Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Европейские торговые центры занимают ... центры занимают центральное место в ... место в секторе розничной ... розничной недвижимости, ... демонстрируя последние три ... последние три года большую ... большую рентабельность по сравнению с ... по сравнению с арендой офисов. ... офисов. Последние исследования ... исследования аналитической ... компании CB Richard ... CB Richard Ellis/IDP показали, что в ... показали, что в шести из двенадцати ... из двенадцати участвовавших в ... в опросе европейских стран ... европейских стран ТЦ занимают ... занимают доминирующее положение, ... положение, когда речь идет о ... речь идет о прибыли. Тем не менее, в ... Тем не менее, в центральной и ... и восточной Европе (СЕЕ) ... Европе (СЕЕ) наблюдается определенный ... определенный спад уровня доходов ... уровня доходов ТЦ, тем самым ... тем самым вызывая сомнение ... сомнение относительно рациональных ... рациональных инвестиций в эти ... в эти объекты в странах ... в странах СЕЕ.
Во многих странах ... многих странах западной Европы ... Европы розничный рынок ... рынок характеризуется высокой ... высокой эффективностью, когда речь ... когда речь идет об инвестициях ... об инвестициях в недвижимость. ... недвижимость. Дания и Испания, где ... и Испания, где жилищная собственность ... собственность представлена ... наилучшим образом, являются ... образом, являются исключениями в ... в истории успеха развития ... успеха развития розничного рынка ... рынка недвижимости. Во ... Во Франции ситуация с ... ситуация с розничными магазинами ... магазинами обстоит гораздо хуже ... гораздо хуже из-за очень строгого и ... очень строгого и жесткого ... регулирования правительством ... правительством вопроса возведения ... возведения новых площадей. За ... площадей. За пределами континентальной ... континентальной части Европы, в ... Европы, в частности в ... в Великобритании и Ирландии, ... и Ирландии, инвесторы показывают ... показывают наилучшие доходы ... доходы благодаря розничным ... розничным помещениям крупного ... крупного формата. С другой стороны, ... С другой стороны, в Великобритании в ... Великобритании в 2004 году ... году наблюдалась тенденция более ... тенденция более продуктивного развития ... развития и роста прибыли ... роста прибыли розничных магазинов, ... магазинов, чем торговых центров. ... торговых центров. Рынок Великобритании ... Великобритании является уникальным ... уникальным с точки зрения ... точки зрения того, что торговые ... что торговые центры в целом по ... в целом по восточному рынку Европы ... рынку Европы находятся на ... на самофинансировании. Это могло, ... Это могло, кстати, повлиять на ... повлиять на снижение интереса ... интереса инвесторов к ТЦ в ... к ТЦ в этой стране. ... стране.
Великобритания является все ... является все еще лидирующим ... лидирующим рынком в Восточной Европе ... в Восточной Европе по количеству ... количеству торговых центров (312), ... центров (312), доля которого равна ... которого равна 24,5% от общего ... от общего количества центров. По ... центров. По словам Марка ... Марка Календера, директора по ... директора по научно-исследовательской ... деятельности ... компании IGD, можно ... IGD, можно проследить постепенное ... постепенное выравнивание доходов. ... доходов. Если сравнить доходы ... сравнить доходы торговых центров в ... центров в 2001 и 2004 годах, то ... и 2004 годах, то можно увидеть ... увидеть следующую тенденцию: в ... тенденцию: в 2001 году страны с ... году страны с высокими доходами стали ... доходами стали свидетелями ... постепенного сокращения ... сокращения оборота в последующие ... в последующие годы, вплоть до 2004 ... вплоть до 2004 года, в то время как ... в то время как страны с низкими ... с низкими показателями в 2001 ... в 2001 году проявили ... проявили динамичный рост ... рост дохода.
Вопрос размера
– ... размера
– Торговые центры с ... центры с небольшой площадью приносят ... площадью приносят больший доход, в то ... доход, в то время как крупные ТЦ ... как крупные ТЦ показывают менее ... менее внушительные объемы. ... объемы. Эта тенденция все еще ... тенденция все еще актуальна, ... поскольку слишком много ... слишком много остается существенных ... существенных различий между уровнем ... между уровнем благосостояния ... стран, – отмечает г-н ... – отмечает г-н Календер.
Он ...
Он обращает наше внимание на ... наше внимание на соседние страны: ... страны: Германию, Нидерланды, ... Нидерланды, Норвегию, Швецию, ... Швецию, которые все еще ... все еще демонстрируют большую ... большую разницу в уровне доходов ... в уровне доходов торговых центров. ... центров. Объяснением этого ... этого феномена могут быть ... могут быть различия в размерах ТЦ, ... в размерах ТЦ, которые, по мнению ... по мнению г-на Календера, влияют ... Календера, влияют на общую ... общую прибыльность. Инвестиционный ... Инвестиционный уровень, необходимый ... необходимый для запуска ... запуска небольшого торгового центра, ... торгового центра, гораздо ниже по ... ниже по сравнению с вложениями, ... с вложениями, требующимися для ... для крупного.
Более ...
Более низкая капиталоемкость ... капиталоемкость маленьких по площади ... по площади ТЦ наиболее удачно ... наиболее удачно сочетается с доходом ... с доходом (арендная плата) и ... плата) и приростом капитала. В ... капитала. В Нидерландах ... расположены самые маленькие ... самые маленькие по площади торговые ... площади торговые центры, в то время ... в то время как в Германии – ... в Германии – самые крупные. Между ... крупные. Между Норвегией и Швецией в ... и Швецией в рассматриваемом ... контексте разница в ... разница в размере небольшая, ... небольшая, соответственно и доходная ... и доходная часть тоже мало чем ... тоже мало чем ... успешность ... успешность развития рынка ... рынка недвижимости в розничном ... в розничном секторе и его ... и его самофинансирующийся характер, ... характер, инвесторы по ... по недвижимости проявляют ... проявляют огромный интерес и желание ... интерес и желание приобрести и ... и добавить данные активы к ... данные активы к своему портфелю, ... портфелю, особенно после того, как ... после того, как они обнаружили, что ... обнаружили, что их инвестиционные ... инвестиционные портфели в рознице ... в рознице были недооценены. ... недооценены. Крупные розничные игроки ... розничные игроки также ... заинтересованы в капитализации ... в капитализации активов своей ... своей недвижимости и стараются ... и стараются инвестировать ... вырученную сумму в ключевой ... сумму в ключевой бизнес. Metro Group ... Metro Group переняла это рвение у ... это рвение у своих инвесторов. В ... инвесторов. В 2003 году немецкий ... году немецкий ритейлер попытался ... попытался продать ... трехмиллиардный портфель ... портфель недвижимости, но не смог ... но не смог найти инвестора, ... инвестора, готового заплатить ... заплатить указанную сумму.
В ... сумму.
В сложившемся сегодня ... сегодня бизнес-климате ритейлерам ... ритейлерам стало легче ... легче распродавать собственные ... собственные активы. Голландский ... Голландский розничный оператор ... оператор Vendex/KBB и ... и скандинавская совместная группа ... совместная группа компаний Co-op ... Co-op Norden сейчас на-ходятся ... сейчас на-ходятся в процессе ... процессе заключения сделки с ... сделки с инвесторами по недвижимости, ... по недвижимости, которая ... предусматривает продажу и аренду ... продажу и аренду больших частей их ... частей их недвижимых помещений. ... помещений. Ожидается, что ... что многие ритейлеры ... ритейлеры последуют этой тенденции. ... этой тенденции.
Бум продаж
Обзор ... продаж
Обзор стратегии развития ... развития Европейских ТЦ за 2005 ... ТЦ за 2005 год , ... , подготовленный специалистами IDP ... специалистами IDP и CBRE, – известными ... CBRE, – известными консалтинговыми ... компаниями, ... специализирующимися в ... в предоставлении ... консультационных услуг в области ... услуг в области розничной ... недвижимости по всему миру, – ... по всему миру, – продемонстрировал, ... что такая тенденция ... такая тенденция прослеживается в ... в случае с торговыми ... с торговыми центрами в течение ... в течение последних пяти лет, когда ... пяти лет, когда розничные операторы ... операторы активно распродавали ... распродавали собственность. ... Покупателями выступали ... выступали совместные ... инвестиционные компании ... компании (например, пенсионные ... пенсионные фонды) и компании по ... и компании по купле-продаже ... собственности. Последние, в ... Последние, в свою очередь, ... очередь, проявляли особенную ... особенную активность, продавая ... продавая значительное количество ... количество недвижимости, стоимость ... стоимость которой была ... была немного больше, чем при ... больше, чем при покупке. С другой ... С другой стороны, за последние ... за последние пять лет и уже в ... лет и уже в первой половине 2005 года ... половине 2005 года совместные ... инвестиционные компании ... компании показали себя как весьма ... себя как весьма заинтересованные и ... и решительные ... покупатели торговых ... торговых центров.
– Инвестиции в ... Инвестиции в торговые центры сильно ... центры сильно возросли, особенно в ... особенно в 2004 году, когда ... году, когда капиталовложения в ... в данный формат в целом ... формат в целом по Европе превысили ... Европе превысили 14 млрд евро, – ... млрд евро, – говорит Джон Уелхам, ... Джон Уелхам, руководитель ... департамента розничных ... розничных инвестиций EMEA компании ... EMEA компании CBRE. – В первой ... – В первой половине 2005 года ... 2005 года инвестиционный уровень уже ... уровень уже достиг более 8 млрд ... более 8 млрд евро, из которых ... из которых почти 1,2 млрд евро ... 1,2 млрд евро были инвестированы в ... инвестированы в торговые центры в ... центры в Польше. Для сравнения, ... Для сравнения, во Франции ... Франции наблюдались существенные ... существенные перемены в первой ... в первой половине 2005 года. Эта ... 2005 года. Эта страна была одним из ... была одним из ведущих рынков по ... рынков по количеству сделок, ... сделок, непосредственно связанных ... связанных с торговыми ... торговыми центрами, но в первой ... но в первой половине 2005 года только ... 2005 года только несколько из них ... из них были ... заключены.
Удивительно, что Польша ... что Польша значительно ... преуспевает по сравнению с ... по сравнению с голландским рынком ТЦ ... рынком ТЦ (старт на аукционе с ... на аукционе с 440 млн евро в ... млн евро в первой половине 2005 ... половине 2005 года) и ... и центральной/восточной Европой, ... Европой, средний инвестиционный ... инвестиционный уровень которой ... которой составил около 370 млн ... около 370 млн евро за тот же период. ... за тот же период.
– Польский рынок ... Польский рынок всегда отличался ... отличался своим насыщенным, ... насыщенным, привлекательным ... потребительским рынком. ... рынком. Поэтому многие ... многие продовольственные розничные ... розничные операторы в своих ... в своих планах экспансии ... экспансии определяли первое место ... первое место именно этому рынку, при ... этому рынку, при этом они были ... они были готовы идти на риск, ... идти на риск, чтобы заполучить долю ... заполучить долю рынка, опередив ... опередив конкурентов, – объясняет ... – объясняет г-н Уелхам. – ... Уелхам. – Застройщики быстро ... быстро отреагировали на агрессивную ... на агрессивную экспансию со ... со стороны ритейлеров, и, как ... ритейлеров, и, как следствие, за ... за последние четыре года ... четыре года число новых торговых ... новых торговых центров значительно ... значительно возросло. И достаточно ... И достаточно явно прослеживается ... прослеживается тенденция ... интенсивного развития в ... развития в будущем новых ... новых построек.
Основные доходы в ... доходы в Польше
С 2002 года ... 2002 года уровень доходов ... доходов польских торговых центров ... торговых центров был самым высоким в ... самым высоким в Европе. Также ... Также Чешская республика и ... республика и Венгрия показали доходы ... показали доходы выше, чем средние ... чем средние европейские. Тем не ... Тем не менее, доходы ТЦ в ... доходы ТЦ в Восточной и Центральной ... и Центральной Европе все-таки ... все-таки стремительно упали за ... упали за последние годы. В 2002 ... годы. В 2002 году их средний ... их средний уровень в Польше ... в Польше составил 10%, но в 2005 ... 10%, но в 2005 году упал до 7%. ... упал до 7%. Венгрия и Чехия ... и Чехия продемонстрировали подобное ... подобное снижение доходности с ... доходности с 9,8% в 2002 году и ... в 2002 году и до 7% – в 2005 году. ... 7% – в 2005 году. Доходы большинства ... большинства западных европейских ... европейских рынков были менее ... были менее изменчивы в этот ... в этот период, наблюдалось ... наблюдалось колебание между 5,5% и ... между 5,5% и 6%.
– Вполне ...
– Вполне логичное развитие событий: ... развитие событий: доходы в ... в центральной Европе снизились ... Европе снизились до ... западно-европейского уровня, – ... уровня, – сообщает Уелхам. – Все это ... Уелхам. – Все это благодаря увеличению ... увеличению инвестиционного ... спроса, снижающего ... снижающего ссудный процент, ... процент, улучшающего качество ... качество арендованных территорий и ... территорий и торговых центров и ... центров и ожидающего роста ... роста денежного оборота. ... оборота.
Неуверенность ... относительно других сделок с ... других сделок с недвижимостью и ... и привлекательность от ... от продажи недвижимости, ... недвижимости, особенно от продажи ... от продажи торговых центров, ... центров, увеличивают спрос и ... спрос и оказывают давление на ... давление на доходы торговых ... торговых центров. В совокупности с ... В совокупности с неуверенностью, а ... а именно, как будут ... как будут разрабатываться ... процентные ставки, ... ставки, инвесторы задаются вопросом, ... задаются вопросом, будут ли торговые ... ли торговые центры (особенно в ... (особенно в странах центральной и ... центральной и восточной Европы) ... Европы) выгодным вложением ... вложением инвестиций.
– В рамках ... В рамках краткосрочного ... периода инвесторы могут ... инвесторы могут заключить сделку ... сделку даже при увеличении ... при увеличении процентной ставки, ... ставки, поскольку они создали ... они создали финансовый страховой ... страховой буфер, который ... который отличается меньшей ... меньшей чувствительностью к ... к изменениям процентных ... процентных ставок и предполагает ... и предполагает досрочное погашение, – ... погашение, – сообщает Ник ... Ник Эксфорд, руководитель ... руководитель департамента ... исследовательских и ... и консультационных услуг по ... услуг по странам EMEA в CBRE. – ... EMEA в CBRE. – Заинтересованность ... инвесторов в ... в долгосрочных инвестициях ... инвестициях объясняется увеличением ... увеличением доходности при продаже ... при продаже недвижимости, ... дефицитом качественных ... качественных инвестиционных ... проектов.
Все эти сделки ... эти сделки по продаже ... продаже недвижимости являются выгодным ... являются выгодным инвестированием, но ... но вопросом ... первостепенной важности ... важности остается месторасположение ... месторасположение объектов. ...
Исследования CBRE ... CBRE показывают, что в ... что в Великобритании необходимо ... необходимо владеть 77 торговыми ... 77 торговыми точками, чтобы завоевать ... чтобы завоевать долю рынка, а в ... рынка, а в 1971 году потребовалось ... году потребовалось бы 200 магазинов. ... 200 магазинов.
Эти показатели ... показатели подчеркивают, что такие ... что такие определяющие ... характеристики и стратегии, ... и стратегии, как выгодное ... выгодное месторасположение торговых ... торговых точек, внедрение ... внедрение более крупных торговых ... крупных торговых форматов и ... и оптимизация ... распределительных центров, являются ... центров, являются просто необходимыми ... необходимыми сегодня на рынке. На ... на рынке. На центральном и ... и восточном рынках Европы ... рынках Европы концентрация торговых ... торговых центров по ... по сравнению с западными ... с западными европейскими рынками ниже, ... рынками ниже, при этом ... этом наблюдается еще и снижение ... еще и снижение доходов. Рынки CEE ... Рынки CEE продемонстрировали ... разительную экономическую ... экономическую производительность, ... потребительские ... расходы заметно ... заметно увеличились. Но в ... Но в центральном и восточном ... и восточном регионах Европы все еще ... Европы все еще сохраняется надбавка ... надбавка за риск. ... риск.
Долгосрочные ... инвестиции
Анализируя ... потребительские расходы на ... расходы на квадратный метр одного ... метр одного этажа торгового центра, ... торгового центра, г-н Эксфорд ... Эксфорд указывает на то, что ... на то, что инвестиции в ТЦ в Польше, ... в ТЦ в Польше, Чехии и Словакии ... и Словакии являются действительно ... действительно долгосрочными ... вложениями.
– В среднем ...
– В среднем в странах СЕЕ этот ... странах СЕЕ этот показатель достигает ... достигает п