Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Реконструкция, реконцепция и, ... и, соответственно, ... репозиционирование торговых ... торговых центров требуется по ... требуется по разным причинам. ... причинам. Во-первых, если концепция ... если концепция ТЦ изначально была ... изначально была выбрана неверно и в ... неверно и в процессе работы ТЦ ... работы ТЦ стало ясно, что она ... ясно, что она себя не оправдывает. ... не оправдывает. Во-вторых, даже при ... даже при наличии удачной ... удачной концепции и положительного ... и положительного опыта работы ТЦ на ... работы ТЦ на протяжении ... нескольких лет может ... лет может измениться внешняя среда. ... внешняя среда. Например, усилится ... усилится конкуренция (откроется ... (откроется ТЦ с новыми ... с новыми операторами), изменятся ... изменятся потоки покупателей ... покупателей (построят новую дорогу, ... новую дорогу, пустят новый ... новый автобусный маршрут, и ТЦ ... маршрут, и ТЦ окажется в стороне от ... в стороне от основного пешеходного ... пешеходного потока). В-третьих, ... В-третьих, изменение концепции ... концепции может быть ... быть плановым. Есть и четвертый ... Есть и четвертый вариант — превращение ... — превращение так называемых ... называемых «торговых комплексов» (а ... комплексов» (а по сути крытых ... сути крытых рынков) в ТЦ. Этот ... в ТЦ. Этот процесс сейчас активно ... сейчас активно идет в ... в регионах.
Когда и зачем ... и зачем
Когда необходимо ... необходимо проводить реконцепцию и ... реконцепцию и реконструкцию? Чтобы ... Чтобы не упустить ... упустить подходящий момент, владельцу ... момент, владельцу ТЦ необходимо либо ... необходимо либо самостоятельно ... следить за ситуацией на ... за ситуацией на рынке и выявлять ... и выявлять новые тенденции, либо ... тенденции, либо поручить это ... это управляющей компании. ... компании. Последняя должна регулярно ... должна регулярно следить за ... за посещаемостью ТЦ, ротацией ... ТЦ, ротацией арендаторов, ... изменениями арендных ставок, ... арендных ставок, появлением новых ... новых сетевых операторов и ... операторов и брэндов. Если какие-то ... Если какие-то ключевые показатели ... показатели ухудшатся, это уже ... это уже повод задуматься и ... задуматься и начать планировать ... планировать изменения в ТЦ. Если ... в ТЦ. Если владелец дождется ... дождется оттока арендаторов, ему ... арендаторов, ему придется идти на ... идти на радикальные меры, ... меры, вплоть до закрытия и ... до закрытия и сноса объекта.
С ... объекта.
С какой периодичностью ... периодичностью необходимо отслеживать ... отслеживать ситуацию на рынке? ... на рынке? Здесь нет единого ... нет единого рецепта. Это зависит от ... Это зависит от местоположения ТЦ, ... ТЦ, от того, насколько ... того, насколько концепция ... соответствует текущей рыночной ... текущей рыночной ситуации. «Концепция ... «Концепция —это временное ... временное явление. Через какое-то ... Через какое-то время она перестанет ... она перестанет быть актуальной, ... актуальной, потому что концепция — ... что концепция — это реакция данного ... реакция данного бизнеса на внешнюю ... на внешнюю среду, — говорит ... — говорит генеральный директор ... директор компании «АМ2 — ... «АМ2 — Магазин магазинов» Анна ... магазинов» Анна Ширяева. — ТЦ ... — ТЦ рассчитан на окружающих его ... на окружающих его людей. Люди ... Люди меняются, меняется и ... меняется и структура потребления. ... потребления. Меняется розничная ... розничная торговля, тип ... тип арендаторов, их размер. Поэтому ... их размер. Поэтому любая концепция ... концепция рассчитана максимум на ... максимум на 10 лет. Потом нужно ... лет. Потом нужно будет делать некий ... делать некий редевелопмент, ... репозиционирование, менять ... менять ... революция ... революция
Торговый центр ... центр может меняться довольно ... меняться довольно быстро. Пожалуй, ... Пожалуй, хрестоматийным примером ... примером приведения ... концепции в соответствие с ... в соответствие с рыночными реалиями ... реалиями стал ТЦ «Охотный ряд». ... ТЦ «Охотный ряд». Неудобная парковка ... парковка отпугнула ... состоятельного покупателя, на ... покупателя, на которого ... первоначально был рассчитан ТЦ. ... был рассчитан ТЦ. К тому же в конце ... тому же в конце 1997 г. данная ... г. данная категория покупателей была ... покупателей была немногочисленна и ... и предпочитала ... заграничный шопинг. Наконец, ... шопинг. Наконец, «Охотный ряд» был ... ряд» был одним из первых ТЦ в ... из первых ТЦ в столице, а ... а первопроходцам всегда трудно. ... всегда трудно.
«Охотный ряд» ... ряд» облюбовала молодежь из ... молодежь из ближайших учебных ... учебных заведений — ТЦ стал ... — ТЦ стал местом встреч и ... встреч и времяпровождения. В ... В результате посетителей ... посетителей было много, а ... много, а покупателей — единицы. ... — единицы. Дорогие брэнды стали ... брэнды стали покидать ТЦ. Замещение их ... ТЦ. Замещение их молодежными ... марками, по словам первого ... по словам первого заместителя ... генерального директора УК ... директора УК «Манежная площадь» ... площадь» Андрея Сухова, ... Сухова, позволило ТЦ сохранить ... ТЦ сохранить рентабельность, а ... а открытие интернет-кафе и ... интернет-кафе и новых точек общепита ... точек общепита привлекло ... дополнительных посетителей из ... посетителей из числа молодежи и ... молодежи и туристов. Но на этом ... Но на этом история не закончилась. ... не закончилась. Сейчас в ТЦ идет ... в ТЦ идет реконструкция с ... с перенесением фуд-корта к ... фуд-корта к Манежу. Это изменит ... Это изменит направление движения ... движения покупательских ... потоков и позволит всем ... и позволит всем арендаторам оказаться ... оказаться в равных условиях. ... равных условиях.
После открытия ТЦ ... открытия ТЦ иногда ... обнаруживаются недостатки, ... недостатки, которые можно исправить. ... можно исправить. Например, сразу после ... сразу после открытия ТРЦ ... ТРЦ «Атриум» на фуд-корте было ... на фуд-корте было семь операторов. ... операторов. Вскоре выяснилось, что ... выяснилось, что имевшихся точек ... точек общепита недостаточно ... недостаточно для того потока ... того потока посетителей, который ... который генерирует ТРЦ. Сейчас ... ТРЦ. Сейчас на фуд-корте в ... фуд-корте в «Атриуме» 14 операторов. ... 14 операторов.
Предусмотрительный ... владелец ТЦ или УК ... ТЦ или УК не станет ждать ... станет ждать падения доходности и сам ... доходности и сам инициирует ... постепенное изменение ... изменение концепции. Так, ТЦ «Этажи» ... Так, ТЦ «Этажи» в Нижнем Новгороде ... Нижнем Новгороде работает почти три ... почти три года. Он был первым в ... Он был первым в городе ТЦ ... ТЦ европейского уровня, но ... уровня, но ситуация с тех пор ... с тех пор изменилась. Неподалеку ... Неподалеку открылся ТРЦ «Шоколад», ... ТРЦ «Шоколад», где представлены ... представлены известные брэнды, есть ... брэнды, есть сильные якорные ... якорные арендаторы, ... профессиональная управляющая ... управляющая компания. В Нижний ... В Нижний Новгород пришла «ИКЕА», ... пришла «ИКЕА», и уже строится ... уже строится «Мега». Компания «Столица ... Компания «Столица Нижний» недавно ... недавно открыла современный ТЦ ... современный ТЦ «Республика». В ... В ближайший год в Нижнем ... год в Нижнем Новгороде ... запланировано к открытию еще ... к открытию еще как минимум 3 торговых ... минимум 3 торговых центра в разных ... в разных районах города. ... города. («Столица Нижний», ... Нижний», например, заканчивает ... заканчивает строительство первой ... первой очереди 135-тысячного ТЦ ... 135-тысячного ТЦ на улице Родионова). ... улице Родионова). «Учитывая ... конкурентную среду, появление ... среду, появление на рынке новых ... рынке новых дорогих марок и большой ... марок и большой интерес покупателей ... покупателей к ним, мы решили ... ним, мы решили перепозиционировать ТЦ ... ТЦ в верхний ценовый ... верхний ценовый сегмент, — говорит ... — говорит коммерческий директор ... директор управляющей компании ... компании «Траст-Аренда» ... Екатерина Тарасенко. — ... Тарасенко. — Для этого есть все ... этого есть все основания: расположение ... расположение в центре города, в ... центре города, в элитном районе, ... районе, положительный имидж ТЦ, ... имидж ТЦ, относительно ... небольшие площади ТЦ. ... площади ТЦ. Работа по замене ... по замене арендаторов уже ведется, но ... уже ведется, но очень осторожно. ... осторожно. Кстати, ротация ... ротация арендаторов, которую мы ... которую мы производим, только ... только поддерживает интерес ... интерес наших постоянных ... постоянных покупателей к ... к центру».
В цивилизованный ... цивилизованный формат
Так ...
Так называемый торговый ... торговый комплекс может долго ... может долго успешно работать. Если ... работать. Если торговый центр ... центр создавался без всякой ... без всякой концепции, без учета ... без учета рыночной ситуации, ... ситуации, вкусов и предпочтений ... и предпочтений потребителей, то его ... то его риски многократно ... многократно возрастают. Но это ... Но это справедливо для Москвы, ... для Москвы, где уже начинается ... уже начинается конкуренция. К ... К сожалению, конкуренция идет ... конкуренция идет всего со всем: у ... со всем: у покупателей пока не ... пока не сформировались ... предпочтения не только по ... не только по торговым центрам, но ... центрам, но и по маркам. В ... по маркам. В результате они с равной ... они с равной долей вероятности ... вероятности могут купить что-то и в ... купить что-то и в торговом центре, и ... центре, и в киоске, ... киоске, расположенном в переходе или ... в переходе или на стихийном рынке у ... стихийном рынке у метро.
Помимо ...
Помимо покупательских ... предпочтений, девелоперам в ... девелоперам в регионах следует ... следует учитывать степень ... степень развития ритейла. ... ритейла. Розничные сети пока ... сети пока осваивают ... города-миллионники, и очень немногие ... и очень немногие операторы выходят в ... выходят в города с населением в ... с населением в 500 тыс. человек. ... тыс. человек. Поэтому в ближайшие ... в ближайшие несколько лет так ... лет так называемые «торговые ... «торговые комплексы» (по сути — ... (по сути — мелкая «нарезка» ... «нарезка» торговых площадей для ... площадей для арендаторов) будут ... будут успешно ... функционировать и приносить ... и приносить владельцам доход. Сейчас ... доход. Сейчас речь не о них. ... не о них.
Победа в конкурентной ... в конкурентной борьбе так или иначе ... так или иначе останется за ... за цивилизованными форматами ... форматами торговли, поэтому ... поэтому владельцу стоит все ... стоит все время держать руку «на ... держать руку «на пульсе». В ... В Санкт-Петербурге есть торговые ... есть торговые комплексы, ... представляющие собой крытые ... собой крытые ярмарки «мелкой ... «мелкой нарезки». «Близость ... «Близость метро обуславливала ... обуславливала такой формат, — говорит ... формат, — говорит управляющий партнер ... партнер «УК «Питер» Юрий ... «Питер» Юрий Борисов. — Пять-семь ... — Пять-семь лет назад это был ... назад это был вариант наилучшего ... наилучшего использования. Нельзя ... Нельзя говорить, что тогда ... что тогда было правильно, а ... правильно, а теперь — нет. Правильно ... — нет. Правильно было и тогда, и ... и тогда, и сейчас. Просто люди ... Просто люди следят за изменениями ... за изменениями рынка, адекватно ... адекватно встречают его требования, ... его требования, находят возможность ... возможность что-то поменять, в ... поменять, в том числе и ... числе и ментальность. И начинают ... И начинают реконцепцию морально ... морально устаревших торговых ... торговых комплексов».
Если ...
Если есть основания ... основания полагать, что вскоре в ... что вскоре в городе появятся новые ... появятся новые операторы, то стоит ... то стоит планировать дальнейшее ... дальнейшее развитие комплекса — ... комплекса — реконструкцию ... имеющихся площадей или ... площадей или строительство нового ... нового ТЦ. Есть примеры, ... Есть примеры, когда владельцы ... владельцы недвижимости в регионах ... в регионах поступают дальновидно, ... дальновидно, просчитывая свои ... свои действия и развиваясь в ... и развиваясь в соответствии с ... с требованиями времени. ... времени. Одним из таких ... из таких примеров может служить ... может служить «Мегакомплекс ... «Московский» (Самара). ... (Самара). Изначально несколько ... несколько корпусов, стоявших на этом ... стоявших на этом месте, составляли ... составляли рынок. Собственник ... Собственник сформировал концепцию ... концепцию и постепенно начал ... постепенно начал переводить рыночный ... рыночный формат, который ... который приносил хорошие деньги, ... хорошие деньги, в более затратный и ... более затратный и менее доходный ТЦ. ... доходный ТЦ. Зато в результате он ... в результате он получил стабильный ... стабильный бизнес, современные ... современные торговые площади, ... площади, куда пришли сетевые ... пришли сетевые операторы и известные ... и известные брэнды.
Два года ...
Два года назад реконструкцией ... реконструкцией своих морально ... морально устаревших торговых ... торговых комплексов занялась ... занялась сетевая компания «Адамант» ... компания «Адамант» (Санкт-Петербург). ... Но изменение ... изменение концепции — процесс ... — процесс длительный, требующий ... требующий вдумчивой работы с ... работы с арендаторами. К тому же ... К тому же никто не хочет терять ... не хочет терять текущие доходы. Все ... доходы. Все хотят уменьшить ... уменьшить разрыв между предыдущими ... между предыдущими платежами и новыми, ... и новыми, организовав ... реконцепцию так, чтобы не ... так, чтобы не закрывать объект ... объект целиком, а постепенно ... а постепенно превращать его в ... его в современный ТЦ. «Нам ... ТЦ. «Нам пришлось отказаться от ... отказаться от работы над ... над реконструкцией объекта в ... объекта в центре города, — говорит ... города, — говорит Юрий Борисов. — ... Борисов. — Из-за сложности его ... сложности его пришлось бы закрыть на ... бы закрыть на некоторое время, а ... время, а собственник дал ... дал понять, что это ... что это нежелательно».
Размер ... имеет значение ... значение
Одними из первых ... из первых реконцепции поддаются ... поддаются старые универмаги. В ... универмаги. В ГУМе, например, ... например, установлены эскалаторы, и ТЦ ... эскалаторы, и ТЦ реконструирован с ... с увеличением площадей ... площадей за счет ... счет перепланировки этажей. В ... этажей. В Воронеже бывший универмаг ... бывший универмаг превращен в торговый ... в торговый центр «Россия». ... «Россия». «Была проведена ... проведена реконструкция четвертого ... четвертого этажа, который ранее ... который ранее использовался для ... для внутренних нужд: там ... нужд: там размещалась столовая, — ... столовая, — говорит Андрей ... Андрей Климентов, генеральный ... генеральный директор «Ассоциации ... «Ассоциации «Галерея Чижова». — ... Чижова». — Сейчас его арендует ... его арендует «М.Видео», открывший ... открывший гипермаркет бытовой ... бытовой техники и ... и электроники. Поток ... Поток посетителей увеличился на ... увеличился на 15%». Позиции ТЦ на ... Позиции ТЦ на рынке усилились, поэтому ... усилились, поэтому было принято ... принято решение пересмотреть ... пересмотреть концепцию и поменять ... и поменять состав арендаторов. В ТЦ ... арендаторов. В ТЦ ожидаются новые ... новые операторы. В начале ... В начале 2006 г. московский ... г. московский «Детский мир» должен ... мир» должен занять 2 тыс.кв.м на ... 2 тыс.кв.м на третьем этаже. В ... этаже. В торговой галерее ... галерее откроются магазины одежды ... магазины одежды «Барбара Бьюти», «5 ... Бьюти», «5 карманов», Savage. На ... Savage. На первом этаже ... этаже появятся зоомагазин и два ... зоомагазин и два кафе. Планируются и ... Планируются и другие изменения — ... изменения — установка обзорного ... обзорного лифта, организация ... организация рекреационных зон на ... зон на 2-м и 3-м этажах. ... и 3-м этажах. Через 2 года планируется ... 2 года планируется произвести полную ... полную перестройку ТЦ. Его ... ТЦ. Его площади увеличатся с ... увеличатся с 20 тыс.кв.м до 50 ... тыс.кв.м до 50 или даже 70 тыс.кв.м, ... даже 70 тыс.кв.м, где будут размещены ... будут размещены кинотеатры, большая ... большая зона фаст-фуда, ... фаст-фуда, возможно, гостиница. ... гостиница. Концепция будущей ... будущей реконструкции сейчас ... сейчас разрабатывается.
К ...
К реконцепции может ... может приступить собственник, ... собственник, желающий увеличить ... увеличить доходность ... существующего торгового центра. ... торгового центра. Именно с этой целью ... с этой целью собственники ТЦ ... ТЦ «Астор» (Астрахань) ... (Астрахань) пригласили УК «Торговый ... УК «Торговый Квартал» для ... для проведения преобразований ... преобразований в ТЦ. Предварительно ... ТЦ. Предварительно консультанты ... компании «Торговый ... «Торговый Квартал–Регион» доработали ... доработали концепцию объекта: ... объекта: увеличили общую ... общую торговую площадь центра ... площадь центра на 23 тыс.кв.м, ... 23 тыс.кв.м, оптимизировали движение ... движение покупательских ... потоков. У второй очереди ... У второй очереди ТРЦ будет еще один ... будет еще один вход со стороны ... со стороны парков