Страницы: 1/0/0, 1/1/0
2006 год станет последним ... последним спокойным годом для ... годом для московских девелоперов, ... девелоперов, возводящих торговые ... торговые центры. Насыщение ... Насыщение еще не наступило, но ... не наступило, но переизбыток ... предложения уже ощущается. ... уже ощущается. Обострилась ... конкуренция за потребителя, ... за потребителя, который меняется ... меняется быстрее, чем того ... чем того ожидали игроки рынка. ... игроки рынка. Кроме того, в Россию ... того, в Россию приходят иностранные ... иностранные девелоперы, которым ... которым под силу заставить ... силу заставить потесниться российских ... российских конкурентов. Центр ... Центр притяжения денег По ... денег По уровню развития ... развития торговли Москва ... Москва европейские столицы пока не ... столицы пока не перегнала и даже не ... и даже не догнала. Пять лет ... Пять лет назад количество ... количество торговых площадей в Москве ... площадей в Москве составляло 8 кв. м ... 8 кв. м на тысячу жителей, ... тысячу жителей, сейчас – 122 кв. м. ... – 122 кв. м. Для сравнения: в ... сравнения: в Лондоне этот показатель ... этот показатель равен примерно 280 ... примерно 280 кв. м. Арендные ... м. Арендные ставки на рынке ... на рынке по-прежнему высоки, найти ... высоки, найти свободную площадь в ... площадь в торговых центрах ... центрах арендаторам не всегда ... не всегда просто. За первое ... За первое полугодие 2006 года рост ... 2006 года рост предложения новых ... новых торговых площадей в ... площадей в Москве составил около ... составил около 153 тыс. кв. м ... тыс. кв. м (торговой площади – около ... площади – около 73 тыс. кв. м), в ... тыс. кв. м), в Москве и ближайшем ... и ближайшем Подмосковье за ... за рассматриваемый период было ... период было реализовано четыре ... четыре проекта. На данный ... На данный момент общая площадь ... общая площадь 45 функционирующих ... функционирующих торговых центров ... центров Москвы составляет около 2 ... составляет около 2 218 000 кв. м, ... 000 кв. м, торговая площадь – около ... площадь – около 1253 тыс. кв. м. ... тыс. кв. м. Всего же, по данным ... же, по данным Российского совета ... совета торговых центров, в ... центров, в Москве открыто более ... открыто более 150 объектов, которые ... объектов, которые можно причислить к ... причислить к торговым центрам ... центрам (ТЦ). В 2005 году ... В 2005 году открыто 20 крупных ТЦ, а ... 20 крупных ТЦ, а до 2010 года ... 2010 года планируется открытие еще ... открытие еще примерно 85 торговых ... 85 торговых комплексов. Также ... Также необходимо отметить, что ... отметить, что события, ... происходившие на рынке в ... на рынке в последние несколько ... несколько месяцев, позволяют ... позволяют констатировать ... повышающийся интерес ... интерес отечественных и зарубежных ... и зарубежных девелоперов и ... и инвесторов к российскому ... к российскому рынку торговой ... торговой недвижимости. Например, в ... Например, в первом полугодии 2006 ... полугодии 2006 года объявлено о ... объявлено о крупнейших в истории ... в истории рынка сделках ... сделках купли-продажи комплексов. ... комплексов. Австрийский фонд ... фонд Immoeast (владеет частью ... (владеет частью акций работающего в ... работающего в России фонда Fleming ... фонда Fleming Family & ... & Partners) стал ... стал собственником торговых центров ... торговых центров "Золотой Вавилон" в ... Вавилон" в Отрадном и Ясеневе. ... и Ясеневе. Оценочная сумма ... сумма сделки составила около ... составила около $200 млн. Ранее ... млн. Ранее переговоры о покупке этих ... о покупке этих ТЦ вела другая ... вела другая австрийская компания ... компания Meinl European Land, ... European Land, купившая в итоге "Молл ... в итоге "Молл Гэллери". Многие из ... Многие из остававшихся долгое ... долгое время в замороженном ... в замороженном состоянии проектов ... проектов девелопмента ... вступили в строительную ... в строительную фазу: ... "Белорусский/Площадь Тверской ... Тверской заставы", "Павелецкая ... "Павелецкая площадь", ТЦ на ... ТЦ на территории Первого ... Первого хладокомбината. Близки к ... Близки к завершению проекты "Мега ... проекты "Мега Белая Дача", ... Дача", "Рамстор" на проспекте ... на проспекте Вернадского, ТРК ... ТРК "Европейский", введен в ... введен в эксплуатацию ТК ... ТК "Город". Налицо явный ... Налицо явный прогресс в деле ... в деле обеспечения города торговыми ... города торговыми площадками. И именно ... И именно сейчас операторам ... операторам стало необходимо ... необходимо четко простраивать ... простраивать концепции новых проектов. ... новых проектов. Концептуальный ... кризис До насыщения ... До насыщения рынка еще далеко, но, ... еще далеко, но, как говорит директор ... говорит директор по развитию ... развитию управляющей компании ROSS ... компании ROSS Group Елена Флоринская, ... Елена Флоринская, за последние два ... последние два года существенно ... существенно снизилась средняя ... средняя доходность девелоперских ... девелоперских проектов: "Сейчас ... "Сейчас сроки окупаемости для ... окупаемости для крупных ТЦ составляют ... ТЦ составляют семь-восемь лет, ... лет, тогда как раньше этот ... как раньше этот показатель был равен ... был равен пяти-шести годам. ... годам. Коснулась тенденция и ... тенденция и ТЦ районного ... районного масштаба. В этом формате ... В этом формате теперь норма ... норма окупаемости – пять-семь лет, ... – пять-семь лет, при том что ранее ... том что ранее возможно было вернуть ... было вернуть вложения за ... за три-четыре года". Чтобы ... года". Чтобы улучшить экономику ... экономику проектов, девелоперы ... девелоперы продают часть площадей в ... часть площадей в ТЦ заинтересованным ... заинтересованным компаниям или сдают ... или сдают в длительную ... длительную аренду. Но и такая схема ... Но и такая схема дает сбои. Скажем, ... сбои. Скажем, три года назад ... года назад корпорация "Цезарь" ... "Цезарь" арендовала в ТЦ "Гвоздь" ... в ТЦ "Гвоздь" (общая площадь 17 тыс. ... площадь 17 тыс. кв. м, расположен ... м, расположен на пересечении МКАД и ... пересечении МКАД и Волоколамского ... шоссе) 5,8 тыс. кв. м – ... 5,8 тыс. кв. м – частично на втором ... на втором этаже, частично на ... частично на четвертом, а весь ... а весь первый этаж выкупила ... этаж выкупила сеть "Седьмой ... "Седьмой континент". "Цезарь" ... "Цезарь" предполагал сдавать площади ... сдавать площади в субаренду ... субаренду предпринимателям, которые ... которые прежде торговали на ... торговали на закрывшихся рынках ... рынках ЦСКА, "Динамо" и ... "Динамо" и "Лужники". Арендатор ... Арендатор планировал даже сменить ... даже сменить название – "Гвоздь" ... – "Гвоздь" должен был стать ... был стать "Новомитинским". Однако ... Однако год спустя ... спустя арендатор, так и не ... так и не осуществив свой план, покинул ... свой план, покинул ТЦ "Гвоздь". ... "Гвоздь". Отметим, что ... что месторасположение ТЦ не играет ... ТЦ не играет ключевой роли в ... роли в успешности реализации ... реализации выбранной концепции. ... концепции. Скажем, ТЦ "Наутилус", ... ТЦ "Наутилус", расположенный на ... на Лубянке, позиционирует ... позиционирует себя как место по ... как место по продаже ... премиум-товаров. Но, пройдясь по ... Но, пройдясь по этажам, можно ... можно обнаружить, что помимо ... что помимо дорогих марок ... марок представлены и прошлогодние ... и прошлогодние коллекции от частных ... от частных предпринимателей. ... Более того, один из ... того, один из арендаторов помимо ... помимо точки в "Наутилусе" ... в "Наутилусе" имеет магазин с таким же ... магазин с таким же ассортиментом на ... на рынке "Старт" (прежнее ... "Старт" (прежнее название – ЦСКА). ... – ЦСКА). Впрочем, место все же ... место все же имеет значение. ... значение. Генеральный директор ... директор управляющей компании ... компании "Группа 9" (оператор ... 9" (оператор ряда ресторанов в ... ресторанов в Москве и Подмосковье) ... и Подмосковье) Илья Лычев приводит ... Лычев приводит характерный пример: ... пример: "На Сухаревской ... Сухаревской площади есть небольшой ... есть небольшой торгово-офисный центр ... центр 'Садовая галерея'. ... галерея'. В основном там ... основном там работают одежные бутики. ... одежные бутики. Регулярно можно ... можно наблюдать забавную ... забавную картину: чуть ли не на ... чуть ли не на улицу арендаторы ... арендаторы выставляли проветриваться ... проветриваться дорогие вещи, ... вещи, которые пропахли запахами ... пропахли запахами из соседнего ... соседнего 'Макдональдса'". ... По-настоящему провальных ... провальных торговых центров не так ... центров не так много, но весь ... но весь вопрос в том, насколько ... в том, насколько высока эффективность ... эффективность тех проектов, ... проектов, которые прибыльны. По ... прибыльны. По словам Елены Флоринской, ... Елены Флоринской, целый ряд ТЦ могли ... ряд ТЦ могли бы работать лучше, ... работать лучше, если бы откалибровали ... бы откалибровали свою концепцию. ... концепцию. Касается это, например, ... это, например, "Европарка": его ... его оператор все никак не ... все никак не может прийти к ... прийти к оптимальному составу ... составу арендаторов и постоянно ... и постоянно находится в поиске ... в поиске индивидуальности ... проекта. "ТЦ 'Лига', как ... "ТЦ 'Лига', как говорят, также не ... также не самый успешный. Но ... успешный. Но люди там есть, и ... там есть, и ставки арендные довольно ... арендные довольно высокие. И все же ... И все же мог бы работать ... бы работать лучше",– говорит госпожа ... говорит госпожа Флоринская. Торговые ... Торговые отношения Не стоит ... Не стоит винить во всех бедах ... во всех бедах торговые центры и их ... центры и их создателей, они ... они зачастую являются ... являются заложниками ситуации. ... ситуации. Скажем, одну из точек ... одну из точек Илья Лычев сделал в ... Лычев сделал в ТЦ "Рамстор" на ... "Рамстор" на Шереметьевской улице. ... улице. Оператор обещал, что ... обещал, что вскоре после открытия ... после открытия там появится ... появится кинотеатр или боулинг. ... или боулинг. Соответственно, должны ... должны были появиться и ... появиться и посетители фуд-корта, ... фуд-корта, под который были ... который были отведены площади на одном ... площади на одном из верхних этажей. ... верхних этажей. Но кинотеатр ... кинотеатр "Каро-фильм" появился лишь ... появился лишь через три года после ... три года после открытия самого ... самого гипермаркета. Многие ... Многие операторы фуд-корта ... фуд-корта из-за этого ... этого пострадали. Господину Лычеву, ... Господину Лычеву, к примеру, пришлось ... примеру, пришлось спустя год после ... год после начала работы закрыть ... работы закрыть свою точку: только ... точку: только ради еды посетители на ... еды посетители на фуд-корт не ... не поднимались. Количество ... Количество арендаторов постепенно ... постепенно увеличивается, и ... и сейчас уже арендатор ... уже арендатор диктует свои условия ... свои условия оператору ТЦ. В то же ... ТЦ. В то же время четко ... четко соответствовать выбранной ... выбранной концепции ТЦ станет ... ТЦ станет лишь тогда, когда ... тогда, когда сможет сам выбирать ... сам выбирать арендаторов. Пока же ... Пока же торговые центры далеко ... центры далеко не полностью ... полностью удовлетворяют спрос ... спрос потребителя. Можно ... Можно предположить, что ... что существующие ТЦ будут ... ТЦ будут заменяться на более ... на более качественные с точки зрения ... с точки зрения расположения и ... и концепции. Это позволит ... Это позволит игрокам рынка в ... рынка в борьбе за потребителя ... за потребителя сделать ставку на ... ставку на новые форматы, пока в ... форматы, пока в Москве не ... не представленные. Скажем, на смену ... Скажем, на смену торговым галереям ... галереям (а практически все ТЦ ... практически все ТЦ построены именно по ... именно по этому принципу) ... принципу) придут ритейл-парки, в ... ритейл-парки, в которых якорные ... якорные арендаторы занимают до ... занимают до 90% общей площади. ... общей площади. Это позволит ... позволит привлекать потребителей, ... потребителей, ориентированных скорее ... скорее на целевую, а не на ... целевую, а не на импульсную покупку. ... покупку. Второе направление – ... направление – создание ... специализированных ... развлекательных центров. Те ... центров. Те развлекательные центры, ... центры, которые действуют ... действуют сегодня, либо ... либо маленькие, либо ... либо некачественные. Может быть, в ... Может быть, в Москве появится то, ... появится то, что называется ... называется "торговые деревни" или life ... деревни" или life style center ... center (квартал, в котором ... в котором расположены магазины, ... магазины, рестораны, развлечения и ... развлечения и т. п.). Заместитель ... п.). Заместитель генерального ... директора сети ... сети гипермаркетов "Мосмарт" Семен ... "Мосмарт" Семен Слуцкий говорит, что ... говорит, что в настоящее время ... настоящее время слабо представлены на ... представлены на рынке торговые ... торговые центры формата department ... формата department store: "Не хватает ... "Не хватает серьезных магазинов ... магазинов детской и мужской ... и мужской одежды". Только сейчас ... Только сейчас операторы торговых ... торговых центров всерьез ... всерьез стали задумываться о ... задумываться о том, на какую целевую ... на какую целевую аудиторию они ... они ориентированы, в силу чего ... в силу чего на протяжении еще ... протяжении еще нескольких лет рынок ... лет рынок будет утрясаться, в ... утрясаться, в торговых центрах ... центрах будет происходить ... происходить ротация арендаторов. В том ... арендаторов. В том числе за счет ... за счет появления западных ... западных сильных концепций. Примеры ... концепций. Примеры уже есть. Вместо ... есть. Вместо малопонятного, ... неадекватного рынку ... рынку турецкого "Бойнера" в ТЦ ... "Бойнера" в ТЦ "Мега" площадку ... площадку недавно занял английский ... занял английский Marks & Spencer. ... & Spencer. Торговые центры ... центры окружают Санкт-Петербург ... Санкт-Петербург Вслед за Москвой ... за Москвой основные торговые ... торговые площади Петербурга ... Петербурга перемещают за кольцевую ... за кольцевую автомобильную дорогу. ... дорогу. В ближайшие ... ближайшие три-четыре года на ... года на территории рядом с уже ... рядом с уже сданным в эксплуатацию в ... в эксплуатацию в сентябре этого года ... этого года Восточным ... полукольцом КАД будет ... КАД будет построено около 800 тыс. ... около 800 тыс. торговых площадей. ... площадей. Всего же, по оценке ... же, по оценке специалистов Astera, за ... Astera, за три года иностранные ... года иностранные инвесторы вложат в ... вложат в торговый сектор ... сектор Петербурга не менее ?1 ... не менее ?1 млрд. В середине ... В середине ноября открылся первый ... открылся первый крупный загородный ... загородный комплекс ... "Мега-Дыбенко" в районе развязки ... в районе развязки КАД с Мурманским ... с Мурманским шоссе. 1 декабря ... 1 декабря откроется "Мега-Парнас" ... "Мега-Парнас" площадью 130 тыс. кв. ... 130 тыс. кв. м. Общий объем ... Общий объем инвестиций в эти проекты ... в эти проекты компании IKEA – ?300 ... IKEA – ?300 млн. Эксперты ... Эксперты уверены, что на ... что на сегодняшний день именно ... день именно северная часть Восточного ... часть Восточного полукольца КАД ... КАД представляется более ... более перспективной с точки ... с точки зрения развития ... развития торговой недвижимости. ... недвижимости. Это объясняется как ... объясняется как тем, что жители ... что жители здешних спальных районов ... спальных районов более экономически ... экономически благополучны, так и ... так и нахождением в ... в Курортном, Выборгском и ... Выборгском и Всеволожском районах ... районах престижных загородных ... загородных зон, коттеджных ... коттеджных поселков и т. п., ... и т. п., создающих мощный трафик ... мощный трафик потенциальных ... потребителей. Не случайно ... Не случайно вокруг этой части КАД ... этой части КАД планируются к ... к открытию такие проекты, как ... такие проекты, как ритейл-парк ... "Северный молл" (100 тыс. ... молл" (100 тыс. кв. м в обеих ... м в обеих очередях), ТЦ "Новый ... ТЦ "Новый Колизей" (100 тыс. кв. м), ... (100 тыс. кв. м), ТЦ "Осиновая роща" ... "Осиновая роща" (наиболее крупный ... крупный проект от девелопера ... от девелопера "Адамант" – 120 тыс. ... – 120 тыс. кв. м). ... м). Примечательно, что торговую ... что торговую недвижимость в этой ... в этой части формируют в ... формируют в основном западные ... западные девелоперы. Помимо IKEA это ... Помимо IKEA это Gruppo Margheri ... Margheri ("Новый Колизей") и ... Колизей") и Meinl Europian Land ... Europian Land (вошедшая летом этого ... летом этого года в проект ... в проект "Северный молл" вместе с ... молл" вместе с Promocentro Italia). ... Italia). Проекты довольно ... довольно разные по формату и ... по формату и концепции, и это ... и это обстоятельство дает им ... дает им большой шанс на долгую ... шанс на долгую жизнь по соседству. С ... по соседству. С их сдачей в ... сдачей в эксплуатацию в 2007-2008 ... в 2007-2008 годах север города, ... север города, примыкающий к этой ... к этой части КАД, можно будет ... КАД, можно будет считать близким к ... близким к насыщению по числу ... по числу магазинов. Общий объем ... Общий объем торговых площадей, ... площадей, заявленных к вводу ... к вводу вокруг Восточного ... Восточного полукольца КАД в ... КАД в 2007-2008 годах, по данным ... годах, по данным Pr