Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Складская недвижимость может ... может пользоваться рыночным спросом ... рыночным спросом лишь при условии, ... при условии, что место ее ... место ее расположения будет ... будет способствовать быстрому и ... быстрому и эффективному обороту ... обороту поступающих и исходящих ... и исходящих грузов.
Определить ... целесообразность ... строительства ... логистической недвижимости ... недвижимости на конкретном ... конкретном участке, оптимальные ... оптимальные параметры будущего ... будущего комплекса и спрогнозировать ... и спрогнозировать финансовую отдачу ... отдачу от инвестпроекта ... инвестпроекта помогает логистическая ... логистическая экспертиза земли. ... земли. СУДЬБОНОСНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ... ЗНАЧЕНИЕ МАЛЕНЬКИХ ДЕТАЛЕЙ ... ДЕТАЛЕЙ Описания методик ... методик проведения логистической ... логистической экспертизы земли ... земли встречаются нечасто даже ... нечасто даже в ... специализированной литературе. ... литературе. Некоторые эксперты ... эксперты объясняют отсутствие единых ... отсутствие единых общепринятых ... стандартов особенностями ... особенностями этого вида ... вида исследований, которые часто ... которые часто требуют ... индивидуального подхода к объекту ... подхода к объекту изучения. ... Специалисты собирают все ... собирают все возможные сведения: от ... сведения: от геологических и ... и экологических ... характеристик до конфигурации ... до конфигурации окрестных дорог, схемы ... дорог, схемы городских ... инженерных сетей и линий ... сетей и линий связи, пролегающих по ... пролегающих по участку, вышек ... вышек мобильной связи, объектов, ... связи, объектов, соседствующих с ... с участком, перспектив ... перспектив развития данной ... данной местности и прочая, прочая. ... и прочая, прочая. При этом даже ... этом даже мельчайшая деталь может ... деталь может сыграть решающую роль ... решающую роль в судьбе будущего ... судьбе будущего проекта. Игорь ... Игорь ЦАЛЕНЧУК, генеральный ... генеральный директор компании VOK ... компании VOK Development: – Нельзя ... – Нельзя говорить о ... о главенствующей роли ... роли каких-либо характеристик ... характеристик земельного участка. Все ... участка. Все они являются ... являются первостепенными и должны ... и должны подходить для ... для девелопера в комплексе. Не ... в комплексе. Не всегда ряд ... ряд положительных показателей ... показателей способен полностью ... полностью нейтрализовать хотя бы ... хотя бы один отрицательный. ... отрицательный. Так, например, ... например, проблемный с точки зрения ... с точки зрения геологии участок ... участок (нестабильность почвы, ... почвы, негативное влияние ... влияние грунтовых вод, ... вод, присутствие токсичных ... токсичных веществ) или же ... или же отсутствие транспортных путей ... транспортных путей могут существенно ... существенно повлиять на ... на себестоимость строительства ... строительства и, в конечном итоге, ... в конечном итоге, на финансовый ... финансовый результат проекта. Всегда ... проекта. Всегда необходимо ... анализировать все особенности ... все особенности земельных участков, ... участков, а также коэффициент ... также коэффициент их отклонения от ... отклонения от нормы и возможные ... и возможные затраты (финансовые, ... (финансовые, временные) на ... на устранение таких отклонений. ... таких отклонений. Виктор РАСПУТНЫЙ, ... РАСПУТНЫЙ, директор компании ... компании Build & Live ... & Live Development: – При выборе ... – При выборе места строительства ... строительства складской ... недвижимости необходимо ... необходимо провести экспертизу ... экспертизу земельного участка, которая ... участка, которая на начальном этапе ... начальном этапе должна определить и ... определить и проанализировать ... имеющиеся ограничения ... ограничения для застройки данного ... застройки данного участка. Такие ... Такие особенности земельного ... земельного участка, как наличие ... как наличие больших перепадов ... перепадов высотных отметок, ... отметок, присутствие различных ... различных коммуникаций, «красных ... «красных линий», отсутствие ... отсутствие подъездных путей и ... путей и пр., существенно ... существенно ограничивают возможности ... возможности застройки. Кроме ... Кроме того, на участке могут ... на участке могут располагаться ... здания, не подлежащие ... не подлежащие сносу, а также ... а также железнодорожные пути, ... пути, пересекающие территорию. ... территорию. Все эти особенности ... эти особенности участка сказываются ... сказываются на его логистическом ... его логистическом потенциале. ... Большинство ограничений ... ограничений впоследствии ... преодолеваются, но это может ... но это может существенно увеличить ... увеличить затраты на ... на строительство объекта ... объекта складской недвижимости. Яна ... недвижимости. Яна ЛИТВИНЧУК, компания ... компания DEOL Partners: – ... Partners: – Основными требованиями ... требованиями для земельных ... земельных участков, предназначенных ... предназначенных под строительство ... строительство логистических ... центров, являются ... являются наличие/отсутствие подъездных ... подъездных путей, дорог, ... дорог, инженерных сетей и ... сетей и коммуникаций, а также ... а также месторасположение ... участка – до 30 км от ... – до 30 км от черты города. Важна ... города. Важна перспективность того или ... того или иного направления в ... направления в контексте ... геополитического развития ... развития страны. Принимая во ... Принимая во внимание дефицит ... дефицит помещений под ... под строительство складских ... складских комплексов в 30-километровой ... в 30-километровой зоне вокруг Киева в ... вокруг Киева в южном и западном ... и западном направлениях, а также ... а также планы Киевской ... Киевской городской администрации ... администрации по постепенному ... постепенному выносу промышленных ... промышленных объектов за черту города, ... за черту города, можно ... спрогнозировать развитие ... развитие складских секторов на левом ... секторов на левом берегу по ... по направлению к Харькову и ... к Харькову и Чернигову. DEOL Partners, ... DEOL Partners, проводя экспертизу ... экспертизу земельных участков, ... участков, делает финансовый ... финансовый анализ, что входит в ... что входит в анализ наилучшего и ... наилучшего и наиболее эффективного ... эффективного использования ... земельных участков. Такой ... участков. Такой анализ, как ... как правило, включает: . ... включает: . физически возможное ... возможное использование участка ... участка (включает в себя анализ ... в себя анализ геологии почв, ... почв, рельефа и т. д) . ... и т. д) . юридически возможное ... возможное использование – не ... – не противоречащее ... законодательству Украины, ... Украины, что в первую очередь ... в первую очередь определяется целевым ... целевым назначением того ... того или иного участка . ... иного участка . финансовую ... осуществимость проекта – ... проекта – определяется финансовыми ... финансовыми возможностями ... собственника и наиболее ... и наиболее эффективного с ... с финансовой точки зрения, то ... точки зрения, то есть такого, который ... такого, который приносит наибольшую ... наибольшую отдачу от вложенных ... от вложенных средств. Насколько ... Насколько точно экспертиза ... экспертиза позволяет выявить ... выявить «логистический» потенциал ... потенциал участка? Какие ... Какие характеристики будущего ... будущего складского комплекса ... комплекса она дает ... дает возможность определить? В ... определить? В компании Build & ... Build & Live Development ... Development считают, что ... что профессионально проведенная ... проведенная логистическая экспертиза ... экспертиза земельного участка ... участка дает возможность ... возможность достаточно точно оценить ... точно оценить его потенциал, при ... потенциал, при этом специалистам, ... специалистам, проводящим такую ... такую работу, стоит помнить, ... стоит помнить, что каждый конкретный ... каждый конкретный земельный участок ... участок требует ... индивидуального подхода. Основные ... подхода. Основные характеристики ... будущего складского ... складского комплекса, которые ... которые позволяет определить ... определить экспертиза, – это ... – это показатели товаропотока, ... товаропотока, емкость будущего ... будущего складского комплекса и ... комплекса и его пропускная ... пропускная способность. Кроме того, ... Кроме того, логистическая ... экспертиза должна ... должна установить, какой склад можно ... какой склад можно построить на данном ... на данном участке или сколько ... или сколько логистических ... мощностей можно извлечь ... можно извлечь из конкретного ... конкретного земельного участка. Также ... участка. Также Build & Live ... & Live Development рекомендует ... рекомендует сопоставить ... выявленный потенциал ... потенциал участка с планируемым ... с планируемым грузопотоком и ... и определить, насколько ... насколько характеристики будущего ... будущего склада отвечают ... отвечают требованиям к обработке ... к обработке планируемого ... грузопотока. На основании ... На основании полученных данных ... данных эксперт выбирает наиболее ... выбирает наиболее соответствующий ... поставленным задачам ... задачам вариант застройки ... застройки склада. VOK Development ... VOK Development добавляет, что ... что точность выводов экспертов ... выводов экспертов по поводу ... поводу «логистического» потенциала ... потенциала участка часто зависит ... часто зависит от того, насколько ... того, насколько полно был проведен ... был проведен маркетинговый анализ ... анализ объекта на ... на первоначальном этапе ... этапе исследований. Эта работа ... Эта работа включает в себя такие ... в себя такие этапы: . исследование ... . исследование тенденций ... логистического рынка ... рынка недвижимости . изучение ... . изучение предложения на рынке . ... на рынке . оценка спроса . ... спроса . ценовая политика, ... политика, рентабельность бизнеса . ... бизнеса . перспективы развития ... развития рынка. Игорь ... Игорь ЦАЛЕНЧУК: – Если участок ... – Если участок привлекателен с точки ... с точки зрения маркетинга, а ... маркетинга, а также обладает всеми ... обладает всеми положительными ... характеристиками, то, ... то, безусловно, его ... его потенциал очень высок. ... очень высок. Экспертиза земельного ... земельного участка позволяет ... позволяет определить технические ... технические характеристики ... будущего объекта ... объекта недвижимости: его площадь, ... его площадь, глубину фундамента, ... фундамента, максимальный вес на 1 ... вес на 1 м² земельного ... земельного участка, высотность ... высотность здания, ... необходимость прокладки ... прокладки инженерных сетей и ... сетей и коммуникаций… Как отдельная ... Как отдельная составная часть, ... часть, экспертиза не позволяет ... не позволяет спрогнозировать ... вероятную финансовую ... финансовую отдачу, говорят ... говорят специалисты VOK ... VOK Development. Однако в комплексе ... Однако в комплексе с остальными ... остальными данными – маркетинговыми, ... – маркетинговыми, строительными и пр. ... и пр. – можно достаточно ... можно достаточно точно (то есть с ... (то есть с незначительной ... амплитудой колебания от ... колебания от реального дохода, который ... дохода, который инвестор получит в ... получит в будущем) ... спрогнозировать финансовые ... финансовые поступления, кои следует ... кои следует ожидать от работы ... от работы будущего объекта ... объекта логистической ... недвижимости. Сопоставив ... Сопоставив доходы и расходы, ... и расходы, инвестор может оценить ... может оценить степень коммерческой ... коммерческой привлекательности всего ... всего проекта. КАК ... КАК ВЫБИРАЮТ «ЛОГИСТИЧЕСКИЙ» ... «ЛОГИСТИЧЕСКИЙ» УЧАСТОК? Основные ... Основные «отпугивающие» ... характеристики земельных ... земельных участков – это: . ... – это: . сложная топография – ... топография – большой перепад высотных ... перепад высотных отметок поверхности ... поверхности участка . наличие ... . наличие на участке надземных ... участке надземных и подземных ... подземных коммуникаций (надземной ЛЭП ... (надземной ЛЭП различной ... напряженности, подземных ... подземных электрокабелей, нитей ... нитей водопровода, ливневой, ... ливневой, бытовой (фекальной) ... (фекальной) и промышленной ... промышленной канализаций, ... газопроводов, телекоммуникаций) ... телекоммуникаций) . расположение ... расположение железнодорожных путей, ... путей, которые пересекают ... пересекают участок и которые ... и которые нельзя перенести . ... перенести . наличие на участке вышек ... на участке вышек операторов мобильной ... мобильной связи . наличие ... . наличие зданий, не подлежащих ... не подлежащих сносу (построек и ... (построек и объектов, находящихся на ... находящихся на балансе какой-либо ... какой-либо организации или ... или частного лица) . наличие ... лица) . наличие рядом с площадкой, ... с площадкой, в зоне видимости, ... зоне видимости, исторических зданий ... зданий (это накладывает ... накладывает ограничения не только на ... не только на высотные отметки ... отметки проектируемого ... строения, но и на ... но и на архитектуру его фасадной ... его фасадной части, хотя многое в этом ... хотя многое в этом вопросе зависит от ... зависит от требований местного ... местного комитета по ... по архитектуре) . наличие на ... . наличие на участке зеленых ... зеленых насаждений и деревьев, ... и деревьев, попадающих в «пятно» ... в «пятно» застройки и подлежащих ... и подлежащих вырубке . наличие ... . наличие «красных линий» ... линий» застройки (линии, ... (линии, соединяющие фасады соседних ... фасады соседних зданий), за которые ... за которые не должны выходить ... должны выходить границы будущего ... будущего строения . ограничение ... . ограничение максимально ... возможной высоты сооружений, ... высоты сооружений, что связано с ... связано с требованиями к инсоляции ... к инсоляции (недопущению ... затемнения) соседних жилых ... соседних жилых домов . соответствие ... . соответствие требованиям ... пожарной безопасности ... безопасности (соблюдение расстояния ... расстояния между соседними ... соседними зданиями). Большинство ... Большинство подобных препятствий на ... препятствий на пути реализации ... реализации проекта можно ... можно преодолеть. Но при этом ... Но при этом следует заложить ... заложить необходимые средства в фонд ... средства в фонд проекта. Например, ... Например, для посадки здания ... посадки здания складского комплекса ... комплекса необходим вынос ... вынос существующих сетей ... сетей инженерных коммуникаций за ... коммуникаций за габариты «пятна» ... «пятна» застройки. Данное ... Данное требование выполняется с ... выполняется с учетом нормативных ... нормативных ограничений на ... на допустимые расстояния от ... расстояния от крайней (ближайшей) ... (ближайшей) точки здания до ... здания до вышеуказанной сети. ... сети. Вырубка деревьев ... деревьев удорожает строительство на ... строительство на сумму, необходимую ... необходимую для получения ... получения порубочного билета, ... билета, проведения компенсационного ... компенсационного озеленения и ... и прохождения проектом ... проектом экологической экспертизы. ... экспертизы. Этот список ... список «негатива», связанного с ... связанного с приобретением земли, ... земли, можно продолжать еще ... продолжать еще долго. Какие ... Какие параметры должен иметь ... должен иметь участок, «идеальный» для ... «идеальный» для постройки ... логистической недвижимости? ... недвижимости? Build & Live ... & Live Development считает ... считает таковым надел ... надел прямоугольной формы без ... формы без каких-либо ограничений, не ... ограничений, не имеющий ... геологических и конструктивных ... и конструктивных рисков, без уклона. ... без уклона. Расположение в черте ... в черте города или в ... или в ближнем пригороде, вблизи ... пригороде, вблизи центральных ... транспортных магистралей ... магистралей сделает его на 100% ... его на 100% пригодным для ... для операторов рынка ... рынка логистической недвижимости. VOK ... недвижимости. VOK Development ... предъявляет земельным ... земельным участкам более конкретные ... более конкретные требования: . ... . правильная геометрическая ... геометрическая форма (желательно ... (желательно прямоугольная) . ... . площадь – от 5 га до ... – от 5 га до нескольких десятков (в ... десятков (в зависимости от ... от площади планируемого ... планируемого объекта) . наличие ... . наличие подъездных путей, которые ... путей, которые соединяют объект с ... объект с системой трасс и ... трасс и автомагистралей . ... . расположение в 5–20 км от ... в 5–20 км от населенного пункта ... пункта (например от Киева) . ... от Киева) . близость к ж/д ... к ж/д станциям, аэропортам, ... аэропортам, морским/речным портам ... портам (в зависимости от ... зависимости от специфики перевозки ... перевозки грузов) . стабильность ... . стабильность почвы участка, ... участка, отсутствие грунтовых вод ... грунтовых вод