Страницы: 1/0/0, 1/1/0
В условиях дефицита торговой ... недвижимости и бурного роста ... и бурного роста продовольственных ... сетей площади в ... площади в торговых центрах безусловно ... центрах безусловно востребованы.
Но ...
Но не всякий ТЦ ... всякий ТЦ подойдет для размещения ... для размещения продовольственного ... магазина и не во всяком ... и не во всяком такой магазин нужен. ... магазин нужен. Чтобы центр и ... центр и оператор ... продовольственной торговли подошли ... торговли подошли друг другу и успешно ... другу и успешно работали, необходимо ... необходимо совпадение многих ... многих ... оператор ... оператор может быть не нужен в ... быть не нужен в ТЦ в силу его ... в силу его изначальной концепции и ... концепции и местоположения. ... Например, торговые ... торговые комплексы, расположенные в ... расположенные в центре Москвы, обычно ... Москвы, обычно находятся в ... в проходных местах, и поэтому ... местах, и поэтому якорь, ... притягивающий тысячи людей, ... тысячи людей, каковым является ... является продовольственный магазин, ... магазин, здесь попросту не ... попросту не нужен – покупателей и ... – покупателей и так ... хватает.
Владельцам таких ТЦ как ... таких ТЦ как ГУМ, ЦУМ, “Охотный ... ЦУМ, “Охотный Ряд” гораздо выгодней ... гораздо выгодней сдать площади под 10 ... площади под 10 магазинов одежды, ... одежды, каждый из которых ... из которых будет платить более $1 ... платить более $1 тыс. за м2 в год, чем ... за м2 в год, чем под один сетевой ... один сетевой супермаркет, который ... который больше $400 не ... $400 не предложит.
Продуктовый ...
Продуктовый якорь в торговом ... в торговом центре – это ... – это необходимость ... дополнительных дебаркадеров, ... дебаркадеров, технических устройств, ... устройств, складских ... помещений, парковочных мест. ... парковочных мест. В условиях тесной ... условиях тесной застройки центра ... центра города и больших ... и больших транспортных и пешеходных ... и пешеходных потоков это – лишняя ... это – лишняя головная боль. ... боль.
Проблем добавляет ... добавляет большая оборачиваемость и ... оборачиваемость и ассортимент ... продовольственных магазинов ... магазинов – если ... если непродовольственный оператор ... оператор обходится одним завозом ... одним завозом в неделю, то ... неделю, то супермаркету нужно делать ... нужно делать несколько в ... в день.
Где кинуть ... кинуть якорь
Конечно, это не значит, ... это не значит, что ... продовольственные магазины совсем не ... магазины совсем не могут быть ... быть расположены в центральной ... в центральной части города, но они ... города, но они должны быть ... быть достаточно небольшими и ... небольшими и рассчитаны не на ... не на массового покупателя, а на ... покупателя, а на обеспеченного. Такие ... Такие магазины создают ... создают меньше логистических ... логистических проблем и могут ... и могут платить солидную арендную ... солидную арендную плату за счет своей ... за счет своей высокой наценки. ... наценки. Первые примеры ... примеры появления супермаркетов, ... супермаркетов, рассчитанных на граждан ... на граждан с доходами выше ... доходами выше среднего, – это “Глобус ... – это “Глобус Гурмэ” в ТЦ ... в ТЦ “Гименей” на Большой ... на Большой Ордынке, готовится к ... готовится к открытию ... “Перекресток-Люкс” в ТЦ “А’Стор” на ... в ТЦ “А’Стор” на одной из центральных ... из центральных улиц ... Ростова-на-Дону (подобный тому, ... (подобный тому, что работает в ... работает в Горках-2) и супермаркет ... и супермаркет “Виктория” с улучшенным ... с улучшенным ассортиментом в ТЦ ... в ТЦ “Калининград Плаза” ... Плаза” (в городе ... городе Калининграде). Такие ... Такие супермаркеты предполагают ... предполагают более широкий ... широкий ассортимент товаров ... товаров деликатесной группы и меньшее ... группы и меньшее внимание к ... к повседневным товарам, таким ... товарам, таким как картошка. ... картошка.
Сомнительность ... размещения крупных ... крупных продовольственных магазинов с ... магазинов с повседневным ... ассортиментом в торговых ... в торговых центрах центральной ... центральной части города ... города доказывает и опыт “Седьмого ... и опыт “Седьмого Континента” в ТРК ... в ТРК “Атриум”, который ... который уменьшил свои площади с ... свои площади с 4,2 тыс. м2 до 3 тыс. ... тыс. м2 до 3 тыс. м2, а ... а высвободившиеся площади были ... площади были отданы в аренду ... в аренду непродовольственным ... арендаторам. Не будет ... Не будет удивительным, если через ... если через несколько лет площадь ... лет площадь супермаркета еще ... еще уменьшится – все-таки ... – все-таки в центр города едут ... центр города едут развлекаться и ... и делать неповседневные ... неповседневные покупки, а не за ... а не за молоком и картошкой. ... и картошкой. Аналогичная ситуация и с ... ситуация и с супермаркетом ... “Рамстор” в ТЦ “Аркадия” у ... в ТЦ “Аркадия” у метро ... “Новокузнецкая” – там покупателей ... – там покупателей также мало. ... мало.
Совсем другое дело – ... другое дело – спальные районы и ... районы и окраины города. Таким ТЦ ... города. Таким ТЦ продуктовый оператор ... оператор необходим как якорь, ... как якорь, привлекающий массы ... массы покупателей. По ... По данным самих торговых ... самих торговых центров, в продуктовый ... в продуктовый якорь заходят ... заходят 60–70% посетителей ... посетителей торгового центра, именно ... центра, именно супермаркет чаще ... чаще всего является первичной ... является первичной целью поездки в ТЦ. ... поездки в ТЦ. Например, в Москве ... в Москве “поехать в “Ашан” – ... в “Ашан” – уже традиция многих ... традиция многих семей, а названия ... а названия некоторых центров ... центров путают с названием этого ... с названием этого ... – не ... – не ошибиться
Какой именно оператор ... именно оператор розничной торговли ... торговли станет якорем, ... якорем, зависит от концепции ... от концепции торгового центра, его ... центра, его местоположения, ... целевой аудитории, ... аудитории, масштабов. В торговых ... В торговых центрах, ориентированных ... ориентированных на средний класс, ... средний класс, активно работают ... работают “Перекресток”, “Рамстор”, ... “Рамстор”, “Патэрсон”, ... “Семья”, “Эконта”. В ... “Эконта”. В небольших районных ... районных торговых центрах, ... центрах, рассчитанных на людей с ... на людей с доходами ниже среднего, ... ниже среднего, находят себе место ... себе место “Пятерочка”, ... “Квартал”, “Магнит”. Для ... “Магнит”. Для региональных торговых ... торговых центров ... привлекательным якорем становятся ... якорем становятся гипермаркеты ... “Мосмарт”, “Ашан”, real,-. ... “Ашан”, real,-. Только гипермаркеты ... гипермаркеты с широким ... широким ассортиментом и низкими ценами ... и низкими ценами способны привлечь ... привлечь достаточно ... покупателей в такие торговые ... в такие торговые центры издалека – ... издалека – ведь региональные ... региональные комплексы обычно ... обычно находятся на крупных ... на крупных магистралях на окраинах ... на окраинах города. Если ... Если ассортимент продуктового якоря ... продуктового якоря будет недостаточен, ... недостаточен, покупатель в ... в торговый центр не поедет, ... центр не поедет, ведь наверняка рядом ... наверняка рядом с домом есть ... домом есть “Перекресток”, ... “Пятерочка”, “Копейка”, “Дикси” ... “Копейка”, “Дикси” или простой ... простой продуктовый магазин. Зачем ... магазин. Зачем ехать в торговый ... в торговый центр полчаса, если там ... полчаса, если там – то же самое, что ... то же самое, что и в трех шагах от ... в трех шагах от дома? В ... В суперрегиональных торговых центрах ... торговых центрах продуктовый якорь ... якорь даже может быть не ... может быть не один, чтобы ... чтобы предоставить выбор покупателям ... выбор покупателям с разными уровнями ... разными уровнями доходов. Например, в ... Например, в “Меге” есть не ... есть не только рассчитанный на ... рассчитанный на бюджетного покупателя ... покупателя “Ашан”, но и на ... но и на более требовательного – ... требовательного – “Стокманн”.
Если ...
Если для местоположения и ... местоположения и концепции ТЦ якорь ... ТЦ якорь окажется ... недостаточно сильным, это может ... сильным, это может быть гибельно как ... гибельно как для самого якоря ... самого якоря (люди не поедут), так и ... не поедут), так и для торгового центра ... торгового центра (не будет ... будет посетителей – начнутся трения ... – начнутся трения с ... непродовольственными арендаторами). ... арендаторами). Например, в ... в мегакомплексе “Московский” ... “Московский” (Самара) изначально ... изначально продуктовым якорем был ... якорем был “Патэрсон”. Однако ... Однако для ТЦ регионального ... ТЦ регионального масштаба площадью ... площадью 140 тыс. м2, ... тыс. м2, расположенного на выезде из ... на выезде из города, этот якорь ... этот якорь явно был слишком ... был слишком слабым. В результате ... В результате произошла юридически ... юридически грязная, но фактически ... но фактически разумная замена ... замена супермаркета ... “Патэрсон”, занимавшего 3 тыс. ... занимавшего 3 тыс. м2, на гипермаркет ... на гипермаркет “Рамстор” площадью 8 ... площадью 8 тыс. м2. Учитывая ... м2. Учитывая планы по дальнейшему ... по дальнейшему расширению ... мегакомплекса, не будет ... не будет удивительно, если через ... если через несколько лет на ... лет на месте “Рамстора” ... “Рамстора” появится real,- – благо ... real,- – благо один такой гипермаркет ... такой гипермаркет уже работает в ... работает в соседнем городе Тольятти. ... городе Тольятти.
Неправильный ... подбор одного из якорей ... одного из якорей стал причиной ... причиной проблем и в московском ТЦ ... и в московском ТЦ “Европарк”. ... Изначально там хотел ... там хотел арендовать площади “Ашан”, ... площади “Ашан”, однако “Рамстор” ... “Рамстор” предложил большую ... большую арендную плату и ... плату и девелопер в погоне за ... в погоне за окупаемостью проекта ... проекта согласился. “Рамстор” ... “Рамстор” начал работать в ... работать в непривычном для себя ... для себя формате большого ... большого гипермаркета на 12 тыс. м2. ... на 12 тыс. м2. Но притягательность ... притягательность “Рамстора” и “Ашана” ... и “Ашана” для покупателей ... покупателей разная. В итоге ... В итоге покупателей в “Европарке” ... в “Европарке” было мало и в начале ... мало и в начале 2006 года “Рамстор” ... года “Рамстор” закрылся, а площади ... а площади были отданы под ... отданы под “Ашан”.
В условиях ...
В условиях бурного роста числа ТЦ ... роста числа ТЦ правильный выбор ... выбор продовольственного ... якоря становится ... становится критичным для судьбы ... для судьбы торгового центра – люди ... центра – люди либо не поедут, либо ... не поедут, либо поедут, но не те. ... но не те. Американский опыт ... опыт подтверждает роль такого ... роль такого якоря для крупных ТЦ ... для крупных ТЦ – многие торговые ... многие торговые центры прекратили ... прекратили свое существование ... существование после закрытия магазинов ... закрытия магазинов обанкротившейся ... компании Kmart. ... Kmart. Естественно, это не значит, ... это не значит, что представители ... представители крупных продуктовых ... продуктовых сетей могут ... могут безоглядно диктовать свои ... диктовать свои условия девелоперам – у ... девелоперам – у них тоже есть ... тоже есть программы развития, ... развития, которые необходимо ... необходимо выполнять, есть конкуренты ... есть конкуренты и искушенный ... искушенный девелопер ведет переговоры ... ведет переговоры сразу с 3-4 ... с 3-4 игроками рынка, чтобы ... рынка, чтобы добиться наиболее ... наиболее выгодных условий. Однако и ... условий. Однако и для торговой сети ... торговой сети предложение девелопера ... девелопера имеет ценность ... ценность только в сравнении с ... в сравнении с другими предложениями, ... предложениями, каковыми являются и ... являются и иные выставляемые на ... выставляемые на рынок недвижимости ... недвижимости объекты – ... – недостроеные здания, бывшие ... здания, бывшие цеха и склады, первые ... и склады, первые этажи зданий и ... зданий и офисных центров, ... центров, независимые универсамы, ... универсамы, земельные участки под ... участки под строительство, площади ... площади в действующих ... действующих торговых комплексах и ... комплексах и т.д. Непонимание ... Непонимание девелопером потребностей ... потребностей арендатора может ... может приводить к разрывам еще ... к разрывам еще на стадии ... стадии строительства, как это ... как это произошло в Новосибирске с ... в Новосибирске с “Патэрсоном”, ... который оказался за ... оказался за бортом ТЦ “Фестиваль” – ... ТЦ “Фестиваль” – вместо него якорем ... него якорем стал ... “Холидей-Классик”, более привычный к ... более привычный к сюрпризам местных ... местных девелоперов.
В одной ... одной упряжке
Довольно ... часто наметившийся ... наметившийся союз девелопера и ... девелопера и торгового оператора тонет ... оператора тонет в технических ... технических вопросах и переговорах – ... и переговорах – такой союз требует ... союз требует тесного ... сотрудничества в экономических, ... в экономических, технических, ... маркетинговых, юридических ... юридических и, иной раз, ... иной раз, политических аспектах, когда ... аспектах, когда приходится решать с ... решать с местными властями ... властями вопросы об ... об индульгенции на присутствие ... на присутствие той или иной торговой ... или иной торговой сети в городе. В ... в городе. В идеальном случае ... случае активное участие ... участие продуктового оператора в ... оператора в проекте (его ... (его девелоперского подразделения) ... подразделения) начинается еще на ... еще на стадии разработки и ... разработки и оценки перспективности ... перспективности проекта, особенно ... особенно когда он является ... он является соинвестором. А это ... А это случай довольно ... довольно нередкий. Большинство сетей ... Большинство сетей применяют ... комбинированный подход к ... подход к формированию пакета ... пакета используемой недвижимости ... недвижимости – это как ее ... это как ее покупка, так и аренда. ... так и аренда. Например, у ... у “Перекрестка” размер основных ... размер основных средств возрос за три ... возрос за три квартала 2005 года ... 2005 года на $100,5 млн, а в ... $100,5 млн, а в тоже время расходы на ... время расходы на аренду за первые ... за первые три квартала составили ... квартала составили $28 млн по ... млн по сравнению с $18 млн за ... с $18 млн за аналогичный период 2004 ... период 2004 года – то есть, ... – то есть, растет как количество ... как количество площадей в ... в собственности, так и арендуемых ... так и арендуемых площадей. Для ... Для девелоперов участие ... участие продуктовых сетей в ... сетей в проектах в качестве ... в качестве соинвесторов иногда ... иногда привлекательней, чем как ... чем как будущих арендаторов. ... арендаторов. При ставке аренды, ... ставке аренды, которую продуктовые ... продуктовые сети согласны ... согласны платить, та часть здания, ... та часть здания, которая предназначена ... предназначена для них, окупится ... них, окупится за 5–10 лет, таким ... 5–10 лет, таким образом, отдав ее ... отдав ее сразу во владение сети ... во владение сети можно резко увеличить ... резко увеличить сроки окупаемости ... окупаемости проекта – особенно ... – особенно это верно для ... верно для гипермаркетов, которые ... которые платят аренду по ... аренду по минимуму.
Помимо ... экономических вопросов ... вопросов девелопер и торговая сеть ... и торговая сеть тщательно ... прорабатывают вопросы ... вопросы технические – строительные ... – строительные проекты, подключение ... подключение коммуникаций, ... водоснабжения, ... электроснабжения, вплоть до ... вплоть до вопросов размещения ... размещения входов и выходов, ... и выходов, отстойников для тележек, ... для тележек, подсобных помещений, ... помещений, высоты потолков и ... потолков и т.д. Если помещение ... Если помещение якорного арендатора ... арендатора окажется, например, ... например, недостаточно ... обеспечено системами ... системами кондиционирования и ... и вентиляции, это может ... это может привести к несоблюдению ... к несоблюдению санитарных норм в ... норм в условиях жары или ... жары или холода, недостаток ... недостаток электроэнергии не позволит ... не позволит обеспечить работу ... работу холодильных установок ... установок и т.д. Конечно, чем ... т.д. Конечно, чем меньше продуктовый ... продуктовый якорь, тем меньше ... тем меньше вопросов требуют ... требуют согласования. И наоборот, ... И наоборот, гипермаркеты ... зачастую получают от ... получают от девелопера по сути не ... по сути не строение, а кусок земли, ... а кусок земли, где они строят для ... они строят для себя помещение по ... помещение по собственному проекту, ... проекту, с собственным ... собственным ... ... жизнь
Обсуждению подлежит и ... подлежит и размещение продуктового ... продуктового якоря внутри самого ... внутри самого торгового центра. Для ... центра. Для торговой сети ... сети идеально, когда вход в ее ... когда вход в ее магазин находится на ... находится на первом этаже рядом ... этаже рядом с центральным ... центральным входом. Однако с точки ... Однако с точки зрен