Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0, 1/3/0, 1/4/0
«Над каким проектом вы ... проектом вы сейчас работаете?» — ... работаете?» — с таким вопросом ... таким вопросом нередко приходится ... приходится обращаться в ... в девелоперские и консалтинговые ... и консалтинговые компании. В ... В большинстве случаев ... случаев специалисты начинают ... начинают рассказывать о создании ... о создании очередного ... многофункционального комплекса. ... комплекса. Разумеется, очень ... очень перспективного, ... выгодного, ... соответствующего новейшим мировым ... новейшим мировым стандартам. По мнению ... По мнению специалистов, такие ... такие объекты дают ... дают возможность пользоваться ... пользоваться всеми благами ... благами городской инфраструктуры, ... инфраструктуры, почти не выходя из ... не выходя из дома. Но действительно ... Но действительно ли это нужно ... это нужно покупателям жилья, ... жилья, арендаторам торговых ... торговых центров и сотрудникам ... и сотрудникам офисных ... зданий? О дного из ... О дного из героев романа Ярослава ... романа Ярослава Гашека «Похождения ... «Похождения бравого солдата Швейка» ... солдата Швейка» занимал вопрос: ... вопрос: «Что будет, если ... будет, если скрестить ужа с ежом?» ... ужа с ежом?» Почему-то именно он ... именно он вспоминается при ... при взгляде на современные ... на современные многофункциональные ... комплексы. Они — еще ... Они — еще одно навязчивое ... навязчивое пристрастие московских ... московских градостроителей. ... Привычные жилые дома, ... жилые дома, отдельно стоящие ... стоящие магазины, деловые центры и ... деловые центры и просто гостиницы ... гостиницы становятся исключением. ... исключением. Зато штампуются все ... штампуются все новые ... ... ... здания. Неужели именно ... Неужели именно такие строительные ... строительные решения удобны и выгодны ... удобны и выгодны всем будущим ... будущим обитателям подобных ... подобных «гибридов»? Или в основе ... Или в основе идеи — совсем иные ... — совсем иные факторы? ... «Колодец» — один, ... — один, назначений — ... — несколько ... Городская цивилизация стара, ... цивилизация стара, поэтому выдумать ... выдумать что-либо принципиально ... принципиально новое, пожалуй, ... пожалуй, невозможно. Эта идея в ... Эта идея в полной мере ... мере приоткрывает дверь в нашу ... дверь в нашу тему. Трудно даже ... Трудно даже установить, когда и в ... когда и в каком городе появились ... городе появились первые постройки, ... постройки, выполняющие ... не-сколько назначений сразу. ... назначений сразу. Средневековый ... ремесленник, кузнец или ... кузнец или торговец строил дом, ... строил дом, на первом этаже ... первом этаже которого размещалась ... размещалась лавочка или мастерская. ... или мастерская. Не менее естественно ... менее естественно возникновение ... гостиниц и доходных ... и доходных домов, связанное с ... связанное с желанием извлечь прибыль ... извлечь прибыль из владения ... владения недвижимостью. ... Впервые «глобализация» ... «глобализация» в город-ской ... город-ской архитектуре проявилась в ... проявилась в эпоху создания ... создания железобетона и новых ... и новых строительных технологий, ... технологий, позволяющих ... возводить многоэтажные ... многоэтажные здания. В России это ... В России это произошло в середине XIX ... в середине XIX века в Петербурге, ... в Петербурге, где начали ... начали появляться непомерно высокие ... непомерно высокие по тем временам ... тем временам четырех-, а затем и ... а затем и шестиэтажные ... «монстры». Свойства ... Свойства ... они приобрели ... они приобрели буквально сразу: там ... сразу: там жили и собственники ... и собственники квартир, и арендаторы. ... и арендаторы. В Петербурге ... Петербурге сформировалось и ... и концептуальное решение, ... решение, отвечающее запросам ... запросам жильцов разного ... разного социального статуса: по ... статуса: по внешнему, роскошно ... роскошно отделанному периметру дома ... периметру дома селились горожане, ... горожане, занимающие высокие ... высокие ступени в табели о ... в табели о рангах, в глубине ... в глубине дома, со стороны ... со стороны дворов–«колодцев», ютились ... ютились выходцы «подлых» ... «подлых» сословий. В тех же ... В тех же домах на первых этажах ... на первых этажах располагались ... магазины, в подвалах — ... в подвалах — кабаки и закусочные. ... и закусочные. Пристройки, окружавшие ... окружавшие дом, служили ... служили конюшнями. Это ... Это лишь маленький ... маленький фрагмент истории, ... истории, иллюстрирующий очевидность ... очевидность идеи совмещения ... совмещения нескольких функций в ... функций в одном здании. Но ... здании. Но подобных примеров ... примеров множество как в ... как в отечественной, так и в ... так и в общемировой практике ... практике градостроения.Так может ... может быть, нет ничего ... нет ничего понятнее желания возводить ... желания возводить многофункциональные ... комплексы сегодня? ... сегодня? Особенно в больших ... в больших перенаселенных ... городах, страдающих ... страдающих дефицитом ... земли? Жизнь «по ... Жизнь «по горизонтали и ... и вертикали» В попытках ... В попытках найти ответ мы ... ответ мы решили обратиться к ... обратиться к специалистам. Директор ... Директор отдела стратегического ... стратегического консалтинга и ... и оценки Jones Lang LaSalle ... Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева ... Никуличева рассказала следующее: ... следующее: «В последние ... последние несколько лет строительство ... лет строительство многофункциональных ... центров становится ... становится все более популярным ... более популярным среди московских ... московских девелоперов. Во многом ... Во многом это является ... является отражением общемировых ... общемировых тенденций, а также ... а также вызвано стремлением ... стремлением максимизировать имеющиеся ... имеющиеся ресурсы и ... и минимизировать риски, что ... риски, что актуально в Москве ... в Москве ничуть не меньше, чем в ... не меньше, чем в Лондоне, Токио или ... Токио или Нью-Йорке. Но ... Но специфика московского рынка ... московского рынка заключается в том, ... в том, что подобные проекты ... подобные проекты здесь по-прежнему в ... по-прежнему в новинку, и нередко ... и нередко у девелоперов нет ... девелоперов нет четкого понимания, как ... понимания, как правильно сочетать ... сочетать различные компоненты ... компоненты ... ... комплекса». Каковы же ... Каковы же законы сочетаемости ... сочетаемости применительно к ... к «сложносочиненным» ... постройкам? С ... С архитектурно-планировочной точки ... точки зрения они делятся на ... они делятся на две принципиально ... принципиально разные категории. ... категории. Возьмем большой пирог и ... большой пирог и условно разделим его ... разделим его на части — именно ... части — именно так выглядит ... выглядит строение, в котором ... в котором предполагается ... горизонтальное разделение ... разделение функций. Прообраз таких ... Прообраз таких комплексов — довольно ... — довольно частое явление не ... явление не только в современных, ... в современных, но и в старых ... и в старых городах. Представьте ... Представьте здание, с одной стороны ... с одной стороны которого расположен ... расположен магазин, с другой — ... с другой — конторы для служащих ... для служащих или жилые квартиры. ... жилые квартиры. Всем удобно, потому ... удобно, потому что каждая ... каждая функциональная часть имеет ... часть имеет отдельный вход и свой ... вход и свой участок придомовой ... придомовой ... Но существует и ... Но существует и совсем иной подход. ... иной подход. Возьмите тот же пирог, ... тот же пирог, но разрежьте его на ... разрежьте его на слои по вертикали. ... по вертикали. Сходным образом ... образом устроены большие ... большие многоэтажные строения, ... строения, пространство которых ... которых предполагает ... «послойное» размещение ... размещение помещений самого разного ... самого разного назначения. Наряду с ... Наряду с очевидной выгодой — ... выгодой — огромной экономией ... экономией земли — такой принцип ... — такой принцип несет множество ... множество проблем: дефицит ... дефицит окружающей территории, ... территории, отсутствие (полное или ... (полное или частичное) удобного ... удобного отдельного входа, ... входа, дефицит парковочных ... парковочных мест. ... «Исторически на ... на московском рынке преобладал ... рынке преобладал первый вариант — ... вариант — такие известные проекты, ... известные проекты, как «Смолен-ский ... «Смолен-ский пассаж», «Берлинский ... «Берлинский дом», «Новинский ... «Новинский пассаж». Из недавно ... Из недавно открывшихся крупных ... крупных проектов смешанного ... смешанного назначения можно ... можно выделить «Ереван Плазу» на ... «Ереван Плазу» на Б. Тульской и ... Тульской и «Шереметьевское подворье» ... подворье» на ул. Никольской, — ... ул. Никольской, — рассказывает Ю. ... Ю. Никуличева. — Этот ... — Этот вариант преимущественно ... преимущественно встречается в центре ... в центре города, что ... что обусловлено острой ... острой нехваткой как торговых, так ... как торговых, так и офисных площадей. ... офисных площадей. Не случайно ... случайно многофункциональные ... комплексы были среди первых ... были среди первых в Москве проектов, ... Москве проектов, нацеленных на ... на получение доходов от ... доходов от аренды, — это и ... — это и крупномасштабный Центр ... Центр международной торговли на ... торговли на Краснопресненской ... набережной, построенный ... построенный еще в 1979 году, и ... в 1979 году, и открывшаяся в 1996 ... в 1996 году на Тверской ... на Тверской «Галерея Актер». ... Актер». Вспомним также появившиеся ... также появившиеся в начале 1990-х ... начале 1990-х гостиницы под ... под управлением западных ... западных операторов — например, ... — например, «Рэдиссон Славянскую», ... Славянскую», которая наряду с ... наряду с гостиничными номерами ... номерами включает офисные и ... офисные и торговые ... площади». Стремление ... Стремление выжать максимум из ... максимум из относительно небольшого, ... небольшого, но удачно ... удачно расположенного участка — вот ... участка — вот ключевой мотив, ... мотив, заставляющий девелоперов ... девелоперов столь активно ... активно возводить высокие ... высокие строения, часто игнорируя и ... часто игнорируя и удобство, и ... и эстетические критерии, и ... критерии, и даже законы здравого ... законы здравого смысла. Последнее ... Последнее проявляется особенно ... особенно четко, если нет ... если нет правильной концепции, ... концепции, понимания ... целесообразного совмещения ... совмещения ... ... сочетаемости У специалистов ... У специалистов есть несколько ... несколько критериев, позволяющих ... позволяющих оценить ... целесообразность каждого ... каждого конкретного многоцелевого ... многоцелевого комплекса. Один из них ... Один из них — расположение. ... расположение. Торговый центр, который ... центр, который находится в людном ... в людном месте, на пересечении ... на пересечении людских и ... и транспортных потоков, — мечта ... потоков, — мечта любого девелопера, ... девелопера, занятого ... коммерческим строительством. ... строительством. Все остальные нюансы, ... остальные нюансы, будь то красота ... то красота ландшафтного и ... и архитектурного окружения, ... окружения, даже престижность ... престижность местоположения, менее ... менее важны. ... Сходные требования ... требования предъявляют владельцы ... владельцы игорных и других ... и других развлекательных заведений. ... заведений. В этом смысле ... этом смысле симптоматично появление ... появление так называемых ... называемых мультиплексов, являющих ... являющих собой хорошо ... хорошо сбалансированный гибрид ... гибрид торговой точки и ... точки и развлекательного ... заведения. ... Сочетание функции офиса и ... функции офиса и торгового центра ... центра требует более вдумчивого ... более вдумчивого отношения и далеко ... и далеко не так бесспорно, как ... так бесспорно, как может показаться на ... показаться на первый взгляд. ... взгляд. «Самое главное в этом ... главное в этом случае — реалистично ... — реалистично оценить возможности ... возможности имеющегося в ... в распоряжении участка, — ... участка, — считает Ю. Никуличева. — ... Ю. Никуличева. — Строительство ... проекта смешанного ... смешанного назначения может быть ... может быть инструментом ... диверсификации рисков, но его ... рисков, но его эффективность сильно ... сильно зависит как от ... как от динамики спроса и ... спроса и предложения, так и от ... так и от уровня арендных ... арендных ставок. Например, ... Например, в торговых зданиях ... торговых зданиях за счет площадей ... счет площадей общего пользования ... пользования теряется 30%, тогда как ... 30%, тогда как в офисных — только ... офисных — только 10–20%. Исходя из ... Исходя из этого, в ... в многофункциональном проекте стоит ... проекте стоит делать упор на ... упор на торговлю, только будучи ... только будучи уверенным, что это ... что это место сохранит свой ... сохранит свой статус дорогого ... дорогого торгового места и через ... места и через пять–десять лет, а ... лет, а соответствующую часть ... часть здания не придется ... не придется перестраивать ... вследствие изменения ... изменения рыночной ... конъюнктуры». Особые ... условия нужны и для ... нужны и для создания ... офисно-гостиничных центров. ... центров. Оценка местоположения ... местоположения тут не менее ... не менее принципиальна. Если ... Если несколько лет назад в ... лет назад в условиях острого дефицита ... острого дефицита находили спрос ... спрос абсолютно любые ... любые предложения и уж тем более ... и уж тем более ценились офисы в ... офисы в центре, то теперь ... то теперь ситуация вы-глядит иначе. ... вы-глядит иначе. Когда речь идет об ... речь идет об офисах класса А, на ... класса А, на первый план выходит ... план выходит наличие парковки, ... парковки, престижность места ... места (желательно в центре) ... в центре) плюс приватность ... приватность расположения. Похожие ... Похожие критерии выдвигают и ... выдвигают и гостиничные арендаторы, ... арендаторы, потому союз ... союз гостиничного и делового ... и делового центра в ряде случаев ... в ряде случаев способен быть прочным ... быть прочным и долгим. Но ... долгим. Но некоторые соображения ... соображения настораживают и в этом ... и в этом случае. ... Недавно я стала ... я стала свидетелем запоминающейся ... запоминающейся сцены. В густо ... В густо заполненный, застрявший ... застрявший в пробке троллейбус ... пробке троллейбус на Тверской ... Тверской втиснулся очень важный, ... очень важный, полный, хорошо одетый ... хорошо одетый господин. Не прошло и ... Не прошло и минуты, как зазвонил ... как зазвонил его мобильник. ... мобильник. Начальственным голосом ... голосом мой попутчик долго ... попутчик долго отдавал распоряжения ... распоряжения своим подчиненным. Из ... подчиненным. Из разговора стало ... стало ясно, что офис этого ... что офис этого большого начальника ... начальника находится на Тверской, ... на Тверской, 13. ... Трудно отделаться от ... отделаться от ощущения нелепости ... нелепости происходящего. Неужели ... Неужели мода на дорогие ... на дорогие офисы в центре окажется ... в центре окажется столь живучей, что ... живучей, что заставит солидных ... солидных людей мириться с такими ... мириться с такими очевидными ... транспортными неудобствами, ... неудобствами, принудит отказаться ... отказаться от комфортного ... комфортного собственного автомобиля? ... автомобиля? Впрочем, такое ... такое явление не редкость в ... не редкость в Париже и Лондоне. С ... и Лондоне. С одной большой разницей: ... большой разницей: на центральных ... центральных улицах этих городов не ... этих городов не парализован ... общественный ... транспорт. О прелестях ... О прелестях комплексного ... подхода Итак, ... Итак, желание совместить ... совместить несколько функций в ... функций в одной постройке ... постройке неизменно порождает ... порождает множество проблем для ... проблем для девелопера. Однако ... Однако даже логичный на ... логичный на первый взгляд вариант ... взгляд вариант комплексного решения ... решения далеко не всегда ... не всегда означает множество ... множество преимуществ для будущих ... для будущих арендаторов или ... или владельцев ... недвижимости. Возьмем ... Возьмем хотя бы один из ... бы один из примеров: комплекс ... комплекс «Алые паруса», ... паруса», расположенный в районе ... в районе станции метро «Щукинская». ... метро «Щукинская». Нижние этажи этого ... этажи этого большого здания ... здания занимают многочисленные ... многочисленные т