Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Еще два года назад инвесторов нужно ... нужно было убеждать в том, ... убеждать в том, что управляющую ... управляющую компанию надо привлекать ... надо привлекать для работы по объекту ... работы по объекту недвижимости как ... как можно раньше — ... раньше — желательно на стадии ... на стадии разработки концепции ... концепции строительства. Сегодня ... Сегодня ситуация поменялась, и ... поменялась, и инвесторы начинают ... начинают сами обращаться к ... обращаться к профессиональным ... управляющим компаниям с ... компаниям с целью организации ... организации совместной работы при ... работы при принятии решения о ... решения о строительстве объектов ... объектов ... необходимо ... необходимо привлекать управляющую ... управляющую компанию для строящихся ... для строящихся объектов?Ответ на ... на этот вопрос сегодня ... вопрос сегодня уже почти очевиден. ... почти очевиден. Преимущества такого ... такого подхода можно ... можно сформулировать в ряде ... в ряде тезисов. Итак, ... Итак, привлечение УК на этапе ... УК на этапе строительства ... позволяет:
достичь ... наибольшей эффективности ... эффективности проектирования и ... и строительства – с точки ... – с точки зрения дальнейшей ... дальнейшей ... ошибок при ... ошибок при проектировании и ... и строительстве;
наладить ... взаимодействие с ... с потенциальными ... арендаторами на ранней ... на ранней стадии;
осуществлять ... контроль исполнения ... исполнения проектных решений при ... решений при ... досконального ... досконального знания управляющей ... управляющей компанией объекта к ... объекта к началу ... эксплуатации;
обеспечить ... эффективную приемку ... приемку объекта в ... в эксплуатацию.
Структура работы ... работы управляющей компании на ... компании на стадии ... проектирования и строительства ... и строительства объекта ... недвижимостиЧто касается структуры ... касается структуры работы УК на ... УК на строящихся объектах, то ... объектах, то она реализуется через ... реализуется через заключение договора ... договора консультационных ... услуг с инвестором или ... с инвестором или девелопером, который ... который предусматривает ... целый ряд позиций. ... ряд позиций.
Нас часто спрашивают ... часто спрашивают об ответственности ... ответственности управляющей компании ... компании на этой стадии ... этой стадии работы, так как, по сути, ... так как, по сути, все оказываемые ... оказываемые услуги являются ... являются консультационными, и все ... и все консультации УК ... УК принимаются инвестором по ... инвестором по собственному ... усмотрению. Мы считаем, что ... Мы считаем, что на этом этапе работы ... этом этапе работы управляющая ... компания максимально ... максимально показывает свой потенциал, ... свой потенциал, накопленные знания ... знания и навыки, и ее ... навыки, и ее главная цель – остаться ... цель – остаться на объекте для ... объекте для оказания основных услуг ... основных услуг (эксплуатации и ... и управления ... объектом).
Вопросы проектирования ... проектирования объекта ... недвижимостиСледует отметить, ... отметить, что данный этап ... данный этап включает в себя не только ... в себя не только работу архитектора, ... архитектора, ... и ... и проектировщиков. Проектирование ... Проектирование объекта – ... – это:
разработка концепции ... концепции строительства объекта ... объекта с точки зрения ... точки зрения дальнейшей эксплуатации ... эксплуатации и ... управления;
разработка концепции ... концепции инфраструктуры ... объекта;
выбор ... поставщиков оборудования и ... оборудования и материалов при ... при строительстве ... объекта;
разработка ... технических заданий для ... заданий для инженерных систем и ... систем и коммуникаций;
выработка ... альтернативных ... решений при ... при необходимости отклонений от ... отклонений от проекта.
Управляющая ... компания должна ... должна проанализировать имеющуюся ... имеющуюся у собственника ... собственника концепцию с тем, чтобы ... с тем, чтобы оценить ... архитектурные, конструктивные и ... конструктивные и инженерные решения – ... решения – насколько они ... они эффективны в целом, с ... в целом, с точки зрения конечных ... зрения конечных пользователей ... (арендаторов), а также с ... а также с позиции стоимости их ... стоимости их содержания и ... и обслуживания, ... функциональности и срока ... и срока службы.
Такие важные вопросы, ... важные вопросы, как расположение ... расположение зон парковки, мест ... парковки, мест постов охраны, приема ... охраны, приема посетителей, ... возможности доступа к ... доступа к инженерным системам для их ... системам для их обслуживания, ... наличие подсобных ... подсобных помещений для ... для обслуживающего персонала и ... персонала и специализированной ... техники, расположение и ... расположение и оснащение технических ... технических помещений, а также ... а также многие другие должны ... другие должны быть решены с ... решены с участием управляющей ... управляющей компании.
В своей ... своей практике мы встречаем ... мы встречаем случаи, когда в целях ... когда в целях экономии здания, ... здания, позиционирующиеся как ... как класс А, оснащаются ... А, оснащаются оборудованием низкого ... низкого качества. Например, ... Например, лифтами, которые не ... которые не обеспечивают требуемый ... требуемый интервал движения, ... движения, имеют некачественные ... некачественные комплектующие и ... и часто выходят из строя. ... выходят из строя. В результате ... результате сравнительно низкая ... низкая стоимость ежемесячного ... ежемесячного обслуживания таких ... таких лифтов не идет ни в ... не идет ни в какое сравнение со ... сравнение со стоимостью постоянного ... постоянного ремонта и, что по ... и, что по нашему мнению особенно ... мнению особенно недопустимо для ... для здания такого уровня, ... такого уровня, доставляет неудобство ... неудобство арендаторам.
Также ...
Также имеют место ... место ситуации, когда выбор ... когда выбор инженерного оборудования ... оборудования происходит без ... без привлечения управляющей ... управляющей компании. При этом ... При этом порой оборудование ... оборудование оказывается ... «уникальным», комплектующие ... комплектующие поставляются на заказ в ... на заказ в течение длительных ... длительных сроков, отсутствует ... отсутствует опыт по эксплуатации, ... по эксплуатации, что, в ... в совокупности, ставит под угрозу ... ставит под угрозу нормальное ... функционирование объекта, а ... объекта, а также ведет к ... ведет к удорожанию стоимости его ... стоимости его обслуживания.
Важная ... часть работы на ... работы на данном этапе – участие в ... этапе – участие в разработке ... технических заданий для ... заданий для инженерных систем. ... систем. Управляющая компания ... компания обязана проанализировать ... проанализировать способности той или ... той или иной системы, с ... системы, с учетом проектных ... проектных возможностей, мощностей – ... мощностей – с тем, чтобы ... тем, чтобы разработать эффективное ... эффективное решение. Например, для ... Например, для системы контроля ... контроля доступа желательно ... желательно предусмотреть единую ... единую карту, которая будет ... которая будет давать допуск и на ... допуск и на вход арендатора в ... арендатора в здание, и на въезд на ... и на въезд на парковку. Также стоит ... Также стоит учесть возможность ... возможность ограничения доступа в ... доступа в те зоны объекта, ... зоны объекта, которые не ... не предназначены для посещения тем ... для посещения тем или иным ... иным пользователем. Очень важно, ... Очень важно, чтобы поставляемое ... поставляемое программное обеспечение ... обеспечение для обслуживания ... обслуживания инженерных систем было ... систем было просто в ... в использовании соответствующими ... соответствующими сотрудниками УК, а ... УК, а программные модули ... модули распространены в ... в использовании, что ... что позволит избежать долгих ... избежать долгих сроков поставки или ... поставки или наладки.
При ... необходимости отклонений от ... отклонений от изначальных ... проектных решений (а такое ... решений (а такое случается почти на ... почти на любом строящемся ... строящемся объекте) УК необходимо ... УК необходимо еще раз ... раз проанализировать проектную ... проектную документацию, оценить ... оценить последствия изменений – ... изменений – как с точки зрения ... с точки зрения будущей эксплуатации, ... эксплуатации, так и стоимости ... и стоимости обслуживания.
Вопросы ... коммерческого ... управленияУправляющая ... компания должна заранее ... должна заранее подумать о том, как ... о том, как будут решаться ... решаться многие коммерческие ... коммерческие задачи. Для сего ... Для сего необходимо:
участие в ... в разработке пакета ... пакета арендных ... документов;
работа с ... с потенциальными арендаторами ... арендаторами ... бюджетов ... бюджетов операционных ... расходов;
разработка системы ... системы финансового ... управления;
разработка ... программы страхования ... страхования объекта.
Управляющая ... компания должна ... должна проанализировать проекты ... проекты данных документов с ... документов с точки зрения ... зрения дальнейшего коммерческого ... коммерческого управления и ... и разработать соответствующие ... соответствующие положения, касающиеся ... касающиеся дальнейшего ... управления, эксплуатации и ... эксплуатации и обслуживания ... объекта.
Например, на ...
Например, на этапе разработки письма ... разработки письма о намерениях по ... намерениях по аренде помещений ... помещений необходимо отметить ... отметить основные условия аренды, в ... условия аренды, в том числе ... числе касающиеся управления и ... управления и эксплуатации – указать ... – указать приблизительную ставку ... ставку будущих ... операционных расходов, описать ... расходов, описать их состав, ... состав, предусмотреть страховые ... страховые обязательства как ... как арендодателя, так и ... так и арендатора и т.п.
На этапе ... и т.п.
На этапе предварительного ... договора аренды важно ... аренды важно определить ... состояние, в котором здание и ... в котором здание и арендуемые ... помещения предоставляются ... предоставляются арендатору для ... для производства отделочных ... отделочных работ, четко прописать ... четко прописать регламент проведения ... проведения таких работ.
На ... работ.
На этапе составления ... составления договора аренды УК ... аренды УК обязана проработать все ... проработать все взаимосвязанные ... положения, по которым ей ... по которым ей впоследствии ... придется сотрудничать с ... сотрудничать с арендаторами: сбор и ... сбор и оплата аренды (если ... аренды (если данные функции ... функции предполагается возложить на ... возложить на управляющую ... компанию), финансовая ... финансовая отчетность, страховые ... страховые обязательства ... арендодателя и арендатора, ... и арендатора, четкий состав услуг по ... состав услуг по управлению и ... и эксплуатации объекта, ... объекта, правила пользования ... пользования объектом недвижимости ... недвижимости для арендаторов и ... арендаторов и посетителей, правила ... правила выполнения изменений и ... изменений и улучшений арендуемых ... арендуемых помещений и т.д.
В ... и т.д.
В своей практике мы ... практике мы часто встречаем ... встречаем случаи, когда арендные ... когда арендные документы ... разрабатываются без участия УК, ... без участия УК, что ведет к ... ведет к негативным последствиям – ... последствиям – как для собственника ... для собственника объекта, так и для ... так и для будущих арендаторов. ... арендаторов. Например, на одном и ... на одном и том же объекте могут ... же объекте могут быть прописаны ... прописаны правила для арендаторов, ... для арендаторов, различающиеся между ... между собой, или ... или сформированы разные составы ... разные составы услуг по управлению ... по управлению и эксплуатации, что ... эксплуатации, что ведет к разобщению ... к разобщению системы ... управления.
Важно понимать, что ... понимать, что УК – это тот ... – это тот конечный орган, который ... орган, который будет обеспечивать ... обеспечивать процесс функционирования ... функционирования объекта. На ... На основании уже имеющегося ... уже имеющегося опыта, а также ... а также стандартов работы данной ... работы данной индустрии она должна ... она должна разработать и ... и сформулировать в арендных ... в арендных документах ... эффективные решения.
Скажем, ... решения.
Скажем, о взаимодействии с ... взаимодействии с потенциальными ... арендаторами объекта. ... объекта. Желательно, чтобы ... чтобы знакомство управляющей ... управляющей компании с арендаторами ... с арендаторами происходило как ... как можно раньше, с этапа ... раньше, с этапа согласования ... договоров аренды. ... аренды. Управляющая компания должна ... компания должна осветить арендаторам ... арендаторам объем, методы ... методы предоставления услуг, ... услуг, возможности оказания ... оказания дополнительных ... индивидуальных услуг по ... услуг по требованию того или иного ... того или иного арендатора. Она ... Она должна понимать состав ... понимать состав арендаторов на ... на объекте, корпоративные ... корпоративные требования каждого, ... каждого, стиль работы – с тем, ... работы – с тем, чтобы учесть данные ... учесть данные особенности в ... в правилах пользования ... пользования объектом недвижимости и ... недвижимости и различных ... инструкциях.
С учетом ...
С учетом исходной информации по ... информации по концепции строительства ... строительства УК формирует ... формирует предварительный бюджет ... бюджет операционных расходов, ... расходов, который берется за ... берется за основу при маркетинге ... при маркетинге объекта. Как ... Как правило, при процессе ... при процессе строительства часто ... часто происходят различные ... различные изменения по сравнению с ... по сравнению с изначально ... принятыми проектными ... проектными решениями. Например, ... Например, меняется тип того или ... тип того или иного инженерного ... инженерного оборудования, расширяется ... расширяется зона парковки, ... парковки, устанавливаются ... дополнительные функции для ... функции для инженерных систем и ... систем и т.п. Задача УК в ... Задача УК в данном случае – ... случае – отслеживать все изменения в ... все изменения в ходе строительства и ... строительства и вносить ... соответствующие корректировки в ... корректировки в бюджет. Мы всегда ... Мы всегда рекомендуем нашим ... нашим клиентам не принимать ... не принимать решения об отклонениях ... об отклонениях от проекта без ... проекта без нашего участия, потому ... участия, потому что имеют место ... имеют место случаи, когда такие ... когда такие действия ведут к ... ведут к увеличению стоимости ... стоимости операционных расходов, а ... расходов, а также усложняют ... усложняют процесс ... эксплуатации.
Управляющая компания ... компания обязана также ... также разработать схему ... схему финансового управления, чтобы ... управления, чтобы обеспечить ... собственнику своевременное ... своевременное получение арендной ... арендной платы, сформировать ... сформировать типы и регулярность ... и регулярность предоставления ... управленческой отчетности ... отчетности как для внутреннего ... для внутреннего пользования ... собственника, так и для ... так и для арендаторов. Особенно ... Особенно важно, чтобы к моменту ... чтобы к моменту выставления первых ... первых счетов арендаторам у ... арендаторам у собственника была ... была четкая информация о ... информация о размере начисленной ... начисленной арендной платы, так как ... платы, так как на практике до ... практике до момента получения ... получения свидетельства о праве ... о праве собственности арендная ... арендная плата только ... только «начисляется», а ... а предъявляется к оплате лишь ... к оплате лишь после получения ... получения свидетельства.
Что ... касается страхования, то ... страхования, то роль управляющей ... управляющей компании в данном вопросе ... в данном вопросе – определить набор ... определить набор рисков, оценить ... оценить стоимость их ... их страхования, на основании ... на основании тендера определить ... определить лидеров на рынке страховых ... на рынке страховых услуг и подготовить ... и подготовить к заключению ... заключению соответствующие договоры ... договоры со страховщиками. ... страховщиками. Важно, чтобы к ... чтобы к завершению строительства ... строительства объекта и вводу его в ... и вводу его в эксплуатацию ... страховой договор был ... договор был заключен. Причем некоторые ... Причем некоторые