Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Понятие «риэлтор» уже стало для нас ... стало для нас привычным и пояснений ... и пояснений не требует. А вот ... требует. А вот термин «девелопер» для ... «девелопер» для многих ... соотечественников все еще звучит ... все еще звучит загадочно. ... Происходит он от английского ... он от английского to develop – ... develop – «развивать». Что же и каким ... Что же и каким образом развивают ... развивают девелоперские ... компании?
Девелопмент ...
Девелопмент представляет собой ... собой многофункциональную ... систему управления ... управления проектами по ... по недвижимости. Это ... Это многоступенчатый бизнес, цель ... бизнес, цель которого создание ... создание объекта недвижимости с ... недвижимости с нуля и «под ключ». ... и «под ключ». Причем таким образом, ... таким образом, чтобы получить от ... получить от реализации проекта ... проекта максимально возможную ... возможную прибыль. Под силу это ... Под силу это только тем ... тем компаниям, которые ... которые профессионально разбираются и ... разбираются и в строительстве, и ... строительстве, и в экономике, и в ... экономике, и в архитектуре, понимают ... понимают социальную ... востребованность конкретного ... конкретного объекта.
Как ...
Как правило, девелопмент ... девелопмент предполагает проведение ... проведение следующего ... комплекса работ: поиск ... работ: поиск подходящей площадки, ... площадки, анализ ее правового ... ее правового статуса, разработка ... разработка концепции, подготовка ... подготовка проекта и его ... и его согласование, строительство ... строительство объекта, ввод его в ... ввод его в эксплуатацию, поиск ... поиск покупателей или ... или арендаторов, продажа. ... продажа. Девелоперская компания ... компания может выполнять и ... выполнять и функции ... эксплуатирующей организации. ... организации.
Иногда работу ... работу девелоперов путают с ... путают с консалтинговой ... деятельностью. Консалтинг ... Консалтинг играет ключевую роль на ... ключевую роль на этапе ... преддевелопмента (этап до ... (этап до получения разрешений на ... разрешений на строительство). По ... По информации компании ... компании «Украинская Торговая ... Торговая Гильдия», ключевыми ... ключевыми участниками этого этапа ... этого этапа являются риэлторы ... риэлторы (поиск участка), ... участка), маркетологи (заключение ... (заключение по участку, данные ... участку, данные для маркетинговых ... маркетинговых исследований), ... консультанты (разработка ... (разработка концепции объекта ... объекта недвижимости), юристы ... юристы (оформление права ... права пользования), оценщики ... оценщики (оценка объекта для ... объекта для получения кредитных ... кредитных средств в банке), ... в банке), брокеры (реализация ... (реализация площадей якорным ... якорным арендаторам) и инвесторы. На ... и инвесторы. На этапе девелопмента ... девелопмента основную часть работ ... часть работ выполняют ... архитекторы, проектанты, ... проектанты, подрядчики, управляющие ... управляющие компании, дизайнеры, ... дизайнеры, рекламисты и ... и брокеры, которые реализуют ... которые реализуют проект на рынке. «К ... на рынке. «К сожалению, в ... в украинской практике ... практике большинство этих функций ... этих функций девелопер берет на ... берет на себя. На самом деле, ... На самом деле, это не совсем ... не совсем правильно, так как ... так как аутсорсинг – это один из ... – это один из эффективных методов ... методов реализации ... девелоперских проектов», – ... проектов», – утверждает Виталия Бойко, ... Виталия Бойко, заместитель ... генерального директора ... директора консалтинговой компании ... компании «Украинская Торговая ... Торговая Гильдия».
Виды ...
Виды девелопмента ...
Существует два основных ... два основных вида девелопмента – ... девелопмента – fee (когда ... (когда девелопер не несет ... не несет финансовых рисков и за свою ... рисков и за свою работу получает ... получает фиксированный гонорар) и ... гонорар) и speculative ... (девелопер вкладывает в ... вкладывает в проект собственные ... собственные средства, выстраивает ... выстраивает финансовую схему ... схему проекта самостоятельно). ... самостоятельно). Fee-девелоперы ... создают объекты ... объекты недвижимости под заказ. Это ... под заказ. Это опытные ... профессиональные застройщики, ... застройщики, работающие по правилу ... по правилу «время – деньги». ... – деньги». Ведь, чем быстрее ... чем быстрее ведется строительство, тем ... строительство, тем выше их доход. Эти ... их доход. Эти компании могут ... могут оказывать и другие виды ... и другие виды услуг в области ... в области недвижимости, например, ... например, управление объектами. ... объектами. ... строят, ... строят, чтобы владеть. Они ... владеть. Они заинтересованы в будущей ... в будущей прибыли от проекта и ... от проекта и делают ставку на ... ставку на рост стоимости ... стоимости объекта. Стратегия ... Стратегия speculative-девелоперов ... заключается в покупке ... в покупке неосвоенных участков ... участков земли, на которых они ... на которых они создают целостную ... целостную структуру, например, ... например, торговый центр. По ... центр. По мнению специалистов, ... специалистов, это довольно ... довольно рискованный вид ... вид девелопмента. Так как ... Так как строительство зачастую ... зачастую ведется без ... без предварительного подбора ... подбора потенциальных арендаторов. ... арендаторов. Такой объект имеет ... объект имеет набор универсальных ... универсальных характеристик и теряет ... и теряет специализацию. Не ... Не всех потенциальных ... потенциальных покупателей или ... или арендаторов это устраивает. ... это устраивает. ... имеет ... имеет несколько разновидностей. ... разновидностей. Например, land ... land (земля – англ.) ... – англ.) девелопмент. По словам ... По словам специалистов, он отлично ... он отлично подходит для ... для компаний с небольшим ... с небольшим капиталом или малым опытом ... или малым опытом работы. Принцип ... Принцип работы land-девелоперов ... land-девелоперов заключается в ... в покупке земельного ... земельного участка, создании всей ... создании всей необходимой для его ... для его дальнейшего развития ... развития инфраструктуры, ... зонировании и перепродаже. ... и перепродаже.
Существует и ... и такое понятие как ... понятие как редевелопмент – ... – реконструкция, ... перепозиционирование уже ... уже существующего объекта. Этот ... объекта. Этот вид деятельности ... деятельности предполагает создание ... создание новых объектов на ... объектов на основе старых, ... старых, требующих модернизации или ... модернизации или реконструкции и ... и получении от этого ... от этого прибыли.
Национальные ...
Национальные особенности
В ...
В Украине девелопмент ... девелопмент начал развиваться в ... развиваться в последние годы после ... годы после того, как появились ... как появились заказчики, уделяющие ... уделяющие внимание не только ... не только количественным ... показателям, но и качеству ... но и качеству реализуемых ... проектов. Ведь пока рынок ... Ведь пока рынок недвижимости не ... не насыщен, а спрос высок, ... а спрос высок, покупают все, не ... все, не обращая особого внимания ... особого внимания на качество ... качество выполнения проекта и его ... проекта и его концептуальность. ... Однако активное ... активное строительство объектов ... объектов коммерческой ... недвижимости, в первую очередь ... в первую очередь торговой, может ... может коренным образом изменить ... образом изменить эту ситуацию. По ... ситуацию. По мнению специалистов, ... специалистов, благодаря выходу на ... выходу на столичный рынок ... рынок значительных объемов ... объемов торговых площадей уже в ... площадей уже в 2007 г., процент ... г., процент заполняемости торговых ... торговых центров может ... может снизиться, что будет ... что будет свидетельствовать об ... об определенном насыщении. ... насыщении. ... и покупатели уже ... и покупатели уже сегодня начинают ... начинают предъявлять повышенные ... повышенные требования к ... к качеству продукта, обращая ... продукта, обращая внимание на:
l ... на:
l эффективность ... планировочных решений; ... решений;
l техническое ... техническое оснащение зданий;
l ... зданий;
l наличие необходимой ... необходимой инфраструктуры в ... в здании (конференц-залы, ... (конференц-залы, точки питания и ... питания и т.д.);
l наличие ...
l наличие необходимого количества ... количества парковочных мест. ... мест.
В настоящее время ... настоящее время отечественные ... девелоперы, чаще всего, ... чаще всего, триедины в одном ... в одном лице, так как выступают ... так как выступают еще и в роли ... и в роли инвесторов, и подрядчиков. ... и подрядчиков. Как признаются ... признаются специалисты, это ... это классическая система XIX ... система XIX века, когда строители ... когда строители искали пятно земли, ... пятно земли, на свои деньги, ... свои деньги, накопленные от подрядной ... от подрядной работы, строили дом ... строили дом и распродавали. При ... распродавали. При массовом ... строительстве жилья она, ... жилья она, наверное, имеет смысл и ... имеет смысл и сейчас. На этом рынке ... На этом рынке схема финансирования ... финансирования не так сложна – ... так сложна – проекты, в основном, ... в основном, реализуются за счет ... за счет средств покупателей. ... покупателей.
Те девелоперские ... девелоперские компании, которые не ... которые не являются ... инвесторами и подрядчиками, ... и подрядчиками, начинали свою ... свою деятельность с ... с предоставления отдельных услуг – ... отдельных услуг – консалтинга ... (проведение маркетинговых ... маркетинговых исследований, ... разработка концепций ... концепций объектов), брокериджа ... брокериджа (сдача в аренду, продажи ... в аренду, продажи площадей объектов ... объектов коммерческой ... недвижимости). Лишь немногие ... Лишь немногие «входили» в проект ... в проект собственными ... средствами. Сегодня ситуация ... Сегодня ситуация меняется: ... девелоперские компании, ... компании, благодаря наработанному ... наработанному опыту, расширяют ... расширяют спектр предоставляемых ... предоставляемых услуг, все чаще ... все чаще входят в проект в ... в проект в качестве со-инвесторов. ... со-инвесторов.
По мнению Виталия ... мнению Виталия Бойко, классическая ... классическая украинская схема ... схема девелопмента, как ... как правило, отличается от ... отличается от классической западной ... западной схемы. «В основе ... «В основе западной схемы лежит ... схемы лежит идея создания того или ... создания того или иного типа ... типа недвижимости, возникшая в ... возникшая в результате ... маркетинговых исследований. В ... исследований. В основе отечественной ... отечественной схемы девелопмента ... девелопмента лежит наличие ... наличие земельного участка, под ... участка, под который разрабатывается ... разрабатывается идея, концепция ... концепция проекта, и с учетом всех ... и с учетом всех недостатков ... земельного участка ... участка возникает объект ... объект коммерческой недвижимости, ... недвижимости, который будет наиболее ... будет наиболее эффективен в данном ... в данном месте. Чаще всего ... Чаще всего такие проекты далеки от ... проекты далеки от идеала, – считает ... – считает заместитель директора ... директора «Украинской ... Торговой Гильдии». – ... Гильдии». – Поэтому, исходя из опыта ... исходя из опыта реализации более чем ... более чем 90 проектов ... проектов коммерческой недвижимости, ... недвижимости, мы выработали ... выработали собственную схему ... схему реализации девелоперского ... девелоперского проекта, которую и ... которую и рекомендуем всем своим ... всем своим заказчиком для ... для достижения максимальных ... максимальных результатов» (см. рис. ... (см. рис. №1).
Проблемы ...
Проблемы рынка
Одна из ...
Одна из основных проблем, с ... проблем, с которой сталкиваются ... сталкиваются отечественные ... девелоперы, – обращение к ... – обращение к ним уже в ходе ... уже в ходе реализации проекта. В ... проекта. В результате специалистам ... специалистам девелоперских ... компаний достаточно часто ... достаточно часто приходится ... констатировать, что строящееся ... что строящееся здание нельзя ... нельзя приспособить к ... к требованиям конечных ... конечных потребителей, а, значит, ... а, значит, получить ожидаемую ... ожидаемую прибыль.
Еще одна ...
Еще одна проблема – ... – непрозрачность и низкая ... и низкая предсказуемость рынка ... рынка коммерческой недвижимости. ... недвижимости. Например, могут ... могут неоднократно меняться ... меняться сроки ввода в ... ввода в эксплуатацию тех или иных ... тех или иных объектов. В конце ... В конце отчетного периода ... периода оказывается, что объем ... что объем новых площадей ... площадей вышедших на рынок, ... на рынок, значительно отличается от ... отличается от задекларированного. ... Так, в 2005 г. ... в 2005 г. столичный рынок так и не ... рынок так и не дождался заявленных к ... заявленных к сдаче в эксплуатацию ... в эксплуатацию 120 тыс. м2 офисных ... тыс. м2 офисных помещений. На 2006 ... На 2006 г. перенесены сроки ... перенесены сроки сдачи бизнес-центров ... бизнес-центров «Львовские врата» ... врата» (ул. Артема), ... Артема), «Ренессанс» (ул. ... (ул. Воровского), «Альянс-Центр» ... «Альянс-Центр» (ул. Ярославов Вал), ... Ярославов Вал), «Лыбидь-Плаза» (ул. ... (ул. Антоновича), ... «Эльсбург Плаза» и др. ... Плаза» и др.
Одна из модных на ... из модных на Западе теорий ... теорий девелопмента гласит, что ... гласит, что проекты нужно начинать в ... нужно начинать в тот момент, когда ... момент, когда рынок находится в ... находится в нижней точки ... точки активности, но уже появились ... но уже появились первые симптомы ... симптомы оживления – тогда к ... – тогда к окончанию цикла ... цикла строительства объекта, через ... объекта, через 2-2,5 года можно ... года можно ожидать максимальной ... максимальной отдачи. Делать такие ... Делать такие прогнозы в условиях ... в условиях низкой ... предсказуемости рынка достаточно ... рынка достаточно сложно.
Жизнь ...
Жизнь отечественного ... девелопера осложняет и ... осложняет и процесс получения ... получения различных разрешений, в ... разрешений, в частности, оформление ... оформление разрешительной ... документации и получение ... и получение прав собственности на ... собственности на земельные участки. ... участки. По словам ... словам специалистов, только для того, ... только для того, чтобы получить ... получить разрешение на ... на строительство, нужно собрать ... нужно собрать около 300 подписей. ... 300 подписей.
Перспективы ...
Ни для кого не ... для кого не секрет, что ранее часть ... что ранее часть проектов коммерческой ... коммерческой недвижимости ... создавалась с целью ... с целью получения «быстрых денег», ... «быстрых денег», они не имели ... не имели профессиональной концепции. ... концепции. В ближайшем будущем ... ближайшем будущем в связи с усилением ... связи с усилением борьбы за конечного ... за конечного покупателя ... инвесторы будут более ... будут более серьезно и профессионально ... и профессионально подходить к ... к созданию объектов ... объектов недвижимости. А, значит, роль ... А, значит, роль девелоперов ... значительно возрастет. В ... возрастет. В качестве долгосрочной ... долгосрочной перспективы ... специалисты называют ... называют редевелопмент части ... части существующих торговых ... торговых центров. Эти процессы ... Эти процессы будут вызваны ростом ... вызваны ростом конкуренции и выходом ... и выходом на украинский рынок ... украинский рынок новых ... профессиональных объектов. ... объектов.
Оксана Волочай ... Волочай
Оптимальная концепция ... концепция объекта включает: ... включает:
l определение ... определение функционального назначения ... назначения объекта;
l ...
l определение объема ... объема здания с учетом ... с учетом окружающей застройки, ... застройки, строящихся рядом ... рядом конкурирующих объектов и ... объектов и спроса на подобного типа ... на подобного типа помещения;
l ...
l определение ... конфигурации помещения ... помещения (например, нужны ли ... нужны ли бизнес-центру торговые точки ... торговые точки или конференц-залы, ... конференц-залы, столовая и т.д.); ... и т.д.);
l определение ... определение класса объекта;
l ... объекта;
l техническое оснащение ... оснащение помещения ... (определение стандарта ... стандарта отделочных материалов, ... материалов, необходимость ... центральной системы ... системы кондиционирования и т.д.); ... и т.д.);
l определение цены ... определение цены предложения на ... на рынке, групп ... групп потребителей;
l определение ...
l определение предварительного ... бюд