Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Опыт строительства и развития отельного ... развития отельного комплекса в Крыму ... в Крыму наглядно ... демонстрирует перспективы, ... перспективы, которые ждут практически ... ждут практически любого инвестора в ... инвестора в этом привлекательном, ... привлекательном, но сложном ... сложном регионе.
Процесс постройки ... постройки отеля или пансионата ... или пансионата в Крыму с момента ... Крыму с момента возникновения идеи до ... идеи до запуска в ... в эксплуатацию проходит через ... проходит через множество сложностей, ... сложностей, связанных с ... с особенностью распределения ... распределения полномочий местной ... местной власти, несовершенной ... несовершенной законодательной ... системой, менталитетом ... менталитетом крымского населения. ... населения. Со всем этим ... всем этим столкнулись инвесторы и ... инвесторы и менеджеры отеля ... отеля Palmira Palace, когда ... Palace, когда попытались превратить ... превратить романтическую идею в ... идею в реальный отельный ... отельный комплекс. Крымская СЭЗ ... Крымская СЭЗ Идея построить ... построить отельный комплекс Palmira ... комплекс Palmira Palace принадлежала ... принадлежала крымско-московским ... инвесторам. ... Ностальгия по региону ... по региону привела к мысли построить ... к мысли построить в Крыму ... Крыму «какой-нибудь пансионат». ... пансионат». Впоследствии замысел ... замысел оформился в бизнес-план ... в бизнес-план постройки отельного ... отельного комплекса Palmira. ... Palmira. Причем название ... название опередило основные черты ... основные черты самого проекта. ... проекта. Процесс поиска места и ... поиска места и способов ... финансирования совпал с ... совпал с несколькими благоприятными ... благоприятными факторами. Во-первых, ... Во-первых, как раз в это время ... раз в это время проводился конкурс ... конкурс на перестройку двух ... перестройку двух старых корпусов ... корпусов санатория в районе ... в районе Большой Ялты. А во-вторых, ... Ялты. А во-вторых, Крым тогда ... тогда пользовался всеми ... всеми привилегиями свободной ... свободной экономической зоны (СЭЗ). ... зоны (СЭЗ). Именно последний ... последний фактор повлиял на ... повлиял на окончательное решение ... решение инвесторов вложить ... вложить деньги в проект, который ... в проект, который был утвержден в 2002 ... утвержден в 2002 г. Бизнес-план ... Бизнес-план включал расчет способов ... расчет способов финансирования с ... с минимальным риском для ... риском для инвесторов, а также ... а также прогнозы до 2012 г., ... до 2012 г., то есть на 10 лет. ... есть на 10 лет. Строительство ... предполагалось закончить к ... закончить к 2005 г. и с того же ... г. и с того же времени ввести ... ввести комплекс в эксплуатацию. ... в эксплуатацию. Строить отношения с ... отношения с СЭЗ на тот момент ... на тот момент казалось весьма ... весьма разумным. Даже если ... Даже если инвесторы не до конца ... не до конца ориентировались в ... в особенностях ... политического климата в Украине, ... климата в Украине, они обеспечивались ... обеспечивались определенными ... гарантиями на ... на законодательном уровне, что, ... уровне, что, несмотря ни на какие ... ни на какие перипетии, не обещало ... не обещало болезненных ... финансовых сюрпризов. Более ... сюрпризов. Более того, уже ... уже существовал ряд крымских ... ряд крымских инвестиционных проектов, ... проектов, демонстрировавших ... особенности работы в ... работы в регионе. СЭЗ ... СЭЗ предполагала ряд ... ряд дополнительных форм отчетности, ... форм отчетности, что осложняло ... осложняло работу, и предусматривала ... и предусматривала определенные ... обязательства инвесторов, ... инвесторов, в частности, ... частности, финансирование проекта ... проекта согласно установленному ... установленному графику. Кроме того, ... Кроме того, бизнес не мог быть ... не мог быть передан или продан в ... или продан в течение ... определенного времени. Но при ... времени. Но при этом инвесторам ... инвесторам предоставлялся ряд льгот: ... ряд льгот: отсутствие платы за ... платы за пользование землей ... землей на период ... период реконструкции; льготы по НДС и ... льготы по НДС и уплате таможенной ... таможенной пошлины при ввозе ... при ввозе оборудования и ... и материалов. А уже на этапе ... А уже на этапе эксплуатации — ... — освобождение от налога на ... от налога на прибыль на три года ... на три года с момента получения ... момента получения первой прибыли и ... прибыли и уплата 50% стандартного ... 50% стандартного налога на прибыль в ... на прибыль в течение следующих ... следующих трех лет ... лет эксплуатации. Крымские потери На ... Крымские потери На первом же этапе ... же этапе работы возникли ... возникли трудности, связанные с ... связанные с нестыковками некоторых ... некоторых законодательных норм ... норм с положениями ... положениями законов самой СЭЗ. ... самой СЭЗ. Например, в законе о земле ... в законе о земле понятие аренды и ... аренды и пользования прописано ... прописано так, что возник ... что возник казус: начиная с первого ... начиная с первого дня, инвесторы ... инвесторы вынуждены были вносить ... были вносить арендную плату за ... плату за землю. Таким образом, ... Таким образом, эта льгота ... льгота нивелировалась. Другой ... Другой существенный момент ... момент заинтересованности инвестора ... инвестора — ввоз в Украину ... ввоз в Украину товара иностранного ... иностранного производства по ... по льготной таможенной ... таможенной пошлине и без НДС. Но и ... и без НДС. Но и тут оказался пробой: ... оказался пробой: при первой же попытке ... первой же попытке такого ввоза ... ввоза возникла проблема. ... проблема. Необходимо было согласовать ... было согласовать перечень ввозимых ... ввозимых товаров с таможенными ... с таможенными органами, а для ... а для этого на три года ... на три года вперед нужно было ... нужно было расписать все необходимые ... все необходимые товары иностранного ... иностранного производства, которые ... которые планируется ввозить ... ввозить в Украину. ... Украину. Соответственно выставлялась ... выставлялась таможенная пошлина и ... пошлина и НДС, то есть еще на ... то есть еще на подготовительном ... этапе нужно было ... нужно было угадывать цены на три ... цены на три года вперед. Для этого ... вперед. Для этого проводились ... предварительные переговоры с ... переговоры с поставщиками, а ... а потом результат ... результат согласовывался со всеми ... со всеми официальными лицами, ... лицами, принимавшими участие в ... участие в процессе. Такой ... Такой риск, как отмена льгот ... как отмена льгот СЭЗ, никто не ... никто не учитывал. Кроме того, ... Кроме того, согласно одному из ... одному из внутренних документов ... документов таможенной службы, ... службы, техника или товары, ... или товары, которые могут быть ... могут быть использованы в быту, не ... в быту, не подлежат льготному ... льготному ввозу на территорию ... на территорию Украины. «Если брать в ... «Если брать в крупном масштабе, ... масштабе, то из всего ... из всего изначально согласованного ... согласованного списка товаров мы ... товаров мы смогли привезти только ... привезти только кухонное оборудование ... оборудование из Германии. И то ... Германии. И то лишь потому, что это ... потому, что это промышленное ... оборудование — плиты, ... — плиты, мармиты, линии для ... линии для шведского стола и система ... стола и система кондиционирования, ... которое не поставишь ... не поставишь на обычную кухню. ... обычную кухню. Слава Богу, что мы ... Богу, что мы решились увеличить ... увеличить расходы и не поставили ... и не поставили раздельные ... сплит-системы (один наружный ... (один наружный блок — один ... — один внутренний), а только ... а только VRF-систему, в которой на ... в которой на один наружный блок ... наружный блок приходятся до 16 ... до 16 внутренних. Ее тоже дома ... Ее тоже дома поставить невозможно. ... невозможно. Но если бы мы ... если бы мы решили везти сплиты, то ... везти сплиты, то они уже назывались бы ... уже назывались бы не системой ... системой кондиционирования, а ... а отдельными кондиционерами, ... кондиционерами, их нужно было бы ... нужно было бы растаможивать по ... по обычной схеме. В итоге ... схеме. В итоге при ввозе мы ... ввозе мы сэкономили $328 тыс. Но я не ... $328 тыс. Но я не знаю, стоит ли ... стоит ли потерянное время этих ... время этих денег в рамках всего ... в рамках всего проекта», — говорит ... — говорит Василий Симутин, ... Симутин, генеральный директор ... директор комплекса Palmira ... Palmira Palace. Но самым ... Но самым неожиданным оказалось решение ... оказалось решение об отмене льгот ... отмене льгот инвесторам в рамках СЭЗ ... в рамках СЭЗ в конце марта 2005 ... конце марта 2005 г. Оснащение отеля ... Оснащение отеля предполагалось ... разделить на два этапа. ... на два этапа. Это было связано с ... было связано с очередностью ввода ... ввода корпусов в эксплуатацию ... в эксплуатацию (сначала ... планировалось ввести второй и ... ввести второй и административный ... корпус, а потом первый). ... а потом первый). Контракт по ... по поставкам оборудования ... оборудования подписывался полностью ... полностью на всю продукцию, но ... всю продукцию, но поставки ... осуществлялись партиями, ... партиями, согласно плану ввода ... плану ввода корпусов. В результате ... В результате отмены льгот все ... льгот все оборудование, которое не ... которое не пришло в Украину до ... в Украину до 30 марта 2005 г., ... марта 2005 г., стало автоматически ... автоматически облагаться таможенной ... таможенной пошлиной и НДС. ... и НДС. Нарушение бизнес-планов ... бизнес-планов привело к тому, что ... к тому, что изначально ... заложенная сумма ... сумма финансирования проекта в $4 млн. ... проекта в $4 млн. выросла до $10 млн. ... до $10 млн. Это стало ... стало результатом не только новых ... не только новых затрат после отмены ... после отмены льгот (поскольку ... (поскольку некоторые льготы и так в ... льготы и так в реальности не ... не действовали), но и ... но и значительного подорожания ... подорожания в сфере ... сфере строительства. «На начальном ... «На начальном этапе строительства ... строительства арматура, предположим, ... предположим, стоила 1000 грн., ... 1000 грн., сейчас она стоит 3000 ... она стоит 3000 грн. И если бы мы ... И если бы мы начинали строить ... строить комплекс сейчас, то ... сейчас, то строительство обернулось ... обернулось бы минимум в 2 раза ... минимум в 2 раза дороже, — считает В. ... — считает В. Симутин. — Кроме ... — Кроме этого, нужно понимать, ... нужно понимать, что если бы у нашей ... если бы у нашей компании не было ... не было опыта строительной ... строительной фирмы и мы привлекали ... и мы привлекали подрядчиков, то ... то инвестор потратил бы не ... потратил бы не $10 млн., а по ... млн., а по меньшей мере $15-17 млн. ... мере $15-17 млн. ». Крымские ... Крымские конкуренты Увеличение ... Увеличение финансирования также ... также объяснялось увеличением ... увеличением размаха, т. е. ... т. е. повышением категорийности ... категорийности отельного комплекса. ... комплекса. Изначально ... проектантам было поручено ... было поручено продумать, как может ... как может выглядеть гостиница на ... гостиница на твердые 4 звезды. ... 4 звезды. «Все пансионаты и ... пансионаты и санатории в Крыму были ... в Крыму были построены предыдущим ... предыдущим поколением ... проектантов. А у тех, с кем ... А у тех, с кем мы начали работать, ... начали работать, опыта строительства ... строительства не по площади, а по ... по площади, а по категории не было. ... не было. Мне и другим нашим ... и другим нашим работникам нужно было ... нужно было изучать всю ... всю нормативную базу, требования ... базу, требования к гостинице ... гостинице 4-звездочного уровня (я ... уровня (я имею в виду европейский ... в виду европейский и российский ... российский законы), потому что на тот ... потому что на тот момент в Украине ... в Украине такого закона не было. ... закона не было. И приходилось ... приходилось подсказывать проектантам, ... проектантам, как должен ... должен выглядеть отель. К примеру, ... отель. К примеру, существует ... разделение номеров отеля на ... номеров отеля на те, которые выходят ... которые выходят окнами на юг и на ... на юг и на север. Согласно логике ... Согласно логике крымских проектантов ... проектантов южное направление ... направление само по себе выгодно, ... по себе выгодно, поэтому «южные» ... «южные» номера нужно делать ... нужно делать меньше, чем «северные», ... чем «северные», чтобы ... компенсировать «недостаток» ... «недостаток» солнца в последних. Это ... в последних. Это очень странная ... странная логика, приходилось с ней ... приходилось с ней бороться. Такие ... Такие ситуации встречались на ... встречались на каждом шагу», — ... шагу», — вспоминает руководитель ... руководитель комплекса. Местные ... Местные проектные бюро при ... бюро при разработке вариантов ... вариантов комплекса ... отталкивались от советских ... от советских норм. Такой комплекс был ... Такой комплекс был рассчитан на ... на громоздкое советское ... советское оборудование. При желании ... При желании ввести какую-либо ... какую-либо новацию необходимо ... необходимо было самостоятельно ... самостоятельно пересматривать проекты ... проекты и пересчитывать их ... пересчитывать их с учетом нового ... учетом нового компактного оборудования ... оборудования и современных ... современных требований к отельному ... к отельному комплексу. «Если бы у ... «Если бы у нас не было ... не было строительного опыта, то ... опыта, то инвестор потратил бы не ... потратил бы не $10 млн., а $17 млн. ... млн., а $17 млн. » «Мы захотели ... «Мы захотели сделать наружный бассейн ... наружный бассейн и нарисовали, каким ... нарисовали, каким он должен быть. ... должен быть. Получили ответ, что ... ответ, что сделать это можно, но ... это можно, но там нельзя будет ... нельзя будет расположить предложенное ... предложенное нам оборудование. ... оборудование. Посмотрели мы на это ... мы на это оборудование. Такая ... Такая система осуществляет ... осуществляет очистку ... исключительно хлором, а ... хлором, а поскольку в ней отсутствуют ... в ней отсутствуют какие-либо насосы, ... насосы, то раз в три дня ... раз в три дня воду в бассейне ... в бассейне необходимо сливать. На мой ... сливать. На мой взгляд, лучше купить ... лучше купить дорогостоящее ... оборудование для очистки, ... для очистки, но сэкономить на ... сэкономить на водных ресурсах. В ... ресурсах. В общем, мы вынуждены ... мы вынуждены были заказывать проект ... заказывать проект в Венгрии. А вот еще ... Венгрии. А вот еще пример. На этапе ... На этапе проектирования ... ресторана нам предоставили ... нам предоставили разработку, которая ... которая включала условно 100 ... условно 100 кв. м зала и 300 ... м зала и 300 кв. м технических ... м технических помещений. Но, по ... Но, по логике, зал должен быть ... зал должен быть больше, а кухня ... а кухня меньше. Оказалось, что ... Оказалось, что проект рассчитан на ... рассчитан на оборудование 1960 г. ... 1960 г. (огромные печи ... печи занимают все свободное ... все свободное пространство). В итоге ... В итоге проект кухни пришлось ... кухни пришлось заказывать в ... в Германии», — рассказывает ... — рассказывает В. Симутин. Четкий ... Симутин. Четкий формат определяет ... определяет рыночную нишу и ... нишу и выстраивает конкурентную ... конкурентную линию. Сетевые отели ... Сетевые отели на новых рынках ... новых рынках (каким и является ... и является Украина) рассчитывают ... рассчитывают главным образом на ... образом на клиентов, которых ... которых «приводит» сеть. Цены в ... сеть. Цены в таких отелях в ... отелях в европейских странах могут ... странах могут быть существенно выше, ... существенно выше, чем в несетевых ... в несетевых аналогах. Но количество ... Но количество отелей на «старых» ... на «старых» рынках позволяет ... позволяет иметь такой разброс цен. ... такой разброс цен. В случае же Украины ... случае же Украины выбор невелик. ... невелик. Потому пока чем выше ... пока чем выше конкуренция среди ... среди отелей, тем больше ... тем больше вероятность падения цен. ... падения цен. Существуют несколько ... несколько вариантов ... ценообразования. Можно ... Можно установить общий уровень по ... общий уровень по отелю или ввести ... или ввести серьезную ... дифференциацию по категориям. ... по категориям. Есть смысл говорить о ... смысл говорить о втором варианте, ... варианте, если отель ориентирован ... отель ориентирован на неоднородную ... неоднородную аудиторию, каковую и ... каковую и составляет украинский ... украинский или российский (в ... российский (в общем, славянский) ... славянский) турист. Ему может быть ... Ему может быть присуща как ... как бережливость и стремление к ... и стремление к экономии, так и ... так и желание «показать себя, ... «показать себя, не жалея ресурсов». ... жалея ресурсов». «Иностранцы привыкли ... привыкли оптимально ... использовать свои денежные ... свои денежные ресурсы, несмотря на ... несмотря на заработок, — ... — продолжает В. Симутин. — ... В. Симутин. — Если нужно, такой ... нужно, такой гость может ... может довольствоваться скромным ... скромным номером и двое суток, и ... и двое суток, и два месяца, имея при ... месяца, имея при этом высокий уровень ... высокий уровень финансовой ... обеспеченности. А славянскому ... А славянскому человеку ... свойственна тяга к ... тяга к самовыражени