Страницы: 1/0/0, 1/1/0
На рынке торговых помещений все ... помещений все меньше места для ... места для брокеров. Крупные сети ... Крупные сети уже сами начали ... сами начали строить себе торговые ... себе торговые центры, чему примером ... чему примером «Седьмой Континент» ... Континент» и «Перекресток». ... Средние, ... но активные сети завели ... сети завели собственных брокеров. ... брокеров. С мелкими ... операторами брокеры, ... брокеры, за исключением 2–3 ... 2–3 компаний, работать ... работать не хотят, ... возможности для маневра ... для маневра остаются только ... только в регионах. ...
СВОБОДНАЯ ПАРА
Крупным ... ПАРА
Крупным торговым сетям обычно ... сетям обычно посредники ... не нужны. Грамотные ... Грамотные девелоперы начинают ... начинают искать «якорных» ... «якорных» арендаторов еще ... еще до того, как разработан ... как разработан проект торгового ... торгового центра. Крупные сети могут ... Крупные сети могут даже вносить ... вносить изменения в проекты. ... в проекты. «Прямой диалог ... диалог девелопера ... и ритейлера оказывается ... оказывается конкретнее ... и экономит время обеих ... время обеих сторон», — утверждает ... утверждает управляющий ... директор Российского совета ... Российского совета торговых центров ... центров Олег Войцеховский. ... Войцеховский. По его словам, ... словам, к таким «китам», ... «китам», как западные Auchan, ... западные Auchan, OBI, Castorama, ... Castorama, «Рамстор» или ... или «Перекресток», девелоперы ... девелоперы приходят сами. Для ... сами. Для крупных торговых центров ... торговых центров лакомым арендатором ... арендатором является, например, ... например, «Седьмой Континент», ... Континент», для центров ... центров эконом-класса — ... «Копейка». Такие сети ... Такие сети имеют в своей ... в своей структуре отделы развития ... отделы развития бизнеса, куда ... куда входят и брокеры. ... и брокеры. Эти отделы отслеживают ... отделы отслеживают предложение ... не хуже, ... а то и лучше ... брокерских компаний. ... компаний. Поэтому крупной сети ... крупной сети и девелоперу ... довольно легко найти друг ... легко найти друг друга ... и обсудить условия ... условия ... такого ... такого взаимодействия складываются ... складываются союзы девелопера ... девелопера и торгового ... оператора, появляются ... появляются группы стратегического ... стратегического развития. Примером ... Примером такой группы может ... группы может служить альянс ... альянс компаний «Кроет» ... «Кроет» и «Перекресток», который ... который подразумевает ... открытие ... «Мини-Перекрестков» в составе ... в составе жилых комплексов, ... комплексов, построенных девелопером. ... девелопером. Впрочем, пока ... пока существует единственный ... единственный запланированный ... объект — ... в составе жилого комплекса ... жилого комплекса на проспекте ... Маршала Жукова. ... Жукова. ... одной ... одной из сторон говорят, что ... говорят, что основой альянса служат ... альянса служат просто хорошие ... хорошие отношения руководителей ... руководителей двух компаний, ... компаний, и никаких конкретных ... конкретных договоренностей ... пока нет. Партнерские ... нет. Партнерские отношения связывают ... связывают сеть «Рамстор» ... «Рамстор» и «Торговый квартал», ... квартал», правда, ... по заявлению ... представителей последнего, ... последнего, и эти отношения ... отношения не оформлены ... ни финансово, ... ни юридически. ... В этом отношении ... отношении «Рамстору» вообще везет, ... вообще везет, поскольку ему ... ему удавалось «садиться» ... «садиться» во всех торговых ... торговых центрах (построенном ... (построенном и строящихся) ... самарского девелопера ... девелопера «Виктор ... и Ко». Как утверждают ... утверждают представители «Виктор ... «Виктор ... ... объектах они планируют ... они планируют «сажать» уже других ... уже других «якорей», особенно ... особенно рассчитывают ... на западных. ... На частое возникновение ... возникновение проблем ... в отношениях с турецким ... с турецким ритейлером жалуются ... жалуются и другие ... девелоперы. Впрочем, слова ... Впрочем, слова словами, ... а «Рамстор» развивается ... развивается пока активнее других ... активнее других сетей. Более тесные ... Более тесные партнерские связи, ... связи, оформленные юридически, ... юридически, существуют между ... между IKEA и Auchan, ... и Auchan, «Mocмартом» ... и «Гиперцентром». ... По мнению генерального ... генерального директора ... управляющей компании «Новая ... компании «Новая площадь ... РМ» Евгения Якубовского, ... Якубовского, не важно, какой ... какой торговый профиль ... профиль представляет такой ... такой ритейлер — продажу ... продажу продовольственных ... товаров, косметики, ... косметики, товаров для дома, ... для дома, спортивных товаров ... товаров и т.д. Главное, ... Главное, что компания широко ... компания широко известна ... на рынке и активно ... и активно развивается.
БОГАТЫЕ ... ТОЖЕ ПЛАЧУТ
Бывает, ... ПЛАЧУТ
Бывает, что крупные ... крупные торговые сети все же ... сети все же пользуются услугами ... услугами брокеров. «Эта ... «Эта необходимость возникает, ... возникает, когда сеть выходит ... сеть выходит в регион, где она ... где она должна менять ... менять в соответствии ... с привычками ... местного потребителя ... потребителя »обкатанную« ... на других проектах ... проектах концепцию», — считает ... считает специалист ... департамента коммерческой ... коммерческой недвижимости Penny Lane ... Penny Lane Realty ... Ян АльНури. По его ... По его словам, в этом ... в этом случае торговые операторы ... торговые операторы прибегают ... к услугам одной или двух ... одной или двух консалтинговых ... компаний, чтобы ... чтобы те адаптировали ... концепцию под конкретное ... под конкретное месторасположение ... с учетом всех его ... всех его особенностей ... и сформировали набор ... набор арендаторов, ... соответствующий местным ... местным запросам.
Зачастую ... крупные федеральные сети, ... федеральные сети, привыкшие работать ... работать со столичными ... девелоперами ... и проектами, ожидают ... ожидают грамотного предложения ... предложения ... застройщика, ... застройщика, просят предоставить ... предоставить результаты исследований, ... исследований, бизнес-план, ... обоснованные прогнозы ... прогнозы по посещаемости ... и доходности. ... Не получая этого, ... этого, они вынуждены ... вынуждены заказывать исследования ... исследования у столичных ... консультантов. ... И ничего ... не поделаешь, поскольку выбор ... поскольку выбор профессиональных ... и крупных торговых ... торговых площадей ... в провинции пока невелик. ... пока невелик. «Часто собственники ... собственники региональных торговых ... торговых центров вообще ... вообще не понимают, чего ... чего от них требуют, ... требуют, считая, что величины ... что величины арендной ставки ... ставки вполне достаточно для ... достаточно для принятия ... решения», — говорят ... говорят в Весаг Commercial ... Commercial Property. Непонимание ... Непонимание между активным ... активным ритейлером и местным ... и местным застройщиком можно ... можно проиллюстрировать ... следующей историей, ... историей, произошедшей ... не так давно. В одну ... давно. В одну из брокерских ... компаний обратился ... обратился собственник крупного ... крупного торгового центра ... центра в Челябинске ... на Привокзальной ... площади, ... из которого ушел «якорный» ... ушел «якорный» арендатор — ... «Эльдорадо», занимавший ... занимавший 30% его площади. ... площади. Сам ритейлер ... ритейлер объяснил свой уход ... свой уход высокими издержками ... издержками и низким уровнем ... уровнем продаж. Самостоятельно ... Самостоятельно собственник ... не смог найти замены ... найти замены «Эльдорадо». Аналогичные ... Аналогичные случаи, ... по рассказам экспертов, ... экспертов, происходят практически ... практически во всех ... крупных российских ... российских городах.
Редко, ... но случается, что ... что арендаторов на крупные ... на крупные и средние ... площади с помощью ... с помощью посредников ищут сами ... ищут сами владельцы центров. ... центров. Как говорит ... говорит руководитель департамента ... департамента коммерческой ... недвижимости Blackwood Михаил ... Blackwood Михаил Гец, это возникает ... это возникает при ... репозиционировании объекта, которое, ... объекта, которое, например, произошло ... произошло с «Охотным ... рядом» ... и «Атриумом». В связи ... В связи со сменой или ... или корректировкой концепции ... концепции меняется ... и состав арендаторов. Для ... арендаторов. Для того, чтобы здание ... чтобы здание долго не стояло ... не стояло закрытым, ... собственник объекта обращается ... объекта обращается к брокерам ... в надежде ... на оперативный подбор ... подбор необходимых ... арендаторов. Если брокерская ... Если брокерская компания выступает ... выступает консультантом ... по объекту, ... то формирование нового ... нового состава арендаторов ... арендаторов уже входит ... входит ... ... НА УЛИЦУ
После заключения ... заключения договоров ... с крупными и активными ... и активными арендаторами ... владельцы торговых центров ... торговых центров частенько поручают ... поручают заботу ... о заполнении остальных ... остальных площадей брокерам. ... брокерам. Небольшие сети, имеющие ... сети, имеющие два-три магазина, ... магазина, не могут ... самостоятельно договариваться ... договариваться с девелопером ... о совместном ... развитии, да это ... да это и не нужно ... ни тем, ... ни другим. Именно они ... Именно они обращаются ... к посредникам ... с просьбой подыскать ... подыскать им маленькую секцию ... секцию в торговом ... центре. Сейчас круг ... Сейчас круг наиболее агрессивных ... агрессивных и надежных ... операторов сформирован, ... сформирован, и брокерам все чаще ... все чаще достаются только ... только самые маленькие ... маленькие секции.
«Их, как ... правило, интересуют ... интересуют либо помещения ... помещения в торговых комплексах ... комплексах рыночного типа возле ... типа возле станций метро ... метро в спальных районах, ... районах, либо отдельно стоящие ... отдельно стоящие магазины ... на первых этажах жилых ... этажах жилых домов», — говорит ... говорит генеральный ... директор NAI Vesco Андрей ... NAI Vesco Андрей Федака.
Однако ... маленьким сетям ... сетям с брокерами работать ... работать непросто. ... У большинства агентств ... агентств существует определенное ... определенное ограничение ... на минимальную площадь, ... площадь, которую они будут ... они будут искать. Как говорит ... Как говорит руководитель отдела ... отдела коммерческой ... недвижимости компании «Сити ... компании «Сити XXI век» Александр ... век» Александр Родин, «помещения ... «помещения небольшой площади больше ... площади больше остальных ... востребованы на рынке, ... на рынке, но для брокеров ... брокеров они ... не представляют интереса, так ... интереса, так как комиссия будет ... комиссия будет минимальной». Есть ... Есть несколько компаний, ... компаний, которые, ... по их собственному ... признанию, ... не лимитируют минимальный ... минимальный размер искомого ... искомого помещения. Например, нет ... Например, нет ограничений ... в компании Noble Gibbons. ... Noble Gibbons. По словам ... руководителя отдела ... отдела исследований торговых ... торговых помещений этой ... этой компании Нины Новиковой, ... Нины Новиковой, «небольшие сети ... сети обращаются к нам ... к нам в надежде ... на то, что комиссию ... комиссию заплатят ... не они, ... а арендодатель». Такой подход ... Такой подход имеет право ... право на существование, ... поскольку арендодатель ... арендодатель также заинтересован ... заинтересован в том, чтобы ... чтобы заполнить площади центра. ... площади центра. Очень часто ... часто в компанию обращаются ... обращаются банки, ... заинтересованные в размещении ... в размещении своих банкоматов ... банкоматов в определенном ... торговом центре. ... центре. «Несмотря ... на то, что ... им требуется ... 2 кв. м, организацией ... таких сделок часто ... сделок часто занимаемся ... мы», — говорит Новикова. ... говорит Новикова. В то же ... время компания «Сити ... компания «Сити XXI век» ... век» не работаете помещениями, ... помещениями, площадь которых ... которых меньше ... 20 кв. м. Очевидно, ... что с маленькими ... с маленькими арендаторами ... работают наиболее крупные ... наиболее крупные и известные ... на рынке торговой ... торговой недвижимости ... компании. Они осуществляют ... Они осуществляют эксклюзивный ... консалтинг ... и комплексный брокеридж ... брокеридж торгового центра, ... центра, соответственно, работают ... работают напрямую ... с девелопером ... и от него получают ... получают вознаграждение. Эти компании ... Эти компании можно пересчитать ... пересчитать по пальцам одной ... одной руки.
Небольшим ... торговым операторам ... операторам гораздо проще искать ... проще искать помещения ... «на улице», на первых ... на первых этажах жилых домов ... жилых домов или ... в пристройках к ним. ... к ним. Помимо этого, небольшие ... этого, небольшие торговые операторы ... операторы могут собственными ... собственными силами осуществлять ... осуществлять мониторинг предложений ... предложений на рынке: ... от информационных ... баз в Интернете ... в Интернете до обхода ... интересующих районов. ... районов. По мнению Родина, ... Родина, предложение там ... там по большей части ... части исходит ... от непосредственного владельца ... владельца таких помещений, ... помещений, который на ранней ... на ранней стадии ... строительства выкупил ... выкупил их у владельца ... здания. Напрямую всегда ... Напрямую всегда проще договориться. ... договориться. Главное, как считает ... как считает Олег Войцеховский, ... Войцеховский, «быть ... самостоятельными, ... но в то же время ... время не бояться ... пользоваться услугами ... услугами профессионалов ... и заранее включать ... включать в бюджет развития сети ... развития сети стоимость услуг ... услуг брокеров».
САМИ ... с УСАМИ
Перспективы ... брокеров все эксперты ... все эксперты оценивают ... по-разному. По мнению ... По мнению Нины Новиковой, ... Новиковой, брокеры торговым сетям ... торговым сетям будут нужны. ... нужны. В компании NAI Vesco ... NAI Vesco прогнозы более ... более скептические. «Успех ... «Успех агентства будет зависеть ... будет зависеть от неформальных ... связей брокеров ... брокеров с источниками ... информации ... в территориальных агентствах ... агентствах ... считает Андрей ... считает Андрей Феда