Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
На сегодняшний день украинский рынок ... рынок складской ... недвижимости, по оценкам ... по оценкам консультантов и ... и девелоперов, является одним из ... является одним из самых перспективных ... перспективных направлений ... развития. Спрос на ... Спрос на качественные складские и ... складские и логистические помещения ... помещения превышает ... существующее на рынке ... на рынке предложение в разы. Однако, ... в разы. Однако, несмотря на это, ... на это, новые проекты в данном ... проекты в данном сегменте ... коммерческой недвижимости ... недвижимости реализуются в очень ... в очень небольшом количестве. ... количестве. Такая ситуация, на ... ситуация, на первый взгляд, кажется ... взгляд, кажется парадоксальной, ... однако при более ... при более детальном рассмотрении ... рассмотрении причины сложившегося ... сложившегося положения становятся ... становятся достаточно ... очевидными.
Спрос и ... и предложение
Экономическая ... аксиома, гласящая, что ... гласящая, что спрос порождает ... порождает предложение, бесспорно ... бесспорно актуальна для всех ... для всех сфер бизнеса, однако ... бизнеса, однако степень ее проявления ... ее проявления для каждой из них ... каждой из них различна. Ярким ... Ярким примером являются такие ... являются такие сегменты коммерческой ... коммерческой недвижимости, как ... как профессиональные ... складские и логистические ... и логистические комплексы, а также ... а также гостиницы высокого ... высокого класса. По обоим этим ... По обоим этим направлениям ... эксперты констатируют ... констатируют значительную степень ... степень неудовлетворенного ... спроса, а также очень ... а также очень медленное развитие ... развитие предложения. До сих ... До сих пор, несмотря на ... несмотря на позитивную динамику ... динамику экономического роста ... роста Украины, постоянно ... постоянно увеличивающиеся объемы ... объемы производства и ... и международной торговли, ... торговли, организацию производства ... производства международных FMCG ... FMCG компаний в Украине ... в Украине (Coca-Cola, ... Procter&Gamble, Gallina ... Gallina Blanca), увеличение ... увеличение оборотов ... логистических украинских и ... украинских и международных операторов ... операторов ("Комора-С", ... "Ост-Вест Экспресс", ... Экспресс", "Українські Вантажні ... Вантажні Кур-єри"; Kuehne + Nagel, ... Kuehne + Nagel, FM Logistics, Frans ... Logistics, Frans Maas, "DHL ... "DHL Logistics Украина", "Maersk ... Украина", "Maersk Logistics Украина", ... Украина", Revival Express, ... Express, Schenker и другие), ... и другие), состояние рынка ... рынка логистической и складской ... и складской недвижимости ... характеризуется участниками ... участниками рынка как ... как "зачаточное".
По словам ... словам Оксаны Елмановой, ... Елмановой, генерального директора ... директора компании FIM Group, ... FIM Group, "сегодня на украинском ... на украинском рынке практически не ... практически не представлена ... складская недвижимость А и ... недвижимость А и В классов, хотя ... классов, хотя спрос на эти помещения ... на эти помещения достаточно большой. ... большой. Так что пока основную ... что пока основную часть предложения ... предложения составляют склады, ... склады, размещенные в ... в промышленных зданиях или же ... зданиях или же заброшенных гаражах, ... гаражах, оставшихся с ... с советских времен, - то ... времен, - то есть помещения, не ... помещения, не приспособленные для ... для специализированного ... хранения и выполнения ... и выполнения функций логистики".
В ... логистики".
В СМИ можно встретить ... можно встретить совершенно ... различную информацию об ... информацию об объеме представленных на ... представленных на киевском рынке ... рынке складских площадей, - в ... площадей, - в некоторых источниках ... источниках он составляет от ... составляет от 500 тысяч до 1 ... тысяч до 1 миллиона м2. Однако ... м2. Однако эксперты и, в частности, ... и, в частности, специалисты компании ... компании DTZ подчеркивают, что ... подчеркивают, что профессиональных ... складских помещений, ... помещений, которые соответствуют ... соответствуют международным ... требованиям хранения и ... хранения и логистики грузов, ... грузов, сегодня на рынке ... на рынке насчитывается около 150 ... около 150 тысяч м2. По словам ... м2. По словам Евгении Разумной, ... Разумной, старшего агента компании ... агента компании DTZ, "сегодня ... "сегодня существует значительный ... значительный спрос объемом около ... объемом около 500 000 м2, в ... 000 м2, в большинстве случаев, за счет ... случаев, за счет запросов ... международных компаний. Как ... компаний. Как правило, спросом ... спросом пользуются ... высококачественные складские ... складские помещения площадью от ... площадью от 2000 до 15 000 м2".
По ... до 15 000 м2".
По данным компании ... компании "Colliers International ... International Украина", объем ... объем профессиональных ... складских площадей в Киеве ... площадей в Киеве составляет чуть ... чуть более 160 тысяч м2, из ... 160 тысяч м2, из которых большая ... большая часть размещена в ... размещена в реконструированных ... зданиях. При этом спрос уже ... При этом спрос уже в этом году на ... этом году на высококлассные помещения ... помещения составляет около ... около 350 000 - 400 000 ... 000 - 400 000 м2.
За последние ... последние полгода на рынок было ... на рынок было выведено всего 2 ... всего 2 логистических комплекса ... комплекса класса А. Первый - это ... А. Первый - это проект компании HCM ... компании HCM общей площадью 9700 ... площадью 9700 м2, расположенный в ... расположенный в Обухове. Все площади ... Все площади комплекса ... арендовала компания "УВК". ... компания "УВК". Второй проект - ... проект - логистический комплекс ... комплекс компании FIM Group ... FIM Group общей площадью складских ... площадью складских помещений 27 000 ... 27 000 м2. Комплекс построен ... Комплекс построен по принципу ... принципу build-to-suit, его основными ... его основными арендаторами ... являются два международных ... два международных логистических ... оператора - Kuehne + ... - Kuehne + Nagel и Frans Maas.
Для ... и Frans Maas.
Для сравнения в Москве ... в Москве и области, по ... области, по информации компании ... компании "Colliers International ... International Россия", общее ... общее предложение качественных ... качественных складских помещений ... помещений классов А и В на ... А и В на начало 2006 года ... 2006 года составило около 1,4 миллиона ... около 1,4 миллиона м2. Всего в 2005 ... Всего в 2005 году в Москве было ... в Москве было построено около 280 000 ... около 280 000 м2 качественных ... качественных складских ... помещений.
Одной из основных ... из основных причин столь медленного ... столь медленного развития рынка ... рынка складских помещений в ... помещений в Киеве эксперты ... эксперты называют сложность успешной ... сложность успешной реализации проектов ... проектов в складском и ... складском и логистическом сегменте по ... сегменте по сравнению с жилой, ... с жилой, торговой и офисной ... и офисной недвижимостью, а ... а также более длительные ... более длительные сроки окупаемости. ... окупаемости. Так, по словам Игоря ... по словам Игоря Лавренюка, ... соучредителя компании НСМ, ... компании НСМ, "средняя стоимость ... стоимость строительства одного ... одного квадратного метра ... метра складских помещений ... помещений класса А в Украине ... А в Украине составляет $400-600. При ... $400-600. При этом параметры ... параметры стоимости строительства ... строительства объекта зависят от ... зависят от многих факторов, в том ... факторов, в том числе от роста цен ... от роста цен на стройматериалы и ... стройматериалы и топливо. В связи с ... В связи с постоянным удорожанием ... удорожанием строительства, срок ... срок окупаемости ... инвестиций также меняется. ... также меняется. Сегодня - это 6-8 ... - это 6-8 лет, в будущем ... в будущем возможно заметное ... заметное увеличение срока".
В свою ... срока".
В свою очередь Оксана ... Оксана Елманова отмечает, что ... отмечает, что "рентабельность ... складского комплекса в ... комплекса в основном определяется его ... определяется его классом и именно ... и именно класс склада, вместе с ... склада, вместе с площадью, ... определяет будущие доходы ... будущие доходы владельца. При этом все ... При этом все расценки ... формируются индивидуально под ... индивидуально под каждого клиента и ... клиента и зависят от ... от специфической информации о ... информации о товаре и комплексе ... и комплексе необходимых услуг. По ... услуг. По нашим подсчетам, срок ... подсчетам, срок окупаемости складской ... складской недвижимости в ... в Украине составляет 8-13 ... составляет 8-13 лет, в то время как ... в то время как в Европе, к которой ... Европе, к которой мы медленно, но ... медленно, но уверенно движемся, - ... движемся, - 15-17 лет".
Помимо ... лет".
Помимо этого, активному ... активному развитию складского и ... складского и логистического сегмента ... сегмента недвижимости в ... в Украине, и Киеве в ... и Киеве в частности, по мнению ... по мнению Оксаны Елмановой, ... Елмановой, препятствует отсутствие ... отсутствие четкого стратегического ... стратегического плана развития ... развития региона, что невозможно ... что невозможно без стабильной ... стабильной политической ситуации в ... ситуации в стране. Еще одним ... Еще одним фактором, определяющим ... определяющим сложившуюся ... ситуацию, является то, что ... является то, что основные инвесторы ... инвесторы пока только ... только присматриваются к нашему рынку ... к нашему рынку и определяют ... определяют правила игры на нем. ... игры на нем. Основная причина такой ... причина такой осторожности - "очень ... - "очень высокие требования, ... требования, предъявляемые ... потенциальными ... потребителями к современным ... к современным складским комплексам. ... комплексам. Культура трейдеров, ... трейдеров, трансконтинентальных ... и местных компаний, ... местных компаний, работающих на этом ... на этом рынке, заставляет ... заставляет ориентироваться ... исключительно на ... на качественную логистическую ... логистическую недвижимость, поскольку ... поскольку именно она, ... она, благодаря сопутствующим ... сопутствующим услугам в своей сфере, ... в своей сфере, призвана уменьшать ... уменьшать стоимость ... предлагаемой трейдерами ... трейдерами продукции. При этом у ... При этом у отечественных девелоперов ... девелоперов и инвесторов ... инвесторов отсутствует понятие, что ... понятие, что же есть складская ... есть складская недвижимость, каков ... каков должен быть ее формат, ... быть ее формат, какие отличия и ... отличия и какие стандарты качества ... стандарты качества на этом рынке ... этом рынке должны работать, какой ... работать, какой должна быть ... быть конфигурация помещений и ... помещений и т.д.
Сегодня конечный ... конечный потребитель пока ... пока только анализирует рынок. ... анализирует рынок. Результатом этого ... этого процесса должно стать ... должно стать понимание, какими ... какими должны быть ... быть современные логистические ... логистические комплексы и как они ... и как они должны располагаться на ... располагаться на территории страны. ... страны. Пока же это ... же это понимание скорее ... скорее интуитивное. А, учитывая тот ... А, учитывая тот факт, что инвестиции ... что инвестиции любят точный расчет и ... точный расчет и максимальную, ... желательно 100-процентную ... 100-процентную вероятность ... окупаемости, то пока ... то пока инвесторы не поймут, чего ... не поймут, чего именно ждет от них ... ждет от них рынок, активизация на ... активизация на нем будет ... будет исключительно вербальной", - ... вербальной", - отмечает ... эксперт.
Одной из причин, по ... из причин, по которой у девелоперов ... у девелоперов пока нет полной ... нет полной ясности относительно ... относительно расположения, формата ... формата и конфигурации ... конфигурации будущих объектов, ... объектов, является отсутствие ... отсутствие разработанного и ... и структурированного списка ... списка носителей спроса на ... спроса на высококлассные складские ... складские и логистические ... логистические площади. Хотя некоторые ... Хотя некоторые наработки у ... у компаний, работающих на ... работающих на рынке, все же имеются. ... все же имеются. Так, по словам ... по словам Оксаны Елмановой, ... Елмановой, компанией FIM Group был ... FIM Group был проведен анализ ... анализ потенциальных потребителей ... потребителей профессиональных ... складских и ... и логистических площадей, ... площадей, результаты которого ... которого позволили разделить их на 3 ... разделить их на 3 ... компании, ... компании, которые должны ... должны осуществлять весь процесс ... весь процесс на базе логистических ... базе логистических комплексов, то ... то есть, предоставлять ... предоставлять услугу; а также ... а также компании, предоставляющие ... предоставляющие услуги по сборке ... по сборке ... для которых ... для которых складская недвижимость ... недвижимость несет функцию ... функцию хранения товаров, которые ... товаров, которые затем ... распространяется по ... по дистрибьюторской ... схеме;
компании-производители или ... или ... ставки
По причине ... ставки
По причине серьезного дефицита ... дефицита профессиональных ... складских помещений, о ... помещений, о неком уровне ... уровне вакантности существующих ... существующих объектов говорить не ... говорить не приходится. А те ... А те компании, которым все ... которым все же посчастливилось ... посчастливилось арендовать площади на ... площади на отвечающем ... международным требованиям ... требованиям складе, по данным ... по данным "Colliers International ... International Украина", сегодня ... сегодня платят в среднем около ... в среднем около $8-12 за 1 м2 в ... за 1 м2 в месяц, без учета ... без учета эксплуатационных расходов, ... расходов, которые составляют ... составляют $1,0-1,5 за 1 м2.
По ... за 1 м2.
По словам Евгении ... Евгении Разумной, в большинстве ... в большинстве случаев цена зависит ... цена зависит от ... месторасположения комплекса.
Стоит ... комплекса.
Стоит обратить особое ... особое внимание на то, что ... на то, что приведенные цифры ... цифры актуальны только для ... только для объектов ... профессионального логистического ... логистического бизнеса, в то время как ... в то время как цены на ... на непрофессиональные склады, по ... склады, по данным DTZ, ... DTZ, составляют от $2-7/м2/месяц, ... от $2-7/м2/месяц, в зависимости от ... зависимости от месторасположения, а ... а также от состояния ... от состояния помещения.
По словам ... словам Александра Носаченко, ... Носаченко, руководителя отдела ... отдела офисной и ... и промышленной недвижимости ... недвижимости компании "Colliers ... "Colliers International Украина", ... Украина", "за последние ... последние несколько лет спрос со ... лет спрос со стороны логистических ... логистических компаний имел ... имел следующую тенденцию - ... тенденцию - большинство зарубежных ... зарубежных логистических ... операторов рассматривали ... рассматривали сложившиеся на ... на украинском рынке арендные ... рынке арендные ставки как завышенные. ... как завышенные. Такой вывод ... вывод напрашивался исходя из ... исходя из сравнения стоимости ... стоимости аналогичных площадей в ... площадей в соседних странах, ... странах, рынки которых более ... которых более развиты. Так, например, ... Так, например, средняя арендная ... арендная ставка для помещений ... для помещений класса А на рынке ... А на рынке Варшавы в 2005 году ... в 2005 году составляла $4,4 за м2, ... $4,4 за м2, Праги - $5,7-6,36. В ... - $5,7-6,36. В итоге, ... международные логистические ... логистические компании занимали ... занимали выжидательную позицию, ... позицию, рассчитывая на то, что ... на то, что украинский рынок ... рынок складской недвижимости ... недвижимости в ближайшие ... ближайшие несколько лет пройдет те же ... лет пройдет те же этапы, что и рынки ... что и рынки наших ближайших ... ближайших соседей (Чехии, Польши и ... (Чехии, Польши и Венгрии). ... Предполагалось, что на ... что на украинский рынок в самое ... рынок в самое ближайшее время выйдут ... время выйдут крупные западные ... западные девелоперы, что ... что существенно увеличит ... увеличит предложение помещений, и, ... помещений, и, как результат, ... результат, уровень арендных ставок ... арендных ставок уже к 2006 году ... к 2006 году снизится с ... с существовавшего в 2004 году ... в 2004 году ($6-8) до $5-6. ... до $5-6. Соответственно, на рынке не ... на рынке не наблюдался ... значительный реализовавшийся ... реализовавшийся спрос со стороны ... со стороны западных логистических ... логистических операторов, которые, ... которые, как правило, ... правило, составляют основную часть ... основную часть потребления складских ... складских площадей. ... Результатом такого положения ... такого положения с