Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
Торговая и развлекательная недвижимость ... недвижимость стоит на ... на пересечении рынка недвижимости ... рынка недвижимости как такового и ... такового и других сфер бизнеса, ... сфер бизнеса, связанных с индустрией ... с индустрией торговли и ... и развлечений. Торговый ... Торговый комплекс, ... торгово-развлекательный центр, ... центр, торговый дом – эти объекты ... дом – эти объекты знакомы любому ... любому обывателю, однако ... однако грамотная организация ... организация торгово-развлекательной ... площадки – целая ... – целая наука.Можно ли назвать ... ли назвать 2006 год знаковым ... год знаковым для российского рынка? ... российского рынка? Каковы его главные ... его главные тенденции и ... и перспективы? Вырастут или, ... Вырастут или, наоборот, упадут ... упадут ставки аренды? Усилится ... аренды? Усилится ли конкуренция и ... конкуренция и смягчится ли наконец ... ли наконец диктат продавца? Чем в ... продавца? Чем в целом запомнился ... запомнился этот год и чего ждать ... год и чего ждать девелоперам, ... инвесторам, покупателям и ... покупателям и арендаторам в 2007 ... в 2007 ... Кадченко, ... Кадченко, заместитель руководителя ... руководителя отдела исследований и ... исследований и аналитики компании ... компании Praedium
Уходящий ... год можно назвать ... можно назвать знаковым для рынка ... для рынка коммерческой ... недвижимости России и особенно ... России и особенно — для Московского ... для Московского региона. Нельзя не ... Нельзя не отметить, что на рынок ... что на рынок вышли крупные ... крупные иностранные инвесторы. ... инвесторы. Беспрецедентно высокая ... высокая активность ... наблюдалась в складском ... в складском сегменте, поскольку на ... поскольку на этом развивающемся ... развивающемся участке конкуренция ... конкуренция еще не так сильна, а ... не так сильна, а неудовлетворенный ... спрос огромен. Кроме ... огромен. Кроме того, несмотря на ... несмотря на меньшую доходность, ... доходность, риски здесь также ... здесь также меньше, что является ... что является чрезвычайно ... привлекательным моментом для ... моментом для международных ... инвестиционных фондов. Одна из ... фондов. Одна из главных тенденций ... тенденций 2006 года — рост ... года — рост масштаба и качественного ... и качественного уровня проектов. ... проектов. Кроме того, ... того, из‑за дефицита ... дефицита подходящих объектов ... объектов увеличилось количество ... количество компаний, строящих ... строящих складские комплексы для ... комплексы для собственных ... нужд.
Быстрыми темпами ... темпами развивался и сегмент ... и сегмент торговых площадей. ... площадей. Спрос на качественные ... на качественные торговые помещения, ... помещения, подогреваемый ... региональной экспансией ... экспансией крупных федеральных и ... федеральных и международных сетевых ... сетевых операторов, очень ... очень высок и заметно ... и заметно превышает существующее ... существующее предложение. При этом в ... При этом в 2006 году ... году наметилась, а затем усилилась ... а затем усилилась конкуренция между ... между проектами, большее ... большее внимание стали уделять ... стали уделять концепции объекта, ... объекта, увеличилась доля ... доля развлекательной ... составляющей торговых ... торговых центров.
На рынке ... рынке офисной недвижимости в ... недвижимости в уходящем году ... году окончательно оформилась и ... оформилась и закрепилась ... тенденция, связанная с ... связанная с децентрализацией, а ... а именно со строительством ... со строительством крупных офисных ... офисных центров вне существующих ... вне существующих административных ... зон с формированием ... с формированием новых деловых районов. ... деловых районов. Под офисную ... офисную застройку активно ... активно используют ... перепрофилированные промышленные ... промышленные территории. Следует ... Следует отметить, что появляется ... что появляется много новых игроков, ... новых игроков, в их числе — ... их числе — международные компании и ... компании и непрофильные ... девелоперы.
В целом на ... целом на рынке коммерческой ... коммерческой недвижимости ... происходит не только ... не только количественный, но и ... но и качественный рост, ... рост, требования арендаторов ... арендаторов становятся жестче, в ... жестче, в проект уже на ранних ... уже на ранних стадиях все чаще бывают ... все чаще бывают вовлечены ... профессиональные ... консалтинговые компании. ... компании. Увеличивается количество ... количество многофункциональных ... объектов, включающих в ... включающих в себя площади ... площади нескольких типов — ... типов — офисные, торговые, ... торговые, складские, гостиничные и ... гостиничные и жилые.
В 2007 году ... 2007 году в сегменте торговой ... сегменте торговой недвижимости ... сохранятся основные ... основные тенденции уходящего года: ... уходящего года: возрастет объем ... объем предложения качественных ... качественных объектов; арендные ... арендные ставки останутся на ... останутся на прежнем уровне (а ... уровне (а учитывая значительное ... значительное падение курса ... курса доллара, можно даже ... можно даже говорить о некотором их ... о некотором их снижении); появится ... появится немало новых игроков, ... новых игроков, но в то же время свои ... в то же время свои позиции существенно ... существенно упрочат лидеры ... лидеры отрасли — «Вэйклин ... — «Вэйклин Промоушен Лимитед», IKEA, ... Лимитед», IKEA, «Капитал Групп», ... Групп», «БИН», ... «Гарант-Инвест», «Ташир», ... «Ташир», «Гиперцентр», ... «РосЕвроДевелопмент», «Торговый ... «Торговый квартал»; будет ... будет стабильно усиливаться ... усиливаться приток инвестиций, в том ... инвестиций, в том числе иностранных; ... иностранных; девелоперы, прежде ... прежде всего столичные, ... столичные, продолжат освоение ... освоение ближнего Подмосковья и ... Подмосковья и упрочат свое ... свое присутствие в ... в регионах.
Денис Колокольников, ... Колокольников, генеральный директор ... директор консалтинговой ... компании RRG (Russian ... RRG (Russian Research ... Group)
Одной из основных ... из основных знаковых тенденций ... тенденций уходящего года является ... года является децентрализация ... столичного рынка ... рынка коммерческой недвижимости. ... недвижимости. Более того, на ... того, на протяжении всего прошедшего ... всего прошедшего периода были ... были отмечены более высокие ... более высокие темпы роста цен на ... роста цен на объекты, расположенные ... расположенные за пределами центра ... пределами центра города.
Некоторое ... снижение доходности ... доходности на фондовом рынке ... фондовом рынке заставило российских ... российских и западных ... западных инвесторов обратиться к ... обратиться к недвижимости. Причем ... Причем долгое время основным ... время основным сегментом для ... для инвестиций, особенно в ... особенно в Москве, считалось жилье. ... считалось жилье. В 2006 году около ... 2006 году около 40–50 % сделок имели ... % сделок имели инвестиционный ... характер. Этому ... Этому способствовали не только ... не только бурный рост цен, но и тот ... рост цен, но и тот факт, что рынок ... что рынок жилой недвижимости ... недвижимости сформировался уже ... уже достаточно давно, ... давно, действующие там механизмы ... там механизмы (разумеется, мы не ... мы не берем в расчет разного ... в расчет разного рода форс-мажорные ... форс-мажорные обстоятельства, ... макроэкономические или ... или политические ... потрясения) понятны и ... понятны и прогнозируемы. По сравнению ... По сравнению с жилым сегментом ... жилым сегментом коммерческий сектор ... сектор всегда был не только ... был не только закрытым и ... и непрозрачным, но и крайне ... но и крайне узким. Ситуация ... Ситуация изменилась, когда в начале ... когда в начале сентября цены на ... цены на квартиры прекратили ... прекратили расти, а по отдельным ... а по отдельным категориям жилья даже ... жилья даже начали снижаться. В ... снижаться. В результате интерес ... интерес инвесторов стал ... стал смещаться в сторону ... в сторону коммерческой ... недвижимости.
В 2006 году ... 2006 году торговый сегмент ... сегмент характеризовался крайне ... крайне высокой степенью ... степенью активности. Суммарная ... Суммарная стоимость ... предлагаемых к продаже ... к продаже помещений составила 4,5 млрд ... составила 4,5 млрд долл., а их площадь ... а их площадь превысила 1,3 млн ... 1,3 млн кв. м. При этом рынок ... м. При этом рынок фактически ... разделился на две зоны — ... на две зоны — центральную часть ... часть города и районы за ... и районы за Садовым кольцом. За ... кольцом. За пределами центра цена ... центра цена квадратного метра ... метра торговой недвижимости за ... недвижимости за год выросла на 55 % и ... выросла на 55 % и в декабре 2006 года ... декабре 2006 года достигла почти 4000 ... почти 4000 долл./кв. м. ... м. Отчасти это связано с тем, ... это связано с тем, что на продажу ... на продажу начали выставлять ... выставлять меньшие по площади ... по площади объекты. Причем количество ... Причем количество предложений в ... в течение осени выросло ... осени выросло примерно на треть. В ... на треть. В центральных районах, ... районах, напротив, такого ... такого заметного роста цен не ... роста цен не наблюдалось: за год он ... за год он составил 24 %, и в ... 24 %, и в декабре 2006 года ... 2006 года квадратный метр ... метр торговых помещений стоил в ... помещений стоил в среднем 9900 долл. ... 9900 долл. Впрочем, площадь ... площадь предлагаемых к продаже ... к продаже объектов также ... также особенно не менялась. В ... не менялась. В то же время начиная с ... же время начиная с ноября 2006 года ... 2006 года количество предложений ... предложений объектов, ... расположенных в центре ... в центре столицы, значительно ... значительно ... требований ... требований потенциальных покупателей и ... покупателей и арендаторов и, как ... и, как следствие, усиление ... усиление взыскательности ... инвесторов привели к ... привели к тому, что стало больше ... что стало больше проектов по ... по реконструкции, реконцепции и ... реконцепции и ... торговых объектов. ... торговых объектов. Некоторые ... девелоперы делают ставку на ... делают ставку на оригинальность ... формата. По нашим ... По нашим прогнозам, в следующем году ... в следующем году такая тенденция ... тенденция усилится. В частности, ... В частности, мы ожидаем развитие ... ожидаем развитие специализированных ... торговых центров в ... центров в новых сегментах ... сегментах потребительского рынка. ... рынка. Впрочем, несмотря на ... несмотря на рост конкуренции, в ... конкуренции, в отношении качественных ... качественных и удачных проектов ... удачных проектов или так называемых ... так называемых невосполняемых ... ресурсов (стрит-ритейл, ... (стрит-ритейл, престижные торговые ... торговые коридоры в центре ... в центре города) заказывать ... заказывать музыку будут по-прежнему ... будут по-прежнему продавцы. Что ... Что касается традиционных ... традиционных торговых центров, ... центров, рассчитанных прежде всего ... прежде всего на крупных сетевых ... крупных сетевых арендаторов, то в ... то в отношении их уже ... их уже возникают определенные ... определенные проблемы с ... с заполняемостью.
По нашим ... нашим оценкам, в 2007 году ... в 2007 году цены на рынке торговой ... на рынке торговой недвижимости будут ... будут продолжать расти ... расти примерно на 15–20 % в ... на 15–20 % в год. При этом все ... При этом все большая часть ... часть собственников торговых ... торговых центров вместо ... вместо фиксированной арендной ставки ... арендной ставки станет вводить ... вводить процент с оборота ... с оборота магазина-арендатора. ... Требования к качественным ... к качественным характеристикам ... объектов со стороны ... со стороны покупателей и арендаторов ... и арендаторов ужесточатся, и во ... и во многом это определит ... это определит общую ситуацию в ... ситуацию в данном сегменте. ... сегменте. Усилится тенденция к ... тенденция к дифференциации рынка — в ... рынка — в частности, особенно ... особенно заметно подорожают ... подорожают высококлассные и ... и наиболее удачно ... удачно расположенные торговые ... торговые площади. Продолжится ... Продолжится процесс децентрализации. ... децентрализации. Востребованными (а ... (а значит, и дорогими) ... и дорогими) останутся объекты ... объекты стрит-ритейла в ... в центральной части столицы. ... части столицы. Однако не меньшим ... не меньшим спросом будут ... будут пользоваться помещения ... помещения вблизи станций ... станций метрополитена, возрастет ... возрастет интерес к отдаленным и ... к отдаленным и недооцененным районам ... районам в восточной и ... восточной и юго-восточной частях ... частях города. Девелоперы ... Девелоперы продолжат освоение ... освоение городов ближайшего ... ближайшего Подмосковья и региональных ... и региональных рынков.
Марк ... Афраймович, управляющий ... управляющий партнер ROSS ... ROSS Group
Одним из ... из ключевых событий уходящего ... событий уходящего года можно назвать ... можно назвать выход на российский ... на российский рынок международных ... международных инвестиционных фондов ... фондов с целью покупки ... целью покупки торговых центров и ... центров и финансирования их ... их строительства. Столичные и ... Столичные и иностранные ... девелоперы вслед за ... вслед за городами-миллионниками ... (некоторые из них по ... из них по уровню насыщенности ... насыщенности торговыми, складскими и ... складскими и офисными площадями ... площадями уже вплотную ... вплотную приблизились к Москве) ... к Москве) активно взялись за ... взялись за освоение региональных ... региональных центров и городов с ... и городов с населением от 300 тыс. ... от 300 тыс. человек. Ситуацию ... Ситуацию можно охарактеризовать ... охарактеризовать как настоящий ... настоящий строительный бум, ... бум, который, кстати, ... кстати, продолжится и в следующем ... и в следующем году.
В целом самые ... целом самые яркие и знаковые ... и знаковые тенденции в области ... в области коммерческой ... недвижимости таковы. этот ... таковы. этот рынок становится более ... становится более системным, ... профессионализм игроков ... игроков растет, конкуренция между ... конкуренция между объектами становится ... становится жестче. ... Применительно к торговому ... к торговому сегменту следует ... следует отметить, что модель ... что модель «лебедь, рак и щука» в ... рак и щука» в отношении совместной ... совместной работы девелопера, ... девелопера, сетевого оператора и ... оператора и управляющей компании ... компании (УК) становится все ... становится все менее актуальной, а ... актуальной, а всем участникам рынка ... участникам рынка приходится ... переходить на качественно ... на качественно иной уровень работы. ... уровень работы. Уходящий год по праву ... год по праву можно назвать ... назвать временем начала ... начала маркетинговых войн, ... войн, обусловленных стремительным ... стремительным ростом конкуренции ... конкуренции между торговыми ... торговыми центрами в регионах. В ... в регионах. В дальнейшем такое ... такое соперничество будет только ... будет только усиливаться, поэтому ... поэтому многие дальновидные ... дальновидные игроки уже пришли к ... уже пришли к пониманию важности ... важности организации ... профессионального управления ... управления объектами.
В ... 2007 году на столичном ... году на столичном рынке коммерческой ... коммерческой недвижимости ... прогнозируют рост по всем ... рост по всем его основным ... основным показателям. Несмотря на ... Несмотря на масштабный ввод в ... ввод в эксплуатацию новых ... новых объектов, насыщения спроса ... насыщения спроса не произошло, да и ... произошло, да и в краткосрочной ... краткосрочной перспективе его не ... его не ожидается. Таким образом, ... Таким образом, во всех сегментах ... всех сегментах по-прежнему ... сохраняется определенный ... определенный диктат продавца или ... продавца или арендодателя. Тем не ... Тем не менее рост качественных ... рост качественных показателей рынка ... рынка будет способствовать ... способствовать постепенному ... перераспределению спроса в ... спроса в пользу объектов, ... объектов, имеющих лучшую ... лучшую концепцию, и соответствующим ... и соответствующим образом ... скорректирует ставки аренды и ... ставки аренды и продажи.
Торговая ... недвижимость в ... в Москве и городах ... и городах ближнего Подмосковья еще в ... Подмосковья еще в течение нескольких ... нескольких лет будет очень ... будет очень востребована. ... Соответственно, продолжат расти ... продолжат расти ставки. В то же ... В то же время становится более ... становится более заметной тенденция к ... тенденция к уменьшению диктата ... диктата продавца. Девелоперы ... Девелоперы все чаще идут на ... чаще идут на уступки арендаторам. В ... арендаторам. В