Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Арендаторам все чаще приходится ... приходится оплачивать услуги ... услуги по эксплуатации ... бизнес-центра. Однако ... Однако большинство из них ... из них не знают, что ... что именно представляют ... представляют собой эти услуги, ... эти услуги, и превращаются ... в игрушку ... в руках управляющих. ... управляющих. В такой ситуации ... ситуации легче доверять, чем ... доверять, чем проверять. ... Но рассказы управляющих ... управляющих о том, как ... как неэкономная эксплуатация ... эксплуатация здания ... в 4-5 раз увеличивает ... увеличивает расходы арендаторов, ... арендаторов, заставляют последних ... последних щепетильнее ... относиться к этим ... к этим платежам.
...
Качественное управление офисным ... управление офисным зданием стало ... стало залогом спокойствия ... спокойствия арендаторов — они ... они могут эффективно ... эффективно работать, не тратя ... не тратя времени и нервов ... и нервов на решение ... бытовых проблем. ... проблем. Крупные арендаторы уже ... арендаторы уже поняли это ... это и теперь обращают ... обращают пристальное внимание ... внимание не только на то, ... на то, кто управляет ... управляет зданием, но и как ... но и как управляет. ... Индикатором качества ... качества является отсутствие проблем ... отсутствие проблем в виде ... несвоевременной уборки ... уборки и отключения света, ... света, а также ... стоимость эксплуатационных ... эксплуатационных расходов, которая ... которая разнится ... от здания к зданию ... к зданию и зависит ... от местоположения ... и класса офиса, его ... офиса, его размеров, набора ... набора предоставляемых услуг ... услуг и, самое главное, ... самое главное, от того, насколько ... насколько экономно ... собственник или наемные ... или наемные менеджеры управляют ... управляют зданием. В отличие ... В отличие ... расходов ... расходов стоимость коммунальных услуг ... коммунальных услуг почти всегда ... всегда одинакова, поскольку ... поскольку тарифы на них ... на них выставляют монопольные ... монопольные коммунальные ... службы.
Совокупность ... эксплуатационных ... и коммунальных платежей ... платежей называют операционными ... операционными ... ... коктейль
Набор коммунальных ... коммунальных услуг всегда ... всегда одинаков — это ... это электричество, вода ... вода и тепло. ... В эксплуатационные расходы ... расходы могут включаться самые ... включаться самые разные работы ... работы по обслуживанию ... бизнес-центра — ... уборка общественных зон, ... общественных зон, мойка фасадов, ... фасадов, чистка кровли, стоков, ... кровли, стоков, вывоз мусора, проверка ... мусора, проверка инженерных сетей ... сетей и т.д. Разные ... Разные собственники по-разному ... по-разному комбинируют их. ... их. Включать оплату этих ... оплату этих услуг в ставку ... в ставку аренды или прописывать ... или прописывать отдельным пунктом ... пунктом договора — тоже ... тоже выбор собственника, ... собственника, который зависит ... зависит от его политики ... политики в сфере ... налогообложения ... и удобства учета. Сейчас ... учета. Сейчас стоимость обслуживания ... обслуживания здания составляет ... составляет примерно пятую часть ... пятую часть арендной ставки. Если ... ставки. Если арендная ставка ... ставка равна, например, ... например, $500 за кв. ... м в год, ... то эксплуатационные ... расходы будут около ... будут около $100 за кв. ... м. По данным ... По данным компании ... CB Richard Ellis Noble ... Ellis Noble Gibbons, средняя ... средняя стоимость эксплуатационных ... эксплуатационных расходов ... в минувшем году составила ... году составила ... ... м в год, включая НДС. ... включая НДС. По оценке ... управляющей компании ... компании «Бекар», ... в бизнес-центрах класса ... класса А они составляют сейчас ... составляют сейчас ... ... м в год, в зданиях ... в зданиях класса В — ... В — $50-90 за кв. ... м в год без ... без учета НДС. Кроме ... НДС. Кроме того, ... в большинстве случаев ... случаев к этой сумме ... сумме приплюсовывается оплата ... оплата коммунальных услуг. Если ... услуг. Если «коммуналку» ... предоставляет ... не непосредственный поставщик, ... поставщик, ... ... ее стоимость автоматически ... автоматически увеличивается ... в среднем ... на 25%.
Сегодня ... существует четыре способа ... четыре способа оплаты эксплуатационных ... эксплуатационных и коммунальных ... расходов ... в зависимости ... от того, включаются или ... включаются или не включаются они ... они в ставку ... аренды. Если операционные ... Если операционные расходы полностью ... полностью включены ... в ставку, отдельно ... отдельно оговариваются рост ... рост коммунальных платежей ... платежей и механизм повышения ... повышения арендной платы (как ... платы (как правило, ... на классические 10%). Это ... 10%). Это лучший вариант для ... вариант для арендаторов небольших ... небольших помещений ... в зданиях класса ... класса В. Другой ... вариант — «коммуналка» ... «коммуналка» оплачивается отдельно, ... отдельно, ... расходы включены ... расходы включены в ставку. Этот ... Этот случай характерен для ... характерен для зданий, которые ... которые находятся ... на границе классов ... классов В и С, поскольку ... поскольку там эксплуатационные ... эксплуатационные расходы сводятся ... сводятся к оплате уборки ... уборки холлов и вывоза ... и вывоза мусора. Третий ... Третий вариант — отдельно ... отдельно от арендных ... платежей ... с арендаторов берут деньги ... берут деньги только ... за эксплуатационные расходы, ... расходы, в которые уже ... уже включена стоимость ... стоимость «коммуналки», охраны, ... охраны, уборки помещений ... помещений и т.д. Такая форма ... Такая форма оплаты характерна для ... характерна для офисов класса А. ... класса А. И последний ... вариант, которому эксперты ... которому эксперты прочат большое ... большое будущее, — когда все ... когда все платежи взимаются ... взимаются отдельно ... и независимо друг ... друг от друга. Это позволяет ... Это позволяет контролировать ... расходы как собственнику ... как собственнику здания, так ... так и его арендаторам. ... арендаторам. Правда, среди ... среди арендаторов бытует мнение, что ... бытует мнение, что это своеобразный ... своеобразный психологический прием, ... прием, который развязывает ... развязывает собственнику руки ... руки и вызывает ... искушение неэкономно ... неэкономно управлять зданием. ... зданием. Объяснить 5-процентное ... 5-процентное увеличение трех разных ... трех разных платежей гораздо ... гораздо легче, чем ... чем 15-процентный рост ставки ... рост ставки аренды. Арендаторы хотят ... Арендаторы хотят платить единый ... единый платеж, чтобы управляющая ... чтобы управляющая компания ... планировала свою деятельность ... свою деятельность в его рамках. ... рамках. Избежать ... незапланированных трат можно, ... трат можно, заранее оценив объемы ... оценив объемы потребляемых ... компанией ресурсов ... ресурсов и определив ... их максимальную стоимость ... стоимость согласно тарифам ... тарифам городских коммунальных ... коммунальных служб. «Если площадь ... «Если площадь арендуемых ... помещений — ... не больше 300 кв. ... 300 кв. м, — говорит ... говорит Александр Исаев, директор ... Исаев, директор ... компании „Бенефит ... компании „Бенефит инжиниринг“, — ... для арендатора ... арендатора не имеет особого ... особого значения, ... выведена ли „коммуналка“ ... „коммуналка“ отдельной строкой ... строкой расходов или включена ... или включена в арендную ставку, ... ставку, т.к. суммы будут ... суммы будут примерно одинаковы». ... одинаковы». При аренде больших ... аренде больших площадей ... за коммунальные услуги ... услуги «набегает» довольно ... довольно значительная сумма, что ... сумма, что также вызывает ... вызывает желание быть в курсе ... быть в курсе ... крупному ... крупному арендатору, ... по мнению Исаева, важно ... Исаева, важно оплачивать ... коммунальные услуги ... услуги отдельно — в этом ... в этом случае при ... при заключении договора ... договора он может добиваться ... добиваться от арендодателя ... снижения цены ... цены в двойном размере — ... размере — ... аренды, ... аренды, и по стоимости ... эксплуатационных ... платежей.Чувство меры ... меры
Значительной экономии ... экономии коммунальных расходов ... расходов позволяют добиться ... добиться персональные ... счетчики, фиксирующие ... фиксирующие потребление ресурсов. ... ресурсов. По оценке компании ... компании «Содексо», наличие ... наличие такого счетчика ... счетчика позволяет арендатору ... арендатору сократить расходы ... расходы на тепло ... в 2-3 раза. Но, как ... Но, как показывает практика, ... практика, устанавливаются они ... они далеко ... не везде. Кроме того, ... Кроме того, управляющие могут ставить ... могут ставить один счетчик ... счетчик на все здание, ... здание, а расходы распределять ... распределять между арендаторами ... арендаторами пропорционально ... занимаемой ими площади. ... ими площади. «Это не всегда ... не всегда корректно, поскольку ... поскольку потребление ... электроэнергии ... у арендаторов бизнес-центра ... бизнес-центра может значительно ... значительно различаться», — ... считает Елена ... Елена Афиногенова, генеральный ... генеральный управляющий компании ... компании «Бекар». Зачастую ... Зачастую на одном этаже ... этаже соседствуют компании, ... компании, которые при равном ... при равном размере занимаемых ... занимаемых площадей потребляют ... потребляют различное количество ... количество электроэнергии. Одна ... Одна компания может ... может ограничиться установкой ... установкой на своей ... территории нескольких ... нескольких компьютеров, телефонов ... телефонов и факсов, другая ... другая будет использовать ... использовать энергоемкое ... оборудование, разместит ... разместит в офисе мини-бар ... мини-бар и комнату отдыха. ... отдыха. Энергопотребление ... будет отличаться ... отличаться в разы, тогда как ... тогда как оплата коммунальных ... коммунальных услуг при отсутствии ... при отсутствии счетчиков будет ... будет одинаковой. В таких ... В таких ситуациях некоторые ... некоторые управляющие ... заставляют наиболее крупного ... наиболее крупного арендатора ... устанавливать в своем ... в своем офисе отдельный ... отдельный счетчик. Такую схему ... Такую схему применяет компания ... компания «Бенефит ... инжиниринг».
При подписании ... подписании договора арендатор может ... арендатор может столкнуться ... и с практикой ... установления лимитов ... лимитов на пользование водой ... водой ... ... За потребление ресурсов сверх ... ресурсов сверх указанных ... в договоре норм ... норм на арендатора могут ... могут наложить штраф, ... штраф, в десятки раз ... раз превышающий стоимость ... стоимость потребленных сверх лимита ... сверх лимита воды или ... или электроэнергии. Александр Исаев ... Александр Исаев соглашается ... с тем, что лимиты ... что лимиты электроэнергии, ... выделяемой поставщиком для ... поставщиком для конкретного здания, ... здания, действительно ... существуют. При превышении ... При превышении уровня мощности ... мощности автоматика просто ... просто отключает арендатора, ... арендатора, но ответственность ... за подобный сбой ... сбой ... и потери, ... и потери, которые понесет ... понесет арендодатель, ... возлагается ... на арендатора. Правда, ... Правда, по словам Афиногеновой, ... Афиногеновой, обычно штраф ... штраф не превышает ... четырехкратного размера ... размера соответствующего тарифа. ... тарифа. В этом вопросе ... вопросе обе стороны должны ... стороны должны прийти ... к соглашению относительно ... относительно объемов потребления ... потребления энергоресурсов. Следует ... Следует учесть, что сумма ... что сумма оплаты услуг ... услуг списывается со счета ... со счета банком без отдельного ... без отдельного разрешения. ... Отказаться от уплаты ... от уплаты такого штрафа арендатор ... штрафа арендатор может только ... только в том случае, если ... случае, если ... договоре ... договоре ... ... признаки
Размер операционных ... операционных платежей в зданиях ... в зданиях класса А обычно ... А обычно выше, чем ... чем в зданиях класса В, ... класса В, ... м. Такая ... м. Такая «классовая ... несправедливость» напрямую ... напрямую зависит ... от количества ... и многообразия услуг, ... услуг, потребляемых арендатором. ... арендатором. Но самое главное, ... главное, что в зданиях ... в зданиях класса А намного ... А намного больше площадей ... площадей общего пользования — ... пользования — на территории ... могут быть бассейн, ... быть бассейн, фитнес-центр, ... конференц-зал, ресторан ... ресторан или зимний сад. ... зимний сад. По мнению Константина ... Константина Старобинского, ... менеджера ... по развитию интегрированных ... интегрированных услуг компании ... компании «Содексо», в зданиях ... в зданиях класса ... А увеличиваются скорее ... скорее не коммунальные, ... а эксплуатационные ... затраты, поскольку ... поскольку системы ... жизнеобеспечения здания ... здания и охраны здесь сложнее ... здесь сложнее и требуют более ... более квалифицированного ... подхода ... в обслуживании. Увеличение ... Увеличение «коммуналки» тоже ... тоже можно объяснить. ... объяснить. «В офисах высокого ... высокого класса может быть ... может быть установлено ... дополнительное оборудование: ... оборудование: индивидуальные ... котельные, системы ... системы бесперебойного питания ... питания и специальные ... переключатели для него, ... для него, а также системы ... системы видеонаблюдения ... ... говорит Елена ... говорит Елена Афиногенова.
Совет ... арендатору
Подписывая ... договор аренды ... аренды помещения, ... в особенности ... предусматривающий длительное ... длительное сотрудничество ... с арендодателем, ... не следует экономить ... экономить время ... на подробных расспросах. ... расспросах. Необходимо узнать ... узнать все — от вариантов ... от вариантов внесения арендных ... арендных платежей ... до технологий сокращения ... сокращения эксплуатационных ... расходов, применяемых ... применяемых в здании, ... и наличия ... в договоре пунктов ... пунктов о возможных штрафах ... штрафах за превышение нормы ... нормы потребления ... ресурсов. Необходимо также ... Необходимо также поинтересоваться, ... как часто проводится ... часто проводится проверка ... сантехническо