Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Mixed use development – «объект ... – «объект смешанного назначения» в ... назначения» в буквальном переводе с ... переводе с английского. ... Сочетание в рамках единого ... в рамках единого комплекса нескольких ... нескольких функциональных ... форм: офисы, торговля, ... офисы, торговля, гостиница. В ... В российской практике часто ... практике часто используется термин ... термин «многофункциональный». ... Для упрощения ... упрощения дальнейших согласований и ... согласований и уточнения концепции ... концепции в рамки ... рамки многофункциональности стараются ... стараются включать все ... все возможные виды ... виды коммерческого использования ... использования земли. Фактически же ... Фактически же строят то, что ... то, что соответствует наиболее ... наиболее эффективному ... использованию участка. ... участка.
Все рынки, ... Все рынки, включая и рынок ... и рынок коммерческой недвижимости, ... недвижимости, имеют свои циклы и ... свои циклы и спирали ... поступательного развития. На ... развития. На определенном этапе ... этапе компании диверсифицируют ... диверсифицируют свой портфель, а ... портфель, а потом начинают ... начинают избавляться от непрофильных ... от непрофильных активов, ... концентрируясь на основной ... на основной отрасли. Свойственно ... Свойственно это и индустрии ... и индустрии недвижимости. Объекты ... Объекты смешанного использования ... использования заставляют ... собственника отказываться от ... отказываться от жесткой ... специализации и осваивать ... и осваивать «смежные специальности». ... специальности». Полагаю, что такая ... что такая диверсификация ... свойственна (и теперь мы ... (и теперь мы говорим именно о ... именно о недвижимости) либо ... либо начальному, либо, ... либо, напротив, высокому уровню ... высокому уровню развития отрасли на ... отрасли на отдельно взятом ... взятом рынке.
...
Логика состоит в том, ... состоит в том, что объект смешанного ... объект смешанного использования ... позволяет апеллировать к ... апеллировать к нескольким ... категориям потребителей ... потребителей (офисы, торговля, жилье), ... торговля, жилье), что особенно ... особенно актуально, прежде всего, ... прежде всего, на ранней стадии ... ранней стадии развития рынка, когда ... рынка, когда нет просто ничего. С ... просто ничего. С другой стороны, ... стороны, хорошо раз- витый рынок ... раз- витый рынок требует тонкого ... тонкого маневрирования в рамках ... в рамках функциональных ... использований и ... и дополнительных гарантий ... гарантий эффективности. Это ... Это повышает актуальность ... актуальность объектов смешанного ... смешанного использования, которые ... которые позволяют ... диверсифицировать риски (то есть ... риски (то есть когда не все яйца в ... не все яйца в одной корзине). А ... корзине). А посему от слов – к ... от слов – к делу.
У ... У нас это ... это было
Не считая ... Не считая торгового использования ... использования первых этажей жилых ... этажей жилых зданий, первые ... первые примеры объектов ... объектов смешанного использования ... использования появились в Москве с ... в Москве с началом развития ... развития рынка коммерческой ... коммерческой недвижимости, то есть в ... то есть в 1990-е годы. ... годы. (Исключение составит лишь ... составит лишь комплекс Центра ... Центра международной торговли, ... торговли, ЦМТ.) Качественного ... Качественного предложения, ... соответствовавшего ... международным стандартам, ... стандартам, тогда фактически не было ... фактически не было вообще, а спрос ... а спрос нарастал галопирующими ... галопирующими темпами. ...
Одним из первых ... Одним из первых объектов стал проект ... стал проект Парк Плейс (Park ... Плейс (Park Place) на Ленинском, ... на Ленинском, 113 (общая площадь – ... (общая площадь – 76 тыс. кв.м, ... тыс. кв.м, Государственная премия по ... премия по архитектуре 1994 г., ... 1994 г., проект совместного ... совместного творчества ГлавУпДК ... ГлавУпДК и компании Hines). ... компании Hines). Основными ... компонентами смешанной ... смешанной застройки являются офисы ... являются офисы (класс А – на момент ... А – на момент постройки в 1992 г.) и ... в 1992 г.) и 333 блока ... блока апартаментов. Парк Плейс – ... Парк Плейс – фактически первый ... первый объект в городе с ... в городе с апартаментами длительного ... длительного ... Не забываем и ... Не забываем и ЦМТ (World Trade ... (World Trade Center, около 200 тыс. ... около 200 тыс. кв.м, включая офисы, ... включая офисы, апартаменты, ... гостиницу, конгресс-центр ... конгресс-центр и торговые объекты). ... торговые объекты). В советские времена ... советские времена его называли Дом ... называли Дом Хаммера. Теперь же ЦМТ ... Теперь же ЦМТ – это не просто ... это не просто продолжение традиций, ... традиций, но и объект, ... и объект, расположенный рядом с новым, ... рядом с новым, огроменным ... комплексом смешанной ... смешанной застройки нового поколения, ... нового поколения, имя которому ... которому «Москва-Сити». Сам же ЦМТ ... Сам же ЦМТ уже говорит о ... говорит о третьей фазе, в состав ... фазе, в состав которой войдут офисная ... войдут офисная башня и ... и гостиница.
Среди ... Среди наиболее масштабных ... масштабных осуществленных ... проектов смешанного типа ... смешанного типа известны Смоленский ... Смоленский пассаж, Берлинский ... Берлинский Дом и Новинский ... и Новинский пассаж. Все это – детища ... Все это – детища 1990-х годов, и все ... годов, и все они пережили ... пережили кризисные и посткризисные ... и посткризисные ипостаси. ...
Новинский пассаж ... Новинский пассаж первоначально ... планировался под ... под гостиницу, был заморожен ... был заморожен после кризиса, и долгое ... кризиса, и долгое время его мрачные ... его мрачные стены не внушали ... не внушали доверия и отчасти ... и отчасти напоминали другой ... другой несостоявшийся проект ... проект смешанного использования, а ... использования, а именно ... «Зенит-Центр» на Юго-Западе. ... на Юго-Западе. Однако, в отличие от ... в отличие от «Зенита», Новинский ... Новинский выжил. Гостиничный ... Гостиничный компонент был ... был аннулирован, офисы ... офисы реанимировались первыми, а с ... первыми, а с торговлей процесс шел ... процесс шел сложно и медленно. ... и медленно. Долгое время атриум ... время атриум торговой части ... части Новинского был пуст в ... был пуст в любое время дня. Но – ... время дня. Но – местоположение взяло ... взяло свое, и торговая ... и торговая часть объекта также ... объекта также заработала. Основной ... Основной якорный арендатор – ... арендатор – Рамстор. Значение ... Значение грамотного сочетания ... сочетания функциональных блоков ... блоков для создания ... создания сбалансированной концепции ... концепции подчеркивает Юрий ... Юрий Юдаков, компания SGY, ... компания SGY, Yudakov&Partners, ... приводя также в ... также в пример «Олимпик ... «Олимпик Плаза-2» на проспекте Мира. ... на проспекте Мира. ... Непросто пришлось ... Непросто пришлось и Смоленскому ... Смоленскому пассажу, якорный арендатор ... якорный арендатор торговой части ... части которого Стокманн ... Стокманн подписал договор аренды ... договор аренды еще до кризиса (1996) ... до кризиса (1996) и вынужден был ... вынужден был приспосабливаться к ... к потере своего основного ... своего основного потребителя – ... – среднего класса в ... класса в посткризисный период. ... период.
В торговой ... В торговой галерее продолжали ... продолжали страдать и меняться ... и меняться арендаторы, ну а офисы ... ну а офисы в принципе ... принципе чувствовали себя ... себя ... сценарий ... сценарий «Берлин Хауса» со ... Хауса» со сложностями адекватной ... адекватной концепции торговой ... торговой части, каковая ... каковая устоялась, пожалуй, только ... пожалуй, только с появлением Escada. ... появлением Escada. ... Мораль проста: ... Мораль проста: офисная недвижимость ... недвижимость представляет меньшие ... меньшие риски, чем торговая. ... чем торговая. И не только кризис ... не только кризис тому виной. Еще один ... виной. Еще один пример. Часть ... Часть торговых помещений здания ... помещений здания Арбат 1 (офисные ... 1 (офисные помещения заняты ТНК-BP ... заняты ТНК-BP и являются ее ... являются ее собственностью) до сих ... до сих пор свободны, хотя ... свободны, хотя здание на рынке уже не ... на рынке уже не первый год. Одна из ... год. Одна из особенностей объекта ... объекта – это «дырка в ... это «дырка в собственности». Так ... Так называют наличие ... наличие нескольких собственников, ... собственников, что неминуемо снижает ... неминуемо снижает стоимость объекта. ... объекта. В здании Арбат 1 ... здании Арбат 1 торговые помещения ... помещения предлагаются на продажу, ... на продажу, в отличие от ... отличие от «Берлин Хауса» и ... Хауса» и Смоленского, где торговые ... где торговые операторы работают на ... работают на условиях ... аренды.
Это еще ... Это еще один урок, на этот раз ... урок, на этот раз негативный, – ... – сложность эксплуатации и ... эксплуатации и управления зданием в ... зданием в условиях наличия ... наличия нескольких ... собственников на фоне различных ... на фоне различных форм использования. ... использования.
Все ... Все это было, и неплохо ... было, и неплохо известно. Что же ... Что же дальше? Как говорят ... Как говорят люди знающие, рынок ... знающие, рынок недвижимости России на ... России на 20 лет отстает от ... лет отстает от рынка США, примерно на ... США, примерно на 10 лет – Западной ... лет – Западной Европы и ... и ориентировочно на 5–7 – от ... на 5–7 – от Центральной. О цифрах ... О цифрах можно спорить, суть ... спорить, суть остается. Так что ... Так что давайте поговорим о том, ... поговорим о том, что происходит с ... происходит с объектами смешанной ... смешанной застройки в ... в Штатах.
У них это ... У них это актуально ...
Были времена, ... Были времена, когда смешанная ... смешанная форма застройки ушла ... застройки ушла здесь в тень. В 1920-е ... в тень. В 1920-е годы началось ... началось движение за полную ... за полную сегрегацию отдельных видов ... отдельных видов функционального ... использования, чему ... чему способствовали растущая ... растущая автомобилизация ... народа и «глобальный ... и «глобальный исход» населения из ... населения из городов. Течение ... Течение «нового урбанизма», ... урбанизма», которое обозначило некую ... обозначило некую форму обратной волны ... обратной волны из пригородов ... пригородов обратно в города, помимо ... в города, помимо прочих факторов, ... факторов, привело к росту ... к росту актуальности смешанной ... смешанной застройки.
...
Небольшое ... уточнение. Приведенные выше ... Приведенные выше примеры объектов ... объектов смешанного использования ... использования в большинстве ... большинстве случаев (кроме ЦМТ) ... (кроме ЦМТ) подразумевали их ... их сочетание в рамках одного ... в рамках одного здания. Однако ... Однако возможна и более широкая ... и более широкая трактовка понятия, ... понятия, когда смешанная ... смешанная застройка рассматривается в ... рассматривается в пределах целого ... целого участка, о чем и пойдет ... о чем и пойдет речь ниже. ... ниже.
По ... По местоположению смешанные ... смешанные объекты популярны и ... популярны и целесообразны как в ... как в пригородном, так и в ... так и в городском форматах. ... форматах.
... Фактически каждый населенный ... каждый населенный пункт пригородного ... пригородного типа в США горит ... в США горит желанием заиметь ... заиметь собственный проект ... проект смешанной застройки, ... застройки, отмечает, в частности, Джон ... в частности, Джон Бретингер, ... вице-президент и генеральный ... и генеральный директор отдела ... отдела недвижимости компании ... компании United Properties. ... Properties. Офисы создают рабочие ... создают рабочие места и увеличивают ... и увеличивают потенциал ... покупательной способности для ... способности для магазинов и ... и вспомогательных отраслей. ... отраслей. Жилье в формате домов ... в формате домов на несколько семей ... несколько семей стимулирует спрос на ... спрос на торговлю и ... и развлечения.
...
Помимо этого, ... этого, смешанная застройка – ... застройка – хорошая основа концепции ... основа концепции участка, ... расположенного в рамках уже ... в рамках уже освоенной территории. ... территории. Это тип infill ... тип infill developments (то есть ... (то есть «заполняющая» застройка ... застройка на фоне уже ... фоне уже существующей высокой ... высокой освоенности территории). В ... территории). В формате городского ... городского варианта это, как ... это, как правило, импонирует ... импонирует населению районов с ... районов с уровнем достатка выше ... достатка выше среднего. ...
В чем же смысл? ... В чем же смысл? Устал народ ... народ американский от пробок и ... от пробок и многочасовых ежедневных ... ежедневных миграций «с» и «на» ... «с» и «на» работу. Женщины ... Женщины хотят водить детей в ... водить детей в школу пешком, а не ... пешком, а не работать у них ... у них персональным шофером, а ... шофером, а городские власти ... власти просчитали, что такой ... что такой подход дает экономию на ... дает экономию на инфраструктурных ... затратах.
...
Хорошо известный в ... известный в России Urban land ... Urban land Institute (Институт ... (Институт градостроения) провел ... провел исследование, ... которое показало, что, ... показало, что, учитывая затраты ... затраты налогоплательщиков на ... на дороги, коммунальные ... коммунальные услуги, школы и т.д., ... школы и т.д., дом в 10 милях от ... в 10 милях от центра стоит ... стоит налогоплательщикам в среднем ... в среднем $69 тыс., а такой же ... тыс., а такой же домик в городе ... в городе обходится им всего $34 ... им всего $34 тыс.
...
Тамошняя «экономика» ... «экономика» свидетельствует о ... о высокой коммерческой ... коммерческой эффективности ... пригородных объектов ... объектов смешанной застройки. ... застройки. Торговые операторы Newhall ... операторы Newhall Land and Farming Co ... and Farming Co Town Center ... Center (пригородный объект, ... объект, Калифорния) платят почти в ... платят почти в 2 раза больше за ... раза больше за квадратный метр, чем ... метр, чем аналогичные магазины ... магазины в соседнем городе ... соседнем городе Santa Clarita Valley. ... Clarita Valley.
В ... В Columbus (модный объект ... (модный объект смешанной ... застройки, штат Огайо) ставки ... штат Огайо) ставки аренды почти в 3 ... почти в 3 раза превышают средние ... превышают средние по району. По жилью ... району. По жилью превышения ... составляют около 25%. ... около 25%.
... Несколько конкретных ... конкретных примеров из американской ... из американской реальностиColumbus, ... штат Огайо, проект ... Огайо, проект городского формата. ... формата. Объем застройки – ... застройки – 150 тыс. кв.м с ... тыс. кв.м с акцентом на жилье. ... на жилье. Инвестиции составляют $500 ... составляют $500 млн. Среди основных ... Среди основных дополнительных ... компонентов хоккейная ... хоккейная площадка, 8-зальный ... 8-зальный мультиплекс, торговля. ... торговля.
... Лос-Анджелес, штат ... штат Калифорния. Объем ... Объем застройки – 57 тыс. кв.м (6 ... – 57 тыс. кв.м (6 участков), включая ... включая 22 тыс. кв.м торговли ... тыс. кв.м торговли и 62 апартамента. ... 62 апартамента. Парадокс состоял в ... состоял в том, что квартиры над ... что квартиры над магазинами ... раскупались в первую очередь. ... в первую очередь. Причина? Людям ... Людям хочется быть поближе к ... быть поближе к местам, где жизнь ... где жизнь активнее и наряднее. ... и наряднее.
Говоря ... Говоря о торговле (в первую ... торговле (в первую очередь, в рамках ... в рамках пригородных ... объектов), запомним один ... запомним один совет – акцент на ... – акцент на высокие марки вряд ли ... марки вряд ли нецелесообразен. Опыт ... Опыт показывает, что даже в ... что даже в среде обеспеченного ... обеспеченного населения района ... района важнее всего ... всего качественные продуктовые ... продуктовые магазины, фитнес- центр, ... фитнес- центр, книжный магазин, ... магазин, кофейни, а не элитные ... а не элитные рестораны и отнюдь ... и отнюдь не дорогие марки ... дорогие марки одежды. Обращаю на это ... Обращаю на это особое внимание ... внимание российских девелоперов, ... девелоперов, наиболее очевидное ... очевидное предпочтение которых – ... которых – почти всегда ... всегда категория люкс и выше. В ... люкс и выше. В США этот путь уже ... этот путь уже пройден. Одно время ... Одно время слишком многие проекты ... многие проекты пытались повторить ... повторить концепцию городской ... городской площади (town ... (town square),