Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Рынок торговой недвижимости в России ... в России продолжает расти. ... расти. Согласно предварительным ... предварительным оценкам SWISS ... SWISS REALTY GROUP, по итогам ... GROUP, по итогам на конец 2005 года ... конец 2005 года объем инвестиций в эту ... инвестиций в эту сферу только по ... только по Москве составил $1,3 ... составил $1,3 млрд. В некоторых ... В некоторых регионах страны этот ... страны этот сектор коммерческой ... коммерческой недвижимости уже близок ... уже близок к насыщению. Однако ... насыщению. Однако вместе с ... с увеличением количества ... количества торговых центров растет и ... центров растет и число проблем, ... проблем, связанных с их эффективным ... с их эффективным функционированием. ... Об этом и других ... этом и других итогах 2005 года ... 2005 года корреспонденту "ММ" ... "ММ" рассказал Олег ... Олег Войцеховский, управляющий ... управляющий директор Российского ... Российского совета торговых центров ... торговых центров (РСТЦ).
ММ: ...
ММ: Сколько торговых центров ... торговых центров было построено в ... построено в России в 2005 ... в 2005 году?
О.В.: Я не возьмусь ... Я не возьмусь назвать точное ... точное количество. Очевидно, что ... Очевидно, что региональный рынок ... рынок развивается наиболее ... наиболее динамично, но именно ... но именно на региональном рынке ... региональном рынке наблюдается очень ... очень неровный уровень ... уровень качества объектов. Я бы ... объектов. Я бы назвал этот процесс ... этот процесс строительством новых ... новых торговых площадей, ... площадей, а не торговых ... не торговых центров, поскольку понятие ... поскольку понятие "торговый центр" ... центр" подразумевает наличие ... наличие концепции, ... профессионального управления, ... управления, удобной парковки, ... парковки, соответствие ... стандартам по площади. ... по площади. Безусловно, в регионах ... в регионах есть и грамотные ... и грамотные проекты, но основная ... но основная масса - это просто ... - это просто большие объекты под ... объекты под торговую аренду. Это уже ... аренду. Это уже не рынки под крышей. ... рынки под крышей. В них более или ... них более или менее грамотно ... грамотно определена высота потолков, ... высота потолков, форма этажа, ... этажа, вертикальные связи, но ... связи, но "населены" они ... они операторами, которые пока не ... которые пока не дотягивают до того ... до того уровня магазина, ... магазина, который должен ... должен находиться в торговом центре. ... в торговом центре.
ММ: С чем это ... С чем это связано?
О.В.: Если в ... Если в "миллионниках" с ... с высоким уровнем доходов ... уровнем доходов населения можно ... можно встретить немало ... немало магазинов известных марок, ... известных марок, то в городах с ... в городах с населением в 500-700 ... в 500-700 тысяч человек и не ... человек и не столь обеспеченных ... обеспеченных картина совершенна иная. ... совершенна иная. Обычно торговые ... торговые площади здесь арендует ... здесь арендует местный частный ... частный предприниматель. Зачастую ... Зачастую он еще не готов ... еще не готов динамично развиваться ... развиваться вместе со своим ... со своим сегментом рынка, даже ... рынка, даже если уже не возит товар ... уже не возит товар сам. Когда же ... Когда же ассортимент очень ... очень ограничен, а торговля ... а торговля статична, нельзя ожидать ... нельзя ожидать от регионального ... регионального ретейлера значительного ... значительного прорыва.
ММ: ... Значит, основная проблема ... основная проблема торговых центров - ... центров - операторы, которые в ... которые в них ... работают?
О.В.: Все дело в том, ... Все дело в том, что пока местный рынок ... пока местный рынок ретейла не слишком ... не слишком заинтересован в ... в возникновении и освоении ... и освоении магазинов ... действительно серьезных ... серьезных форматов. Чтобы правильно ... Чтобы правильно расставить торговое ... торговое оборудование, ... выставить свет, подобрать ... свет, подобрать марки, которые ... которые будут поддерживать друг ... поддерживать друг друга и нормально ... и нормально продаваться, ... необходимо как минимум ... как минимум поехать, например, в тот ... например, в тот же город с миллионным ... город с миллионным населением и зайти ... и зайти в магазин, который ... магазин, который соответствует ... современным базовым ... базовым требованиям. Необходимо ... Необходимо хотя бы ... бы проанализировать успешный опыт и ... успешный опыт и сделать выводы для ... выводы для своего собственного ... собственного бизнеса.Возьмем ... Ульяновск - достаточно ... - достаточно типичный для России ... для России город. Именно такие ... Именно такие города сегодня ... сегодня представляют наибольший ... наибольший интерес для игроков ... для игроков рынка, поскольку в Нижнем ... поскольку в Нижнем Новгороде уже не ... уже не пробиться, в Самаре - ... в Самаре - тем более, а в ... более, а в Краснодаре - еще сложнее. ... - еще сложнее. А в Ульяновске ... в Ульяновске люди, занимающиеся ... занимающиеся мелким торговым бизнесом, ... торговым бизнесом, пока еще не готовы ... еще не готовы пользоваться даже ... даже современной ... терминологией - словами ... - словами "дилер", "франшиза" и т. ... "франшиза" и т. д. Однако общие ... Однако общие предпосылки для создания ... для создания новых типов торговых ... типов торговых объектов имеются. В ... имеются. В этом ... заинтересованы, к примеру, крупные ... к примеру, крупные национальные сети ... сети супермаркетов, сети ... сети бытовой техники, ... техники, которые хотят ... хотят размещаться именно в торговом ... именно в торговом центре, где ... где покупательский поток ... поток подпитывается и за счет ... и за счет других магазинов.
ММ: ... магазинов.
ММ: Почему на рынок ... на рынок перечисленных Вами ... Вами городов уже не выйти? ... уже не выйти? Можно ли уже говорить ... ли уже говорить о насыщении ... насыщении региональных рынков?
О.В.: ... рынков?
О.В.: Нынешняя ситуация ... ситуация как в Москве, так и в ... в Москве, так и в регионах такова, ... такова, что все более-менее ... все более-менее приемлемые участки для ... участки для строительства ... торговой недвижимости ... недвижимости обращаются уже на ... уже на вторичном рынке. На ... рынке. На государственном аукционе ... аукционе или еще каким-либо ... еще каким-либо образом их купить ... их купить невозможно просто ... просто потому, что они уже ... что они уже закончились. Поэтому цена ... Поэтому цена "входа" в город, ... в город, даже если есть ... если есть возможность перекупить ... перекупить площадку, очень высока. ... очень высока. Кроме того, нужно ... того, нужно очень тщательно ... тщательно анализировать уровень ... уровень "заполненности" города ... города торговлей, потому что ... потому что в ряде городов ... ряде городов рынок в принципе уже ... в принципе уже близок к насыщению. ... к насыщению. Следовательно, если ... если строить новый объект, ... новый объект, то нужно продумать ... нужно продумать серьезные ... преимущества, которые обеспечат ... которые обеспечат ему эффективную ... эффективную работу. Если же создать ... Если же создать просто хороший ... хороший районный торговый центр, ... торговый центр, в котором будут ... котором будут сосредоточены торговля, ... торговля, развлечения, питание ... питание и т. д., то далеко ... т. д., то далеко не факт, что такой ... факт, что такой проект будет успешен. ... будет успешен.
ММ: Какие города ... Какие города можно назвать ... назвать насыщенными с точки зрения ... с точки зрения торговой ... недвижимости?
О.В.: Это, ... Это, например, Казань и ... Казань и Калининград. В будущем ... В будущем году к ним добавится ... к ним добавится Нижний Новгород. На ... Новгород. На подходе Екатеринбург ... Екатеринбург и Воронеж. Здесь ... Воронеж. Здесь конкуренция между ... между торговыми центрами ... центрами перейдет в новую фазу. ... в новую фазу. Так, если торговый ... если торговый центр имеет ... имеет непродуманный архитектурный ... архитектурный концепт, то арендаторы ... то арендаторы не могут нормально ... могут нормально разместиться в нем и ... в нем и иметь хорошие ... хорошие продажи. То же самое ... То же самое относится и к вопросам ... и к вопросам управления, продвижения ... продвижения и т.д. Поэтому ... т.д. Поэтому некачественные объекты, ... объекты, скорее всего, со ... всего, со временем просто уйдут с ... просто уйдут с рынка, а в ... а в остальных будет проходить ... будет проходить постоянная ротация ... ротация арендаторов, пока не ... пока не останутся лучшие. ... лучшие.
ММ: Можно ли выделить ... Можно ли выделить города, в которых в ... в которых в прошедшем году ... году наблюдался всплеск ... всплеск интереса к торговой ... к торговой недвижимости?
О.В.: В ... В основном это ... это европейская часть России: ... часть России: Ярославль, Тула, ... Тула, Иваново, Череповец, ... Череповец, Белгород (был заявлен во ... (был заявлен во многих сетевых ... сетевых проектах). В Курске недавно ... В Курске недавно был открыт первый ... открыт первый комплекс, который ... который действительно можно ... можно считать настоящим ... настоящим торговым центром, и это в ... центром, и это в значительной ... степени подхлестнуло ... подхлестнуло интерес местных ... местных предпринимателей к ... к строительству торговой ... торговой недвижимости.
Неожиданный ...
Неожиданный интерес к этой теме ... к этой теме проявил Воронеж. ... Воронеж. Несмотря на то, что ... на то, что этот город по ... город по количеству жителей близок к ... жителей близок к "миллионнику", он ... он всегда считался ... считался достаточно небогатым. ... небогатым. Часть объектов здесь ... объектов здесь введена в эксплуатацию ... в эксплуатацию в 2005 году, другая ... 2005 году, другая - находится в стадии ... находится в стадии строительства, но ... но общий объем торговых ... объем торговых площадей весьма ... весьма впечатляет.
Наши ...
Наши акционеры не делали ... не делали дополнительной эмиссии, а ... эмиссии, а продавали свои ... свои пакеты. Поэтому ... Поэтому средства, вырученные от ... вырученные от продажи акций на ... акций на Лондонской бирже, попали к ... бирже, попали к ним. Как акционеры ... Как акционеры их использовали, их ... использовали, их личное дело. Было ... дело. Было размещено 46 млн GDR ... 46 млн GDR (30% уставного ... уставного капитала) по $13 за штуку. ... по $13 за штуку. Выручено в общей ... в общей сложности $640 млн. ... $640 млн. Капитализация компании ... компании тогда достигла $1,99 ... достигла $1,99 млрд. Период ... Период размещения был выбран ... был выбран удачно в плане сочетания ... в плане сочетания перспектив роста ... роста «Пятерочки» и ожиданий ... и ожиданий инвесторов. До ... До снижения курса акций ... курса акций наши инвесторы ... инвесторы заработали более 60% ... более 60% годовых. Мы постоянно ... Мы постоянно получаем просьбы о ... просьбы о доразмещении так ... так называемого блок-трейда, то ... блок-трейда, то есть о продаже еще 5 ... о продаже еще 5 – 10% акций. Но пока ... 10% акций. Но пока существующее ... положение нас ... нас удовлетворяет. Зачем еще ... Зачем еще увеличивать число ... число акционеров?
Активизировался ... подмосковный ... город-спутник Одинцово. В ... Одинцово. В целом же в ... же в Подмосковье, за исключением ... за исключением Мытищ и Балашихи, ... и Балашихи, говорить об активном ... об активном росте торговой ... торговой недвижимости не ... не приходится.
ММ: Этот интерес ... Этот интерес питается изнутри - со ... изнутри - со стороны местных ... местных предпринимателей, или ... или извне - например, со ... - например, со стороны крупных ... крупных торговых сетевых ... сетевых операторов?
О.В.: Практика ...
О.В.: Практика инициирования ... сетевыми операторами ... операторами строительства ... какого-либо объекта очень ... объекта очень невелика. Конечно, в ... Конечно, в целом строительство ... строительство торгового центра ... центра стимулируется тем, что ... тем, что многие ... продовольственные сети (GROSSMART, ... сети (GROSSMART, "Перекресток") и сети ... и сети бытовой техники ... техники охотно идут в регионы, ... идут в регионы, но напрямую с их ... напрямую с их программами ... строительство торговой ... торговой недвижимости не связано. ... не связано.
ММ: Кто инвестирует в ... Кто инвестирует в строительство ... торговых объектов?
О.В.: ... объектов?
О.В.: В подавляющем ... подавляющем большинстве случаев это ... случаев это российский капитал, ... капитал, привлекаемый в виде ... в виде банковских кредитов. ... кредитов. Есть практика ... практика участия непрофильного ... непрофильного бизнеса олигархических ... олигархических структур (например, ... (например, "Северстали"). Есть и ... Есть и зарубежные фонды, ... фонды, за счет которых ... счет которых финансируется ... строительство. Но не следует ... Но не следует считать это источником ... это источником инвестиций, ... поскольку фонды строят на ... фонды строят на условиях, что они ... что они являются ... преимущественным владельцем, а не ... владельцем, а не сторонним ... инвестором.
ММ: Сколько ...
ММ: Сколько торговых центров ... центров требуется среднему по ... среднему по численности ... городу?
О.В.: Допустим, что в ... Допустим, что в городе живет 500 тысяч ... живет 500 тысяч человек и емкость ... и емкость рынка торговых ... торговых площадей составляет 250 ... составляет 250 тысяч кв. м (по ... кв. м (по "польскому" стандарту ... стандарту потребуется 500 кв. м на ... 500 кв. м на 1 000 человек). ... 000 человек). Представим, что ... что половину из них уже ... из них уже занимают существующие, ... существующие, технологически пригодные ... пригодные для современных ... современных форматов торговли ... торговли площади, то остается ... то остается построить еще 125 тысяч ... еще 125 тысяч кв. м. Если ... м. Если разделить эту цифру на ... эту цифру на среднюю площадь торгового ... площадь торгового центра, ... предназначенную именно под ... именно под торговлю, а не под ... а не под развлечения, парковку и ... парковку и т.д. (12 тысяч кв. ... (12 тысяч кв. м), то получается, что ... то получается, что в городе нужно ... городе нужно построить около 10 ... около 10 торговых центров. Нужно ... центров. Нужно учитывать, что ... что торговые центры могут ... центры могут занимать и 60, и 15 ... и 60, и 15 тысяч кв. м. Однако в ... кв. м. Однако в целом этот способ ... этот способ подсчета корректен и ... корректен и позволяет с достаточной ... с достаточной точностью ... представить существующую ... существующую картину.
ММ: Каковы ...
ММ: Каковы темпы роста рынка ... роста рынка торговой недвижимости по ... недвижимости по Москве и ... и Центральному региону?
О.В.: ... региону?
О.В.: Динамика достаточно ... достаточно ровная. Если в Москве ... Если в Москве в среднем сдается ... среднем сдается 400 тысяч кв. м ... тысяч кв. м торговых площадей в год, ... площадей в год, то в Центральном ... в Центральном регионе - 250-300 тысяч ... - 250-300 тысяч кв. м.
ММ: Какое ... м.
ММ: Какое место в мире ... в мире занимает Россия по темпам ... Россия по темпам роста рынка торговой ... рынка торговой недвижимости?
О.В.: ... Если брать не ... брать не размер страны, а ... страны, а плотность расположения ... расположения торговых центров, то ... центров, то нельзя сказать, что мы ... сказать, что мы "впереди планеты ... планеты всей". Я считаю, что до ... Я считаю, что до Китая мы не ... мы не дотянемся никогда. Мы ... никогда. Мы остаемся быстро ... быстро развивающейся страной, но в ... страной, но в этом нет ничего ... нет ничего экстраординарного. Объемы ... Объемы текущего ... строительства в России ... в России действительно большие, но ... большие, но оценивать их нужно, ... их нужно, исходя из количества ... из количества квадратных метров ... метров торговых площадей, ... площадей, которое требуется на ... требуется на одну тысячу жителей и ... тысячу жителей и зависит, прежде ... прежде всего, от покупательской ... от покупательской способности ... населения. Сознательно ... Сознательно игнорируя этот фактор и ... этот фактор и считая, что рынок все ... что рынок все проглотит, мы ... мы играем на перенасыщение. ... на перенасыщение.
Чтобы быть ... быть успешным, нужно мыслить ... нужно мыслить глобально (как, ... (как, например, IKEA с проектом ... IKEA с проектом "Мега", сеть ... сеть торгово-развлекательных ... центров "Парк Хаус"). ... "Парк Хаус"). Покупатель будет ... будет разрываться между этими ... между этими "китами" и остальной ... и остальной массой торговых ... торговых центров. Выиграет тот, ... Выиграет тот, кто сможет обеспечить ... сможет обеспечить лояльность ... покупателей и стабильность ... и стабильность потоков. Остальным ... Остальным грозят серьезные ... серьезные проблемы.
ММ: Каков ваш ...
ММ: Каков ваш прогноз на 2006 ... на 2006 год?
О.В.: В 2006 году ... В 2006 году развитие ... продолжится в том же ... в том же направлении, но и проблемы ... но и проблемы останутся теми же. В ... теми же. В России пока мало ... пока мало сетевых девелоперских ... девелоперских структур, как ... как отечественных, так и ... так и западных. А первые объекты ... А первые объекты новых девелоперов, ... девелоперов, которых в настоящее ... в настоящее вр