Страницы: 1/0/0, 1/1/0
© Илья Минов, Юлия Рослик, Бизнес, ... Бизнес, 11.2006
Для российских ...
Для российских девелоперов, ... инвестирующих средства в ... средства в рынок торговой ... торговой недвижимости, наступают ... наступают нелегкие времена. По ... времена. По прогнозам Российского ... Российского союза торговых ... торговых центров (РСТЦ), в ... (РСТЦ), в ближайшие годы в стране ... годы в стране будет ощущаться ... ощущаться избыток торговых площадей, ... торговых площадей, что неизбежно ... неизбежно повлияет на ... на перераспределение сил между ... сил между игроками. В этом случае ... В этом случае лидирующие позиции ... позиции могут занять западные ... занять западные компании, которых, в ... которых, в отличие от ... от российских инвесторов, не ... инвесторов, не пугает перенасыщение ... перенасыщение рынка. Москва на ... на пороге стабилизации ... стабилизации
Столичный рынок ... рынок торговой недвижимости ... недвижимости продолжает активно ... активно развиваться, хотя ... хотя эксперты уже говорят о ... уже говорят о его скором ... скором насыщении и усиливающейся ... и усиливающейся конкуренции между уже ... между уже существующими ... проектами. Однако пока ... Однако пока подобные прогнозы не ... прогнозы не останавливают ... девелоперов.
Гендиректор ... Московской ... международной бизнес-ассоциации ... бизнес-ассоциации Александр Борисов ... Борисов отмечает, что по ... что по объемам строительства ... строительства торговых центров ... центров российская столица ... столица опережает такие бурно ... такие бурно развивающиеся города, ... города, как Пекин, Шанхай и ... Пекин, Шанхай и Дубай. «Ежегодно ... «Ежегодно оборот розничной торговли ... розничной торговли в стране ... стране увеличивается на 10-12%»,- ... на 10-12%»,- добавляет он. С ним ... он. С ним соглашается глава ... глава управления инвестиций и ... инвестиций и развития департамента ... департамента потребительского ... рынка и услуг Москвы ... и услуг Москвы Маргарита Муранова: ... Муранова: «До 2010 года в ... 2010 года в столице планируется ... планируется ввести в эксплуатацию 184 ... в эксплуатацию 184 крупных торговых ... торговых объекта, что почти в ... что почти в 2,5 раза больше, чем ... раза больше, чем было построено за ... построено за три предыдущих года». ... предыдущих года».
По данным ... данным Praedium, только в третьем ... только в третьем квартале этого года в ... этого года в столице было ... было введено в эксплуатацию 60 ... в эксплуатацию 60 тыс. кв. м ... кв. м качественных торговых ... торговых площадей. По прогнозам, за ... По прогнозам, за последний квартал ... квартал планируется ввести еще ... ввести еще 1,06 млн кв. м. Из ... млн кв. м. Из анонсированных ... проектов, вероятнее ... вероятнее всего, до конца года ... до конца года будут реализованы такие, ... реализованы такие, как мегамолл «Белая ... мегамолл «Белая дача» (общей ... (общей площадью 240 тыс. кв. м) в ... 240 тыс. кв. м) в Люберецком районе, ... районе, ТРЦ «Европейский» на ... «Европейский» на площади у Киевского ... у Киевского вокзала (180 тыс. ... (180 тыс. кв. м), «Рамстор» на ... м), «Рамстор» на проспекте ... Вернадского (130 тыс. кв. м), ... (130 тыс. кв. м), торговый центр на ... центр на Ореховом бульваре (100 ... бульваре (100 тыс. кв. м) и др. И ... кв. м) и др. И все же, несмотря на ... же, несмотря на высокие показатели ... показатели роста рынка, ... рынка, эксперты признают, что ... признают, что Москва по-прежнему ... по-прежнему отстает от показателей ... от показателей городов Восточной ... Восточной Европы. «Если в Варшаве ... «Если в Варшаве и Праге на 1000 ... Праге на 1000 жителей приходится 600 ... приходится 600 кв. м качественных ... м качественных торговых площадей, то ... площадей, то в Москве это цифра в ... Москве это цифра в шесть раз меньше»,- ... раз меньше»,- констатирует ... аналитик по торговым ... по торговым площадям компании Jones ... компании Jones Lang LaSalle Андрей ... LaSalle Андрей Шанин.
Впрочем, как ...
Впрочем, как считает управляющий ... управляющий директор ... Российского союза торговых ... союза торговых центров Олег ... Олег Войцеховский, в скором времени ... в скором времени строительство новых ... новых объектов все-таки ... все-таки пойдет на спад. ... на спад. «Проблема в том, что в ... в том, что в Москве все сложнее ... все сложнее получить разрешение на ... разрешение на строительство»,- ... считает Олег ... Олег Войцеховский. Ему вторит ... Ему вторит вице-президент группы ... группы компаний «Ташир» ... «Ташир» Виталий Ефимкин, добавляя, ... Ефимкин, добавляя, что «жесткие ... «жесткие требования со стороны ... со стороны городских властей ... властей отсекают от рынка часть ... от рынка часть недобросовестных ... игроков, которые не ... которые не способны, как крупные ... как крупные компании, пройти все ... пройти все циклы согласования». ... согласования». Кроме того, по мнению ... того, по мнению Войцеховского, ... отрицательно скажется и ... скажется и уменьшение ... количества земельных ... земельных участков, где возможно ... где возможно возведение крупных ... крупных многофункциональных ... торговых центров. ... центров. «Строительство объектов ... объектов коммерческой ... недвижимости, в том числе ... в том числе торговой, все чаще ... все чаще планируется на территориях ... на территориях промышленных зон, ... зон, расположенных в ... в городской черте.- ... черте.- рассуждает Андрей Шанин.- ... Андрей Шанин.- Значительные расходы ... расходы приходится ... закладывать на очистку ... на очистку территории от старой ... от старой застройки и на ... и на реабилитацию этой территории». ... этой территории». За счет этого ... счет этого стоимость строительства ... строительства может увеличиваться ... увеличиваться очень значительно, ... значительно, констатирует эксперт. ... эксперт.
В любом случае на ... любом случае на столичном рынке ... рынке недвижимости в скором ... в скором времени будет ... будет происходить все более ... все более серьезная ротация торговых ... ротация торговых центров, говорит ... говорит Андрей Шанин. «ТЦ с ... Шанин. «ТЦ с устаревшей концепцией, ... концепцией, с не очень хорошим ... не очень хорошим управлением ... проигрывают конкуренцию ... конкуренцию вновь строящимся более ... строящимся более качественным торговым ... торговым ... оптимальное ... оптимальное решение в этих случаях - ... в этих случаях - реконструкция и ... и редевелопмент объектов»,- ... объектов»,- уверен ... он. Региональные стандарты ... стандарты качества
Непростая ...
Непростая ситуация ... складывается и в регионах. По ... и в регионах. По мнению ... Войцеховского, в ближайшее время ... в ближайшее время произойдет ... перенасыщение торговых ... торговых площадей в Нижнем ... в Нижнем Новгороде, Воронеже, ... Воронеже, Ярославле, Калининграде, ... Калининграде, Самаре и ... и Екатеринбурге. Формально ... Формально перенасыщение уже ... уже зафиксировано в ... в Санкт-Петербурге, отмечает ... отмечает представитель РСТЦ. Эту ... РСТЦ. Эту точку зрения не ... зрения не поддерживает директор ... директор департамента торговой ... торговой недвижимости ... петербургского офиса Colliers ... офиса Colliers International Арина ... Арина Сендер: «В некоторых ... «В некоторых районах города, ... города, например на Пулковском ... на Пулковском шоссеи в Приморском ... в Приморском районе, ... действительно высокая ... высокая концентрация торговых центров. ... торговых центров. В то же время ... то же время Красносельский, ... Красногвардейский, ... Калининский и Кировский районы ... и Кировский районы слабо охвачены ... охвачены торговыми сетями». По ... сетями». По данным Colliers ... Colliers International, на конец ... на конец прошлого года в ... года в северной столице ... столице насчитывалось всего 600 тыс. ... всего 600 тыс. кв. м качественных ... м качественных торговых площадей, ... площадей, что гораздо меньше, ... гораздо меньше, чем в Варшаве (1,2 млн ... в Варшаве (1,2 млн кв. м), Москве (1,9 ... м), Москве (1,9 млн кв. м), ... кв. м), Гамбурге (2,5 млн кв. м). ... (2,5 млн кв. м).
И все же многие ... все же многие эксперты стараются не ... стараются не спешить со столь ... со столь категоричными выводами о ... выводами о насыщении ... регионального рынка торговых ... рынка торговых помещений.
«Сегодня ... в регионах тоже ... регионах тоже строится много торговой ... много торговой недвижимости, но их ... но их качество оставляет ... оставляет желать лучшего»,- с ... лучшего»,- с грустью отмечает ... отмечает руководитель отдела ... отдела торговой недвижимости ... недвижимости CB Richard Ellis / ... Richard Ellis / Noble Gibbons Нина ... Gibbons Нина Новикова. С ней ... С ней соглашается Андрей Шанин: ... Андрей Шанин: «Значительная часть ... часть даже новых торговых ... новых торговых центров, строящихся в ... строящихся в региональных ... столицах, просто не ... просто не соответствуют европейским ... европейским стандартам ... качественных ТЦ». Как ... ТЦ». Как следствие, и в регионах в ... и в регионах в скором времени могут ... времени могут наступить времена ... времена редевелопмента и ... и реконцепции неудачных ... неудачных проектов, уверены ... уверены эксперты. По словам ... По словам Шанина, в основном это ... в основном это будет чревато для ... чревато для владельцев ряда ТЦ, ... ряда ТЦ, построенных два-три года ... два-три года назад, поскольку от ... поскольку от них начнут уходить ... начнут уходить арендаторы. «Спрос ... «Спрос же на качественные ... на качественные торговые площади будет ... площади будет только повышаться с ... повышаться с приходом все ... все большего количества ... количества торговых операторов в ... операторов в региональные центры ... центры России»,- настаивает ... настаивает собеседник ... «Бизнеса».Транснациональный ... импульс
И хотя многие ... хотя многие аналитики очень ... очень уверенно говорят о ... говорят о насыщении рынка торговых ... рынка торговых помещений как ... как столицы, так и регионов, ... так и регионов, они надеются, что ... надеются, что новый импульс к развитию ... импульс к развитию этому сегменту ... сегменту придаст приход в Россию ... приход в Россию глобальных торговых ... торговых операторов с ... с Запада.
«Российский рынок ... рынок торговой ... недвижимости становится все ... становится все более привлекательным ... привлекательным для иностранных ... иностранных инвесторов, так как он ... так как он становится прозрачным, ... прозрачным, цивилизованным, а в ... а в игру вступают все ... вступают все большее количество ... количество профессиональных ... девелоперов»,- рассуждает ... рассуждает вице-президент ... группы компаний RIGroup ... компаний RIGroup Дмитрий Котляренко. ... Котляренко. По словам ... словам Войцеховского из РСТЦ, ... из РСТЦ, западные игроки не боятся ... игроки не боятся перенасыщения рынка, ... рынка, а ждут, когда ... ждут, когда закончатся средства у ... средства у российских инвесторов, ... инвесторов, чтобы прийти и ... прийти и «обвалить ... весьрынок».
«Фонды готовы много ... готовы много заплатить за объект, ... за объект, даже если в результате ... если в результате покупки ... рентабельность центра снизится ... центра снизится с 20% до 6%»,- ... 20% до 6%»,- настаивает Войцеховский. ... Войцеховский. Ему вторит Андрей ... вторит Андрей Шанин из Jones Lang ... из Jones Lang LaSalle: «Преимущество ... «Преимущество зарубежных игроков ... игроков перед российскими ... российскими участниками рынка ... рынка заключается в том, что ... в том, что западные фонды могут ... фонды могут привлекать в ... в девелоперские проекты более ... проекты более дешевые деньги». ... деньги». Дешевое финансирование ... финансирование позволяет западным ... западным игрокам увеличивать ... увеличивать сроки окупаемости ... окупаемости объектов до 8-12 лет, ... до 8-12 лет, в то время как для ... то время как для российских участников ... участников оптимальный срок не ... срок не должен превышать ... превышать пяти лет, соглашается ... лет, соглашается Вадим Ефимкин из ... Ефимкин из «Ташира».
Сегодня, по ... по данным Praedium, ... Praedium, доходность ... инвестиционных приобретений уже ... приобретений уже готовых площадей ... площадей составляет 10%. ... 10%.
«Транснациональные ... девелоперы - это реальная ... - это реальная сила, с которой ... с которой российским участникам ... участникам рынка торговой ... торговой недвижимости придется ... придется считаться»,- убеждена ... убеждена Новикова.
Менее ... оптимистичен управляющий ... управляющий торговыми центрами ... центрами «IKEA Россия» Херман ... Россия» Херман Геверт. По его ... По его мнению, существует два ... существует два фактора, сдерживающих ... сдерживающих западных ... инвесторов.
Прежде всего в ... всего в России потребительские ... потребительские расходы пока еще не ... пока еще не соответствуют ... европейскому уровню. ... уровню. «Во-вторых, западным ... западным игрокам, планирующим ... планирующим прийти в столицу, где ... в столицу, где уровень доходов выше, ... доходов выше, чем в регионах, ... в регионах, открытие ... магазина-флагмана в центре Москвы ... в центре Москвы обойдется довольно ... довольно дорого»,- объясняет ... объясняет ...