Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0, 1/3/0
Современным торговым центрам нужно все ... центрам нужно все больше «якорных» ... «якорных» арендаторов - с ... - с различными брэндами и ... брэндами и функциями. На растущих ... На растущих рынках, где оперируют ... где оперируют «якоря» новых ... новых товарных групп, услуги ... групп, услуги девелоперов ТЦ весьма ... ТЦ весьма востребованы. Лишь ... Лишь операторы ... продовольственной розницы, ... розницы, оперируя значительными ... значительными финансовыми ресурсами, ... ресурсами, могут позволить ... позволить себе не только ... не только игнорировать новые планы ... новые планы девелоперов, но и ... но и создавать собственные ... собственные торговые ... центры.
Общая ... ситуация.
Количество «якорей» ... «якорей» растет, появляются ... появляются их новые типы, и ... новые типы, и успешность ТЦ зависит от ... ТЦ зависит от качества ключевых ... ключевых арендаторов и их ... и их оригинального сочетания. ... сочетания. В свою очередь, и ... свою очередь, и крупные торговые сети ... торговые сети должны быть ... быть заинтересованы в ... в качественных площадях и ... площадях и возможности ... сосредоточиться на профильном ... на профильном бизнесе, не вникая в ... не вникая в тонкости девелопмента и ... девелопмента и управления ... недвижимостью. Однако все ... Однако все оказывается не так ... не так ... ... площадей, занимаемых ... занимаемых «якорными» ... арендаторами, естественно, ... естественно, связан с оценкой площади ... с оценкой площади торговых центров. ... центров. Оценки общей ... общей арендуемой площади ТЦ ... площади ТЦ варьируются в диапазоне от ... в диапазоне от 480-500 тыс. кв. м ... тыс. кв. м (Astera) до 800 тыс. ... до 800 тыс. - 1млн. кв. ... 1млн. кв. м.
Значительная часть общей ... часть общей «якорной» площади ... площади приходится на ... на продуктовых ритейлеров - ... ритейлеров - супермаркеты и ... и гипермаркеты. Доля ... Доля занимаемых ими помещений, по ... ими помещений, по мнению большинства ... большинства аналитиков, ... составляет около 40%. ... около 40%. Специалисты Vesco ... Vesco Consulting считают, что:
• ... считают, что:
• на продуктовых ... продуктовых ритейлеров приходится 35% ... приходится 35% площадей, ... занимаемых якорными ... якорными арендаторами;
• 18% ... занимают продавцы ... продавцы электронной и бытовой ... и бытовой техники;
• 15% - ... - операторы ... развлечений;
• 11% - ... - мебельные магазины и ... магазины и продавцы товаров для ... товаров для дома;
• 8% ... отводят операторам ... операторам фуд-кортов.
Что касается ... касается типовой доли ... доли площадей торгового центра ... торгового центра для якорных ... якорных арендаторов, то аналитики ... то аналитики рынка говорят о 20-50% ... говорят о 20-50% общей площади ТЦ. ... площади ТЦ. Специалисты Astera ... Astera уверены, что более 40% ... что более 40% сдаваемой площади ... площади торговых центров ... центров отводить якорным ... якорным арендаторам не выгодно, так ... не выгодно, так как это существенно ... это существенно снижает ... средневзвешенную ставку по ... ставку по торговому центру. ... центру. Впрочем, здесь стоит более ... здесь стоит более детально ... остановиться на разных типах ... на разных типах ТЦ.
В небольших ... небольших районных центрах с ... центрах с арендуемой площадью до 10 ... площадью до 10 тыс. кв. м только ... кв. м только на супермаркет и ... супермаркет и любой другой ... другой относительно крупный магазин ... крупный магазин может приходиться до ... приходиться до половины GLA. ... GLA. Развлекательная ... составляющая в подобных ... в подобных комплексах чаще ... чаще отсутствует, но, по оценке ... но, по оценке аналитиков Vesco ... Vesco Consulting, в случае ее ... в случае ее создания вместе с зоной ... вместе с зоной общественного ... питания она может ... она может занимать до 15% арендуемой ... до 15% арендуемой площади.
В окружных ... окружных и региональных ... региональных торговых центрах, как ... центрах, как отмечают специалисты ... специалисты Leeds Property Group, ... Property Group, общая площадь ... площадь комплекса значительно ... значительно возрастает за счет ... за счет технических и подсобных ... и подсобных помещений, моллов и ... моллов и парковки. В итоге ... В итоге арендуемая площадь ... площадь центра может составлять ... может составлять менее половины от ... половины от общей (35 тыс. кв. м ... (35 тыс. кв. м из 92 тыс. в «РИ0» и ... 92 тыс. в «РИ0» и 40тыс. кв. м из 104 ... кв. м из 104 тыс. - в ... - в «Атриуме»). В этом случае ... В этом случае смысл имеет только ... имеет только подсчет долей «якорей» ... долей «якорей» относительно GLA. ... GLA. Многие окружные торговые ... окружные торговые центры не имеют ... не имеют развлекательной ... составляющей и каких бы то ... и каких бы то ни было «излишеств», ... было «излишеств», их единственный ... единственный «якорь» - крупный ... - крупный магазин, причем не всегда ... причем не всегда продуктовый ... супермаркет. Доля такого ... Доля такого «якоря» составляет не ... составляет не более 20%.
Но в ... 20%.
Но в соответствии с новыми ... с новыми веяниями ... разнообразные зоны развлечений и ... зоны развлечений и специализированные ... супермаркеты ... (бытовая техника, детские ... техника, детские товары) большой ... большой площади становятся ... становятся обычным явлением на рынке, ... явлением на рынке, что значительно ... значительно увеличивает долю ... долю «якорей».
Для ... региональных торговых центров ... торговых центров эти «новые веяния» ... «новые веяния» стали практически ... практически обязательными: здесь на ... здесь на якорных арендаторов ... арендаторов приходится 40-50% ... 40-50% GLA. Специфика ... Специфика суперрегиональных ТЦ дает ... ТЦ дает возможность возводить ... возводить по несколько ... несколько гипермаркетов с площадью ... с площадью до 20-25 тыс. кв. м, ... 20-25 тыс. кв. м, а также создавать ... также создавать своего рода ... рода общественно - досуговые зоны, ... - досуговые зоны, которые всегда ... всегда притягивают посетителей. ... посетителей. В подобных центрах ... подобных центрах арендуемой площадью ... площадью до 200 тыс. кв. м ... 200 тыс. кв. м якорные арендаторы ... арендаторы могут занять ... занять половину.
Между разными типами ... разными типами якорных арендаторов ... арендаторов в современном ... современном торгово-развлекательном ... центре (обычно ... (обычно окружном или ... или региональном), по словам ... по словам аналитиков Swiss Realty ... Swiss Realty Group, площади чаще ... площади чаще делятся следующим ... следующим образом: продовольственный ... продовольственный ритейлер - 25-30% ... - 25-30% GLA, супермаркет ... супермаркет бытовой техники и ... техники и электроники -10-15% и ... -10-15% и многозальный кинотеатр - ... кинотеатр - также 10-15% ... 10-15% GLA.
Наконец, такие ... такие относительно новые для ... новые для России форматы, как ... форматы, как retail park и power ... park и power centre, предполагают ... предполагают доли якорных ... якорных арендаторов от 70 до ... от 70 до ... арендные ставки ... арендные ставки для якорных ... якорных арендаторов торговых ... торговых ... площадь, кв.м./ ... площадь, кв.м./ Average area (sq. ... area (sq. m.)
Ставки аренды $ ... аренды $ /кв.м./год/ Lease ... Lease rates $/per sq. m./per ... $/per sq. m./per ... – ... – 15 000
100 - ... - ... – 3 ... – 3 000
200 - ... - ... – 2 ... – 2 500
250 - ... - ... – ... – 400
200 - ...
200 - 250
Спорт и ... и отдых/
Sport and ... and Leisure
600 – 1 500
300 - ... – 1 500
300 - ... – 1 ... – 1 200
300 - ... - 900
Товары для ... для дома/
Domestic Goods
400 - ... Goods
400 - 700
300 – 1 ... – 1 000
Источник/Source: ... Astera ... group
Спрос.
Оценить ... спрос на площади для ... на площади для якорных арендаторов в ... арендаторов в числовых ... показателях затруднительно: ... затруднительно: без «якорей» торговые ... «якорей» торговые центры в строй не ... в строй не вводятся, свободных ... свободных площадей в сегменте ... в сегменте нет, и игроки ... и игроки стараются не доводить ... не доводить ситуацию до смены якорного ... до смены якорного арендатора. Отчасти ... Отчасти от востребованности ... востребованности качественных ... торговых помещений ... помещений крупными сетевыми ... сетевыми операторами зависит ... зависит количество новых торговых ... новых торговых центров.
Если оценить ... оценить динамику нового ... нового строительства за ... за последние годы, то темпы ... годы, то темпы роста снижаются: объем ... снижаются: объем GLA достиг ... достиг значительного уровня, и ... уровня, и увеличивать его в 1,5-2 ... его в 1,5-2 раза за год очень ... за год очень сложно.
С другой ... другой стороны, нет и роста ... нет и роста физических объемов ... объемов нового строительства: по ... строительства: по итогам года, в ... года, в лучшем случае может быть ... случае может быть повторен лишь ... лишь прошлогодний показатель - ... показатель - 480 тыс. кв. ... тыс. кв. м.
На 2006 год ... 2006 год прогнозы ... туманны:
• по данным ... данным компании Noble Gibbons/СВ ... Noble Gibbons/СВ Richard Ellis, в ... Ellis, в строй будет введено не ... будет введено не менее 300 тыс. кв. м ... 300 тыс. кв. м общей площади, но ... площади, но вряд ли объем ... ли объем строительства превысит ... превысит достигнутые ... показатели;
• по данным ... данным Vesco Consulting, в ... Consulting, в настоящее время ... время строится 23торговых центра ... 23торговых центра общей площадью ... площадью около 680 тыс. кв. м, ... 680 тыс. кв. м, однако часть из них - ... часть из них - это объекты ... объекты практически завершенные, те, ... завершенные, те, что выйдут на рынок ... выйдут на рынок в текущем или ... текущем или следующем месяце.
При ... месяце.
При ажиотажном спросе на ... спросе на торговые центры со ... центры со стороны арендаторов ... арендаторов галереи и ... и увеличивающейся доступности ... доступности инвестиционных ресурсов ... ресурсов наблюдается нехватка ... нехватка площадок в черте ... в черте города и недостаточная ... и недостаточная заинтересованность ... в новых проектах ... новых проектах ключевых якорных ... якорных арендаторов. Стоит ... Стоит отметить, что среди ... что среди заявленных к реализации в ... к реализации в среднесрочной ... перспективе проектов ... проектов преобладают капиталоемкие ... капиталоемкие торговые центры с ... центры с мощным акцентом на ... акцентом на развлекательной ... составляющей или ... или специализированные объекты, а ... объекты, а типичные окружные ТЦ ... окружные ТЦ с продуктовым ... продуктовым супермаркетом в качестве ... в качестве ключевого «якоря» ... «якоря» почти незаметны. Это ... незаметны. Это косвенно ... свидетельствует об изменении ... об изменении структуры спроса.
В ... спроса.
В настоящее время ... время наблюдается дисбаланс ... дисбаланс заинтересованности ... девелоперов и сетевых ... и сетевых операторов. Для ... Для девелопера альтернатива ... альтернатива одному сетевому ... сетевому оператору - Другой сетевой ... - Другой сетевой оператор. Можно ... Можно рискнуть и сдать площади ... и сдать площади начинающей ... компании, обновить имидж ... обновить имидж объекта - в противовес ... - в противовес стандартным наборам ... наборам известных брендов. ... брендов. Однако такая ... такая стратегия на рынке ... на рынке эксклюзивна.
Среди основной ... основной когорты якорных ... якорных арендаторов - ... - продовольственных ритейлеров ... ритейлеров спрос на помещения в ... на помещения в торговых центрах не ... центрах не столь горяч. В ... горяч. В списке крупнейших ... крупнейших продуктовых сетей города не ... сетей города не так много ... много потенциальных якорных ... якорных арендаторов, и все они ... и все они имеют возможность ... возможность выбирать направление ... направление развития своего ... своего бизнеса.
Основные ... игроки.
Для ... продовольственных ритейлеров ... ритейлеров существует четыре ... четыре основных направления ... направления развития ... бизнеса:
• самостоятельные ... вложения в ... в ... в недвижимость ... в недвижимость вкупе с использованием ... с использованием эффекта привлечения ... привлечения покупательских ... потоков (от сдачи части ... (от сдачи части площадей ... супермаркета в аренду мелким ... в аренду мелким ритейлерам до ... до строительства собственных ... собственных торговых ... центров);
• предпочтение ... региональных рынков ... рынков ... ... потребительских ниш, для которых ... ниш, для которых формат современного ... современного торгового центра ... центра неуместен ... (дискаунтеры, магазины у ... магазины у дома).
Итак, «Пятерочка» и ... «Пятерочка» и «Копейка» ... вкладываются в недвижимость ... в недвижимость сами. «Пятерочка» в ... «Пятерочка» в Москве присутствует в ... присутствует в двух небольших и не ... небольших и не самых известных ... известных районных ТЦ - ... ТЦ - «Евромаге» и «Рогожской ... и «Рогожской заставе».
Сеть среднего ... среднего ценового сегмента ... сегмента «Патэрсон» также ... также присутствует в двух ... в двух небольших ТЦ, два объекта ... ТЦ, два объекта за счет ... счет пристроенной галереи являются ... галереи являются торговыми центрами ... центрами под брендом сети. ... брендом сети. Остальные магазины сети ... магазины сети в Москве - ... Москве - встроенно-пристроенные и ... и часто включают в себя ... включают в себя мелких субарендаторов. ... субарендаторов. «Компания частная и ... частная и деньги считает ... считает аккуратно. ... Присутствовать где-то только ради ... где-то только ради самого присутствия ... присутствия нам неинтересно. При ... неинтересно. При рассмотрении ... вариантов просчитываются ... просчитываются прибыли, и если срок ... и если срок окупаемости вложений ... вложений превышает два года, ... два года, предложение не ... не принимается», - пояснила ... - пояснила пресс-секретарь ... «Патэрсона» Надежда ... Надежда Сенюк. Осознанной ... Осознанной стратегией компании ... компании является и предпочтение ... и предпочтение региональных рынков ... рынков московскому: в то ... в то время как последний ... как последний очень емок и будет еще ... емок и будет еще дол го насыщаться, с ... го насыщаться, с развитием в ... в регионах можно и опоздать. ... можно и опоздать. Оператор сети ... сети «Рамстор» является ... является собственником нескольких ... нескольких торговых центров. ... центров. «Рамсторы» появляются и ... появляются и в «чужих» торговых ... «чужих» торговых центрах.
К ... самостоятельному девелопменту ... девелопменту склонны и сети ... и сети гипермаркетов: «Ашан», ... «Ашан», «Мосмарт» и «Реал», ... и «Реал», которые успешно ... успешно возвели в Москве по ... в Москве по несколько объектов и ... объектов и сдают в аренду помещения ... в аренду помещения галереи.
Более или ... или менее регулярно в ... регулярно в торговых центрах ... центрах города появляются ... появляются ориентированные лишь на ... лишь на средний ценовой ... ценовой сегмент сети супермаркетов ... сети супермаркетов «Седьмой континент» ... континент» и «Перекресток».
8 ... «Перекресток».
8 сетевой ... продовольственной рознице, ... рознице, несмотря на бурный рост, ... на бурный рост, существует еще ... еще множество ... слабоконкурентных ниш и незанятых ... ниш и незанятых мест. Распространена ... Распространена практика ... build-to-suite, а часть ... а часть сетевых ... операторов
являются крупнейшими ... крупнейшими девелоперами на рынке ... на рынке торговых центров. ... центров. Показательно, что ... что большинство иностранных ... иностранных ритейлеров не только ... не только самостоятельно ... вкладываются в торговую ... в торговую недвижимость, но и ... но и начинают в условиях ... в условиях практически нулевой ... нулевой конкуренции заниматься ... заниматься профессиональным ... девелопментом.
Весьма ... показателен пример ... пример международного ... ритейлера IKEA, который в ... IKEA, который в России начал ... начал заниматься строительством ... строительством тор