Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0, 1/3/0, 1/4/0
В Донецке – одном ... одном из наиболее ... развитых украинских ... украинских городов – сейчас ... сейчас востребованы практически ... практически все виды ... виды недвижимости. Поскольку ... Поскольку большинство сегментов ... сегментов находятся ... в зачаточном состоянии ... состоянии и свободной земли ... земли в шахтерской ... столице еще довольно ... еще довольно много, ... у потенциальных застройщиков ... застройщиков есть хорошие ... хорошие возможности выхода ... выхода на местный ... рынок.
... Донецк является весьма ... является весьма привлекательным ... городом ... для инвесторов. Экономические ... Экономические показатели этого ... этого миллионника достаточно ... достаточно высоки в связи ... в связи с активным ... развитием промышленности ... промышленности региона. «Местный ... «Местный рынок имеет высокий ... имеет высокий потенциал роста во ... роста во всех сегментах ... сегментах недвижимости, так ... так как он не насыщен. ... не насыщен. В данном случае ... случае выгодно строить ... строить любые объекты, ... объекты, поскольку все они будут ... все они будут ... считает Максим ... считает Максим Белоус, директор ... директор по стратегическому ... развитию ... и маркетингу компании «XXI ... компании «XXI Век». ...
Торговое качество ... качество хромает
На ... На сегодняшний день, ... день, по словам Максима ... Максима Сидорского, ... руководителя аналитического ... аналитического отдела местной ... местной финансовой компании ... компании «Герц», на рынке ... на рынке Донецка представлены ... представлены около 20–25 торговых ... 20–25 торговых центров различного ... различного уровня и форматов ... и форматов площадью от 1 ... от 1 до 30 000 ... 000 кв. м. Суммарная ... Суммарная площадь всех ТЦ ... всех ТЦ достигает 220 000–250 000 ... 220 000–250 000 кв. м, однако лишь ... м, однако лишь отдельные из них ... из них можно назвать ... назвать профессиональными. ... По мнению аналитиков ... аналитиков «Украинской Торговой ... Торговой Гильдии» («УТГ»), ... («УТГ»), на самом деле ... деле таковых в городе ... в городе не более 12 ... 12 (общая площадь — 79 000 ... площадь — 79 000 кв. м). То есть ... м). То есть на каждую тысячу ... тысячу жителей приходится ... приходится около 78 кв. м ... 78 кв. м торговых площадей, что ... площадей, что в 1,5 раза ... раза меньше, чем ... чем в Киеве.
М. ... М. Сидорский рассказал, ... рассказал, что первая фаза ... первая фаза развития ... профессиональной торговой ... торговой недвижимости в регионе ... в регионе пришлась ... на 2003–2005 гг., ... гг., на протяжении которых ... которых в эксплуатацию ... были введены торговые ... введены торговые центры «Обжора», ... «Обжора», «Золотое кольцо», ... кольцо», «Север‑плаза», ... «Форум», осуществлена ... осуществлена реконструкция ТЦ ... ТЦ «Белый ... лебедь». В прошлом году ... году на рынок вывели ... вывели первый объект ретейла ... объект ретейла класса А – ... А – ... ...
«Развивают ... «Развивают проекты ТЦ в Донецке ... ТЦ в Донецке локальные ... девелоперы. В частности, ... В частности, владелец ТЦ «Обжора» ... ТЦ «Обжора» – местная сеть ... местная сеть продуктовых ... супермаркетов с одноименным ... с одноименным названием. ... Одновременно оператор ... оператор является якорным ... якорным арендатором в этом ... в этом торговом центре», – ... центре», – уверяет М. Белоус. ... М. Белоус. В компании ... «Герц» основными игроками ... основными игроками на рынке ... торговой недвижимости ... недвижимости Донецка называют ... называют местные компании «Домус» ... компании «Домус» и «Дирекция ... ... ... По мнению ... мнению г‑на Белоуса, сейчас ... Белоуса, сейчас сегмент торговых ... торговых центров в Донецке ... в Донецке развивается ... по принципу киевского ... киевского рынка пятилетней ... пятилетней давности, ... когда преимущество отдавалось ... отдавалось размещению ... в центре города. ... города. И действительно, ... львиная доля донецкой ... доля донецкой торговой недвижимости ... недвижимости сосредоточена ... в центральном ... Ворошиловском районе. Здесь ... районе. Здесь находятся более ... более половины торговых центров ... торговых центров ... отдельных ... отдельных магазинов. В то же ... В то же время ... в прилегающих Киевском ... Киевском и Калининском районах ... районах расположено ... в совокупности только ... только 23% ТЦ, ... а в периферийных ... жилищных массивах ... массивах и того ... меньше — всего ... всего 2%.
Эксперты ... Эксперты прогнозируют, что ... что в перспективе эта ... эта тенденция кардинально ... кардинально изменится. «По мере ... «По мере насыщения центральной ... центральной части Донецка ... Донецка торговые центры станут ... центры станут размещать ближе ... ближе к месту массового ... массового проживания ... населения – ... на периферии. При этом следует ... При этом следует учитывать, что ... что в Донецке мало ... мало ярковыраженных спальных ... спальных районов ... с высотной застройкой», – ... застройкой», – уточняет М. Белоус. ... М. Белоус. В «УТГ» говорят, ... говорят, что уже ... уже в нынешнем году ... году большинство новых ТЦ инвесторы ... новых ТЦ инвесторы начнут возводить ... возводить именно ... на окраинах Донецка. ... Донецка. «К 2008 году число ТЦ, ... году число ТЦ, расположенных ... в центре, составит ... составит не более 50%, ... 50%, в прилегающих ... районах – 15%, ... 15%, а в спальных ... микрорайонах – ... 35%», – ... прогнозирует Вадим Непоседов, ... Вадим Непоседов, генеральный ... директор компании. Однако ... компании. Однако конкретных данных ... данных о планируемых ТЦ ... ТЦ на окраинах ... эксперты ... пока предоставить ... не готовы. В то же ... В то же время ожидается ... ожидается реализация новых проектов ... новых проектов в центре. ... Например, местная компания ... местная компания ... намерена ... намерена построить неподалеку ... неподалеку от ЦУМа пятиэтажный ... пятиэтажный торговый комплекс ... комплекс площадью около 23 000 ... около 23 000 ... Местные ... Местные риэлтеры отмечают еще одну ... отмечают еще одну особенность ... донецкого рынка, которую ... рынка, которую не всегда ... учитывают разработчики ... разработчики концепций ТЦ. Если ... ТЦ. Если торговые площади ... площади на первых этажах ... этажах пользуются устойчивым ... устойчивым спросом ... у арендаторов ... и покупателей, то, чем выше, тем ... то, чем выше, тем сложнее сдать ... сдать или продать ... квадратные метры. Это ... метры. Это объясняется тем, что ... тем, что покупатели ограничиваются ... ограничиваются нижними уровнями, ... уровнями, следовательно, ... торговцы с верхних ... с верхних этажей несут убытки. ... несут убытки. Одним из самых ... из самых неудачных, ... по мнению местных ... местных экспертов, является ТЦ ... является ТЦ «Планета», расположенный ... расположенный в центре ... города на улице ... на улице Артема, поскольку ... поскольку в нем сдаются большие ... сдаются большие площади (порядка ... (порядка 300 кв. м), которые ... кв. м), которые не пользуются ... спросом, невзирая ... невзирая на невысокие ... арендные ставки ($60–70 за ... ставки ($60–70 за кв. м). В этом ... м). В этом торговом центре ... центре заполнен магазинами ... магазинами только первый этаж. ... первый этаж. Похожая ситуация ... ситуация сложилась с ТЦ ... с ТЦ «Золотое кольцо» ... кольцо» на пересечении улицы ... улицы Университетской ... и Ленинского ... проспекта.
Тем ... Тем не менее ... на донецком рынке ... рынке торговой недвижимости, ... недвижимости, ... украинских ... украинских городах, отмечается ... отмечается наличие ... неудовлетворенного спроса: ... спроса: потребность ... в качественных площадях ... площадях в несколько раз ... раз превышает имеющееся ... имеющееся предложение. «В ... «В основном спросом пользуются ... спросом пользуются относительно ... недорогие торговые ... торговые площадки (до 100 кв. м) ... (до 100 кв. м) в небольших ТЦ ... ТЦ в центральной ... части города», – ... города», – считают ... в компании «Герц». Цена ... «Герц». Цена аренды торговой ... торговой недвижимости, ... в зависимости от района ... от района и типа ... помещения, колеблется ... колеблется достаточно сильно. ... сильно. В центральных районах ... районах она может ... составлять и $15–20, ... и $15–20, и $150 за ... за кв. м. Однако ... Однако в среднем показатели ... показатели следующие: ... в центре – ... $70 за кв. м, ... кв. м, в прилегающих ... районах – $50. Стоимость ... $50. Стоимость торговых площадей ... площадей для продажи ... в целом ... по городу равна $1 500–2 ... равна $1 500–2 000 за кв. м, хотя ... за кв. м, хотя имеются предложения ... предложения в центре ... и по $5 000–10 000 ... 000–10 000 за кв. м. ... кв. м. Отметим, что ... что в последнее время цена ... время цена продажи торговых ... торговых площадей ежегодно ... ежегодно повышалась примерно ... примерно на 30–40%, арендные ... арендные ставки – ... на 50%. По мере ... По мере насыщения рынка динамика ... рынка динамика будет снижаться. ... снижаться.
У ... У истоков ... офисов
На сегодняшний ... На сегодняшний день сегмент офисной ... сегмент офисной недвижимости ... в Донецке находится ... находится в зачаточном ... состоянии. Как рассказал ... Как рассказал М. Сидорский, ... Сидорский, в городе действует ... действует порядка ... 12–15 бизнес‑центров, ... которые условно ... условно можно отнести ... отнести к классу В/В+. ... В/В+. В основном ... они располагаются ... в центральной части ... части шахтерской столицы. ... столицы. Львиная доля объектов, ... доля объектов, которые используются ... используются бизнесменами под ... под офисы, – это бывшие НИИ, ... – это бывшие НИИ, административные ... здания промышленных ... промышленных предприятий ... и т. п. Аналитики ... Аналитики говорят, что качество ... что качество помещений оставляет ... оставляет желать лучшего. ... лучшего. Емкость рынка ... рынка более‑менее точно оценить ... точно оценить никто ... не берется. По данным ... По данным компании «Герц», ... «Герц», острого дефицита офисной ... дефицита офисной недвижимости ... в Донецке ... не наблюдается. «Спрос ... «Спрос в целом ... уравновешен предложением, хотя ... предложением, хотя в последнее ... время наметился явный ... наметился явный интерес арендаторов ... арендаторов к офисным ... помещениям ... в профессиональных ... бизнес‑центрах, – ... – подчеркивает ... М. Сидорский. – А вот ... – А вот что касается малых ... касается малых площадей, сдающихся ... сдающихся в аренду, ... то здесь ощущается ... ощущается явная их нехватка. ... их нехватка. Наиболее востребованные ... востребованные площади – ... 50–120 кв. ... кв. м».
К основным ... К основным операторам местного рынка ... местного рынка офисной ... недвижимости аналитики относят ... аналитики относят такие ... девелоперские структуры ... структуры ... ... компании, ... как «Дирекция административных ... административных зданий», «Домус», ... «Домус», ... «Строительный ... «Строительный альянс ... Донбасса», BEST ... и др.
В ... В ближайшее время (2007–2009 ... время (2007–2009 гг.) планируется ... планируется построить и ввести ... и ввести в эксплуатацию ... около десяти БЦ ... десяти БЦ ... районе города, ... районе города, так ... и в прилегающих. «В ... «В 2007 г. на рынок ... на рынок поступят порядка 30 ... порядка 30 ... ... профессиональной офисной ... офисной недвижимости классов А ... классов А и В. ... Но эти площади ... площади в основном предназначены ... предназначены для продажи, ... поэтому дефицит ... дефицит предложений по аренде ... по аренде сохранится», – ... – говорит г‑н ... г‑н Сидорский. Среди ... Среди перспективных новостроек ... новостроек в Донецке называют, ... называют, например, ... 22‑этажный офисный ... офисный центр класса ... класса А площадью ... 19 000 кв. м, ... который на ... на ул. Артема возводит ... возводит местная компания ... компания «Отель‑Централь». ... На сегодняшний день ... день арендные ставки ... ставки в городе ... в среднем колеблются ... колеблются ... ... (на окраинах) ... до $34 ... за кв. м (в центре) ... (в центре) в месяц. Помещения ... Помещения класса В сдаются ... В сдаются ... м, ... м, класса ... ... ... Стоимость 1 кв. м, ... 1 кв. м, предназначенного ... для продажи, варьируется ... варьируется ... рост цен за ... рост цен за последние полтора года ... полтора года составил около ... около 70–80%. Эксперты ... Эксперты отмечают, что уровень цен ... что уровень цен на аренду ... непрофессиональной офисной ... офисной недвижимости сейчас ... сейчас стабилизировался, ... однако их снижениние ... их снижениние (если оно ... оно и возможно) стоит ожидать ... стоит ожидать не раньше, чем ... чем через 1,5–2 года. ... 1,5–2 года. А вот арендные ... арендные ставки ... на популярные среди солидных ... среди солидных компаний ... качественные площади скорее ... площади скорее всего будут ... будут и дальше расти, поскольку ... расти, поскольку новые объекты ... объекты выходят на рынок ... на рынок постепенно ... и устойчивый спрос ... спрос на них прогнозируется ... прогнозируется еще как минимум ... как минимум в течение трех ... трех лет.
...
Тенденции развития ... развития донецкого рынка ... рынка офисной недвижимости, ... недвижимости, по мнению ... аналитиков компании «Герц», ... компании «Герц», таковы: строительство ... строительство новых ... бизнес‑объектов повышенной ... повышенной комфортности; ... как и раньше, ... пополнение новыми ... новыми площадями ... преимущественно рынка продажи, ... рынка продажи, а не аренды; ... по‑прежнему ... неадекватное ... использование классификатора ... классификатора офисной ... недвижимости; повышение цен ... повышение цен ...