Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Рынок коммерческой недвижимости ... развивает свою ... свою инвестиционную ... привлекательность. Причем по мере ... Причем по мере насыщения таких ... таких традиционных направлений, ... направлений, как торговая и ... торговая и офисная недвижимость, ... недвижимость, активизировались ... вложения капитала в ... капитала в гостиничный сегмент и ... сегмент и развитие офисной ... офисной недвижимости в формате ... в формате бизнес-парков. Новичок ... Новичок рынка — ... — индустриально-промышленные парки ... парки (ИПП). В Западной ... В Западной Европе и России они уже ... и России они уже завоевали ... популярность.
В Украине ... Украине проект первого ИПП (в ... первого ИПП (в Сумах) уже тоже ... уже тоже заявлен и разработан. И ... и разработан. И это только начало. ... только начало. Ведь актуальная ныне ... актуальная ныне тенденция к ... к перемещению и выносу ... и выносу производственных мощностей за ... мощностей за городскую черту ... черту предполагает ... строительство новой или ... новой или реконструкцию существующей ... существующей промышленной ... недвижимости. Исходя из ... Исходя из этого, возникает ... возникает вопрос эффективной ... эффективной организации ... производственного цикла на новой ... цикла на новой территории. И тут ... И тут кстати оказываются ... оказываются ... парки, ... парки, позволяющие по-новому ... по-новому организовать ... производственную деятельность. ... деятельность. Производство в новом ... в новом формате ... Индустриально-промышленный парк — ... парк — это инженерно ... инженерно подготовленные земельные ... земельные участки и ... и расположенные на них ... на них производственные, складские и ... складские и административные ... помещения, которые ... которые предназначены для ... для осуществления ... производственной деятельности ... деятельности рядом ... компаний-арендаторов. С позиции ... С позиции владельца, индустриальный ... индустриальный парк представляет ... представляет собой ... специализированный объект доходной ... объект доходной недвижимости, ... организация работы ... работы которого осуществляется ... осуществляется управляющей компанией. ... компанией. Характерными чертами ... чертами индустриального ... парка являются: — ... являются: — предоставление ... коммуникаций всех типов, ... всех типов, необходимых для ... для организации производственного ... производственного процесса; — наличие ... — наличие производственных, ... складских и офисных ... и офисных помещений в пределах ... в пределах территории ... индустриального парка; — ... парка; — профессиональная и ... и эффективная система ... система организации подъездных ... подъездных путей, мест стоянки ... мест стоянки грузового и легкового ... и легкового автотранспорта, зон ... зон погрузки-выгрузки, ... контрольно-пропускных ... зон и др.; — ... и др.; — система организации работы ... организации работы парка, в т. ч. ... в т. ч. предоставление различных ... различных видов услуг ... услуг компаниям—участникам ... индустриального парка; — ... парка; — государственная ... поддержка развития. ... развития. Естественно, для ... для эффективного ... функционирования индустриального ... индустриального парка потребуется: — ... потребуется: — близость основных ... основных транспортных коридоров ... коридоров (морские порты и ... порты и аэропорты, ... автомагистрали, железная дорога, ... железная дорога, речные каналы, ... каналы, трубопроводы); — ... — наличие, приемлемые ... приемлемые профессиональный уровень и ... уровень и стоимость рабочей ... рабочей силы; — возможность ... — возможность подведения необходимых ... необходимых коммуникаций; — ... — близость к сырью и ... к сырью и материальным ресурсам. ... ресурсам. Из истории ИПП Первым ... истории ИПП Первым целенаправленно ... созданным ... индустриальным парком историки ... парком историки считают Траффорд Парк ... Траффорд Парк в Манчестере, ... Манчестере, Англия. Он основан в 1896 ... Он основан в 1896 году Эрнстом Холи, ... Эрнстом Холи, который приобрел ... приобрел первые 10 гектаров земли ... 10 гектаров земли вдоль ... Манчестерского морского канала, ... морского канала, создал транспортную и ... транспортную и инженерную ... инфраструктуру и стал ... и стал продавать/сдавать в аренду ... в аренду инженерно ... подготовленные участки ... участки промышленным компаниям. ... компаниям. Свой первый в Европе ... первый в Европе автомобильный завод ... завод Генри Форд разместил ... Форд разместил в Траффорд Парке в ... Траффорд Парке в 1910 году. Этот парк ... году. Этот парк существует до сих ... до сих пор. Сейчас он ... Сейчас он управляется местной ... местной корпорацией ... территориального развития. С 50-х ... развития. С 50-х годов начали ... начали появляться ... специализированные инновационные ... инновационные технопарки, связанные с ... связанные с крупными ... университетами. Индустриальные ... Индустриальные и технопарки широко ... технопарки широко распространены в ... в странах Западной Европы ... Западной Европы и Америки. Они ... Америки. Они расположены, как ... как правило, на окраинах ... на окраинах городов, близ транспортных ... близ транспортных узлов и аэропортов, ... и аэропортов, на территориях, ... территориях, специально зонированных ... зонированных для ... промышленно-складского ... использования. В последние ... В последние десятилетия наблюдается ... наблюдается следующая тенденция: ... тенденция: технопарки тяготеют ... тяготеют к центрам ... центрам концентрации ... квалифицированного персонала, ... персонала, приближаются к центрам ... к центрам образования, торговли, ... торговли, культуры, ... развлечений. В связи с этим ... В связи с этим существует тенденция к ... тенденция к созданию новейших ... новейших технопарков на месте ... на месте старых промышленных ... промышленных зон в крупных ... в крупных городах. На территории ... На территории индустриальных парков ... парков размещены в основном ... в основном не очень энергоемкие, ... очень энергоемкие, зачастую ... экологически безопасные цеха, ... безопасные цеха, например, сборочные ... сборочные производства, ... фасовочно-сортировочные ... линии и т. д. По ... и т. д. По инициативе… Первый этап ... Первый этап создания ... индустриальных парков в странах ... парков в странах СНГ приходится на ... приходится на 90-е годы. Обычное ... годы. Обычное предприятие продолжало ... продолжало основную ... деятельность. Излишки ... Излишки территории и ... и производственно-складских площадей ... площадей предлагались ... арендаторам в состоянии «как ... в состоянии «как есть». Основное ... Основное предприятие ... предоставляло на платной основе ... на платной основе ... электричество, ... электричество, воду, тепло, квоты на ... тепло, квоты на промышленные сбросы ... сбросы в канализацию, ... канализацию, обеспечивало охрану. В ... охрану. В последнее время ... время применяются более ... более профессиональные подходы к ... подходы к развитию ... индустриальных парков. В ... парков. В частности, приобретаются ... приобретаются предприятия для ... для реконструкции территории, ... территории, последующей ... перепродажи и сдачи площадей ... и сдачи площадей в аренду. ... аренду. Производится реконструкция ... реконструкция производственных и ... и административных ... зданий, расчистка ... расчистка территории для новых ... для новых пользователей. Второй ... Второй вариант — это постройка ... — это постройка арендодателем офисных ... офисных или ... производственно-складских зданий ... зданий под гарантию ... гарантию долгосрочной аренды со ... аренды со стороны арендатора. Сюда ... арендатора. Сюда же относятся схемы ... относятся схемы lease-back, когда ... когда клиент строит на ... строит на территории арендодателя ... арендодателя здание для своих ... для своих потребностей, заранее имея ... заранее имея договоренность, что ... что сразу же после ... же после начала эксплуатации ... эксплуатации управляющая компания ... компания выкупит у него объект с ... у него объект с условием, что ... что клиент возьмет его ... возьмет его «назад» в долгосрочную ... в долгосрочную аренду. Не исключен ... Не исключен случай, когда ИПП ... когда ИПП появляется по инициативе ... по инициативе местной ... администрации, которая берет на ... которая берет на себя проектирование ... проектирование и предварительное ... предварительное оснащение инженерной ... инженерной инфраструктурой ... промышленных зон на ... зон на муниципальной земле, с ... земле, с одновременным ... привлечением арендаторов или ... арендаторов или покупателей ... подготовленных участков. ... участков. Виды ИПП и… На ... ИПП и… На сегодняшний день ... день индустриальные парки как ... парки как комплексы, сочетающие ... сочетающие складские, ... производственные, офисные и ... офисные и социально-бытовые ... помещения, являются ... являются достаточно популярными и ... популярными и распространенными в ... в мире. С начала XX ... С начала XX века индустриальные ... индустриальные бизнес-парки стали ... стали активно создаваться в ... создаваться в Европе и США, тяготея ... и США, тяготея по местоположению в ... местоположению в основном к крупным ... к крупным городам, транспортным ... транспортным узлам и портовым ... и портовым зонам. Только в ... Только в Германии функционирует ... функционирует более 200 технопарков, ... 200 технопарков, а в США — более 400. ... в США — более 400. В последние ... последние десятилетия техно- и ... техно- и индустриальные парки ... парки активно развивались в ... развивались в странах Азиатского ... Азиатского региона, Восточной ... Восточной Европы и в Прибалтике. ... и в Прибалтике. Главное и основное ... и основное отличие между ... между индустриальными и ... и технологическими парками ... парками заключается в том, что ... в том, что первые создают условия, ... создают условия, в виде обеспечения ... виде обеспечения предприятий ... инфраструктурой, для ... для осуществления их основной ... их основной производственной ... деятельности, а ... а технопарки способствуют ... способствуют разработке и внедрению ... и внедрению новых технологий в ... технологий в производстве. То есть ... То есть для технопарков ... технопарков обязательно присутствие ... присутствие ... составляющей ... составляющей (НИИ, университеты, ... университеты, научные центры и т. ... центры и т. д.). …их потребители ... …их потребители Исходя из того, что ... из того, что индустриальные парки ... парки отличаются как по ... как по своим масштабам, так и ... масштабам, так и по перечню ... перечню оказываемых услуг, следует ... услуг, следует отметить, что и ... что и интерес к ним может быть ... к ним может быть вызван целым рядом ... целым рядом компаний. Так, ... Так, крупные транснациональные ... транснациональные корпорации проявляют ... проявляют к ним интерес в ... ним интерес в случае развития и ... развития и застройки муниципальных ... муниципальных земель, отданных под ... отданных под индустриальную ... застройку. Местные ... Местные небольшие компании также ... компании также рассматривают ... варианты участия в ... участия в индустриальных парках к ... парках к примеру в случае ... в случае реконструкции ... производственных цехов для их ... цехов для их последующей сдачи в ... сдачи в аренду или при создании ... или при создании бизнес-инкубаторов. ... Привлекательность ... аренды подготовленных ... подготовленных производственных ... площадей ... индустриальных парков заключается ... парков заключается в возможности ... возможности арендовать там ... там производственные, офисные и ... офисные и складские площади в ... площади в более короткие сроки, ... короткие сроки, чем приобретение ... приобретение земли с последующим ... с последующим самостоятельным ... осуществлением ... строительства. А учитывая ... А учитывая проблемы, с которыми ... с которыми сталкиваются компании в ... компании в процессе отвода и ... отвода и оформления земельного ... земельного участка, получения ... получения разрешения на ... на строительство, а также при ... а также при сооружении ... коммуникаций необходимых ... необходимых мощностей, данный вариант ... данный вариант является ... рациональной альтернативой. ... альтернативой. При этом управляющая ... этом управляющая индустриальным парком ... парком компания берет на ... берет на себя все ... все обязательства по организации ... по организации работы и обеспечению ... и обеспечению ... инженерными ... инженерными коммуникациями, ... электроэнергией, водой, ... водой, теплоснабжением, может ... может предоставлять ... транспортные, охранные, ... охранные, консультативные и ... и другие виды услуг. Кроме ... виды услуг. Кроме того, она ... она обеспечивает должное состояние ... должное состояние основных сооружений ... сооружений (котельных, ... трансформаторов, насосных ... насосных станций, коллекторов ... коллекторов и др.), а также ... др.), а также дорог и подъездных ... и подъездных путей. Интерес к ... Интерес к индустриальным паркам вызван ... паркам вызван и сочетанием ... сочетанием местоположения и ... и агломерации, когда в одном ... когда в одном месте располагаются ... располагаются крупные поставщики ... поставщики комплектующих ... (полуфабрикатов) и их ... и их потребители. Тем самым ... Тем самым осуществляется экономия ... экономия на транспортных ... транспортных затратах и инженерных ... и инженерных услугах, что позволяет ... что позволяет снизить ... себестоимость производимой ... производимой продукции за счет более ... за счет более эффективной ... логистики. Цена аренды ... Цена аренды Учитывая тот факт, что ... тот факт, что данный формат ... формат коммерческой недвижимости на ... недвижимости на украинском рынке ... рынке практически не ... не представлен, уровень ... уровень арендных ставок объективно ... ставок объективно оценить сложно. При ... сложно. При этом практика ... практика соседних стран ... стран показывает, что арендные ... что арендные ставки на площади ... на площади индустриальных парков ... парков зачастую ниже, чем на ... ниже, чем на площади ... профессиональных складских ... складских комплексов класса А и В. ... класса А и В. Так, например, в ... например, в Петербурге арендные ставки ... арендные ставки на площади в ... площади в составе индустриальных ... индустриальных парков находятся в ... находятся в диапазоне 40—100 долл. ... 40—100 долл. за квадратный метр в ... квадратный метр в год (на ... (на производственные и складские ... и складские помещения), а на ... а на офисные —120—150 долл. В ... —120—150 долл. В Москве эти ставки ... эти ставки выше, на ... на производственные помещения они ... помещения они колеблются от 100 до ... от 100 до 160 долл. В Украине ... долл. В Украине данный сегмент рынка ... сегмент рынка находится на стадии ... на стадии зарождения. Однако ... Однако дальнейшее развитие ... развитие бизнеса сформирует ... сформирует постоянный спрос на ... спрос на услуги индустриальных ... индустриальных парков со стороны ... со стороны отечественных и ... и иностранных компаний, ... компаний, которые заинтересованы в ... заинтересованы в осуществлении ... инвестиций и развитии ... и развитии производств. Развитие ... Развитие будет требовать все ... требовать все большего количества ... количества профессионально ... подготовленных ... производственных площадок и ... площадок и индустриальных ... объектов. «Переселение» же ... «Переселение» же производства за ... за городскую черту только ... черту только ускорит этот ... этот ...