Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
Немецкая строительная индустрия ... индустрия переживает самые глубокие ... самые глубокие перемены за последние ... за последние полвека. Немцы ... Немцы теперь предпочитают жить ... предпочитают жить не в своем доме в ... в своем доме в пригороде, а в ... а в арендуемой квартире в ... квартире в центре ... города.
Устроительных компаний ... компаний Германии сейчас не лучшие ... сейчас не лучшие времена. ... Государственная поддержка ... поддержка отрасли сокращается, ... сокращается, спрос на квартиры и ... на квартиры и дома растет слабо, а ... растет слабо, а рынок аренды жилья ... аренды жилья жестко регулируется. ... регулируется. Чтобы обсудить ... обсудить проблемы и перспективы ... и перспективы отрасли, корреспондент ... корреспондент "Эксперта" встретился ... встретился с Андреасом Руфом, ... Андреасом Руфом, исполнительным ... директором GSW - одной из ... GSW - одной из старейших ... строительных компаний ... компаний Франкфурта. ...
Пригороды пустеют ... пустеют
- Что происходит ... Что происходит сегодня на немецком ... на немецком рынке недвижимости? ... недвижимости?
- Прежде ... Прежде всего, клиенты все ... клиенты все реже интересуются ... интересуются собственным домом и все ... домом и все чаще выбирают ... выбирают квартиру. Еще лет ... Еще лет пятнадцать назад типичным ... назад типичным покупателем или ... или арендатором жилья была ... жилья была семья с двумя детьми. ... с двумя детьми. Такой семье ... семье необходима достаточная ... достаточная площадь, желательно в ... желательно в зеленом районе, чтобы ... районе, чтобы детям было, где ... было, где играть. Идеальный вариант ... Идеальный вариант - собственный домик ... собственный домик в пригороде, с ... пригороде, с небольшим садом. На такие ... садом. На такие домики был огромный ... был огромный спрос. Сейчас ... Сейчас демографическая ситуация ... ситуация в стране меняется, в ... стране меняется, в Германии становится ... становится все больше ... больше бездетных пар и все больше ... пар и все больше пожилых людей. Очень ... людей. Очень много стало ... стало одиноких. Типичные горожане ... Типичные горожане сегодня - это люди ... - это люди тридцати-сорока лет, ... лет, одинокие, хорошо ... хорошо зарабатывающие. Такие ... Такие жители сейчас ... сейчас составляют свыше половины ... свыше половины населения крупных ... крупных городов. Новому ... Новому поколению наших клиентов ... наших клиентов большие загородные ... загородные дома не нужны, а нужно, ... не нужны, а нужно, наоборот, что-то ... что-то компактное и ... и расположенное в центре города ... в центре города - вблизи не только ... вблизи не только от работы, но и от ... работы, но и от театров, музеев, кино ... музеев, кино и так далее. Так ... так далее. Так что если пятнадцать ... если пятнадцать лет назад немцы ... назад немцы массово переселялись из ... переселялись из городов в пригороды, ... в пригороды, то сегодня ... сегодня переселение идет в обратную ... идет в обратную сторону - люди продают ... - люди продают дома в сельской ... в сельской местности и ... и возвращаются в города. ... в города.
- Если спрос на ... Если спрос на загородные дома ... дома падает, а на городские ... а на городские квартиры растет, это ... растет, это должно влиять на цену ... влиять на цену городской земли. ... земли.
- Практически ... Практически не влияет. Цена ... влияет. Цена участков земли в ... земли в крупных городах и так ... городах и так очень высока, и рост ... высока, и рост спроса на жилье влияет ... на жилье влияет на нее несильно. К ... нее несильно. К тому же сейчас ... же сейчас наблюдается определенный ... определенный спад в строительстве ... в строительстве офисных зданий, ... зданий, Германия перенасыщена ... перенасыщена офисными помещениями, ... помещениями, и потому цены на ... потому цены на землю в крупных городах ... в крупных городах стабилизировались. ...
- На каком ... На каком уровне?
- ...
- В разных городах ... разных городах цены разные. Чем ... разные. Чем крупнее город, чем больше ... город, чем больше в нем шансов найти ... нем шансов найти хорошую работу, тем ... работу, тем дороже жилье. ... жилье. Традиционно самые дорогие ... самые дорогие города Германии - ... Германии - Мюнхен и Франкфурт. Во ... и Франкфурт. Во Франкфурте ... квадратный метр земли стоит ... метр земли стоит в среднем шестьсот ... среднем шестьсот евро. Стандартный ... Стандартный двухэтажный дом на одну ... дом на одну семью, без садика, ... без садика, стоящий стена к ... стена к стене с соседними ... с соседними домами, обойдется как ... обойдется как минимум в двести ... в двести пятьдесят тысяч евро. А ... тысяч евро. А где-нибудь в Тюрингии, ... в Тюрингии, где земля почти ... земля почти ничего не стоит, такой ... не стоит, такой же дом можно купить ... дом можно купить за сто сорок-сто ... сто сорок-сто пятьдесят тысяч евро. ... тысяч евро.
Нерыночная аренда ... аренда
- Немцы ... Немцы предпочитают покупать ... покупать жилье или арендовать ... или арендовать его?
- ...
- Собственное жилье - это ... жилье - это всегда желанная ... желанная вещь. Большинство ... Большинство жителей страны готовы ... страны готовы купить дом или квартиру, ... дом или квартиру, если бы у них ... бы у них появилась финансовая ... финансовая возможность сделать это. ... сделать это. Но в реальной жизни ... в реальной жизни лишь сорок три ... сорок три процента немцев ... немцев располагают собственным ... собственным жильем - это даже ... - это даже несколько ниже среднего ... ниже среднего уровня по Евросоюзу. ... по Евросоюзу.
Дело в том, ... в том, что последние ... последние десять лет государство ... лет государство целенаправленно ... сворачивает программы ... программы стимулирования покупки ... покупки жилья частными ... частными лицами. Раньше, покупая ... Раньше, покупая собственный дом, ... дом, немецкая семья, в ... семья, в зависимости от количества ... от количества детей и уровня ... и уровня дохода, могла рассчитывать ... могла рассчитывать на субсидию в ... субсидию в размере до тридцати тысяч ... до тридцати тысяч евро. Сегодня таких ... Сегодня таких субсидий уже нет. ... уже нет.
С другой ... другой стороны, государство ... государство жестко регулирует ... регулирует уровень цен на рынке ... цен на рынке аренды жилья, ... жилья, удерживая их на достаточно ... их на достаточно низком уровне. В ... уровне. В итоге покупка жилья ... покупка жилья становится все дороже, а ... все дороже, а аренда - все ... - все привлекательней. Сегодня ... Сегодня семья, взявшая кредит ... взявшая кредит на покупку квартиры ... покупку квартиры или дома, должна ... дома, должна понимать, что в ... что в течение ближайших ... ближайших двадцати-двадцати пяти лет ... пяти лет ее расходы по выплате ... расходы по выплате кредита будут ... будут существенно превышать ... превышать расходы, которые она бы ... которые она бы несла, если бы ... если бы снимала то же самое ... то же самое жилье. На такое бремя ... На такое бремя решится не каждый. ... не каждый.
- В чем ... В чем заключается ... госрегулирование арендной платы? ... арендной платы?
Чтобы ... обеспечить людей жильем ... людей жильем после войны, была ... войны, была развернута кампания ... кампания строительства ... массового дешевого жилья - ... дешевого жилья - трех-четырехэтажных ... многоподъездных домов ... домов :: Фото - Сергей ... Фото - Сергей Сумленный ...
Чтобы обеспечить людей ... обеспечить людей жильем после войны, ... после войны, была развернута ... развернута кампания строительства ... строительства массового дешевого ... дешевого жилья - ... - трех-четырехэтажных ... многоподъездных домов
- ... домов
- В каждом городе ... каждом городе местные власти проводят ... власти проводят исследования ... ситуации на рынке жилья и ... на рынке жилья и выясняют среднюю ... среднюю стоимость аренды для ... аренды для каждого типа квартир. ... типа квартир. Например, ... двухкомнатная квартира ... квартира площадью шестьдесят ... шестьдесят квадратных метров, ... метров, трехэтажный дом 1950 года ... дом 1950 года постройки. Или ... Или трехкомнатная площадью ... площадью восемьдесят квадратных ... квадратных метров и ... и четырехэтажный дом 1970 года ... дом 1970 года постройки. Затем эта ... Затем эта средняя стоимость ... стоимость официально закрепляется ... закрепляется в качестве базовой ... качестве базовой для такого типа ... такого типа квартир в данном городе, ... в данном городе, и владельцы жилья не ... владельцы жилья не имеют права сдавать ... права сдавать его по цене, ... по цене, превышающей базовую более ... базовую более чем на двадцать ... на двадцать процентов. Кроме того, ... Кроме того, каждое повышение цен ... повышение цен можно проводить лишь ... проводить лишь раз в два года. ... в два года.
Через ... несколько лет проводится ... лет проводится следующее ... исследование, и, если ... и, если обнаруживается, что цену ... что цену увеличили все ... все арендодатели, базовая цена ... базовая цена повышается снова. Это ... снова. Это очень сложная ... сложная бюрократическая система, ... система, которая ограничивает ... ограничивает конкуренцию на рынке ... на рынке жилья. Из-за такого ... Из-за такого нерыночного ... регулирования средняя ... средняя стоимость аренды ... аренды квадратного метра жилья в ... метра жилья в Германии составляет ... составляет сегодня десять евро в ... десять евро в месяц. При этом ... При этом текущие ежемесячные ... ежемесячные расходы домовладельца на ... домовладельца на содержание дома ... дома достигают ... тринадцати-четырнадцати евро из ... евро из расчета на метр ... на метр площади.
- То ...
- То есть владельцы квартир ... владельцы квартир работают себе в ... себе в убыток?
- Не ...
- Не совсем так. ... так. Действительно, последние годы ... последние годы оказались для ... для квартировладельцев ... довольно тяжелыми, многие ... тяжелыми, многие просто ... обанкротились. Но это не связано ... Но это не связано напрямую с ... с искусственно заниженными ... заниженными ценами на аренду жилья - ... на аренду жилья - ведь установленные ... установленные государством ... максимальные цены уже лет ... цены уже лет тридцать как ниже ... как ниже рыночных. Тут ситуация ... Тут ситуация сложнее, и она ... и она связана с общей ... с общей стагнацией на рынке ... на рынке недвижимости.
Дело ...
Дело в том, что ... том, что традиционная инвестиционная ... инвестиционная схема, по которой ... по которой последние ... тридцать-сорок лет работали ... лет работали многие мелкие немецкие ... мелкие немецкие застройщики, ... основывалась на постоянном и ... на постоянном и значительном росте ... росте цен на недвижимость. ... на недвижимость. Фактически ... застройщик строил дом только ... строил дом только для того, чтобы ... того, чтобы перепродать его через ... его через пятнадцать-двадцать ... лет по сильно ... по сильно возросшей цене. В такой ... цене. В такой схеме сдача квартир в ... сдача квартир в аренду была лишь одним ... была лишь одним из источников ... источников дохода и то, что она не ... и то, что она не покрывала всех ... всех расходов на содержание ... на содержание дома, было не столь ... было не столь важно. Но в последние ... Но в последние четыре-пять лет цены ... лет цены на недвижимость в ... недвижимость в Германии ... стабилизировались, они почти не ... они почти не растут. Инвестиции, ... Инвестиции, сделанные ... десять-пятнадцать лет назад, ... лет назад, окупаются гораздо ... гораздо хуже. Строить же жилье ... Строить же жилье сегодня с расчетом ... с расчетом сдавать его в аренду - ... его в аренду - значит обрекать ... обрекать себя на убытки, ... на убытки, практически никакой прибыли ... никакой прибыли здесь получить уже ... получить уже нельзя.
Бремя ...
Бремя застройщика
- ...
- Есть ли еще какие-то ... ли еще какие-то проблемы, которые ... которые затрудняют работу ... работу застройщиков? ...
- Да, это ... Да, это ужесточение налогового гнета. ... налогового гнета. Раньше компании, ... компании, занятые строительством ... строительством жилья, получали ... получали налоговые льготы - ... льготы - вплоть до того, что ... до того, что мелкие застройщики могли ... застройщики могли при определенных ... определенных условиях ... регистрироваться как строительные ... как строительные кооперативы и ... и вообще полностью ... полностью освобождаться от налога на ... от налога на прибыль. В девяностых ... В девяностых годах власти ... власти посчитали, что ... что строительный рынок больше не ... рынок больше не требует такой ... такой поддержки, и все льготы были ... и все льготы были отменены. В ... В последние годы были также ... годы были также отменены налоговые ... налоговые льготы для ... для индивидуальных владельцев жилых ... владельцев жилых домов, сдающих их в ... сдающих их в аренду. Фактически ... Фактически ни на этапе ... на этапе строительства, ни на этапе ... ни на этапе эксплуатации ... сэкономить на налогах уже ... на налогах уже нельзя.
- А ...
- А как выглядит в ... выглядит в Германии процесс ... процесс постройки жилого массива? ... жилого массива? Наверняка необходима ... необходима масса согласований? ... согласований?
- Основных ... Основных партнеров по ... по переговорам три - ... три - компания-застройщик, органы ... органы местного ... самоуправления и владелец ... и владелец участка земли, на котором ... земли, на котором предполагается ... строительство. Застройщик ... Застройщик привлекает деньги и ... деньги и ведет ... строительство, органы местного ... органы местного самоуправления ... подводят необходимую ... необходимую инфраструктуру и получают ... и получают впоследствии за это ... за это компенсацию от ... от владельца участка, а сам ... участка, а сам владелец участка ... участка либо продает землю ... продает землю застройщику, либо ... либо передает ее в аренду на ... ее в аренду на длительный срок. ... срок. Законом максимальный срок ... максимальный срок аренды не ... не оговаривается, но на практике ... но на практике чаще всего ... всего встречаются пятидесятилетние ... пятидесятилетние и ... девяностодевятилетние сроки аренды. ... сроки аренды. Аренда заключается ... заключается чаще всего на условиях ... всего на условиях ежегодного ... увеличения платежей на ... платежей на четыре-пять процентов, ... процентов, чтобы компенсировать ... компенсировать рост цен на землю. ... цен на землю.
- Насколько ... Насколько легко ... компании-застройщику взять кредит ... взять кредит под строительство? ... строительство?
- Это ... Это зависит от надежности ... от надежности компании. Таким ... Таким застройщикам, как мы - с ... как мы - с хорошими финансовыми ... финансовыми показателями, с ... с давней историей, - ... историей, - кредиты дают легко и ... дают легко и быстро, обычно под ... обычно под четыре-четыре с половиной ... с половиной процента годовых. ... годовых. Разумеется, если ... если компания новая, с ... новая, с небольшим капиталом, то ей ... капиталом, то ей взять кредит будет ... кредит будет значительно труднее. ... труднее.
Избегая гетто ... гетто
- В Германии ... В Германии есть понятие ... понятие "социальное жилье"? ... жилье"?
- Да, есть. Под ... Да, есть. Под социальным жильем ... жильем здесь понимаются ... понимаются недорогие квартиры, которые ... квартиры, которые сдаются в аренду по ... в аренду по невысокой цене ... цене малообеспеченным ... гражданам.
- Кто ...
- Кто занимается ... строительством социального ... социального жилья?
- Все ...
- Все те же частные ... же частные строительные компании, в ... компании, в том числе и мы. Если ... числе и мы. Если в районе не хватает ... районе не хватает социального жилья, ... жилья, к нам обращаются ... нам обращаются местные власти, мы ... власти, мы выбираем участок и ... участок и приступаем к застройке. ... к застройке. При этом само ... этом само строительство и последующее ... и последующее использование жилья ... жилья регулируется особым ... особым образом. С одной ... С одной стороны, при ... при проведении строительных работ ... строительных работ застройщик все еще ... все еще получает некоторые ... некоторые налоговые льготы, с ... льготы, с другой - арендная ... - арендная плата в таком доме ... в таком доме должна быть ниже средней ... быть ниже средней по городу для ... городу для аналогичных квартир. ... квартир. Разумеется, арендатором ... арендатором таких квартир может ... квартир может выступить только ... только человек, доходы ... доходы которого не превышают ... не превышают определенной суммы. Есть ... суммы. Есть и еще ряд ... еще ряд ограничений, например, ... например, арендатор может снять ... может снять только квартиру ... квартиру определенной площади, которая ... площади, которая рассчитывается ... исходя из числа членов ... из числа членов семьи, такую квартиру ... такую квартиру в течение ... течение двадцати-тридцати лет нельзя ... лет нельзя продать, вывести из ... вывести из оборота социального ... социального ж