Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Государственная инициатива, связанная ... связанная с выбором жильцами ... выбором жильцами домов управляющих ... управляющих компаний, сегодня ... сегодня поддержана фактически ... фактически только собственниками ... собственниками квартир элитных ... элитных комплексов. Но и у них ... Но и у них выбор невелик: чаще ... невелик: чаще всего управляющую ... управляющую компанию создает ... создает застройщик жилого ... жилого комплекса, а независимых ... а независимых профессиональных УК ... УК мало, да и те жилыми ... да и те жилыми объектами почти не ... почти не интересуются…
Кодекс ... мы должны ... должны чтить
Прошло уже более ... уже более полугода с момента ... с момента вступления в силу нового ... в силу нового Жилищного кодекса ... кодекса Российской Федерации, в ... Федерации, в котором среди прочих ... среди прочих содержатся ... постановления, призванные ... призванные урегулировать проблемы ... проблемы управления жилыми ... жилыми домами. Теоретически ... Теоретически до 1 марта этого года ... 1 марта этого года все жители ... жители многоквартирных домов должны ... домов должны были выбрать себе ... выбрать себе форму управления ... управления домом и управляющую ... и управляющую компанию. Однако позже ... Однако позже федеральные власти, ... власти, не успев принять ... успев принять постановление о ... о проведении конкурсов по ... конкурсов по допуску управляющих ... управляющих компаний на рынок, ... на рынок, отодвинули «час икс» на 1 ... «час икс» на 1 января 2007 года. ... 2007 года.
Что же произошло за ... же произошло за отпущенное на ... на размышление собственникам ... собственникам жилья время? ... время? Появились ли новые ... ли новые управляющие компании на ... компании на российском рынке, ... рынке, готовые предоставить ... предоставить широкий спектр услуг ... спектр услуг жильцам? Были ли ... Были ли выработаны механизмы ... механизмы взаимодействия ... управляющих и товариществ ... и товариществ собственников жилья? Все ... жилья? Все эти вопросы, как ... вопросы, как оказалось при ... при ближайшем рассмотрении, ... рассмотрении, по-прежнему остаются без ... остаются без ответов. ... Управляющих компаний, ... компаний, работающих в сфере жилой ... в сфере жилой недвижимости, ... катастрофически не хватает, ... не хватает, да и сами жильцы не ... и сами жильцы не торопятся подписывать ... подписывать контракты с ... с управленцами, предпочитая ... предпочитая по традиции ... традиции обращаться в ДЕЗы и РЭУ (если ... в ДЕЗы и РЭУ (если речь идет о типовом ... идет о типовом жилье) или ... или самостоятельно привлекать ... привлекать рабочих для ликвидации ... для ликвидации той или иной ... или иной проблемы (в элитных ... (в элитных домах).
Специалисты ... утверждают, что основной ... что основной причиной такого ... такого положения вещей стало ... вещей стало отсутствие ... информационной поддержки ... поддержки реализации нового закона. ... нового закона. До сих пор многие ... сих пор многие собственники жилья не ... жилья не всегда знают, как ... знают, как юридически оформить ... оформить ТСЖ или как провести ... или как провести тендер среди ... среди управляющих компаний, какие ... компаний, какие пункты должны быть ... должны быть обязательными в ... в договоре, подписываемом с ... подписываемом с управленцами, и на ... и на каком основании ... основании контракт может быть ... может быть расторгнут.
Вопросы по ...
Вопросы по регламенту
Начнем ... с самого начала – с ... самого начала – с создания ТСЖ. ... ТСЖ. Сегодня, приобретая ... приобретая квартиру в новом доме, ... в новом доме, новоиспеченный ... собственник жилья фактически ... жилья фактически сразу же становится ... же становится членом ... товарищества, организатором ... организатором которого чаще всего ... чаще всего выступает строительная ... строительная компания. «С момента ... «С момента регистрации ... товарищества обычно ... обычно застройщик сохраняет за ... сохраняет за собой всю полноту власти ... всю полноту власти в ТСЖ, только он ... ТСЖ, только он имеет право на ... право на заключение договоров с ... договоров с эксплуатирующей ... организацией вплоть до того ... вплоть до того момента, когда 50% ... когда 50% жильцов оформят свои ... оформят свои права собственности, ... собственности, – говорит Вячеслав ... говорит Вячеслав Тимербулатов, ... вице-президент Группы ... Группы компаний «Конти». – ... «Конти». – Далее собственники ... собственники квартир выбирают ... выбирают председателя ТСЖ из числа ... ТСЖ из числа жильцов и правление, и ... и правление, и уже оно принимает ... оно принимает все решения, которые ... решения, которые в дальнейшем ... дальнейшем передаются остальным ... остальным жителям дома через ... дома через управляющего».
Все ...
Все вопросы, связанные с ... связанные с управлением и ... и обеспечением использования ... использования объекта недвижимости ... недвижимости (включая земельный ... земельный участок, жилой дом и ... жилой дом и другие объекты), ... объекты), решаются на общем ... на общем собрании. Стоит отметить, ... Стоит отметить, что в законе не ... в законе не прописаны механизмы ... механизмы голосования на собраниях ... на собраниях ТСЖ. «Поэтому ... «Поэтому собственники жилья сами ... жилья сами должны установить, ... установить, каким образом ... образом определяется один голос: ... один голос: пропорционально доле в ... доле в праве собственности на ... собственности на общее имущество, ... имущество, количеству квартир или ... квартир или количеству членов ... членов ТСЖ, – рассказывает ... – рассказывает Сергей Лядов, ... Лядов, пресс-секретарь ... инвестиционно-строительной ... компании «Сити-XXI век». ... «Сити-XXI век». – Подчеркну, что ... Подчеркну, что принимать участие в ... участие в собраниях имеют право ... имеют право только собственники ... собственники жилья. Интересы ... Интересы квартир, в которых ... в которых проживают на условиях ... на условиях социального найма, ... найма, представляет Департамент ... Департамент жилищного фонда и ... фонда и жилищной политики». ... политики».
Собственникам ... квартир очень важно ... очень важно соблюсти все процедуры ... все процедуры при создании ТСЖ. ... создании ТСЖ. Иначе у жильцов, ... у жильцов, недовольных тем или иным ... тем или иным его решением, будет ... решением, будет возможность оспорить ... оспорить его, заблокировав по ... заблокировав по формальным ... процедурам законность ... законность организации самого ТСЖ. ... самого ТСЖ.
Связанные одной ... одной целью
Первостепенная ... задача любого ТСЖ – ... любого ТСЖ – управление коллективной ... коллективной собственностью ... жильцов дома. Будут ли ... дома. Будут ли они сами нанимать ... сами нанимать рабочих либо обратятся ... либо обратятся в профессиональную ... профессиональную управляющую компанию, ... компанию, услуги которой ... которой жильцы будут оплачивать ... будут оплачивать пропорционально ... количеству своих метров, ... своих метров, это вопрос уже ... вопрос уже второй. Однако именно он ... Однако именно он и становится самым ... становится самым важным.
Если ... говорить о типовом ... о типовом домостроении, то здесь, по ... то здесь, по оценкам ... специалистов, кардинальные ... кардинальные изменения будут видны ... будут видны очень и очень нескоро. ... и очень нескоро. Во-первых, потому ... потому что жильцы домов ... жильцы домов экономкласса не готовы ... не готовы тратить дополнительные ... дополнительные деньги на их ... на их содержание, а во-вторых, ... а во-вторых, потому что самим ... что самим эксплуатационным ... компаниям неинтересны ... неинтересны подобные объекты, где все ... объекты, где все проблемы может ... может решить любой штатный ... любой штатный сотрудник ДЕЗа. Время ... ДЕЗа. Время от времени в ... времени в телевизионных программах нам ... программах нам рассказывают о том, ... о том, как жильцы того или ... жильцы того или иного объекта ... объекта «осознали преимущества ... преимущества профессионалов перед ... перед нерадивыми ... работниками ДЕЗа и решили ... ДЕЗа и решили подписать договор с ... договор с управляющей компанией». ... компанией». Свежо предание… ... предание… Такое, конечно, ... конечно, возможно, но чаще всего ... но чаще всего подобные сюжеты – это ... сюжеты – это попытка ликбеза ... ликбеза населения и пропаганда. ... и пропаганда. Что само по себе не ... само по себе не так уж и плохо.
В ... уж и плохо.
В сегменте элитного жилья ... элитного жилья вопрос управления ... управления уже давно вышел из ... давно вышел из ряда риторических. ... риторических. Совершенно очевидно, ... очевидно, что покупатель дорогих ... покупатель дорогих апартаментов не ... не поскупится и на ... и на содержание всего дома в ... всего дома в целом. Вообще, в нашей ... Вообще, в нашей стране опыт ... опыт управления жилым комплексом ... жилым комплексом возник именно в ... именно в связи с появлением ... с появлением подобных объектов. Ведь ... объектов. Ведь современные дома ... дома класса de luxe сложно ... de luxe сложно себе представить без ... представить без сложной технической ... технической начинки, которая ... которая создается с применением ... с применением сложных инженерных ... инженерных систем, а работники и ... а работники и ДЕЗов, и РЭПов ... и РЭПов сегодня не имеют ... не имеют достаточной квалификации ... квалификации для обслуживания такой ... обслуживания такой техники. Кроме ... Кроме того, в отделке домов и ... в отделке домов и ландшафте придомовой ... придомовой территории ... используются дорогие ... дорогие материалы, так что и уход ... так что и уход за местами общего ... местами общего пользования должен быть ... должен быть соответствующим. ...
Именно поэтому ... поэтому владельцы дорогого жилья ... дорогого жилья чаще всего ... всего обращаются к профессиональным ... к профессиональным компаниям с тем, ... с тем, чтобы передать им ... передать им права на управление, ... на управление, эксплуатацию и ремонт ... и ремонт объекта недвижимости. ... недвижимости. В этом случае ... этом случае собственники поручают ... поручают заключение договоров с ... договоров с подрядчиками и ... и определение размера ... размера оплаты на содержание дома ... на содержание дома управляющей ... компании. В необходимый ... В необходимый минимум услуг УК ... услуг УК входят: содержание и ... содержание и эксплуатация инженерных ... инженерных систем дома в ... дома в круглосуточном режиме; ... режиме; уборка зон общего ... зон общего пользования, придомовой ... придомовой территории, вывоз ... вывоз мусора, озеленение двора ... озеленение двора и т.п. Естественно, ... т.п. Естественно, в каждом конкретном ... каждом конкретном случае этот список ... этот список может быть расширен. ... быть расширен.
Зачастую ... управляющая компания ... компания создается на базе ... на базе строительного холдинга. ... холдинга. Например, дома, ... дома, построенные компанией ... компанией «Квартал», обслуживаются ... обслуживаются «единым коммерческим ... коммерческим ДЕЗом» – ООО ... – ООО «Кварт-Сервис» ... (организацией, входящей в состав ... входящей в состав холдинга «Квартал»). ... «Квартал»).
По словам Сергея ... словам Сергея Лушкина, директора ... директора по маркетингу и ... маркетингу и продажам ОАО «Квартал», ... ОАО «Квартал», основным направлением ... направлением деятельности ... компании является ... является комплексное техническое ... техническое обслуживание зданий и ... зданий и сооружений.
Особого ...
Особого внимания заслуживают ... заслуживают популярные сегодня ... сегодня многофункциональные ... комплексы, в которых ... в которых наряду с жилой ... с жилой частью функционируют и ... функционируют и коммерческие объекты, ... объекты, будь то гостиница, ... то гостиница, торговый центр или ... центр или офисы. «Управление ... «Управление всем комплексом в ... комплексом в данном случае ... случае целесообразнее осуществлять ... осуществлять одной компании, – ... компании, – считает Андрей Королев, ... Андрей Королев, генеральный ... управляющий компании Becar ... компании Becar Commercial Property. ... Property. – Во-первых, потому ... Во-первых, потому что все коммуникации ... все коммуникации в подобных объектах ... подобных объектах объединены, и ... и отслеживать их состояние ... их состояние удобнее специалистам ... специалистам одной организации. ... организации. Кроме того, работа ... того, работа УК на территории ... на территории всего ... многофункционального комплекса выгодна ... комплекса выгодна с экономической ... экономической точки зрения – как для ... зрения – как для жильцов, так и для ... так и для обслуживающей ... компании».
Непростой ...
Непростой выбор
Что касается ... касается выбора управляющей ... управляющей компании, то как раз ... то как раз его-то и лишены ... и лишены российские собственники ... собственники жилья. Дело в том, что ... Дело в том, что профессиональных УК, ... УК, работающих в жилом ... в жилом сегменте, очень мало. ... очень мало. Подобным ... организациям гораздо выгоднее ... гораздо выгоднее работать с ... с коммерческой недвижимостью, ... недвижимостью, ведь доход от ... доход от торгово-развлекательного ... или бизнес-центра ... бизнес-центра несоизмеримо выше, ... выше, нежели от жилого ... от жилого комплекса даже с очень ... даже с очень широкой инфраструктурой. ... инфраструктурой. К тому же ... тому же жилищно-коммунальное ... хозяйство, как наиболее ... как наиболее неподъемная отрасль, ... отрасль, находится под ... под пристальным взором государства ... взором государства – и это, ... и это, безусловно, пугает ... пугает бизнес-структуры. Большинство ... Большинство участников рынка ... рынка считают, что ситуация с ... что ситуация с дефицитом ... профессиональных управляющих ... управляющих компаний в скором ... в скором времени должна ... должна измениться, и те ... и те организации, которые сегодня ... которые сегодня охотно занимаются ... занимаются управлением ... коммерческими объектами, все же ... объектами, все же повернутся в сторону ... в сторону жилья. Возможно, ... Возможно, тогда, благодаря ... благодаря здоровой конкуренции, и ... конкуренции, и качество выполняемых ... выполняемых работ, а также их ... а также их стоимость станут более ... станут более привлекательными ... для собственников ... собственников жилья. Однако пока об ... Однако пока об этом говорить ... говорить преждевременно…
Если ... управлять, то ... то профессионально
Серьезную ... заявку на решение ... на решение проблемы управления ... управления многоквартирными домами ... домами сделала компания ... компания MiraxService, входящая в ... входящая в корпорацию Mirax ... Mirax Group. Управлявшая до ... Управлявшая до сих пор жилыми домами ... пор жилыми домами и бизнес-центрами, ... бизнес-центрами, построенными ... корпорацией, она начала в ... она начала в августе этого года ... этого года пилотный проект по ... проект по управлению жилыми ... жилыми многоквартирными домами ... домами московского района ... района Тропарево-Никулино. ...
Профессиональные ... компании необходимы для ... необходимы для управления домом, ... домом, считает член совета ... член совета директоров Mirax Group ... Mirax Group Максим Привезенцев, ... Привезенцев, так как сами ... как сами жильцы, как показывает ... как показывает практика, ни о чем ... ни о чем совместно договориться ... договориться не могут, а тем более ... могут, а тем более заниматься таким ... таким сложным делом, как ... делом, как управление домом. ... домом. MiraxService осуществляет ... осуществляет обслуживание по ... по существующим расценкам ... расценкам на коммунальные ... коммунальные услуги, то есть жильцы ... то есть жильцы домов платят столько ... платят столько же, сколько до этого ... сколько до этого платили ДЕЗу. ... ДЕЗу. Однако качество работ УК ... качество работ УК на порядок ... порядок превосходит прежнее. Компания ... прежнее. Компания предлагает перечень ... перечень необходимых услуг, ... услуг, входящих в ... в фиксированные платежи, и ... платежи, и предоставляет ... дополнительные, которые жильцы ... которые жильцы могут заказать ... заказать индивидуально за ... за отдельную плату. Также в ... плату. Также в обязанности УК входит ... УК входит ежегодный мониторинг ... мониторинг вверенных ему ... ему зданий. Она проводит и ... Она проводит и экспертизы тех или ... тех или иных параметров дома, ... параметров дома, когда считает это ... считает это нужным. УК делает ... УК делает уборку внутри зданий, ... внутри зданий, осуществляет ремонт и ... ремонт и содержание ... строительных конструкций, ... конструкций, эксплуатацию инженерии, ... инженерии, следит за состоянием ... за состоянием территории дома и ... дома и своевременным вывозом ... вывозом мусора, ... контролирует энергообеспечение ... энергообеспечение и энергосбережение. ... энергосбережение. Компания следит и за ... следит и за соблюдением ... законности проводимых ... проводимых жильцами ... перепланировок.
«Вообще, перечень ... перечень тарифов и услуг ... и услуг должно устанавливать ... устанавливать правительство Москвы, – ... Москвы, – говорит Максим ... Максим Привез