Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0, 1/3/0
Профессиональное управление ... коммерческой недвижимостью - ... недвижимостью - выгодный бизнес, ... бизнес, который в России ... в России переживет период довольно ... период довольно быстрого роста. За ... роста. За короткий промежуток ... промежуток времени, за 10-15 лет, ... за 10-15 лет, Россия прошла путь ... прошла путь по развитию данного ... развитию данного вида бизнеса, на ... бизнеса, на который западным странам ... западным странам понадобилось ... порядка 100 лет.С учетом ... 100 лет.С учетом того, что становление ... что становление компаний пришлось ... пришлось на довольно тяжелое ... довольно тяжелое время в экономике ... в экономике страны, связанное со ... связанное со всем известными ... известными потрясениями, они в ... они в условиях жесткой ... жесткой конкуренции наработали ... наработали богатый практический опыт, ... практический опыт, позволяющий им ... им предлагать своим ... своим клиентам широкий набор ... широкий набор услуг. Российские ... Российские управляющие компании на ... компании на данный момент обладают ... момент обладают большой гибкостью и ... гибкостью и оперативностью, ... связанной с работой а ... с работой а условиях российской ... российской специфики.Что мы ... мы понимаем под управлением ... под управлением недвижимостью? ... Управление недвижимостью ... недвижимостью - деятельность ... деятельность специализированных фирм, ... фирм, обусловленная ... историческим развитием ... развитием общества и цивилизации ... и цивилизации в целом, ... целом, направленная на рациональное ... на рациональное использование ... имеющегося объекта, ... объекта, приносящее собственнику ... собственнику максимальную прибыль. ... прибыль. Задача управляющей ... управляющей компании поиск и ... поиск и оптимизация всех ресурсов ... всех ресурсов объекта и ... и построение схемы их ... схемы их использования с максимальной ... с максимальной отдачей.Управление ... недвижимостью ... включает в себя консалтинг, ... в себя консалтинг, маркетинг, ... брокеридж, оценку, ... оценку, финансовый анализ и прогноз, ... анализ и прогноз, работу с персоналом, ... с персоналом, анализ рынка, ... рынка, планирование офисного ... офисного пространства, ... управление строительством, ... строительством, управление арендой, ... арендой, работу с арендаторами, ... с арендаторами, техническое ... обслуживание объекта, ... объекта, клининг, управление ... управление кризисными ситуациями, а ... ситуациями, а также прочие услуги, ... прочие услуги, необходимые для ... для функционирования ... обьекта.Основные принципы ... принципы управления ... недвижимостью применимы к ... применимы к любым объектам ... объектам недвижимости независимо от ... независимо от их функционального ... функционального назначения. ... Профессиональное управление ... управление коммерческой ... недвижимостью - фактор, ... - фактор, напрямую влияющий на ... влияющий на уровень арендной платы ... арендной платы объекта, будь то ... будь то офисное помещение или ... помещение или торговое.Компании и ... и собственники, ... привлекающие к управлению ... к управлению своей собственностью ... собственностью профессиональных ... управляющих, понимают, ... понимают, что таким шагом ... таким шагом экономят свои деньги и ... свои деньги и время. Они могут ... Они могут гарантировать качество ... качество предоставляемых ... арендаторам услуг, ... услуг, избавляются от ... от необходимости решать множество ... решать множество текущих затратных по ... затратных по времени проблем, ... проблем, связанных с ... с эксплуатацией объекта ... объекта недвижимости, поиском ... поиском поставщиков, подрядчиков, ... подрядчиков, решением юридических ... юридических вопросов, общением с ... общением с арендаторами. Те из ... Те из собственников, ... которые хотя бы раз в ... хотя бы раз в жизни пользовались ... пользовались услугами управляющих ... управляющих компаний, обязательно ... обязательно и впредь прибегнут к ... впредь прибегнут к их помощи.Но при ... помощи.Но при всем благоприятном ... благоприятном развитии данного вида ... данного вида бизнеса есть ... есть некоторые факторы, в той или ... факторы, в той или иной степени ... степени тормозящие дальнейшее ... дальнейшее формирование рынка ... рынка управления ... недвижимостью.Прежде всего, ... всего, необходимо упомянуть ... упомянуть проблему отсутствия ... отсутствия необходимой правой базы, ... правой базы, которая в полном ... в полном объеме регулировала бы ... регулировала бы отношения сторон в ... сторон в этой сфере ... сфере деятельности. Часть отношений ... Часть отношений урегулирована ... гражданским ... законодательством, другая часть ... другая часть нуждается в правовом ... в правовом ... рынок ... рынок коммерческий недвижимости ... недвижимости стремительно развивается ... развивается и в какой-то ... в какой-то степени можно говорить о ... можно говорить о превышении спроса над ... спроса над предложением. В ... В настоящее время растет ... время растет спрос на услуги ... на услуги управляющих компаний. И ... компаний. И в этой ситуации ... этой ситуации возникает вопрос о ... вопрос о качестве и цене ... и цене предоставляемых компаниями ... компаниями услуг. Компаний много, ... Компаний много, но что и как они ... что и как они предоставляют? С ... С другой стороны не все ... стороны не все собственники понимают, ... понимают, что недвижимость ... недвижимость нуждается в ... в профессиональном управлении, ... управлении, что собственность ... собственность можно использовать более ... использовать более эффективно и ... и технологично.Другая ... проблема связана с ... связана с отсутствие единых ... единых профессиональных стандартов ... стандартов ведения бизнеса. ... бизнеса. Ярким примером может ... примером может служить отсутствие ... отсутствие единой классификации ... классификации столичных ... бизнес-центров. В Москве более ... В Москве более известна классификация ... классификация зданий, ... разработанная Московским ... Московским исследовательским форумом ... форумом (МИФ). Но ... Но собственниками офисных зданий ... офисных зданий она не ... не используется.Столичное сообщество ... сообщество управляющих ... компаний отличается ... отличается закрытостью. Как правило, ... Как правило, участники рынка ... рынка предпочитают не делится ... не делится ни опытом, ни ... опытом, ни какими-либо ... профессиональными наработками, ни ... наработками, ни информацией.Как ... шагом, способствующим ... способствующим объединению ... профессионалов и повышению ... и повышению степени открытости ... открытости сообщества, может ... может рассматриваться открытие ... открытие Полномочного ... представительства Гильдии ... Гильдии управляющих по ... по центральному федеральному ... федеральному округу. В ближайших ... В ближайших планах Полпредства ... Полпредства утверждение и внедрение ... и внедрение в столице и в ... столице и в России разработанной ... разработанной Полпредством ... классификации бизнес-центров. В ... бизнес-центров. В задачах ... образованной организации - ... организации - разработка обучающих ... обучающих программ для ... для управляющих, проведение по ... проведение по актуальным вопросам ... вопросам бизнеса семинаров и ... семинаров и «круглых столов» с ... столов» с привлечением к участию в ... к участию в них специалистов ... специалистов высокого класса в ... класса в области управления, а ... управления, а также организация и ... организация и проведение ... бизнес-туров по интересным с ... по интересным с точки зрения передачи ... зрения передачи опыта ... объектам.Основные принципы и ... принципы и особенности управления ... управления коммерческой ... недвижимостью Тенденции ... Тенденции развития ... профессионального управления ... управления коммерческой недвижимостью ... недвижимостью Будущее рынка - за ... рынка - за профессиональными ... управляющими. В ... В перспективе, по мнению ... по мнению аналитиков «Весаг. ... «Весаг. Commercial Property», ... Property», подавляющая часть ... часть объектов коммерческой ... коммерческой недвижимости будет ... будет эксплуатироваться с ... с привлечением внешних ... внешних профессиональных ... управляющих компаний. Об ... компаний. Об этом свидетельствует ... свидетельствует и западный опыт ... западный опыт управления , и ... , и положительные тенденции в ... тенденции в изменении спроса на ... спроса на услуги управления на ... управления на российском рынке. ... рынке. Сегодня, если говорить о ... если говорить о Москве, под ... под управлением внешних ... внешних профессиональных ... управляющих компаний находится ... компаний находится около 10% офисных ... 10% офисных помещений, и порядка ... и порядка 2-3% -торговых. В ... -торговых. В Санкт-Петербурге - 15% ... - 15% и менее 5% ... менее 5% соответственно.В сфере ... сфере управления необходимо ... необходимо четко разделить две ... разделить две составляющих: ... управление бизнесом и ... бизнесом и эксплуатация ... объекта.Эксплуатация современного ... современного здания или комплекса ... или комплекса зданий, имеющих ... имеющих оригинальную ... архитектуру, большие площади ... большие площади остекления, сложные ... сложные инженерные системы и ... системы и т.д., является ... является сложным и трудоемким ... и трудоемким процессом, Но, ... Но, принципиальных различий в ... различий в эксплуатации жилого ... жилого дома, то pro ... то pro во-развлекательного комплекса ... комплекса или бизнес-центра ... бизнес-центра нет. Все зависит лишь ... Все зависит лишь от размеров и ... размеров и «качества» имущественного ... имущественного комплекса. ... Управление бизнесом имеет ... бизнесом имеет существенные отличия в ... отличия в различных сегментах ... сегментах рынка недвижимости. ... недвижимости. Технология ... управления жилым домом ... жилым домом отличается от технологии ... от технологии управления ... бизнес-центром и, тем более, ... и, тем более, ... или ... или культурно-досуговым ... комплексом.Эксплуатация объекта ... объекта недвижимости и ... и управление бизнесом тесно ... бизнесом тесно связаны с процессом ... с процессом реализации ... инвестиционного проекта. ... проекта. Строить взаимоотношения ... взаимоотношения с инвесторами и ... инвесторами и арендаторами значительно ... значительно проще, когда ... когда специалисты управляющей ... управляющей компании принимали ... принимали непосредственное ... участие в разработке ... в разработке концепции объекта, ... объекта, занимались сопровождением ... сопровождением процесса ... проектирования и строительства, ... и строительства, составляли арендный ... арендный план и «подбирали» ... и «подбирали» в соответствии с ним ... соответствии с ним арендаторов.Таким ... образом, наибольшими ... наибольшими конкурентными ... преимуществами будет ... будет обладать та компания, ... та компания, которая, во-первых, ... во-первых, имеет в своей структуре ... в своей структуре специалистов, ... имеющих знания, навыки и ... знания, навыки и опыт работы в ... работы в различных сегментах рынка ... сегментах рынка недвижимости, а, ... а, во-вторых, обеспечивает ... обеспечивает полный цикл работ ... цикл работ при реализации ... реализации проекта: исследования ... исследования -концепт - брокеридж - ... - брокеридж - сопровождение - ... - управление.В оценке ... оценке стоимости услуг ... услуг управляющих компаний ... компаний аналитики «Becar. Commercial ... «Becar. Commercial Property» отмечают ... отмечают ряд тенденций.Это ... тенденций.Это развитие управляющих ... управляющих компаний и повышение ... и повышение качества оказываемых ... оказываемых ими услуг, ... услуг, наметившиеся тенденции ... тенденции повышения спроса на ... спроса на услуги внешних ... внешних управляющих компаний, рост ... компаний, рост стоимости услуг ... услуг отечественных компаний до ... компаний до уровня стоимости ... стоимости услуг, предоставляемых ... предоставляемых западными компаниями, ... компаниями, работающими на ... на рынке России и ... России и декларирующими уровень цен, ... уровень цен, соответствующий ... европейскому уровню. ... уровню. Повышение стоимости ... стоимости услуг управляющих ... управляющих компаний обуславливается ... обуславливается ростом ... профессионального уровня ... уровня специалистов - маркетологов, ... - маркетологов, инженеров, ... управляющих.Наблюдается ... тенденция перехода в ... перехода в оплате работы ... работы управляющей компании от ... компании от получения ею процентов от ... ею процентов от реализации к ... к процентам от прибыли с ... от прибыли с объекта. В оплате услуг ... В оплате услуг за эксплуатацию ... эксплуатацию наблюдается тенденция ... тенденция компенсации ... управляющей компании всех ... компании всех расходов на эксплуатацию ... на эксплуатацию объекта плюс ... плюс выплата фиксированной ... фиксированной суммы за организацию ... за организацию построения процесса ... процесса эксплуатации, а также ... а также выплата бонуса за ... бонуса за экономию.Основные ... принципы управления ... управления коммерческой ... недвижимостью Основополагающий ... Основополагающий принцип управления ... управления недвижимостью - ... - обеспечение меткой ... меткой структурированности ... процесса управления, ... управления, создание открытой, ... открытой, прозрачной системы ... системы управления. Задача ... Задача управляющего организовать ... организовать такую систему контроля ... систему контроля за всеми службами и ... всеми службами и персоналом, ... привлеченными к обслуживанию ... к обслуживанию объекта, которая ... которая позволила бы видеть ... бы видеть все, что происходит на ... что происходит на объекте как самому ... как самому управляющему, так и ... так и собственнику. ... Открытость системы ... системы позволяет поддерживать ... поддерживать управление объектом на ... объектом на высоком ... профессиональном уровне, вовремя ... уровне, вовремя устранять недостатки ... недостатки и оперативно ... оперативно принимать решения. Четкий ... решения. Четкий контроль и грамотное ... и грамотное построение системы ... системы управления объектом ... объектом позволяют наладить и ... наладить и поддерживать ... доверительные отношения ... отношения собственника и ... и управляющей компании. ... компании. Доверие собственника - ... собственника - самое объективное ... объективное мерило профессионализма ... профессионализма управляющей ... компании.Зачем собственник ... собственник недвижимости ... обращается за услугами в ... за услугами в сфере управления к ... управления к профессионалам? Как ... Как правило, собственник ... собственник преследует определенные ... определенные цели, а консультант ... а консультант способствует их ... их достижению.Собственник ... хочет получать ... получать высокий и стабильный ... и стабильный доход от своей ... от своей недвижимости. ... Профессиональный управляющий в ... управляющий в целях достижения этой ... достижения этой цели проводит работу с ... проводит работу с арендаторами, ... разрабатывает выгодную ... выгодную для собственника ... собственника структуру договоров, ... договоров, позволяющую ... рассматривать имеющуюся ... имеющуюся недвижимость в качестве ... в качестве инвестиционного ... механизма, как источник ... как источник получения кредитных ... кредитных средств под залог ... под залог платежей арендаторов (при ... арендаторов (при наличие системы ... системы долгосрочных договоров ... договоров на 5-10 лет аренды). ... 5-10 лет аренды). Собственник хочет ... хочет поддерживать свое ... свое здание в технически ... в технически исправном состоянии. В ... состоянии. В этом случае задача ... случае задача управляющей компании ... компании состоит не в уборке ... не в уборке помещений, не в ... не в проведении текущих ... текущих ремонтов и эксплуатации ... и эксплуатации здания, а в том, чтобы ... а в том, чтобы грамотно ... организовать процесс ... процесс функционирования объекта, ... объекта, всех обслуживающих ... обслуживающих служб. Недвижимость как ... Недвижимость как объект инвестиций ... инвестиций должна приносить доход ... приносить доход своему владельцу. ... владельцу. Чем лучше управляющий ... лучше управляющий организует работу ... работу здания и ... и обслуживающих служб, чем более ... служб, чем более комфортные условия он ... условия он создаст для ... для арендатора, и тем больше, в ... и тем больше, в конечном счете, ... счете, получит доходов ... доходов собственник.В результате ... результате профессионального ... управления собственник ... собственник хочет увеличить ... увеличить рыночную стоимость ... стоимость принадлежащего ему ... ему объекта, которая зависит не ... которая зависит не