Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Скандалы на рынке недвижимости ... рынке недвижимости сделали крайне ... крайне актуальной тему ... тему юридической защиты ... защиты инвестиций от ... от мошенников
Движущей силой развития ... силой развития рынка коммерческой ... коммерческой недвижимости в ... в столице и регионах ... и регионах является инвестирование ... инвестирование средств частных лиц, ... частных лиц, компаний и фондов в ... и фондов в строительство новых ... новых капитальных объектов. ... объектов. Между тем, ... тем, вспыхивающие в последнее ... в последнее время скандалы между ... скандалы между инвесторами и ... и застройщиками сделали крайне ... сделали крайне актуальной тему ... тему юридической защиты ... защиты инвестиций от ... от мошенников. Чтобы узнать, ... Чтобы узнать, какие правовые механизмы ... правовые механизмы могут использовать ... использовать инвесторы для таких ... для таких целей, редакция «КН» ... редакция «КН» обратилась за ... за комментариями к ... к представителям солидных ... солидных юридических компаний. ... компаний.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ... И ОБЯЗАННОСТИ ИНВЕСТОРА
Основным ... законодательным ... актом, регулирующим ... регулирующим инвестиционную ... деятельность в Украине, ... в Украине, является Закон «Об ... Закон «Об инвестиционной ... деятельности» от 18.09.1991 г. ... от 18.09.1991 г. (№ 1560-XII, с ... 1560-XII, с последующими изменениями и ... изменениями и дополнениями). ... Согласно определению, ... определению, заложенному в этом ... в этом документе, инвестициями ... инвестициями являются все виды ... все виды имущественных и ... и интеллектуальных ... ценностей, вкладываемые в ... вкладываемые в объекты ... предпринимательской и иной ... и иной деятельности, в результате ... в результате которой создается ... создается прибыль (доход) или ... (доход) или достигается социальный ... социальный эффект.
Александр ...
Александр СИЗЫЙ, адвокат ... адвокат юридической компании ... компании «Джи энд Кей»:
– ... энд Кей»:
– Такими ценностями могут ... ценностями могут быть, в частности, ... в частности, денежные средства, ... средства, паи, ценные бумаги, ... ценные бумаги, движимое и недвижимое ... и недвижимое имущество, ... имущественные права ... права интеллектуальной ... собственности, «ноу-хау», другие ... «ноу-хау», другие имущественные права. ... права. Также возможно ... возможно использование в качестве ... в качестве инвестиции ... различных прав пользования ... прав пользования (землей, водой, ... водой, ресурсами, зданиями, ... зданиями, сооружениями, ... оборудованием и т. ... и т. п.).
Инвестиционная ... деятельность, согласно ... согласно украинскому ... законодательству, может ... может осуществляться за счет:
• ... за счет:
• собственных финансовых ... финансовых ресурсов ... инвестора
• заемных финансовых ... заемных финансовых средств
• ... привлеченных финансовых ... финансовых средств
• бюджетных ... бюджетных инвестиционных ... ассигнований
• ... благотворительных взносов, ... взносов, пожертвований ... организаций, предприятий и ... предприятий и граждан.
Для целей ... целей инвестирования ... финансовые средства могут ... средства могут быть привлечены в виде ... привлечены в виде кредитов, ссуд и ... ссуд и поступлений от эмиссии ... от эмиссии ценных бумаг. ... бумаг.
Объекты коммерческой ... коммерческой (нежилой) недвижимости, ... недвижимости, тем более ... более находящиеся или подлежащие ... или подлежащие включению в состав ... в состав основных фондов, а ... фондов, а также имущественные ... имущественные права на такие объекты, ... на такие объекты, по словам адвоката, ... словам адвоката, могут быть объектами ... быть объектами инвестиционной ... деятельности. Однако в ... Однако в нашей стране ... стране запрещается инвестирование в ... инвестирование в объекты, создание и ... создание и использование ... которых не отвечает ... не отвечает требованиям ... санитарно-гигиенических, ... радиационных, экологических, ... экологических, архитектурных и ... и других норм, а также ... норм, а также нарушает охраняемые ... охраняемые законом права и ... права и интересы граждан, ... граждан, юридических лиц и ... лиц и государства.
Основным ... документом, который ... который регулирует взаимоотношения ... взаимоотношения между субъектами ... субъектами инвестиционной ... деятельности, является ... является договор (соглашение). ... (соглашение). Заключение договоров, ... договоров, выбор партнеров, ... партнеров, определение ... обязательств, любых других ... любых других условий хозяйственных ... хозяйственных взаимоотношений, не ... не противоречащих ... законодательству Украины, ... Украины, является ... исключительной компетенцией ... компетенцией субъектов инвестиционной ... инвестиционной ... СИЗЫЙ:
– ... СИЗЫЙ:
– Инвестор вправе ... вправе самостоятельно определять ... определять цели, направления, виды ... направления, виды и объемы ... объемы инвестиций, привлекать для их ... привлекать для их реализации любых ... любых участников ... инвестиционной деятельности. По ... деятельности. По решению инвестора ... инвестора права владения, ... владения, пользования и распоряжения ... и распоряжения инвестициями, а ... а также результатами их ... результатами их осуществления могут ... могут быть переданы другим ... переданы другим гражданам и ... и юридическим лицам в порядке, ... лицам в порядке, установленном ... законом. Взаимоотношения ... Взаимоотношения при такой передаче ... такой передаче прав регулируются ими ... регулируются ими самостоятельно на ... на основе ... соответствующих договоров. ... договоров.
Следует отметить, что ... отметить, что законодательство ... накладывает определенные ... определенные обязательства на ... на инвестора, которые ... которые должны быть выполнены еще ... быть выполнены еще до начала процесса ... начала процесса инвестирования в ... в строительство объекта ... объекта коммерческой ... недвижимости. Они ... Они заключаются в:
• получении ... в:
• получении необходимых ... разрешений или согласований ... или согласований соответствующими ... государственными ... органами и специальными ... и специальными службами на капитальное ... на капитальное строительство
• ... получении ... положительного комплексного ... комплексного вывода государственной ... государственной экспертизы ... относительно соблюдения в ... соблюдения в проектах строительства ... строительства действующих ... нормативов по вопросам ... по вопросам санитарного и ... и эпидемического благополучия ... благополучия населения, экологии, ... экологии, охраны труда, ... труда, энергосбережения, пожарной ... пожарной безопасности, ... прочности, надежности и ... надежности и необходимой ... долговечности зданий и ... зданий и сооружений, а также ... а также архитектурных требований. ... требований.
Участник ... инвестиционной деятельности, ... деятельности, принявший на себя ... на себя обязательства по ... по сооружению объекта ... объекта коммерческой недвижимости, ... недвижимости, обязан получить ... получить лицензию на выполнение ... на выполнение соответствующих видов ... видов строительно-монтажных ... работ.
Инвестиции ... в Украине не могут ... Украине не могут быть безвозмездно ... безвозмездно национализированы или ... или реквизированы. Такие ... Такие меры могут ... могут применяться лишь на основе ... лишь на основе законодательных актов ... актов Украины и с ... и с возмещением инвестору в ... инвестору в полном объеме убытков, ... объеме убытков, причиненных ему в ... ему в связи с прекращением ... с прекращением инвестиционной ... деятельности. Порядок ... Порядок возмещения ущерба ... ущерба инвестору определяется в ... определяется в указанных актах о ... актах о национализации ... (реквизиции).
Александр ... СИЗЫЙ:
– Оформление ... Оформление права собственности на ... собственности на созданные в ... в результате осуществления ... осуществления инвестиционной ... деятельности объекты ... объекты недвижимого имущества, ... имущества, согласно пункту 6.1. ... пункту 6.1. «Временного положения о ... положения о порядке ... государственной регистрации ... регистрации прав собственности на ... собственности на недвижимое имущество» ... имущество» (утвержденного ... приказом Минюста № 7/5 ... Минюста № 7/5 от 07.02.2002 г.), ... 07.02.2002 г.), осуществляется ... местными органами ... органами исполнительной власти либо ... власти либо органами местного ... местного самоуправления. При этом ... При этом инвестору, который ... который в установленном ... установленном законодательством ... Украины порядке получил в ... порядке получил в собственность объект ... объект недвижимого ... имущества (его часть), ... (его часть), построенный за его ... за его средства, при наличии ... при наличии соответствующего ... решения местного органа ... местного органа исполнительной власти ... власти либо органа местного ... органа местного самоуправления и ... и акта принятия-передачи ... принятия-передачи объекта (его части) ... (его части) инвестору, выдается ... выдается свидетельство о ... о праве собственности на ... собственности на такой объект.
КАКОЙ ... объект.
КАКОЙ МЕХАНИЗМ ... ИНВЕСТИРОВАНИЯ САМЫЙ ... САМЫЙ НАДЕЖНЫЙ?
Закон «Об ... «Об инвестиционной деятельности» ... деятельности» предусматривает ... несколько механизмов ... механизмов финансирования ... строительства. Их ... Их особенности и изъяны по нашей ... и изъяны по нашей просьбе ... проанализировал представитель ... представитель юридической компании ... компании ... ... МАКАРЕНКО,заместитель директора ... директора департамента ... инвестиционного консалтинга ... консалтинга компании «Инюрполис»:
– ... «Инюрполис»:
– Самым простым ... простым методом инвестирования ... инвестирования является выпуск ... выпуск беспроцентных целевых ... целевых облигаций. Существует ... Существует много методов ... методов применения данного способа ... данного способа инвестирования. ... Отличаются они, в ... они, в основном, такими ... такими особенностями, как участие ... как участие торговца ценными ... ценными бумагами либо андеррайтера. ... либо андеррайтера. Некоторые теоретики ... теоретики включают в данный ... в данный механизм даже ... даже компанию по управлению ... по управлению активами с паевым ... с паевым инвестиционным фондом, в ... фондом, в целях минимизации ... минимизации налогообложения.
В ...
В общих чертах отметим, ... чертах отметим, что механизм ... механизм инвестирования в ... в строительства заключается в ... заключается в привлечении ... застройщиком денежных средств ... денежных средств инвесторов путем ... путем эмиссии и дальнейшего ... и дальнейшего размещения облигаций, ... облигаций, которые будут ... будут погашены путем их обмена ... путем их обмена на недвижимость в ... недвижимость в построенном ... здании.
Степень защиты прав ... защиты прав инвесторов при ... при применении данного ... данного механизма инвестирования, ... инвестирования, по мнению Алексея ... мнению Алексея Макаренко, может быть ... может быть наименьшей. В ... В соответствии с действующим ... с действующим законодательством ... любое юридическое ... юридическое лицо, независимо от ... независимо от совокупной стоимости его ... стоимости его активов и размера ... и размера уставного фонда, ... фонда, имеет право эмитировать ... право эмитировать облигации любой ... любой суммы эмиссии. ... эмиссии. Законодательством ... предусмотрено единственное ... единственное ограничение суммы ... суммы эмиссии облигаций: в ... облигаций: в соответствии с ч. 2 ст. ... с ч. 2 ст. 158 ГК Украины ... ГК Украины акционерное общество имеет ... общество имеет право выпускать ... выпускать облигации на сумму, ... на сумму, которая не превышает ... не превышает размера уставного ... уставного капитала или размера ... или размера обеспечения, которое ... которое предоставляется ... обществу с этой целью ... с этой целью третьими лицами. ... лицами.
Алексей МАКАРЕНКО:
– Как ... МАКАРЕНКО:
– Как известно, размер ... размер уставного капитала ... капитала акционерного общества ... общества не должен быть меньше ... должен быть меньше чем 1250 ... 1250 минимальных заработных плат, ... заработных плат, что на сегодняшний ... на сегодняшний день равняется 532 ... равняется 532 тысячам гривен. Эта ... гривен. Эта сумма и будет являться ... и будет являться обеспечением прав ... прав инвестора, вложившего ... вложившего в недвижимость, ... недвижимость, скажем, 100 тысяч у. е. ... 100 тысяч у. е. Не так уж и много, ... так уж и много, учитывая, что таких ... что таких инвесторов на каждый ... на каждый объект – по ... – по несколько десятков, если не ... десятков, если не сотен. Более того, ... Более того, если учитывать, что ... учитывать, что уставный капитал ... капитал хозяйственного общества ... общества может быть ... быть сформирован за счет ... за счет имущественных вкладов, для ... вкладов, для которых не обязательно ... не обязательно проведение оценки ... оценки при взносе в уставный ... взносе в уставный фонд, можно сделать ... можно сделать вывод о том, что ... о том, что даже 532 тысячи ... 532 тысячи уставного фонда так же ... фонда так же «виртуальны», как и ... как и обеспечение прав ... прав инвесторов.
Институт ... совместного ... инвестирования, о котором идет ... о котором идет речь в ст. 4 Закона ... в ст. 4 Закона «Об инвестиционной ... инвестиционной деятельности», ... защищает права инвестора, ... права инвестора, по мнению юриста ... мнению юриста компании «Инюрполис», в ... «Инюрполис», в большей степени, ... степени, нежели при покупке ... при покупке целевых облигаций. ... облигаций.
Согласно определению ... определению институт совместного ... совместного инвестирования – это ... – это корпоративный ... инвестиционный фонд (КИФ) ... фонд (КИФ) или паевой ... паевой инвестиционный фонд (ПИФ), ... фонд (ПИФ), который осуществляет ... осуществляет деятельность, ... связанную с объединением ... с объединением (привлечением) ... денежных средств инвесторов ... средств инвесторов с целью получения ... целью получения прибыли от вложения ... от вложения их в ценные бумаги ... в ценные бумаги других эмитентов, ... эмитентов, корпоративные права и ... права и недвижимость. ...
Алексей МАКАРЕНКО:
– Если ... МАКАРЕНКО:
– Если вести речь о ПИФах, ... речь о ПИФах, то сущность ... сущность привлечения средств ИСИ в ... средств ИСИ в недвижимость состоит ... состоит в том, что ... том, что управляющая средствами ПИФ ... средствами ПИФ компания по управлению ... по управлению активами (далее – ... (далее – КУА) эмитирует ... эмитирует инвестиционные ... сертификаты, которые продает ... которые продает инвестору. ... Инвестиционный сертификат ... сертификат удостоверяет право ... право собственности инвестора на ... инвестора на долю в ПИФ. Деньги, ... в ПИФ. Деньги, полученные от ... от продажи инвестиционных ... инвестиционных сертификатов, ... поступают на отдельный счет ... на отдельный счет ПИФа, который, в ... который, в свою очередь, является ... очередь, является теми активами ... активами инвесторов, что ... что принадлежат им на праве общей ... им на праве общей долевой ... собственности и находятся в ... и находятся в управлении КУА.
И, ... КУА.
И, наконец, наивысшую ... наивысшую степень защиты прав ... защиты прав инвестора предлагает ... предлагает такой правовой ... правовой механизм, как создание фонда ... как создание фонда финансирования ... строительства. В этом ... В этом случае управитель ФФС ... управитель ФФС (финансовое ... учреждение) заключает с ... заключает с инвесторами – ... – физическими лицами – договор ... лицами – договор управления ... имуществом, по которому ... по которому осуществляет управление ... управление внесенными в ФФС ... в ФФС денежными средствами в ... средствами в интересах их ... их собственников (физических лиц ... (физических лиц – инвесторов). ... инвесторов). Договор управления может ... управления может удостоверять ... возникновение у управителя ... у управителя права доверительной ... доверительной собственности (ст. ... (ст. 1029 ГК ... ГК Украины).
Помимо договора ... договора управления с инвестором, ... с инвестором, управитель ФФС ... ФФС заключает договор с ... договор с застройщиком, по которому ... по которому заказывает ... застройщику построить объект ... построить объект строительства, ... ввести его в ... его в эксплуатацию и передать объекты ... и передать объекты инвестирования ... учредителям ФФС в ... ФФС в установленные в соглашении ... в соглашении сроки и на ... и на условиях,