Страницы: 1/0/0, 1/1/0
С развитием рынка жилой и коммерческой ... и коммерческой недвижимостью все ... все большее значение ... значение приобретают управляющие ... управляющие компании. На Западе ... На Западе такие компании ... компании зачастую выполняют весь ... выполняют весь спектр задач, ... задач, относящихся к ... к функционированию здания и ... здания и происходящих в нем процессов ... в нем процессов - от уборки ... от уборки помещений до сокращения ... до сокращения расходов электроэнергии ... электроэнергии и прочих ресурсов ... прочих ресурсов (которые за рубежом ... за рубежом весьма дороги). В ... дороги). В Россию традиции ... традиции профессионального ... управления зданиями пришли ... зданиями пришли совсем недавно, и ... недавно, и сейчас проходят период ... проходят период становления. О ... О перспективах развития ... развития данного направления, его ... направления, его особенностях и ... и сопутствующих проблемах ... проблемах корреспонденту ... "РБК-Недвижимости" Вере ... Вере Ковалевой ... рассказывает генеральный ... генеральный директор маркетинговой ... маркетинговой группы БЕШ Оксана ... БЕШ Оксана Крымина.
- Насколько ... Насколько управление ... недвижимостью является сейчас ... является сейчас прибыльным бизнесом? ... бизнесом? Что обеспечивает его ... обеспечивает его прибыльность?
- ...
- Характерные черты ... черты управления недвижимостью ... недвижимостью как бизнеса – ... бизнеса – относительно невысокий ... невысокий входной барьер, ... барьер, стабильность дохода, ... дохода, легкость прогнозирования ... прогнозирования финансовых потоков. ... потоков. Номинальная ... доходность варьируется от 7% ... варьируется от 7% на управлении ... управлении типовым жильем до 20% - ... жильем до 20% - коммерческой ... недвижимостью. Доходность ... Доходность для каждой конкретной ... каждой конкретной компании зависит ... зависит также от объема ... от объема площадей в управлении, ... в управлении, оптимизации процессов ... процессов управления, ... позиционирования компании и ... компании и т.п. Так, большинство ... Так, большинство государственных ... управляющих структур, ... структур, занятых в управлении ... в управлении массовым жильем, ... жильем, убыточны. Компании, ... Компании, специализирующиеся на ... на дорогом жилье, ... жилье, стремятся к показателю в ... к показателю в 15%, но часто даже те, ... но часто даже те, кого мы считаем ... мы считаем лидерами, имеют около ... имеют около 10-11%. Однако есть ... Однако есть несколько компаний, у ... компаний, у которых ... рентабельность составляет 50%. ... составляет 50%. Правда, они "вслух" ... они "вслух" в этом не сознаются. ... этом не сознаются. Но это та ... это та доходность, которая ... которая исчисляется как процент от ... как процент от оборота. Если же ... Если же исчислять доходность на ... доходность на вложения – она ... – она значительно выше, так как ... выше, так как управляющая компания ... компания работает не на ... не на своих деньгах, а на ... деньгах, а на деньгах клиента. У ... клиента. У управляющей компании ... компании практически нет своего ... нет своего имущества, только ... только тряпки да отвертки – и ... да отвертки – и те на объектах. ... на объектах. Оборудование для ... для обслуживания здания ... здания покупается за деньги ... за деньги собственника здания и ... здания и обычно включается в ... включается в бюджет первого года ... первого года обслуживания. ... Собственными ремонтными базами ... ремонтными базами обладают немногие ... немногие компании, и это не ... и это не есть предмет первой ... предмет первой необходимости.
- На ...
- На какие сегменты ... сегменты подразделяется рынок ... рынок управления жилой ... жилой недвижимостью?
- Этот ...
- Этот рынок можно разделить ... можно разделить на две части: уже ... две части: уже рыночной и еще не ... и еще не рыночной. Первая – это ... Первая – это все новое жилье, в ... новое жилье, в котором еще не должен ... еще не должен был делаться ... делаться капремонт. Его можно ... Его можно эксплуатировать так, чтобы ... так, чтобы не накапливался ... накапливался активный физический ... физический износ (т.е. износ сверх ... (т.е. износ сверх обусловленного ... временем). Есть дома ... Есть дома подороже (клубная ... (клубная недвижимость, de lux), ... de lux), есть несколько дешевле ... несколько дешевле (бизнес-класс), есть ... есть совсем простые, ... простые, иногда даже ... даже обслуживаемые частными ... частными компаниями практически по ... практически по установленному ... государством тарифу ... тарифу (эконом-класс) – но там это ... – но там это возможно. Другой ... Другой сегмент – это дома, ... – это дома, где не выполнен ... не выполнен капитальный ремонт. В ... ремонт. В таких домах физический ... домах физический износ коммуникаций, а ... коммуникаций, а иногда и несущих ... и несущих конструкций ... значительно превышает тот ... превышает тот уровень, когда возможна ... когда возможна качественная ... эксплуатация с оплатой по ... с оплатой по установленному ... тарифу. В данном сегменте ... В данном сегменте домов бизнес-класса ... бизнес-класса и элитных нет – ... элитных нет – дорогое строительство ... строительство началось лишь в 90-х ... лишь в 90-х гг., и этим домам еще ... и этим домам еще не требовался ... требовался капремонт по официальным ... по официальным нормам, а там где по ... а там где по факту был необходим ... был необходим – он выполнялся. ... он выполнялся.
- Каковы расценки на ... Каковы расценки на управление ... различными видами жилой ... видами жилой недвижимости? Во сколько ... Во сколько обойдутся услуги ... услуги управляющей компании ... компании жителям элитного ... элитного дома, дома ... дома бизнес-класса, эконом-класса?
- ... эконом-класса?
- Полная ... определенность возможна лишь для ... возможна лишь для эконом-класса, где ... где дом обслуживается ... обслуживается ДЕЗом. Там жильцы - ... Там жильцы - собственники и ... и наниматели - получают ... - получают стандартный пакет услуг ... пакет услуг за стандартную плату. ... стандартную плату. Сегодня это 5 руб. ... это 5 руб. 10 коп. – 5 руб. 40 ... коп. – 5 руб. 40 коп. за 1 кв. м в ... за 1 кв. м в месяц. Отдельно может ... Отдельно может быть предложена ... предложена услуга охраны – ... охраны – охранником либо консьержем. ... либо консьержем. Во всех остальных ... всех остальных случаях и набор услуг, ... и набор услуг, и их стоимость ... их стоимость определяется договором. ... договором. Стоимость ... эксплуатации жилья среднего ... жилья среднего класса в среднем ... в среднем составляет 15-25 руб., ... 15-25 руб., бизнес и элитного ... и элитного класса - 1,5-3 долл. за ... - 1,5-3 долл. за 1 кв. м.
- Каковы ... кв. м.
- Каковы расценки на ... на управление торговыми и ... торговыми и бизнес-центрами, отелями ... отелями и иными видами ... иными видами коммерческой ... недвижимости?
- Можно выделить ...
- Можно выделить несколько подходов ... подходов к ценообразованию. ... ценообразованию. Наиболее дорогими ... дорогими компаниями на рынке ... на рынке являются компании с ... компании с западным капиталом или ... капиталом или их франчайзи. Они ... франчайзи. Они обладают высокой ... высокой репутацией и ... и известностью. В ценообразовании ... В ценообразовании они ориентируются ... ориентируются преимущественно на ... на "цену рынка", ... рынка", устанавливая свою цену выше ... свою цену выше "средней". Новые ... Новые лидеры - компании, ... - компании, признанные ведущими и ... ведущими и наиболее авторитетными ... авторитетными из российских ... российских участников рынка. При ... рынка. При ценообразовании они ... они ориентируются на ... на общепринятую рыночную цену ... рыночную цену услуг и одновременно ... и одновременно формируют ее. В ... ее. В отличие от первой ... от первой категории, затраты на ... затраты на нематериальные активы и ... активы и вознаграждения ... топ-менеджменту ... относительно невелики. ... невелики.
Претенденты - компании, ... - компании, обосновывающие ... бюджеты эксплуатации ... эксплуатации необходимостью объекта, ... объекта, то есть ... есть ориентирующиеся на затраты. ... на затраты. Важным конкурентным ... конкурентным преимуществом для них ... для них является умение ... умение экономить на максимальном ... на максимальном числе статей ... статей затрат, таких как реклама, ... таких как реклама, вознаграждение ... менеджмента, а также ... а также сокращение накладных ... накладных расходов за счет ... за счет большого объема ... объема управляемых площадей. ... площадей.
Компании-новички на ... на многих сегментах ... сегментах традиционно не ... не рассматривается в исследованиях, ... в исследованиях, описывающих ... сложившееся распределение ... распределение долей рынка, однако ... рынка, однако они важны для изучения ... важны для изучения конкуренции. Это ... Это компании, имеющие ... имеющие значительный опыт работы ... опыт работы в других сегментах ... других сегментах рынка эксплуатации ... эксплуатации недвижимости. Выходя ... Выходя на привлекательный ... привлекательный для них сегмент ... них сегмент столичной офисной ... офисной недвижимости, они готовы ... они готовы ориентироваться на ... на более низкий уровень ... низкий уровень рентабельности, для ... для накопления площадей в ... площадей в управлении. Однако ... Однако они имеют очень ... имеют очень высокий потенциал в ... потенциал в конкурентной борьбе за ... борьбе за счет накопленного ... накопленного опыта оптимизации работы ... оптимизации работы персонала и ... и регламентации внутренних ... внутренних процессов. Такими ... Такими "новичками" управления ... управления офисами класса В, ... класса В, например, можно считать ... можно считать компании, ... эксплуатирующие жилье ... жилье элитного и бизнес-класса. ... и бизнес-класса. Зачастую такое жилье ... такое жилье оснащено не менее ... не менее сложными в ... в эксплуатации инженерными ... инженерными системами, чем объекты ... чем объекты коммерческой ... недвижимости, что требует ... что требует соответствующих затрат. ... затрат. Однако ... рентабельность эксплуатационных ... эксплуатационных услуг в данном ... в данном сегменте рынка, как ... рынка, как правило, ниже.
- ... ниже.
- Расскажите об особенностях ... об особенностях управления ... торгово-развлекательными ... центрами (ТРЦ).
- ... (ТРЦ).
- Главная особенность – ... особенность – значительный вес ... вес функции подбора, отбора и ... подбора, отбора и управления ... арендаторами в структуре ... в структуре всего управления и в ... управления и в финансовых результатах ... результатах управления. В связи ... В связи с этим значительно ... этим значительно чаще разделяются ... разделяются функции собственно ... собственно управления и ... и эксплуатации/клининга. Успех ... Успех ТРЦ приносят не ... приносят не арендаторы, а покупатели - ... а покупатели - те, которые не ... которые не связаны с ТРЦ ... с ТРЦ какими-либо обязательствами. ... обязательствами. Арендаторы, рекламные ... рекламные акции и даже ... и даже полезная площадь - лишь ... площадь - лишь инструменты достижения ... достижения этого успеха. Это ... успеха. Это находит отражение не ... отражение не только в огромном ... в огромном развитии функций ... функций управления арендаторами и ... арендаторами и продвижения ... объекта, но и в ... но и в особенностях реализации ... реализации эксплуатационных функций. ... функций. Так, большой поток ... большой поток посетителей ... увеличивает нагрузку на ... нагрузку на функцию поддерживающей ... поддерживающей уборки, на функцию ... на функцию управления потоками на ... потоками на паркинге и т.п. – и ... и т.п. – и каждая из этих ... из этих функций должна ... должна реализовываться максимально ... максимально дружественно к ... к посетителю ТРЦ.
- В чем ... ТРЦ.
- В чем заключается специфика ... специфика управления ... бизнес-центрами?
- Рынок ...
- Рынок офисной недвижимости ... недвижимости более консервативен, ... консервативен, и бизнес-центр – ... бизнес-центр – организм более скрытный ... более скрытный по сравнению с ТРЦ, ... сравнению с ТРЦ, результаты работы ... работы управляющей компании ... компании на нем проявляются ... нем проявляются несколько медленнее. ... медленнее. Поэтому в функции ... в функции развития собственного ... собственного бизнеса особую ... особую важность имеет построение ... имеет построение репутации ... управляющей компании, ... компании, расположение партнеров к ... партнеров к доверию. В целом же ... В целом же вес функции подбора и ... функции подбора и управления ... арендаторами значительно ... значительно ниже, чем в сегменте ... чем в сегменте торговой недвижимости. ... недвижимости. Как правило, ... правило, управляющая компания имеет ... компания имеет собственную службу ... службу эксплуатации, и часто ... и часто клининг.
- Каковы ...
- Каковы наиболее актуальные ... актуальные тенденции рынка ... рынка управляющих компаний? ... компаний?
- Сегодня еще низок ... Сегодня еще низок входной барьер, ... барьер, поэтому многие крупные ... многие крупные собственники ... недвижимости создают ... создают собственные ... профессиональные управляющие ... управляющие компании. Они осознанно ... Они осознанно инвестируют в ... в создание полноценного ... полноценного бизнеса, а не карманных ... а не карманных управляющих компаний. ... компаний. В стороннее ... стороннее управление передаются либо ... передаются либо небольшие, либо ... либо сложные объекты. Многие ... объекты. Многие управляющие компании ... компании задумываются об ... об оптимизации своей ... своей деятельности, постановке ... постановке процессного подхода ... подхода к управлению, о ... управлению, о сертификации системы ... системы менеджмента качества. ... качества. Это означает, что в ... означает, что в компании ... действительно заботятся о ... заботятся о качестве и о деньгах, в ... и о деньгах, в том числе и о деньгах ... числе и о деньгах клиента. Если ... Если компания расточительна по ... расточительна по отношению к себе, ... к себе, если у нее нет четкого ... у нее нет четкого понимания, какая ее ... какая ее функция и сколько ... и сколько ресурсов она ... она потребляет – неразумно ... – неразумно ожидать, что компания ... что компания будет рачительной по ... рачительной по отношению к клиенту. ... к клиенту. Огромный интерес к ... интерес к технологиям построения ... построения бизнеса управления ... управления недвижимостью в ... в регионах. Компании ... Компании активно осваивают ... осваивают технологию, и уже сегодня ... и уже сегодня есть несколько ... несколько компаний, способных выйти ... способных выйти на московский рынок ... московский рынок и составить ... составить достойную конкуренцию.
- В ... конкуренцию.
- В чем секрет успеха ... секрет успеха прибыльной ... управляющей компании?
- ... компании?
- Хорошая управляющая ... управляющая компания бережно ... бережно относится к объекту и ... к объекту и деньгам своего клиента, ... своего клиента, выстраивает честные, ... честные, прозрачные отношения ... отношения со всеми партнерами ... всеми партнерами и ориентируется на ... ориентируется на поиск новых методов ... новых методов работы. Успех - это ... Успех - это не чудо и не ... чудо и не случайность. Это результат ... Это результат спланированной и ... и профессионально ... выполняемой деятельности, ... деятельности, именуемой развитие ... развитие бизнеса. Есть законы и ... Есть законы и технологии ... построения, выхода на рынок, ... выхода на рынок, развития компаний, ... компаний, и эти законы нужно ... эти законы нужно ...