Страницы: 1/0/0, 1/1/0
В России началась эпоха ... многофункциональных центров. Один ... центров. Один за другим на карте ... другим на карте столицы появляются ... появляются масштабные проекты, ... проекты, состоящие из нескольких ... из нескольких составляющих. Не ... Не отстают и регионы, где ... и регионы, где девелоперы узкой ... узкой специализации ... монофункционального объекта ... объекта предпочли ... разнообразие форм и функций ... форм и функций mixed-use объектов. ... объектов. Специалисты теряются в ... теряются в догадках, чем ... чем вызвана внезапная любовь ... внезапная любовь российских ... застройщиков к одному из ... к одному из сложнейших типов ... типов недвижимости? Одни уверены, ... Одни уверены, что рост ... рост профессионализма и конкуренции ... и конкуренции на рынке ... рынке подталкивает девелоперов к ... девелоперов к использованию ... нестандартных решений. Другие ... решений. Другие убеждены – ... – стремление совместить ... совместить несколько функций в рамках ... функций в рамках одного здания ... здания следует воспринимать как ... воспринимать как механизм ... диверсификации девелоперских ... девелоперских рисков на неразвитом ... на неразвитом региональном рынке. ... рынке.
Но прежде чем ... прежде чем искать первопричину ... первопричину появления ... многофункциональных объектов, ... объектов, следует дать им ... дать им определение. Однако даже в ... Однако даже в этом, казалось бы, ... казалось бы, формальном вопросе ... вопросе участники рынка пока не ... рынка пока не определись. Таким ... Таким образом, на российском ... на российском рынке пока нет ... пока нет общего понимания, какой ... понимания, какой объект считать ... считать многофункциональным ... центром, а какой ... а какой монофункциональным, но с ... но с развитой ... инфраструктурой. Например, ... Например, специалисты консалтинговых ... консалтинговых компаний так и не ... так и не решили, к какой ... к какой категории отнести Marriott ... отнести Marriott Аврора на ул. ... на ул. Петровка. С одной ... С одной стороны, налицо совмещение ... налицо совмещение нескольких функций в ... функций в одном объекте. С ... объекте. С другой – доля торговых ... – доля торговых помещений в общем ... в общем объеме площадей ... площадей настолько мала и ... мала и «ненавязчива», что ... что причислять Marriott к ... Marriott к многофункциональным центрам ... центрам у многих язык не ... многих язык не поворачивается. «В ... «В российской ... профессиональной среде нет ... среде нет четкого определения ... определения многофункциональных ... комплексов, – ... – комментирует Александр Крутов, ... Александр Крутов, заместитель ... директора департамента ... департамента оценки и консалтинга ... и консалтинга Colliers International. ... International. – На данном этапе ... На данном этапе участники рынка скорее ... рынка скорее по наитию вычленяют ... наитию вычленяют из множества ... множества объектов, в которых ... в которых представлена не одна ... не одна компонента, те, что могут ... те, что могут называться ... многофункциональными». Аарон ... Аарон Блок, директор ... директор отдела офисной ... офисной недвижимости компании ... компании ... ... также не готов ... не готов жестко формализировать ... формализировать понятие mix-used: ... mix-used: «Если считать ... считать многофункциональными все ... все здания, где представлено ... где представлено свыше одной функции, ... одной функции, то подавляющее ... подавляющее число объектов ... объектов коммерческой недвижимости – ... недвижимости – это ... многофункциональные комплексы. Однако ... комплексы. Однако мы считаем, что ... считаем, что таковыми могут ... могут считаться лишь те объекты, в ... лишь те объекты, в которых доля ... доля «непрофильной» функции ... функции превышает 20% от общей ... 20% от общей площади здания». Но ... здания». Но даже определение ... определение доли площадей, которые ... площадей, которые превращают объект из ... объект из «моно» в «мульти», ... в «мульти», не вносит ясности. ... вносит ясности. Так, например, многие ... например, многие брокерские компании ... компании классифицируют ... будущий центр Citydel на ... центр Citydel на Земляном валу как ... валу как mixed-use, в то время ... в то время как в компании ... в компании Knight Frank, которая ... Frank, которая является эксклюзивным ... эксклюзивным агентом по ... по маркетингу и сдаче в аренду ... и сдаче в аренду данного объекта, ... объекта, полагают, что причислять ... что причислять Citydel к ... к многофункциональным ... комплексам не совсем ... не совсем корректно. «Данный объект ... «Данный объект является ... бизнес-центром с расширенным ... с расширенным спектром опций ... опций инфраструктуры, – ... – комментирует Константин ... Константин Романов, директор отдела ... директор отдела консалтинга Knight ... Knight Frank. – Центр может ... – Центр может быть назван ... назван многофункциональным, если в ... если в нем сочетается не ... сочетается не менее трех компонент и ... трех компонент и при этом их доля в ... этом их доля в общем объеме ... объеме достаточно велика. Важным ... велика. Важным является достижение ... достижение эффекта синергии при ... синергии при определенной ... автономности каждой ... каждой составляющей, что позволяет ... что позволяет значительно повысить ... повысить общую ... привлекательность объекта. ... объекта. Опираясь на данные ... на данные определения, российский ... российский девелопер имеет шанс ... имеет шанс запутаться и ... и растеряться. Ведь если ... Ведь если объединить вышеизложенные ... вышеизложенные требования, ... получается, что объект ... что объект компании «Тема» (Citydel) ... «Тема» (Citydel) все-таки ... многофункциональный. Первые два ... Первые два этажа 12-этажного ... 12-этажного здания на Земляном ... на Земляном Валу будут занимать ... будут занимать торговые площади, ... площади, ресторан и достаточно ... и достаточно большой фитнес-клуб. ... фитнес-клуб. Если причислить ... причислить последние две ... две составляющие к объектам ... к объектам развлекательной ... инфраструктуры, получается ... получается почти «образцовый» ... «образцовый» mixed-use с долей ... с долей непрофильных площадей ... площадей порядка 17%. При этом ... 17%. При этом образчики ... многофункциональных центров ... центров первой волны –«Новинский ... волны –«Новинский пассаж» и ... и «Берлинский Дом» – ввиду ... Дом» – ввиду отсутствия «третьего» из ... «третьего» из списка mixed-use ... mixed-use должны быть вычеркнуты. ... быть вычеркнуты. Только в какую ... в какую категорию их в ... их в последствии вписать – большой ... вписать – большой вопрос. Увы, ... Увы, плюрализм мнений в данном ... мнений в данном случае отнюдь не ... отнюдь не способствует успешному ... успешному девелопменту. ... Здравый смысл, на который ... смысл, на который сегодня приходится ... приходится уповать застройщикам ... застройщикам многофункциональных ... объектов, как ... как известно, зависит от ... зависит от знаний и опыта. И если ... и опыта. И если первую компоненту ... компоненту отечественный девелопер ... девелопер активно и с ... и с удовольствием потребляет как ... потребляет как у себя дома, так и ... себя дома, так и за рубежом, то ... рубежом, то вторая составляющая в ... составляющая в силу объективных причин ... объективных причин доступна лишь ... лишь единицам. Бьем ... Бьем достоинствами по недостаткам ... по недостаткам Существующее ... предложение в данном ... в данном сегменте московские ... московские консультанты оценивают по ... оценивают по своеобразному ... принципу: «либо хорошо, ... «либо хорошо, либо никак». В Colliers ... никак». В Colliers International нам ... нам прокомментировали ... ситуацию так: «В Москве ... так: «В Москве есть примеры ... примеры удачных ... многофункциональных объектов. К ... объектов. К таковым мы относим ... мы относим «Новинский пассаж», ... пассаж», «Берлинский Дом», ... Дом», «Смоленский пассаж» и другие. ... пассаж» и другие. Общий объем рынка ... объем рынка многофункциональных ... центров, по данным ... по данным компании ... ... ... оценивается следующим ... следующим образом: • 56% офисных ... • 56% офисных зданий в Москве имеют ... в Москве имеют небольшую долю (до ... долю (до 20%) «непрофильных» ... «непрофильных» площадей; • 24% всех ... • 24% всех офисных зданий ... зданий снабжены иными площадями ... иными площадями в объеме от 20% до ... объеме от 20% до 40%; • 12% офисных ... • 12% офисных зданий почти ... почти наполовину – от 40 до 60% – ... – от 40 до 60% – заняты другими ... другими компонентами; • 8% ... • 8% зданий, где присутствует ... где присутствует доля офисных площадей ... офисных площадей от 40% до 20%; • 5% ... 40% до 20%; • 5% зданий, где доля ... где доля офисных площадей не ... площадей не превышает 20%. Однако ... 20%. Однако Аарон Блок считает, ... Блок считает, что многие из ... многие из сегодняшних ... многофункциональных центров со ... центров со временем могут ... могут превратиться в ... в монофункциональные объекты: «Так ... объекты: «Так как далеко не во ... далеко не во всех mixed-use центрах ... mixed-use центрах все составляющие ... составляющие работают успешно, новые ... успешно, новые собственники или ... или управляющие таких ... таких объектов могут принять ... могут принять решение о ... о перепрофилировании менее ... менее прибыльной части площадей. ... части площадей. Таким образом, ... образом, часть объектов из ... объектов из многофункциональных ... превратится в ... в специализированные». И рынок уже ... И рынок уже знает подобные ... подобные примеры. Относительно ... Относительно недавно фонд Flaming ... фонд Flaming Family & Partners ... & Partners приобрел ... многофункциональный комплекс ... комплекс «Тверская застава» на ... застава» на ул. Лесная, 3. ... Лесная, 3. Ранее этот объект ... этот объект сочетал в себе торговую и ... в себе торговую и офисную ... составляющие, теперь ритейл ... теперь ритейл постепенно уступает ... уступает место офисным площадям. ... офисным площадям. «Основное отличие ... отличие сделки по Лесной, 3, ... по Лесной, 3, не было связано с ... было связано с многофункциональной ... природой здания. Это ... здания. Это была сделка ... сделка sale-leaseback, продавец ... продавец здания одновременно с ... одновременно с договором купли-продажи ... купли-продажи заключал договор ... договор аренды на помещения в ... на помещения в здании», – поясняет ... – поясняет Николай Каретников, ... Каретников, управляющий активами ... активами компании Fleming ... Fleming Family & Partners. ... & Partners. Однако, по его ... по его мнению, «в неэффективных ... «в неэффективных зонах ... многофункциональных центров ... центров заложен потенциал для ... потенциал для создания дополнительной ... дополнительной инвестиционной ... стоимости актива». ... актива». Впрочем, г-н Крутов также ... г-н Крутов также отмечает, что на ... что на рынке присутствуют ... присутствуют специализированные ... объекты, которые ... которые работали бы лучше, сочетая ... бы лучше, сочетая в себе несколько ... себе несколько функций. В качестве ... В качестве примера эксперт ... эксперт Colliers International ... International приводит торговый центр ... торговый центр «Наутилус», верхние ... верхние этажи которого ... которого скорее всего стоили бы ... всего стоили бы дороже, если бы ... если бы сдавались под офисные ... под офисные помещения. Казалось бы, ... Казалось бы, главная трудность ... трудность при реализации ... реализации многофункциональных центров ... центров заключается в том, ... в том, чтобы правильно ... правильно угадать наиболее ... наиболее востребованные компоненты ... компоненты будущего «микса». ... «микса». Однако специалисты ... специалисты утверждают, что сделать ... что сделать это не так просто. ... не так просто. «Смесь» определяется ... определяется местоположением ... будущего объекта и ... объекта и спецификой спроса в ... спроса в данном районе. «Выбор той ... районе. «Выбор той или той комбинации ... той комбинации происходит по ... по принципу: что именно и в ... что именно и в каких пропорциях ... пропорциях может воспринять рынок ... воспринять рынок на данном конкретном ... данном конкретном участке, – поясняет ... – поясняет Александр Крутов. – ... Крутов. – Например, в ... в Германии, где регулярно ... где регулярно проводятся ярмарки, ... ярмарки, широко распространены ... распространены офисно-гостиничные ... комплексы. А в ... А в Гамбурге, куда съезжаются, ... куда съезжаются, чтобы заявить о себе ... заявить о себе на различных ... различных выставках, популярны ... популярны офисно-выставочные ... центры». Одним словом, ... Одним словом, спрос диктует ... диктует предложение. В компании Mirax ... В компании Mirax Group, которая ... которая реализует, по мнению ... по мнению большинства опрошенных ... опрошенных специалистов, один из ... один из самых удачных ... удачных проектов ... многофункциональных комплексов, ... комплексов, считают, что набор ... что набор функций и их значимость ... и их значимость зависит от ... от местоположения делового центра ... делового центра и его назначения. ... его назначения. «Универсальных формул ... формул и сочетаний, ... сочетаний, гарантирующих успешную ... успешную гармоничность всех ... всех функций, нет. Очень ... нет. Очень многое зависит от того, ... зависит от того, является ли тот или ... ли тот или иной объект ... объект системообразующим для ... для данного района города, или ... района города, или он просто дополнит ... просто дополнит уже существующее ... существующее окружение. Смешивать ... Смешивать можно практически все ... практически все функции, главное, ... главное, чтобы они дополняли, а ... они дополняли, а не мешали друг ... мешали друг другу», – комментирует ... – комментирует Ара Арамян, ... Арамян, руководитель направления ... направления «Отель Арарат Парк ... Арарат Парк Хаятт» корпорации Mirax ... корпорации Mirax Group. По любви или ... По любви или по расчету? Впрочем, ... расчету? Впрочем, далеко не все ... не все участники рынка уверены в ... рынка уверены в том, что любые ... что любые функции можно «миксовать» ... можно «миксовать» в рамках одного ... рамках одного здания. «Невозможно ... «Невозможно смешивать жилую и ... жилую и коммерческую функции. ... функции. Россия еще не доросла ... еще не доросла до таких проектов. ... таких проектов. Самым неудачным будет ... неудачным будет сочетание ... «казино–жилой дом», – говорит ... дом», – говорит Олег Спивак, ... Спивак, директор компании ... компании «Бекар-консалтинг». Однако ... Однако многие девелоперские ... девелоперские компании готовы ... готовы поспорить по поводу ... по поводу комбинирования жилой и ... жилой и нежилой функции. «В ... функции. «В условиях, когда город ... когда город диктует определенное ... определенное расписание, человек ... человек стремится ... рационально подходить к ... подходить к использованию времени и ... времени и находить решение ... решение проблем в кратчайшие ... в кратчайшие сроки. Актуальным ... Актуальным становится спрос на ... спрос на многофункциональные ... комплексы с торговыми, ... с торговыми, развлекательными ... зонами, спортивными ... спортивными клубами и т.д., где ... и т.д., где представлены три ... три различные среды, каждая из ... среды, каждая из которых призвана ... призвана дополнять друг друга. От ... друг друга. От решения проблемы ... проблемы формирования этих сред ... этих сред зависит вопрос ... вопрос комфортности пребывания ... пребывания внутри комплекса, а ... комплекса, а значит, ... привлекательность продукта в ... продукта в целом, – говорит о ... – говорит о проекте «Город Столиц» ... «Город Столиц» Алексей Белоусов, ... Белоусов, коммерческий директор ... директор холдинга «Капитал ... «Капитал Групп». – Мне кажется, ... – Мне кажется, что появление таких ... появление таких проектов — следующий ... — следующий этап развития ... развития современной жизни ... жизни человека в большом городе». ... в большом городе». В Mirax Group также ... Mirax Group также уверены, что «в ... что «в деловом комплексе ... комплексе «Федерация» функции ... функции сочетаются оптимально. В ... оптимально. В нашем здании будут и ... здании будут и офисы, и ... и апартаменты, и отель, и ... и отель, и торговый центр, и ... центр, и фитнес-центры, и банки». ... и банки». Неоднозначно отзываются ... отзываются специалисты о ... о гостиничной составляющей ... составляющей в ... многофункциональных комплексах. Как ... комплексах. Как известно, гостиницы ... гостиницы пока окупаются ... окупаются медленнее, чем офисные и ... чем офисные и тем более торговые ... более торговые площади, а посему ... а посему возникает вполне ... вполне закономерный вопрос – с ... вопрос – с какой целью их ... целью их «смешивать»? Обобщая ... Обобщая вышеизложенное, можно ... можно сказать, что девелоперы ... что девелоперы добавляют гостиничный ... гостиничный и