Страницы: 1/0/0, 1/1/0
В столице за последние полтора года ... полтора года введено ничтожно малое ... ничтожно малое количество ТЦ. ... ТЦ. Прорыв предложения ... предложения запланирован на 2008 ... на 2008 год
Ослабление ... предложения Процесс развития ... Процесс развития сегмента торговой ... торговой недвижимости в 2005 г. ... в 2005 г. — первой половине ... первой половине 2006 г. напоминал ... г. напоминал особенности развития ... развития экономики страны в ... страны в целом — рост ... — рост предложения на столичном рынке ... на столичном рынке практически ... остановился, а спрос на ... а спрос на торговые площади ... площади продолжал неуклонно расти. ... неуклонно расти. В 2005 г. в столице ... 2005 г. в столице открылся только ... только один торговый центр — ... торговый центр — “Арена Сити” на ул. ... Сити” на ул. Крещатик (арендуемая ... (арендуемая площадь — 8 тыс. кв. ... — 8 тыс. кв. м). Еще несколько ... Еще несколько уже действующих ТРЦ — ... действующих ТРЦ — “Караван” на ул. ... на ул. Луговая, “Аладдин” на ... “Аладдин” на ул. Гришко, ... Гришко, “Метрополис” на ул. ... на ул. Малиновского — в 2005 г. ... — в 2005 г. ввели в эксплуатацию ... в эксплуатацию развлекательные ... объекты (катки, боулинги, ... (катки, боулинги, заведения общепита). ... общепита). В 2006 г. открыли ... 2006 г. открыли “Глобал UA” и ТЦ на ... UA” и ТЦ на пересечении ул. ... ул. Григоренко и ул. ... и ул. Ахматовой. Наиболее знаковые ... Наиболее знаковые события происходили ... происходили в сфере ... сфере приобретения крупных торговых ... крупных торговых объектов в Украине ... в Украине профильными ... иностранными компаниями. ... компаниями. Во-первых, буквально в ... буквально в мае этого года был ... этого года был продан ТЦ “Пирамида”, ... ТЦ “Пирамида”, открытый в 2004 г., ... в 2004 г., инвестор — иорданская ... — иорданская компания Universal ... Universal Star Co. (о создании ... Co. (о создании этого ТЦ см. БИЗНЕС ... ТЦ см. БИЗНЕС №37 от 13.09.04 г., ... от 13.09.04 г., стр.88-91). ... Приобрела центр британская ... центр британская компания “1849 Real ... “1849 Real Estate Development”. ... Development”. Во-вторых, в ... в минувшем году ЗАО ... году ЗАО “Квадрат-Украина” (г. Киев; ... (г. Киев; девелопмент; входит ... входит в состав ... состав инвестиционной компании “XXI ... компании “XXI век”) продало три ... продало три своих подземных ТЦ ... подземных ТЦ “Квадрат” первого ... первого поколения (введены в ... (введены в эксплуатацию в 2000 г.): ... в 2000 г.): на бул. Дружбы ... бул. Дружбы народов площадью 5 тыс. ... площадью 5 тыс. кв. м; на пл. Славы — ... м; на пл. Славы — 4,5 тыс. кв. м; на ... тыс. кв. м; на Шулявке — 1 тыс. кв. ... — 1 тыс. кв. м. Все три объекта ... Все три объекта были проданы без ... проданы без права использования ... использования торговой марки ... марки “Квадрат”. “Сегодня мы ... “Сегодня мы создаем новую сеть ... новую сеть торговых центров. Это будут ... центров. Это будут ТРЦ в формате ... в формате гипермаркет-галерей ... площадью от 35 тыс. кв. ... от 35 тыс. кв. м, расположенные в ... расположенные в “спальных” районах”, — ... районах”, — рассказала БИЗНЕСу ... БИЗНЕСу Наталья Рожкова, ... Рожкова, директор департамента ... департамента маркетинга ЗАО ... ЗАО “Квадрат-Украина”. По ее ... По ее словам, первый ТРЦ ... первый ТРЦ такого формата ... формата (“Квадрат” на Перова) ... на Перова) планируется сдать в ... сдать в эксплуатацию в 2007 г., ... в 2007 г., после чего в Киеве ... чего в Киеве построят еще три ... еще три центра. С таким же ... С таким же форматом “Квадрат-Украина” ... “Квадрат-Украина” намерена выходить в ... выходить в регионы — ... — города-миллионники и города с ... и города с численностью ... населения от 300 тыс. до 1 ... от 300 тыс. до 1 млн человек. По ... человек. По словам операторов, ... операторов, гипотетически в ... в ближайшее время могут быть ... время могут быть проданы и другие ... и другие готовые торговые центры. ... торговые центры. “Сейчас ... покупателями, которым по ... которым по карману такие ... такие приобретения, могут выступать ... могут выступать только иностранные ... иностранные компании. Для них ... Для них украинский рынок ... рынок интересен, поскольку ... поскольку рентабельность торговых ... торговых центров у нас гораздо ... у нас гораздо выше, чем за рубежом ... чем за рубежом (в Украине она ... Украине она составляет 12-25%)”, — ... 12-25%)”, — отмечает Наталья ... Наталья Рожкова. По традиции, ... По традиции, консультанты так и не ... так и не пришли к единому ... к единому мнению, сколько же ... сколько же площадей в столичных ТЦ ... в столичных ТЦ было введено в ... введено в эксплуатацию в прошлом ... в прошлом году. Как уже не раз ... Как уже не раз писал БИЗНЕС, разные ... БИЗНЕС, разные оценки объясняются, ... объясняются, прежде всего, ... всего, различиями в методиках ... в методиках подсчета: в источниках ... в источниках указывается разная ... разная площадь одного и того ... одного и того же ТЦ, одни компании ... ТЦ, одни компании считают общую ... общую площадь ТЦ, другие — ... ТЦ, другие — только торговую и т. п. ... торговую и т. п. (см. БИЗНЕС №11 от ... БИЗНЕС №11 от 14.03.05 г., ... г., стр.96-99). Например, по ... Например, по словам Галины ... Галины Малиборской, главы отдела ... главы отдела торговой недвижимости ... недвижимости консалтинговой ... компании Colliers ... Colliers International (г. Киев), ... (г. Киев), новое предложение ... предложение составило всего 27 тыс. ... всего 27 тыс. кв. м (с учетом ... м (с учетом введения ... “развлекательных” очередей в ... очередей в действующих ТЦ), а общее ... ТЦ), а общее количество площадей в ... площадей в центрах увеличилось ... увеличилось до 260 тыс. кв. м. В ... 260 тыс. кв. м. В то же время Виталий ... же время Виталий Бойко, заместитель ... заместитель директора ... консалтинговой компании ... компании “Украинская торговая ... торговая гильдия” (г. Киев), ... (г. Киев), утверждает, что в прошлом ... что в прошлом году количество ... количество торговых площадей в ... площадей в киевских ТЦ увеличилось ... ТЦ увеличилось менее чем на 20 ... чем на 20 тыс. кв. м — до 301,8 ... кв. м — до 301,8 тыс. кв. м, или 115 ... кв. м, или 115 кв. м на тысячу ... м на тысячу жителей. “Таким образом, ... “Таким образом, если в 2003 г. и ... в 2003 г. и 2004 г. прирост ... г. прирост площадей в ТЦ составил 104% ... в ТЦ составил 104% и 107% ... 107% соответственно, то в 2005 г. ... то в 2005 г. прирост был всего 6%”, ... был всего 6%”, — утверждает он. Но ... утверждает он. Но дело не в том, 20 ... не в том, 20 тыс. или 27 тыс. ... или 27 тыс. “квадратов” запустили ... запустили девелоперы. Разница на ... Разница на фоне большого ... большого дефицита ничтожно мала. ... ничтожно мала. Основная проблема (и ... проблема (и не только при ... только при строительстве ТЦ) — ... ТЦ) — неспособность застройщиков ... застройщиков вложиться в ... в декларируемые сроки сдачи ... сроки сдачи объектов в ... в эксплуатацию. Ведь еще в начале ... Ведь еще в начале 2005 г. многие ... г. многие компании заявили о ... заявили о намерении ввести до конца ... ввести до конца того года в ... года в эксплуатацию более 100 тыс. ... более 100 тыс. кв. м площадей. ... м площадей. Среди причин ... причин девелоперских провалов ... провалов называют самые ... самые разнообразные. Во-первых, ... Во-первых, застройщики переоценили ... переоценили свои финансовые ... финансовые возможности. Опять же, по ... Опять же, по разным причинам: то ... причинам: то украинские банки ... банки прикрыли свои кредитные ... свои кредитные программы (из-за ... (из-за политической ... нестабильности), то крупные ... то крупные инвесторы решили ... решили “заморозить” вложения в ... вложения в проекты (и снова — ... (и снова — политика!), то сами ... то сами девелоперы не смогли ... не смогли продать действующие ... действующие объекты и, ... и, соответственно, “перебросить” ... “перебросить” вырученные деньги ... деньги на строительство ... строительство других ТЦ и т. п. ... ТЦ и т. п. (подробнее об этой ... об этой проблеме и сути ... и сути девелопмента читайте в ... читайте в ближайших номерах БИЗНЕСа). ... номерах БИЗНЕСа). Во-вторых, ... сказываются дефицит крупных ... дефицит крупных земельных участков в ... участков в столице и ... и непрозрачные механизмы их ... механизмы их выделения. В-третьих, ... В-третьих, скандалы с ... с противниками ... строительства, корпоративные ... корпоративные конфликты в борьбе за ... в борьбе за землю, бюрократия и т. ... бюрократия и т. п. Не ожидается ... Не ожидается рекордный рост площадей ... рост площадей и в 2006-2007 гг. ... в 2006-2007 гг. (см. “Наиболее ... “Наиболее крупные проекты…” на ... проекты…” на стр.118). Тем не менее ... Тем не менее темпы роста киевского ... роста киевского рынка коммерческой ... коммерческой недвижимости будут ... будут расти. По словам ... По словам Виталия Бойко, количество ... Бойко, количество “квадратов” в 2007 ... в 2007 г. может увеличиться ... может увеличиться на 39%. Со временем ... 39%. Со временем оправдаются и ... и прогнозы по поводу ... по поводу укрупнения формата ... формата украинских ТЦ, хотя прошлый ... ТЦ, хотя прошлый и нынешний год в ... нынешний год в этом отношении ... отношении оказались провальными ... провальными (опять же, по причине ... же, по причине срыва графиков ... графиков реализации крупных ... крупных объектов). Напомним, что в ... Напомним, что в 2004 г. средняя ... г. средняя площадь новоявленных ТЦ ... новоявленных ТЦ составила около 22 ... около 22 тыс. кв. м, а в ... кв. м, а в 2005-2006 гг. — 10-14 тыс. ... гг. — 10-14 тыс. кв. м. Хотя еще в ... м. Хотя еще в начале 2005 г. ... 2005 г. прогнозировалось, что этот ... что этот показатель в ... в ближайшие годы может ... годы может вырасти до 40 тыс. кв. м. ... до 40 тыс. кв. м. “Укрупнение торговых ... торговых центров будет ... будет продолжаться и далее, ... и далее, если объекты, которые ... объекты, которые разрабатываются, ... будут реализованы”, — ... реализованы”, — подчеркивает г-н ... г-н Бойко. Более того, в ... Более того, в течение 2005 г. было ... 2005 г. было заявлено несколько ... несколько крупнейших ... бизнес-проектов по ... по строительству в столице ... в столице торговых центров общей ... центров общей площадью более 100 ... более 100 тыс. кв. м. В ... кв. м. В частности, еще в прошлом году ... еще в прошлом году шведская ... компания IKEA заявила о ... IKEA заявила о намерении открыть на ... открыть на левом берегу Киева ... берегу Киева ТРЦ “МЕГА” (от 150 ... “МЕГА” (от 150 тыс. кв. м) и со ... кв. м) и со временем растиражировать ... растиражировать свои центры в ... центры в крупных областных городах ... областных городах Украины. Однако, как ... Однако, как и у многих других ... у многих других девелоперов, у шведов ... у шведов возникли проблемы с ... проблемы с получением участка ... участка под строительство в ... строительство в столице, и ... и реализация проекта оказалась ... проекта оказалась в подвешенном ... подвешенном состоянии. На 2007 г. ... На 2007 г. также запланировано ... запланировано открытие одного из ... одного из долгостроев столичного ... столичного рынка — ТЦ “Троицкий” ... — ТЦ “Троицкий” (бывший “Олимпик ... “Олимпик Плаза”) общей площадью ... общей площадью около 100 тыс. кв. ... 100 тыс. кв. м. Хотя риски ... Хотя риски невыполнения этого проекта, ... этого проекта, связанные с тем, ... с тем, что объект соседствует ... объект соседствует с НСК ... НСК “Олимпийский”, сохраняются. ... сохраняются. Руководство комплекса и ... комплекса и Профессиональная ... футбольная лига Украины ... лига Украины постоянно заявляют о ... заявляют о том, что ТРЦ будет ... что ТРЦ будет мешать эвакуации ... эвакуации болельщиков со ... со стадиона. Хотя, скорее ... Хотя, скорее всего, в данном вопросе ... в данном вопросе больше политики, ... политики, нежели чисто технических ... чисто технических несогласований. ... Туманная ситуация ... ситуация складывается и со ... и со строительством крупного ... крупного комплекса “Лыбидь ... “Лыбидь Плаза”, сроки введения в ... сроки введения в эксплуатацию ... которого переносятся уже не ... переносятся уже не один год. Операция ... год. Операция “Регионы” На фоне ... На фоне почти полного застоя в ... полного застоя в Киеве другие ... другие украинские города ... города привлекают к себе все больше ... к себе все больше внимания со стороны ... со стороны ритейлоров. “Рынок ... “Рынок торговых центров ... центров Украины только ... только формируется, — говорит ... — говорит Виталий Бойко. — На 1 ... Бойко. — На 1 тыс. жителей крупных ... жителей крупных городов сегодня ... сегодня приходится 30-70 кв. м ... 30-70 кв. м торговых площадей в ТЦ ... площадей в ТЦ (в 2005 г. к ТЦ в ... 2005 г. к ТЦ в регионах с горем ... с горем пополам можно было ... можно было отнести 85 объектов)”. При ... 85 объектов)”. При этом, по его ... по его словам, несмотря на то что ... несмотря на то что качество ... большинства так называемых ТЦ ... так называемых ТЦ низкое, ... заполняемость составляет ... составляет 90-100%. В то же время, как ... В то же время, как отмечает Галина ... Галина Малиборская, некоторые ... некоторые новые региональные ... региональные ТРЦ по концепции и ... по концепции и уровню арендаторов уже ... арендаторов уже не уступают ... уступают киевским. В частности, речь ... В частности, речь идет о первых ... о первых профессиональных ... объектах, которые открылись ... которые открылись в 2005 г. в Одессе ... 2005 г. в Одессе (“Европа”, “На ... “На Среднефонтанской”), ... Днепропетровске (“Дафи”) и ... (“Дафи”) и Николаеве (“Сити ... (“Сити Центр”). Еще несколько ... Еще несколько профессиональных ... объектов планируются к ... планируются к открытию в этом ... в этом году в Донецке, ... в Донецке, Харькове и Днепропетровске. ... и Днепропетровске. В результате ... результате сегодня регионы впервые ... регионы впервые опережают Киев по ... Киев по темпам наращивания ... наращивания объемов рынка. Размер ... рынка. Размер нового предложения на ... предложения на региональном рынке по ... рынке по итогам 2005-2006 ... 2005-2006 гг., по данным ... по данным Colliers International, ... International, ожидается на уровне ... на уровне 150-200 тыс. кв. м ... тыс. кв. м площадей по сравнению с ... по сравнению с 70 тыс. кв. м в ... тыс. кв. м в Киеве. “В 2006 г. ... “В 2006 г. сохранится высокая ... высокая активность регионов в ... регионов в сравнении со столицей, — ... со столицей, — утверждает г-жа ... г-жа Малиборская. — Более ... — Более того, даже в случае ... даже в случае оживления столичного ... столичного рынка спрос на ... спрос на помещения вне Киева вряд ли ... вне Киева вряд ли будет снижаться, ... снижаться, поскольку ... ритейлоры хотят ... хотят воспользоваться растущими ... растущими доходами населения и ... населения и низким уровнем ... уровнем конкуренции на региональных ... на региональных рынках”. По ее ... По ее словам, в ближайшие три ... в ближайшие три года девелоперы начнут ... девелоперы начнут осваивать небольшие ... небольшие города (менее 500 ... (менее 500 тыс. чел.). Следует ... чел.). Следует отметить, что сейчас ... что сейчас в регионах созданием ... регионах созданием ТЦ занимаются, в ... занимаются, в основном, местные ... местные девелоперы. Но, как ... Но, как утверждают эксперты, ... эксперты, национальные и ... и иностранные компании уже ... компании уже заинтересовались ... региональными городами. ... городами. Ожидается, что ... что основным игроком на рынке ... игроком на рынке регионального ... девелопмента в ближайшее ... в ближайшее годы будет компания ... будет компания “Лекс-Холдинг”, ... владелец киевского ТРЦ ... киевского ТРЦ “Караван”. В ее планах ... В ее планах — открытие в ... открытие в ближайшие два-три года ... два-три года одноименных центров в ... центров в Харькове, ... Днепропетровске и Запорожье. В ... и Запорожье. В более долгосрочной ... долгосрочной перспективе сеть ТРЦ ... сеть ТРЦ “Мега” в Украине ... в Украине сформирует и IKEA. Еще ... и IKEA. Еще несколько ... центральноевропейских ... девелоперов внимательно ... внимательно изучают украинский рынок. ... украинский рынок. Причем не факт, что ... не факт, что первый объект будет ... объект будет построен ими в ... ими в Киеве. Девелоперы все ... Девелоперы все больше склоняются к ... склоняются к мысли, что стартовать ... что стартовать можно и в регионах ... и в регионах (см. “Предпочтения... ... “Предпочтения... ” на стр.117). ... на стр.117). Катализатором развития ... развития ТЦ в регионах ... в регионах консультанты называют ... называют приход иностранных ... иностранных ритейлоров. В списке ... В списке наиболее перспективных ... перспективных для расширения в 2006 ... расширения в 2006 г. рынков розничной ... рынков розничной торговли — GRDI ... — GRDI (Global Retail ... Retail Development Index), который ... Index), который составляет ... консалтинговая компания A.T. ... компания A.T. Kearney, — Украина ... — Украина занимает 4-е место (в ... 4-е место (в 2005 г. — 3-е место, ... г. — 3-е место, в 2004 г. — 11-е). ... 2004 г. — 11-е). Российские сети ... сети “Перекресток” и ... и “Патэрсон” активно ищут ... активно ищут свободные торговые ... торговые площадки во всех крупных ... во всех крупных городах Украины. ... Украины. Быстро развивается в ... развивается в Украине немецкая сеть ... немецкая сеть METRO Cash&Carry ... Cash&Carry