Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
Бесперебойная работа объекта ... объекта коммерческой недвижимости ... недвижимости часто зависит от того, ... зависит от того, какие подрядные ... подрядные организации его ... его обслуживают
УЧАСТНИКИ: ... Виктор РАСПУТНЫЙ (В. Р.), ... РАСПУТНЫЙ (В. Р.), директор компании ... компании Build & Live ... & Live Development Игорь ... Игорь ЦАЛЕНЧУК (И. Ц.), ... (И. Ц.), генеральный директор ... директор компании VOK Development ... VOK Development Виктория ЦАПЕНКО (В. ... ЦАПЕНКО (В. Ц.), директор ... директор «Украинской девелоперской ... девелоперской компании» Андрей ... Андрей Ярмоленко (А. Я.), ... (А. Я.), управляющий объектами ООО ... объектами ООО «M+W Zander ... Zander ФасилитиМенеджмент УКР» ... УКР» Даже самый совершенный ... самый совершенный «мозг» (коим, по ... (коим, по сути, является УК), не ... является УК), не сможет ничего ... ничего поделать, если у него ... если у него будут ленивые и неумелые ... ленивые и неумелые «руки» – то бишь, ... – то бишь, исполнители работ. ... работ. Как следует выбирать ... следует выбирать подрядчиков? Сколько ... Сколько стоят их услуги? ... их услуги? Какие виды работ лучше ... виды работ лучше не поручать ... поручать сторонним организациям? Все ... организациям? Все эти вопросы обсудили ... вопросы обсудили участники «круглого ... «круглого стола» в редакции ... в редакции «КН». РАБОТА ДЛЯ ... РАБОТА ДЛЯ СВОИХ И ЧУЖИХ – Какие ... И ЧУЖИХ – Какие работы по содержанию и ... по содержанию и эксплуатации ... объекта коммерческой ... коммерческой недвижимости разумнее ... разумнее всего поручить ... поручить подрядной организации, и ... организации, и какие лучше выполнять ... лучше выполнять силами собственных ... собственных специалистов? В. Ц.: – ... В. Ц.: – Прежде всего, ... всего, работы по содержанию и ... по содержанию и эксплуатации объектов ... объектов коммерческой ... недвижимости следует ... следует разделить на две ... на две категории: работы, которые ... работы, которые возможно выполнять ... выполнять собственными силами, и ... силами, и работы, которые ... которые могут осуществлять ... осуществлять исключительно ... специализированные организации ... организации при условии наличия ... условии наличия соответствующей ... лицензии. Например, ... Например, работы по текущему ... по текущему обслуживанию лифтов, ... лифтов, системы дымоудаления, ... дымоудаления, паспортизации ... вентиляционных установок, ... установок, обслуживание системы ... системы пожарной ... сигнализации, осуществление ... осуществление замеров сопротивления ... сопротивления изоляции могут ... могут выполнять исключительно ... исключительно специализированные ... организации. Для ... Для выполнения текущей работы ... текущей работы по содержанию ... содержанию коммуникаций объекта ... объекта коммерческой недвижимости ... недвижимости целесообразно ... создать собственные ... собственные техническую и ... и хозяйственную службы. Но при ... службы. Но при этом следует четко ... следует четко определить и выписать в ... и выписать в отдельном документе, ... документе, какие функции ... функции выполняют данные службы. ... данные службы. На объектах, ... объектах, находящихся в управлении ... в управлении нашей компании, в ... компании, в функции данных служб ... данных служб входит профилактическое ... профилактическое обслуживание ... коммуникаций, в том числе ... в том числе работы, связанные с ... связанные с выявлением сбоев и ... сбоев и поломок в системах и ... в системах и оборудовании, что ... что позволяет ... предотвратить, или, точнее, ... или, точнее, минимизировать ... возникновение возможных ... возможных аварийных ситуаций. Для ... ситуаций. Для выполнения сложных ... сложных работ, касающихся ... касающихся замены или капитального ... или капитального ремонта ... коммуникаций, как правило, ... как правило, привлекается подрядная ... подрядная организация. Вопросы ... Вопросы уборки на объектах, ... на объектах, находящихся в нашем ... в нашем управлении, ... «закрываются» комбинированно: ... комбинированно: часть зданий ... зданий обслуживает собственная ... собственная хозяйственная служба, ... служба, а на остальные ... на остальные объекты мы привлекаем ... мы привлекаем стороннюю клининговую ... клининговую компанию. При этом ... При этом есть ряд работ по ... ряд работ по уборке и санитарному ... и санитарному обслуживанию зданий, ... зданий, которые, несмотря на ... несмотря на наличие собственной ... собственной службы, выполняются ... выполняются исключительно ... подрядчиками – например, ... – например, мытье окон с внешней ... окон с внешней стороны в ... в высокоэтажных зданиях выполняет ... зданиях выполняет бригада ... промышленных альпинистов. А. ... альпинистов. А. Я.: – Как правило, ... – Как правило, управляющая компания ... компания берет на себя все ... на себя все работы по контролю над ... по контролю над инфраструктурой ... объекта и обслуживанию ... и обслуживанию технологических сетей ... сетей и оборудования. ... оборудования. Субподрядные организации ... организации имеет смысл ... смысл привлекать для выполнения ... для выполнения вспомогательных работ ... работ – уборка, вывоз ... уборка, вывоз мусора, обслуживание ... обслуживание растений, подбор ... подбор персонала для ... для аутсорсинга. В некоторых ... В некоторых случаях, когда речь идет ... когда речь идет об обслуживании ... обслуживании высокотехнологических ... систем (например, ... (например, оборудование связи, ... связи, компьютерное ... оборудование) или оборудования, ... или оборудования, находящегося на ... на гарантийном обслуживании ... обслуживании производителя, ... привлечение ... узкоспециализированного ... субподрядчика также имеет ... также имеет смысл. В целом же ... В целом же главная задача УК – ... задача УК – организовать эффективное ... эффективное управление ... инфраструктурой объекта, за ... объекта, за который она ... она отвечает. Количество ... Количество работающих на объекте ... на объекте субподрядных организаций ... организаций определяется в ... в каждом случае отдельно. ... случае отдельно. В. Р.: – На ... Р.: – На сегодняшний день в Украине не ... день в Украине не существует четких ... четких стандартов управления ... управления и эксплуатации. ... эксплуатации. Управляющая компания на ... компания на свое усмотрение ... усмотрение определяет, какие ... какие функции она будет ... она будет выполнять самостоятельно, а ... самостоятельно, а какие передаст ... передаст подрядным организациям. ... организациям. В идеале УК состоит ... идеале УК состоит из нескольких ... нескольких менеджеров, которые ... которые определяют штат ... штат техперсонала, присутствие ... присутствие которого на объекте ... на объекте должно быть постоянным. ... быть постоянным. Остальные службы они ... службы они нанимают как ... как подрядчиков. Задачей ... Задачей управляющей компании ... компании является управление ... управление объектом, причем так, ... причем так, чтобы он приносил ... он приносил доход, постоянно ... постоянно увеличивая его ценность. В ... его ценность. В обязанности ... управляющей компании ... компании включается реклама, ... реклама, разработка маркетинговой и ... маркетинговой и арендной политики, ... политики, стратегии развития, а ... развития, а в случае ... случае необходимости – и смена имиджа ... – и смена имиджа или профиля объекта ... профиля объекта коммерческой ... недвижимости. С целью ... С целью снижения стоимости ... стоимости содержания и эксплуатации ... и эксплуатации объекта ... коммерческой недвижимости ... недвижимости управляющая компания ... компания пользуется услугами ... услугами подрядных организаций со ... организаций со штатом ... квалифицированных специалистов. ... специалистов. Ведь качество ... качество эксплуатации объекта ... объекта зависит от квалификации ... от квалификации сотрудников. ... Подрядным организациям ... организациям обычно поручаются такие ... поручаются такие работы: . охрана ... . охрана объекта . обслуживание ... . обслуживание лифтов . обслуживание ... . обслуживание систем вентиляции и ... вентиляции и кондиционирования . ... . техническое ... обслуживание ... противопожарных, охранных и ... охранных и мониторинговых систем . ... систем . высотные работы (мойка ... работы (мойка окон, фасада, ... фасада, монтаж рекламных ... рекламных баннеров, обслуживание ... обслуживание внешних блоков ... блоков кондиционеров). Проведение ... Проведение мероприятий по ... по дезинсекции, дератизации и ... дератизации и дезинфекции ... осуществляется по договору со ... по договору со специализированными ... лицензированными ... организациями. И. Ц.: ... И. Ц.: – В настоящее время ... В настоящее время большинство ... девелоперских компаний для ... компаний для эксплуатации ... собственных объектов ... объектов недвижимости ... (бизнес-центры, торговые ... торговые комплексы) создают ... создают собственные управляющие ... управляющие компании. Как правило, ... Как правило, такая структура часто ... структура часто привлекает подрядные ... подрядные организации для ... для выполнения определенных ... определенных работ. Разумнее ... Разумнее всего поручить подрядной ... поручить подрядной фирме работы, ... работы, связанные с понятием ... с понятием facility management, т. ... management, т. е. комплексной ... комплексной эксплуатацией объекта ... объекта недвижимости. Сюда ... Сюда входит все, что ... все, что необходимо для полного ... для полного обеспечения ... жизнедеятельности здания: . ... здания: . инженерно-техническое ... обслуживание . уборка ... . уборка помещений и ... и прилегающей территории . ... территории . охрана ТРК (БЦ), ... ТРК (БЦ), обеспечение противопожарной ... противопожарной безопасности, ... устранение аварий и т. д. ... аварий и т. д. Однако такие службы ... такие службы могут создаваться и ... создаваться и на собственной базе ... собственной базе внутренней УК. ... УК. Административно-правовое ... управление, ведение ... ведение юридического и ... и финансового ... документооборота, маркетинговые ... маркетинговые мероприятия, а также ... а также сдача площадей в ... площадей в аренду (property ... (property management) ... целесообразнее выполнять своими ... выполнять своими силами при условии ... при условии наличия опыта и ... опыта и профессионализма ... сотрудников управляющей ... управляющей компании. Управление ... Управление финансовыми потоками, ... потоками, прогнозирование, ... бюджетирование и т. д. ... и т. д. (asset management) ... management) нужно осуществлять ... осуществлять только собственными ... собственными силами УК. РЕКОМЕНДАЦИИ ... УК. РЕКОМЕНДАЦИИ ПОДНИМАЮТ «АКЦИИ» – ... «АКЦИИ» – Какую методику ... методику подбора подрядчиков ... подрядчиков использует ваша компания? ... ваша компания? А. Я.: – В нашей ... Я.: – В нашей компании существует ... существует практика создания базы ... создания базы постоянных ... подрядчиков. Мы стараемся ... Мы стараемся минимизировать ... количество участников на ... участников на каждом направлении ... направлении работы. Отношения с ... Отношения с подрядными ... организациями строим как с ... строим как с партнерами, с расчетом на ... с расчетом на долгосрочное ... обоюдовыгодное ... сотрудничество. Считаем, что ... Считаем, что такой подход позволяет ... подход позволяет достичь стабильной ... стабильной работы и, ... и, соответственно, решать ... решать производственные вопросы ... вопросы максимально ... эффективно, быстро и незаметно ... быстро и незаметно для заказчика. При ... заказчика. При выборе субподрядчика ... субподрядчика мы руководствуемся ... руководствуемся такими критериями: . ... критериями: . как долго компания ... долго компания существует на рынке ... на рынке . какова ее ... какова ее репутация . кто ее клиенты . ... . кто ее клиенты . какой годовой ... годовой оборот компании . какие ... компании . какие методы и подходы ... и подходы использует компания в ... компания в своей работе . имеет ... работе . имеет ли компания ... компания международные аккредитации . ... аккредитации . рекомендации от ... от клиентов. В целом, выбор ... В целом, выбор субподрядчика – это ... – это комплексный ... процесс. Работа по подбору ... Работа по подбору надежных партнеров в ... партнеров в нашей компании ... компании ведется постоянно. Мы ... постоянно. Мы можем подписать ... подписать договор о сотрудничестве с ... о сотрудничестве с субподрядчиком, ... даже не имея конкретной ... не имея конкретной задачи для него в ... для него в текущий момент. В. ... момент. В. Р.: – Наша компания ... – Наша компания подбор подрядных ... подрядных организаций осуществляет ... осуществляет на основе проведения ... основе проведения тендера, а также по ... а также по рекомендациям ... других компаний. И. Ц.: – ... компаний. И. Ц.: – Наша методика ... методика подбора подрядчиков очень ... подрядчиков очень проста. В первую ... В первую очередь анализируется ... анализируется комплекс работ, ... работ, выполнение которых ... которых необходимо для ... для полноценного функционирования ... функционирования объекта ... недвижимости. Из них ... Из них определяются те, которые ... те, которые нецелесообразно выполнять ... выполнять собственными силами ... силами (на основе ... основе сопоставления ... расходных/доходных частей при ... частей при создании собственной ... собственной структуры и привлечении ... и привлечении со стороны). Так, ... стороны). Так, например, содержать в ... содержать в штате УК охранников, ... УК охранников, сантехников, ... техников по обслуживанию ... по обслуживанию оборудования, ... электриков, уборщиков и т. ... уборщиков и т. д. нецелесообразно в ... нецелесообразно в связи с высокими ... с высокими постоянными ... издержками. Проще это делать ... Проще это делать организации, ... специализирующейся на ... на управлении многими ... многими объектами недвижимости, где ... недвижимости, где постоянные издержки ... издержки уменьшаются при ... при перерасчете на единицу ... на единицу площади. Далее ... Далее проводятся переговоры с ... переговоры с подрядными ... организациями и, на основе ... и, на основе сопоставления стоимости ... стоимости услуг и качества ... и качества (учитывая опыт работы, ... опыт работы, репутацию подрядной ... подрядной организации), ... делается определенный ... определенный выбор, подписывается ... подписывается договор о ... о сотрудничестве. В. Ц.: – Я ... В. Ц.: – Я называю эту методику – ... эту методику – мониторингом. Менеджер ... Менеджер компании при помощи ... при помощи средств массовой ... массовой информации, интернета, ... интернета, рекомендаций ... подбирает 3–4 ... 3–4 потенциальных подрядчика, ... подрядчика, встречается с ... с представителями каждого из них, ... каждого из них, ставит техническое ... техническое задание по работе, ... по работе, которую необходимо ... необходимо выполнить, получает от ... получает от подрядчика ... предварительную смету ... смету (расценки) на работы, далее ... на работы, далее обобщает полученную ... полученную информацию в виде ... в виде сравнительной ... таблицы. Выбирая из ... Выбирая из предложенного списка ... списка конкретного подрядчика, мы ... подрядчика, мы оцениваем ряд ... ряд параметров: естественно ... естественно цена, качество ... качество используемого материала, ... материала, срок исполнения ... исполнения работ, наличие объектов, ... наличие объектов, на которых данный ... которых данный подрядчик проводил ... проводил аналогичные работы. Из ... работы. Из собственного опыта ... опыта могу сказать, что ... сказать, что серьезный подрядчик, ... подрядчик, который качественно ... качественно выполняет работу и ... работу и договорные ... обязательства, всегда имеет ... всегда имеет возможность показать ... показать свою работу, ... работу, выполненную на аналогичном ... на аналогичном объекте, а также дать ... а также дать свои рекомендации, ... рекомендации, консультации по ... по предполагаемой работе на ... работе на нашем объекте. КЛИЕНТ ... объекте. КЛИЕНТ ДИКТУЕТ УСЛОВИЯ – ... УСЛОВИЯ – Насколько развит ... развит рынок подряда для ... подряда для обслуживания объектов ... объектов коммерческой ... недвижимости в Киеве? Кто ... в Киеве? Кто диктует на этом рынке ... на этом рынке условия: клиент или ... клиент или поставщик услуг? Есть ... услуг? Есть ли какие-то ... какие-то «дефицитные» разновидности ... разновидности подрядчиков, которых ... которых пока что на рынке ... что на рынке слишком мало? А. Я.: – ... мало? А. Я.: – На сегодняшний день ... сегодняшний день количественного ... недостатка в поставщиках ... в поставщиках услуг на рынке нет. ... на рынке нет. Чего не скажешь о ... не скажешь о качестве предлагаемых ... предлагаемых услуг. Как правило, ... Как правило, основная сложность ... сложность состоит в том, чтобы ... в том, чтобы найти ... субподрядчика, который не будет ... который не будет нуждаться в ... в постоянном контроле и ... контроле и «подстег