Страницы: 1/0/0, 1/1/0
После того как вступили в силу ... в силу изменения в Закон ... в Закон Украины «Об ... «Об инвестиционной ... деятельности», запрещающие ... запрещающие использовать ... инвестиционные договора для ... договора для привлечения средств ... средств в строительство ... жилья, наиболее надежной ... наиболее надежной схемой инвестиций ... инвестиций в недвижимость ... стала схема ... схема с использованием фондов ... фондов финансирования ... строительства (ФФС). ... По мнению ... экспертов, именно они ... именно они могут гарантировать ... гарантировать эффективное вложение ... вложение денежных средств ... средств ... Украины «О ... Украины «О финансово-кредитных ... механизмах ... и управлении имуществом при ... имуществом при строительстве жилья ... жилья и операциях ... с недвижимостью» ... от 19 июня ... 2003 года ... №978-IV (далее — ... (далее — Закон), которым ... которым регулируется создание ... создание ... выстраивает ... выстраивает понятную систему ... систему финансирования ... строительства, четкое ... четкое разграничение обязанностей ... обязанностей для строителей, для ... строителей, для ... ... и инвесторов.
Преимущества ... для ... инвесторов
Инвестирование как ... как юридическими, так ... так и физическими лицами ... лицами через ФФС ... ФФС предполагает гарантию качества ... гарантию качества и сроков ... выполнения строительных ... строительных работ, закрепление ... закрепление за инвесторами ... конкретного объекта ... объекта строительства, ... обязательное страхование ... страхование строительно-монтажных ... работ (ФФС ... (ФФС единственный механизм, ... механизм, предусматривающий такое ... такое страхование), ... а также возможность ... возможность возврата вложенных ... вложенных денег, причем ... причем по цене квадратного метра ... квадратного метра на день подачи ... подачи заявки. Отметим, ... Отметим, что условия ... условия возвращения инвестиций ... инвестиций определяются Правилами ... Правилами ФФС — они ... они разрабатываются управителем, ... управителем, и инвестор при ... при заключении договора ... договора с ними ... обязательно ... ознакомится.
Для инвестора ... инвестора немаловажно и то, что ... и то, что финансовая компания, ... компания, управитель ФФС, ... ФФС, должна сама проявить ... сама проявить инициативу ... в выборе застройщика, ... застройщика, с помощью ... специализированной организации ... организации осуществлять ... технический надзор ... надзор за объектом ... строительства ... ... документацию ... документацию застройщика ... на проведение ... строительных работ (наличие ... работ (наличие и соответствие ... ... обоснование ... обоснование строительного проекта, ... проекта, чтобы исключить ... исключить экономические просчеты ... просчеты ... ... застройщика выполнить свои ... выполнить свои обязательства ... по строительству ... объекта (наличие ... (наличие производственных мощностей, ... мощностей, договоров подряда ... подряда ... ... использование денежных ... денежных средств ... инвестора;
— ежемесячные ... объемы выполненных ... выполненных работ, поскольку ... поскольку финансовая компания ... компания перечисляет денежные ... денежные средства застройщику ... застройщику исходя из плана ... из плана строительных работ ... работ на месяц. ... В конце каждого месяца ... каждого месяца застройщик ... предоставляет акт выполненных ... акт выполненных работ.
Как видим, ... видим, Закон позволяет ФФС ... позволяет ФФС контролировать ... целевое использование ... использование средств инвесторов ... инвесторов застройщиком, снижая, ... снижая, таким образом, риски ... образом, риски неполучения объекта ... объекта строительства ... инвесторами.
Страхование ... рисков, возникающих ... возникающих при строительстве ... строительстве жилья (недвижимости), ... (недвижимости), позволяет привлечь ... привлечь к организации ... и контролю ... жилищного строительства ... строительства специалистов страховых ... страховых компаний, уменьшая ... уменьшая риски ... инвесторов.
Дополнительное ... обязательное условие для ... условие для заключения договора ... договора между управителем ... управителем ... договор ... договор обязательного страхования ... страхования между застройщиком ... застройщиком и определенной ... управителем страховой ... страховой компанией. Он ... Он предполагает страхование ... страхование строительно-монтажных ... работ на все ... на все время сооружения ... сооружения объекта строительства ... строительства ... период ... период от рисков повреждения или ... повреждения или уничтожения ... вследствие техногенных ... техногенных аварий. Это ограждает ... Это ограждает управителя как ... как доверительного собственника ... собственника от лишних ... неприятностей, ведь, как ... ведь, как свидетельствует ... практика строительных ... строительных работ, некоторые ... некоторые проекты в прямом ... в прямом смысле просто ... просто проваливались или трещали ... или трещали ... также будет ... также будет контролировать ... исполнение обязательств ... обязательств застройщиком. Финансовая ... Финансовая компания, создающая ... создающая ФФС с целью ... с целью привлечения денежных ... денежных средств граждан для ... граждан для дальнейшего ... инвестирования ... в строительство, ... от момента регистрации ... регистрации и в течение ... всего срока своей ... срока своей деятельности будет ... будет находиться под надзором ... под надзором ... комиссии ... комиссии по регулированию рынков ... рынков финансовых услуг. ... услуг. Если же возникнут ... же возникнут какие-либо проблемы, ... проблемы, комиссия Госфинуслуг, ... Госфинуслуг, требующая ежемесячных ... ежемесячных отчетов о ... о выполненной работе, может ... работе, может потребовать заменить ... заменить управляющую фондом ... фондом финансовую компанию или ... компанию или ... финансовая ... финансовая компания должна быть ... должна быть зарегистрирована ... в соответствующем ... реестре, и для этого ... и для этого ей придется ... придется идентифицировать ... собственников, предоставить ... предоставить определенный пакет ... пакет регистрационных ... документов, требования ... требования к руководству ... компании, к системе ... к системе учета, ... к собственному капиталу, ... капиталу, который должен ... должен составлять не менее ... не менее ... компания ... компания обязана ежемесячно ... ежемесячно отчитываться ... по каждому ФФС, ... ФФС, и в любой момент ее ... момент ее могут проверить ... проверить на наличие нарушений ... нарушений законодательства ... с применением ... штрафных санкций. Кроме ... санкций. Кроме этого, финансовая ... финансовая компания — объект ... объект постоянного ... финансового мониторинга, ... мониторинга, осуществляемого все ... все той же комиссией ... же комиссией Госфинуслуг.
Ко всему ... всему этому стоит добавить, ... стоит добавить, что сами инвесторы ... сами инвесторы могут также ... также осуществлять контроль ... контроль и в случае чего ... чего информировать ... и Госфинуслуг, ... и другие ... контролирующие органы. Обращаться ... органы. Обращаться необходимо ... в письменном виде ... виде с регистрацией всех ... всех ... вопрос: почему ... вопрос: почему инвестор должен ... должен доверять управителям, ведь, ... управителям, ведь, согласно букве ... букве закона, управителем ... управителем может быть любое ... быть любое финансовое учреждение. Не ... учреждение. Не исключено, что ... что строительные компании сами ... компании сами станут создавать ... создавать для себя финансовые ... себя финансовые учреждения, чтобы ... чтобы управлять ФФС. ... ФФС. Получается, что не финансовое ... что не финансовое учреждение будет ... будет контролировать ... строительную компанию, ... компанию, а наоборот. Это ... Это в конечном итоге ... итоге нивелирует создание ... создание ФФС, ... а возможностей возникновения ... возникновения новых финансовых ... финансовых пирамид станет больше. ... станет больше. Напомним, что ... что в предыдущей редакции ... редакции Закона управителем ... управителем мог быть только ... быть только банк.
Вот поэтому ... поэтому эксперты рекомендуют ... рекомендуют выбирать ФФС, управителем ... ФФС, управителем которого является ... является именно банковское ... банковское учреждение, а еще ... а еще надежнее если это не ... если это не «карманный» банк, ... банк, а банк ... с надежной репутацией ... репутацией и солидными ... финансовыми показателями. ... показателями. Даже в случае ... в случае банкротства банка он ... банка он не несет ... несет ответственности ... за свободные денежные ... денежные средства, временно не ... временно не переданные ... на финансирование ... строительства, собственными ... собственными средствами и не ... и не может отвечать ... отвечать по своим долгам ... долгам активами ФФС.
Но главное, ... ФФС.
Но главное, на наш взгляд ... взгляд то, что Закон ... что Закон позволяет ФФС ... ФФС контролировать целевое ... целевое использование средств ... средств инвесторов застройщиком, ... застройщиком, снижая, таким образом, ... таким образом, риски неполучения ... неполучения объекта строительства ... строительства ... компания как ... компания как управитель также имеет ... также имеет право бороться ... бороться за средства ... инвесторов ... и контролировать ... их целевое использование. Еще ... использование. Еще с большим ... усердием это будет ... это будет происходить, если этим ... если этим управителем является ... является банковское ... учреждение, поскольку кому как ... поскольку кому как не банку стремиться ... банку стремиться к привлечению ... новых клиентов, ... клиентов, гарантированно ... увеличивая доходность ... доходность их денежных ... средств.
В соответствии ... соответствии с Законом, ... управитель имеет право ... имеет право сменить застройщика, если ... застройщика, если окажется, что тот ... что тот может нарушить условия ... нарушить условия соглашения. ... В таком случае ... случае застройщик должен передать ... должен передать управителю фонда ... фонда имущество ... и имущественные права ... права на недвижимость, ... являющуюся объектом ... объектом строительства, поскольку ... поскольку обеспечение ... выполнения обязательств ... обязательств застройщика путем ... путем установления ... ипотеки — обязательное ... обязательное условие для заключения ... для заключения соглашения между ... между управителем ... и застройщиком. Предметом ... Предметом ипотеки выступают ... выступают имущественные права ... права на недвижимость, ... являющейся объектом ... объектом строительства. ... Одновременно ... с договором ипотеки ... ипотеки заключается договор уступки ... договор уступки имущественных прав ... прав на недвижимость ... ... условиями ... условиями и договор поручения ... поручения с отлагательным ... условием, ... по которому управителю ... управителю в случае нарушения ... нарушения застройщиком условий ... условий соглашения ... поручается исполнять функции ... исполнять функции ... определенную ... определенную выгоду из новых ... из новых правил инвестирования ... инвестирования смогут ... и застройщики.— Если они ... Если они будут использовать ... использовать современные, легитимные ... легитимные схемы привлечения ... привлечения инвестиционных средств ... средств для строительства ... строительства от физических ... и юридических лиц, ... лиц, предлагаемых ... Законом, беспокойства об ... беспокойства об имидже отпадут сами ... отпадут сами собой.
Застройщики ... получили возможность ... возможность гибко реагировать ... реагировать на изменения ... рынка недвижимости, ... недвижимости, соблюдать рентабельность ... рентабельность и доходность ... строительства. ... Сделать это они могут, ... это они могут, самостоятельно ... устанавливая текущую ... текущую стоимость единицы ... единицы инвестирования, ... по которой и будут ... и будут реализовываться ... имущественные права ... права на строящийся объект ... объект недвижимости.
За счет ... счет клиентов ... банка-управителя застройщик ... застройщик может значительно ... значительно увеличить свою ... свою клиентскую базу. ... базу. Банки-управители могут взять ... могут взять на себя ... и ношу рекламного ... рекламного носителя — информация ... информация о сооружаемом ... сооружаемом компанией объекте ... объекте недвижимости в таком ... в таком случае будет доступна ... будет доступна большему количеству ... количеству потенциальных ... ... фоне всех ... фоне всех преимуществ недостатки ... недостатки кажутся, на первый ... на первый взгляд, очень ... очень призрачными, однако ими не ... однако ими не стоит пренебрегать. ... пренебрегать. Например, риск ... риск нецелевого использования ... использования денежных средств ... средств инвесторов может ... может возникнуть, если ... если управитель ФФС закажет ... ФФС закажет у застройщика ... несколько объектов ... объектов и денежные средства, ... средства, привлеченные под один ... под один объект, будут ... будут использоваться для ... для финансирования ... другого.
Остается проблема ... проблема неизменяемости цены ... цены квадратного метра для ... метра для инвестора, если ... если инвестиция внесена не ... внесена не в полном объеме ... объеме с самого начала. ... начала. Кроме этого, ... этого, в новой редакции Закона ... редакции Закона отсутствует норма, ... норма, предусматривающая ... обязательное ... страхование ответственности ... ответственности застройщика ... за срывы сроков сдачи ... сроков сдачи дома ... в эксплуатацию, чем ущемляются ... чем ущемляются права ... инвестора.
Зона действия Закона «О ... действия Закона «О финансово-кредитных ... ... действующими ... действующими лицами схемы ... схемы инвестирования ... в строительство через ФФС ... через ФФС ... ... юридическое или физическое ... или физическое ... любое ... любое финансовое учреждение, ... учреждение, действующее ... от своего имени ... имени в интересах установщиков ... установщиков управления ... имуществом, управляющее ... управляющее привлеченными средствами ... средствами в соответствии ... ... правилами ... правилами фонда и получившее ... и получившее ... порядке ... порядке ... которым ... которым согласно части второй ... части второй ... может быть лицо, ... может быть лицо,