Страницы: 1/0/0
Понятие девелопмента зародилось в ... зародилось в Украине относительно ... относительно недавно, но сам факт ... но сам факт этой деятельности ... деятельности существует уже порядка ... уже порядка 5-8 лет. Развитие ... лет. Развитие девелопмента в Украине ... в Украине можно разделить на ... разделить на несколько этапов. ... этапов. Первый этап – до 2001 ... этап – до 2001 года - времена ... - времена массовой приватизации, ... приватизации, когда ценность земли как ... ценность земли как товара никем не ... никем не воспринималась. «Земля ... «Земля – это сложный ... это сложный продукт, требующий больших ... требующий больших инвестиций, которых ... которых на тот момент в ... тот момент в Украине не было», - ... не было», - рассказывает Виталий ... Виталий Бойко, заместитель ... заместитель генерального директора ... директора консалтинговой ... компании «Украинская ... «Украинская Торговая Гильдия», ... Гильдия», специализирующейся на ... на полном сопровождении ... сопровождении девелоперского ... проекта. Не будучи ... Не будучи востребованной земля была ... земля была очень дешевой – ... дешевой – порядка 50-60 у.е. за ... 50-60 у.е. за м.кв., при этом большим ... при этом большим спросом пользовались ... пользовались существующие ... здания, которые ... которые использовались для ... для переоборудования под ... под коммерческие помещения. ... помещения. «Недвижимость создавалась ... создавалась на собственные ... собственные средства, в редких ... в редких случаях на кредитные, ... на кредитные, которые были очень ... были очень дорогими. В связи с этим ... В связи с этим у девелоперов была ... девелоперов была одна цель – ... цель – максимальный доход», - ... доход», - обясняет Виталий Бойко. ... Виталий Бойко. Поэтому первый этап ... первый этап развития девелопмента ... девелопмента в Украине можно ... Украине можно охарактеризовать как ... как создание недорогих, ... недорогих, быстро окупаемых ... окупаемых объектов коммерческой ... коммерческой недвижимости на основе ... на основе реконструкции старых ... старых производственных ... помещений. Второй этап ... Второй этап можно обозначить, ... обозначить, начиная с 2001 года, ... с 2001 года, когда началось ... началось развитие коммерческой ... коммерческой недвижимости. Объектов ... Объектов под редевелопмент уже ... редевелопмент уже не осталось, все, ... осталось, все, что можно, было ... можно, было перестроено под объекты ... под объекты коммерческой ... недвижимости. Поэтому ... Поэтому девелоперы обратили свое ... обратили свое внимание на земельные ... на земельные участки, имеющие ... имеющие выгодное расположение. ... расположение. Рост спроса на ... спроса на землю привел к ... привел к увеличению ее стоимости. «На ... ее стоимости. «На конец 2005 года цена ... 2005 года цена земли составляла ... составляла 100-150 у.е. за м.кв. ... у.е. за м.кв. или 1-1.5 млн. за ... 1-1.5 млн. за гектар, в зависимости ... в зависимости от ... месторасположения», - рассказывает ... - рассказывает Виталий Бойко. Цели ... Бойко. Цели девелопмента на этом ... на этом этапе оставались ... оставались прежними – максимальный ... – максимальный доход. Традиционная ... Традиционная западная схема ... схема девелопмента, когда ... когда сетевой девелопер создает ... девелопер создает недвижимость с ... с целью ее последующей ... ее последующей продажи инвестору, у ... инвестору, у нас еще не работала, ... еще не работала, поскольку в Украине ... в Украине отсутствовали ... институциональные ... инвесторы. Кредитные средства ... Кредитные средства оставались все ... все также дорогими, 90% ... дорогими, 90% проектов реализовывались ... реализовывались на собственные ... собственные средства. Поэтому ... Поэтому основной целью девелопера ... целью девелопера была быстрая ... быстрая окупаемость – не более 3-4 ... – не более 3-4 лет. Но как бы там ... Но как бы там ни было, каждый новый ... было, каждый новый проект становился ... становился сложнее и ... и качественней, поскольку ... поскольку необходимо было ... было функционировать в среде ... в среде возрастающей конкуренции. ... конкуренции. Именно в тот период ... в тот период зародилась ... необходимость маркетинговых ... маркетинговых исследований при ... при разработке объектов ... объектов коммерческой ... недвижимости, возник спрос на ... возник спрос на консалтинговые услуги. ... услуги. «Без маркетинговых ... маркетинговых исследований ... победить конкурентов ... конкурентов становилось все сложнее, ... все сложнее, появились иностранные ... иностранные инвесторы, для ... для которых этот фактор ... этот фактор становился одним из ... одним из основных, ... свидетельствующих о правильности и ... о правильности и успешности ... проекта», - рассказывает ... - рассказывает Виталий Бойко. Таким ... Бойко. Таким образом, второй этап ... второй этап развития девелопмента ... девелопмента в Украине был ... Украине был переходным периодом от ... периодом от некачественных ... объектов к современным ... к современным торговым и ... и бизнес-центрам, создание которых ... создание которых основано на ... на маркетинговой ... обоснованности. С 2006 года ... С 2006 года начался третий этап в ... третий этап в развитии девелопмента в ... девелопмента в Украине, который ... который можно назвать этапом ... назвать этапом инвесторов. Внимание ... Внимание иностранцев к Украине ... к Украине растет, о чем ... о чем свидетельствует сумма ... сумма покупок украинской ... украинской недвижимости. «Именно ... «Именно этот период мы можем ... период мы можем ознаменовать как ... как начало новой эпохи, ... новой эпохи, когда появился ажиотаж ... появился ажиотаж среди иностранных ... иностранных инвесторов, которые ... которые заинтересованы в ... в покупке украинской ... украинской недвижимости. В основном ... В основном это иностранные ... иностранные сетевые девелоперы и ... девелоперы и фонды», - говорит Виталий ... - говорит Виталий Бойко. – «Большая ... – «Большая заинтересованность ... иностранных инвесторов ... инвесторов вызвана тем, что ... тем, что сейчас самая ... самая благоприятная рыночная среда. ... рыночная среда. Новых объектов ... объектов очень мало, вводятся они ... мало, вводятся они медленно, что ... что связано в основном с ... в основном с отсутствием ... финансирования. На почве ... На почве дефицита площадей, ... площадей, отсутствия конкуренции и ... конкуренции и растущего спроса, ... спроса, увеличиваются и цена. По ... и цена. По некоторым ... показателям дороговизна ... дороговизна офисных помещений и ставка ... помещений и ставка аренды в ТЦ Киева ... в ТЦ Киева достигает уровня ... уровня Москвы. Именно в таких ... Именно в таких условиях легче всего ... легче всего занять свою нишу, ... свою нишу, поэтому инвесторы так ... инвесторы так стремительно ... ринулись в Украину». ... в Украину». Сегодня, украинский ... украинский девелопер несколько иначе ... несколько иначе относится к своему ... к своему бизнесу. «Он ... «Он понимает, что рано или ... что рано или поздно иностранные ... иностранные инвесторы, одолев все ... одолев все административные ... преграды, зайдут на ... зайдут на украинский рынок. Поэтому ... рынок. Поэтому уже сейчас, он ... сейчас, он стремится создавать ... создавать продукт, который можно ... который можно будет максимально ... максимально быстро продать. Спрос на ... продать. Спрос на готовые проекты ... проекты растет и увеличивается. ... и увеличивается. Изменяется подход ... подход девелопера к качеству ... к качеству проекта и ... и увеличивается спрос на ... спрос на консалтинговые услуги», - ... услуги», - рассказывает Виталий ... Виталий Бойко. Тем не менее, ... Тем не менее, новая недвижимость ... недвижимость появляется очень ... очень медленно. Основная ... Основная причина этого – ... этого – отсутствие финансирования. ... финансирования. «К примеру, в 2005 ... примеру, в 2005 году должно было ... должно было появиться 127 тыс.м.кв. ... 127 тыс.м.кв. торговой недвижимости ... недвижимости в составе ТЦ, ... составе ТЦ, появилось всего 20 ... всего 20 тыс.м.кв., на 2006 г. было ... на 2006 г. было заявлено почти 300 ... почти 300 тыс.м.кв., на самом ... на самом деле появится не ... появится не более 40-50 тыс.м.кв.», ... 40-50 тыс.м.кв.», - рассказывает ... рассказывает Виталий Бойко. Таким ... Бойко. Таким образом, существует ... существует проблема инвестиций, ... инвестиций, необходим хороший ... хороший финансовый толчок для ... толчок для развития украинской ... украинской недвижимости. Поэтому ... Поэтому будем надеяться, что ... надеяться, что третий этап ... этап девелопмента завершиться ... завершиться большими финансовыми ... финансовыми вливаниями в ... в недвижимость Украины, и мы ... Украины, и мы сможем достигнуть ... достигнуть уровня европейских ... европейских стран по уровню ... по уровню насыщенности торговыми и ... торговыми и офисными площадями. ... площадями.