Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
Прошедший 2006 год стал для российского ... для российского рынка недвижимости ... недвижимости знаковым. С одной ... С одной стороны, во многих ... во многих городах и регионах ... и регионах страны и, прежде всего, ... и, прежде всего, в московском регионе ... московском регионе случился ... беспрецедентный рост цен на ... рост цен на жилье. По данным ... По данным аналитического центра ... центра www.irn.ru в Москве ... в Москве квартиры подорожали ... подорожали примерно в 2 раза, во ... в 2 раза, во многих других городах ... других городах на 50%-70%-80%.С ... 50%-70%-80%.С другой стороны, ... стороны, произошло переосмысление ... переосмысление национального проекта ... проекта Доступное жилье. ... жилье. Если раньше под ним ... раньше под ним понималось в основном ... в основном развитие доступной ... доступной ипотеки, то в 2006 ... то в 2006 году стало ясно, что ... стало ясно, что без заметного ... заметного увеличения объемов ... объемов строительства жилье ... жилье доступным не сделать. В ... не сделать. В итоге на рынке все чаще ... на рынке все чаще стали звучать ... звучать заявления о грандиозных ... о грандиозных строительных проектах ... проектах на много миллионов ... много миллионов квадратных метров как ... метров как в московском ... московском регионе, так и в ряде ... так и в ряде других регионов России, ... регионов России, а также приниматься ... также приниматься поправки в ... в законодательство. И тем не ... И тем не менее, дефицит жилья в ... дефицит жилья в России пока ... пока продолжает ... сохраняться.
В начале 2007 ... начале 2007 года самое время ... самое время сделать краткий обзор ... краткий обзор основных сегментов ... сегментов московского рынка ... рынка недвижимости, а также ... а также рынков недвижимости ... недвижимости регионов России, и ... России, и постараться понять ... понять какие количественные и ... количественные и качественные ... тенденции следует ожидать в ... следует ожидать в этом ... году.
Макро против ... против микро
Произойдет ... ли в 2007 году ... в 2007 году снижение цен на жилье в ... цен на жилье в Москве и других ... и других городах России и станет ... России и станет ли, наконец, жилье ... наконец, жилье доступным, или ... или напротив, оно продолжит ... оно продолжит дорожать далее – ... далее – основной вопрос, который ... вопрос, который волнует как ... как профессионалов, так и обычных ... так и обычных людей. Аргументов по ... Аргументов по этому поводу много, ... поводу много, и ... сконцентрировавшись на одной их части ... на одной их части можно очень ... очень убедительно доказать, что ... доказать, что цены должны упасть, а ... должны упасть, а на другой – вырасти ... другой – вырасти дальше. И какая ... И какая группа факторов в итоге ... факторов в итоге перевесит – пока не ... – пока не ... мнению ... мнению специалистов аналитического ... аналитического центра www.irn.ru в ... www.irn.ru в пользу снижения цен на ... снижения цен на жилье говорят, как ... говорят, как минимум, две группы ... две группы аргументов. ... Во-первых, достигнутый ... достигнутый уровень цен, прежде ... цен, прежде всего, в московском ... в московском регионе достаточно велик ... достаточно велик даже для среднего ... для среднего класса. Он стал ... Он стал таковым во многом ... во многом благодаря ажиотажу, имевшему ... ажиотажу, имевшему место в 2006 году, ... в 2006 году, позитивной ... макроэкономической обстановке ... обстановке и доступной ... доступной ипотеке. Но будут ли готовы ... Но будут ли готовы люди покупать по ... покупать по таким ценам, когда ... ценам, когда ажиотаж закончился – ... закончился – большой вопрос. ... вопрос. Очевидно, что остановка ... что остановка роста цен привела к ... цен привела к автоматическому оттоку ... оттоку от рынка ... рынка недвижимости инвестиционных ... инвестиционных покупателей, да и ... да и реальные покупатели вряд ... покупатели вряд ли будут торопиться ... будут торопиться с покупкой. ... покупкой. Неудивительно, что уже в ... что уже в конце 2006 года многие ... 2006 года многие московские ... застройщики предложили ... предложили скидки, а и на вторичном ... а и на вторичном рынке наметилась ... наметилась коррекция цен ... цен вниз.
В пользу ... пользу пессимистичного прогноза ... прогноза говорит и ... и макроэкономическая ситуация, ... ситуация, возникшая в начале ... в начале 2007 года. Наконец-то ... года. Наконец-то взлетевшие до небес ... до небес цены на нефть стали ... на нефть стали снижаться, ... корректируя и ... и макроэкономические прогнозы в ... прогнозы в отношении российской ... российской экономики. Первым ... Первым отреагировал наиболее ... наиболее подвижный фондовый рынок ... фондовый рынок – новый провал ... новый провал индекса РТС. Это еще не ... РТС. Это еще не повод для паники, ... для паники, так как связь рынка ... как связь рынка недвижимости с ценами ... с ценами на нефть очень ... нефть очень запутанная и ... и неоднозначная, но некоторый ... но некоторый пессимизм такое ... такое положение дел все же ... дел все же нагоняет.
С другой ... другой стороны, основная ... основная причина роста цен на ... роста цен на жилье в 2006 году ... в 2006 году кроется, в общем-то, ... в общем-то, даже не в ... не в макроэкономике, а в ... а в существенном дефиците жилья на ... дефиците жилья на душу населения, ... населения, унаследованном еще с ... еще с советских времен. И ... времен. И заметный перелом ... перелом ситуации с ценами на ... с ценами на квартиры мог бы произойти ... мог бы произойти только при ... при существенном увеличении ... увеличении объемов строительства, ... строительства, однако именно этого в ... именно этого в скором времени ... времени ожидать не приходится. ... не приходится. Процесс строительства ... строительства не быстрый, помимо ... быстрый, помимо непосредственного ... монтажа зданий он ... зданий он тесно связан с ... связан с разработкой проектной ... проектной документации, инженерными ... инженерными сетями, дорогами, ... дорогами, социальной ... инфраструктурой. Другими ... Другими словами, от начала принятия ... от начала принятия мер в этой области, ... в этой области, раздачи ... распоряжений и изменений в ... и изменений в законодательстве и ... и нормативных актах до ... актах до каких-то ощутимых ... ощутимых результатов должно пройти ... должно пройти не менее двух-трех ... менее двух-трех лет – таков ... – таков строительный цикл. Проще ... цикл. Проще говоря, затоваривания ... затоваривания рынка жилья в 2007 ... жилья в 2007 году как в Москве, так ... как в Москве, так и в регионах, ... в регионах, ожидать не ... не стоит.
Есть и другой ... и другой фактор, который вряд ли ... который вряд ли позволит ценам на ... ценам на квартиры упасть ... упасть значительно. Специалисты ... Специалисты аналитического центра ... центра www.irn.ru называют ... называют его «ипотечная ... «ипотечная подушка». Это уже ... Это уже запущенная программа ... программа доступной ипотеки, которая ... ипотеки, которая позволяет ... включиться в квартирный ... в квартирный марафон гораздо более ... гораздо более широким слоям ... слоям населения, чем ранее. В ... чем ранее. В период ажиотажа в 2006 ... ажиотажа в 2006 году большинство ... большинство ипотечных покупателей не ... покупателей не успевали за рынком – ... за рынком – цены росли быстрее, ... росли быстрее, чем они успевали ... они успевали оформить кредит или ... кредит или подобрать квартиру. ... квартиру. Следовательно, стоит ... стоит ценам некоторое время ... некоторое время постоять на месте ... на месте или немного ... немного снизиться, как огромный ... как огромный потенциальный спрос на ... спрос на жилье, подкрепленный ... подкрепленный возможностью покупки ... покупки жилья в кредит, ... в кредит, вновь подтолкнет цены ... подтолкнет цены вверх, не дав им ... не дав им заметно ... упасть.
Получается, что ... что сейчас для большей части ... для большей части рынков недвижимости ... недвижимости российских городов ... городов локальные процессы ... процессы оказываются более ... более значимыми, нежели ... нежели макроэкономическая ... ситуация. Дисбаланс спроса ... Дисбаланс спроса и предложения, ... предложения, подталкивающий цены на ... цены на жилье вверх, будет в ... вверх, будет в 2007 году ... году определяющим для большинства ... для большинства российских городов. ... городов. Там, где уровень цен ... где уровень цен достиг своего ... своего потолка, например в ... например в Москве, стоимость жилья ... стоимость жилья стабилизируется, и в ... и в течение года будут ... года будут оставаться на примерно ... на примерно постоянном уровне. ... уровне. В других городах, ... других городах, где рост стоимости ... рост стоимости жилья происходит с ... происходит с задержкой по отношению к ... по отношению к Москве, процесс ... процесс подорожания еще будет ... еще будет происходить. Заметное ... Заметное снижение стоимости ... стоимости жилья возможно лишь ... возможно лишь для депрессивных ... депрессивных регионов, а также для ... а также для городов с маленькой ... с маленькой емкостью рынка и ... рынка и относительно неплохими ... неплохими объемами ... ... ... разошлись
Переход рынка ... рынка недвижимости, в частности ... в частности столичного, в стадию ... в стадию стабилизации, вовсе не ... вовсе не означает, что ... что снижения цен не происходит ... цен не происходит вообще. Обычно в ... Обычно в таких условиях заметно ... условиях заметно усиливается ... дифференциация рынка – цены ... рынка – цены в разных сегментах ... разных сегментах и даже цены на ... даже цены на отдельные квартиры ведут ... квартиры ведут себя по-разному. ... по-разному. Связано это, во-первых, ... это, во-первых, с адекватностью ... адекватностью начальной стоимости ... стоимости квартиры. Так в Москве ... Так в Москве осенью 2006 года ... 2006 года немало квартир ... квартир предлагалось по очевидно ... по очевидно завышенным ценам в ... ценам в расчете на дальнейший ... на дальнейший рост рынка, которого ... рынка, которого не произошло. В итоге ... произошло. В итоге стоимость на такие ... на такие квартиры сейчас ... сейчас может корректироваться ... корректироваться вплоть до 10%-15%, ... до 10%-15%, похожие скидки дают и ... скидки дают и некоторые ... застройщики. Однако следует ... Однако следует понимать, что так ... что так ведет себя не основная ... себя не основная масса квартир, а лишь ... квартир, а лишь часть, поэтому ... поэтому общерыночные показатели ... показатели корректируются в ... в меньше степени – от ... степени – от долей процента до ... процента до нескольких процентов. По ... процентов. По мнению специалистов ... специалистов www.irn.ru процесс ... процесс коррекции стоимости ... стоимости жилья в Москве в ... в Москве в ближайшие месяцы будет ... месяцы будет продолжаться, однако ... однако в масштабный обвал ... масштабный обвал цен не ... не перерастет.
Однако не все ... не все сегменты рынка ... рынка одинаково подвержены ... подвержены стагнации, а в первую ... а в первую очередь, ... низкокачественное недорогое ... недорогое жилье. Примечательно, ... Примечательно, что за год с небольшим ... за год с небольшим средний рост цен на ... рост цен на московские квартиры ... квартиры составил около ... около 100%. При этом жилье ... При этом жилье эконом-класса ... подорожало на 120%-130%, то ... на 120%-130%, то есть обогнало рынок, ... обогнало рынок, а бизнес-класс и ... бизнес-класс и элита напротив отстали ... напротив отстали и прибавили за тот ... прибавили за тот же период только ... период только 70%-80%. Причина – более ... Причина – более быстрое вымывание с ... вымывание с рынка недорогого ... недорогого жилья в условиях ... в условиях ажиотажа по сравнению с ... по сравнению с менее ликвидным и ... ликвидным и инертным дорогим ... дорогим жильем. При этом в периоды ... При этом в периоды стагнации ситуация ... ситуация меняется: – ... – переоцененное ... низкокачественное жилье может ... жилье может скорректироваться по ... по цене на 5%-10%-15%, в ... на 5%-10%-15%, в то время как дорогое ... время как дорогое жилье, менее ... менее подверженное колебаниям ... колебаниям рынка, напротив не ... напротив не спеша на 10%-15% ... на 10%-15% подорожать. В итоге ... В итоге показатель среднего уровня ... среднего уровня цен на рынке будет ... на рынке будет оставаться примерно ... примерно постоянным. И если в ... И если в условиях ажиотажа ... ажиотажа «края» рынка ... рынка недвижимости сближались, то ... сближались, то теперь они будут ... они будут удаляться. А значит, ... А значит, сейчас бизнес-класс и ... бизнес-класс и элитное жилье ... жилье становятся более ... более перспективным для ... для ... на ... на время
Ажиотажное подорожание ... подорожание квартир привело еще к ... привело еще к одному перекосу. В ... перекосу. В то время как цена ... время как цена квадратного метра ... метра повысилась вдвое, ... вдвое, стоимость аренды квартир ... аренды квартир выросла всего на ... всего на 15%-25%. Это связано с ... Это связано с тем, что покупатели ... что покупатели квартир более ... более эластичны по цене, нежили ... по цене, нежили арендаторы, которые, ... которые, как правило, куда ... правило, куда больше стеснены в ... стеснены в средствах. В результате ... В результате если еще год-полтора ... еще год-полтора назад аренда ... аренда приносила 8%-10% годовых, ... 8%-10% годовых, то теперь этот ... теперь этот показатель упал до 5% ... упал до 5% годовых. Получается, ... Получается, что выгоднее ... выгоднее становится просто продать ... просто продать квартиру и положить ... и положить деньги на депозит в ... на депозит в банк под 7%-8% годовых, ... под 7%-8% годовых, не говоря уже о ... говоря уже о том, чтобы вложить их в ... чтобы вложить их в акции или паевой ... или паевой инвестиционный ... фонд.
Это ... означает, что в 2007 году ... что в 2007 году дисбаланс между ... между стоимостью жилья и ... жилья и стоимостью аренды должен ... аренды должен постепенно ... восстановиться. Частично это ... Частично это может произойти за ... произойти за счет коррекции цен на ... коррекции цен на жилье, но в первую ... но в первую очередь следует ждать ... следует ждать роста ставок аренды ... ставок аренды жилья. В течение ... В течение 2007 года они могут ... года они могут вырасти на 20%-40%, ... на 20%-40%, вернув доходность от ... доходность от сдачи квартир в аренду ... квартир в аренду хотя бы на уровень ... бы на уровень банковских ... ... к земле
В 2006 ... к земле
В 2006 году имела место и ... имела место и еще одна аномалия – ... одна аномалия – впервые за последние ... за последние годы рост цен на ... рост цен на рынке квартир в Москве ... квартир в Москве оказался больше ... больше роста цен за загородное ... цен за загородное жилье – коттеджи, ... – коттеджи, загородные дома, ... дома, таунхаусы. В предыдущие ... В предыдущие годы обычно бывало ... обычно бывало ... в этом можно ... в этом можно усмотреть продолжение ... продолжение принципа о том, что ... о том, что в периоды ажиотажа ... периоды ажиотажа дорогое жилье ... жилье дорожает медленнее, но ... медленнее, но потом отыгрывает это ... отыгрывает это отставание. Это ... Это означает, что загородный ... что загородный рынок, включая ... включая коттеджные поселки и рынок ... поселки и рынок земли, в 2007 году ... в 2007 году продолжит рост и ... рост и прибавит традиционные ... традиционные 20%-40%, сокращая ... сокращая отставание по сравнению ... по сравнению с рынком городских ... рынком городских ... в конце ... в конце 2007 года
Резюмирую ... года
Резюмирую все сказанное выше ... сказанное выше можно сделать ряд ... сделать ряд интересных выводов в ... выводов в отношении того, как ... того, как прогнозировать ... развитие рынка ... рынка недвижимости или одного из его ... или одного из его сегментов в ... в московском регионе или в ... регионе или в другом городе России в ... городе России в 2007 году. К концу ... году. К концу 2006 года рынок ... года рынок квартир в Москве ... в Москве полностью отыграл рост цен и ... отыграл рост цен и уперся в свой ... в свой потолок. Не принимая во ... Не принимая во внимание локальные ... локальные колебания цен на ... цен на отдельные квартиры и типы ... квартиры и типы жилья наиболее ... наиболее вероятно ожидать ... ожидать сохранения сложившегося ... сложившегося уровня цен в 2007 году. ... цен в 2007 году. За период ... период существенного подъема рынка в ... подъема рынка в 2005-2006 годах ... годах средний уровень цен на ... уровень цен на квартиры в Москве ... в Москве вырос чуть более, чем ... чуть более, чем на 100%, и согласно ... 100%, и согласно прогнозу www.irn.ru ... www.irn.ru будет сохраняться в ... сохраняться в течение 2007 года в ... 2007 года в коридоре 4.000$ - ... 4.000$ - 4.300$ за квадратный ... за квадратный ... прироста цен на ... прироста цен на квартиры в Москве ... в Москве задает своеобразный ... своеобразный потолок для всех ... для всех остальных рынков. Если ... рынков. Если говорить о других ... о других сегментах рынка ... рынка недвижимости московского ... московского регио