Страницы: 1/0/0, 1/1/0
О ТРУДНОСТЯХ ПЕРЕВОДА ПРОМЫШЛЕННЫХ ... ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН МОСКВЫ ПОСТОЯННО ... МОСКВЫ ПОСТОЯННО ПИШЕТ И ... И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ ПРЕССА, И ... ПРЕССА, И ДЕЛОВАЯ, И ДАЖЕ ... И ДАЖЕ МАССОВАЯ. Не будем ... Не будем повторяться, говоря о ... говоря о проблемах девелоперов и ... девелоперов и инвесторов, на плечи ... на плечи которых фактически ... фактически возлагается это бремя. ... это бремя. Хочется поразмышлять ... поразмышлять о жилье, которое ... жилье, которое возводится на месте ... на месте бывших ... производств, — ведь на этих ... ведь на этих территориях строятся ... строятся не только офисы и ... только офисы и технопарки. НАСКОЛЬКО ... НАСКОЛЬКО ПОНЯТИЯ ЭЛИТНОГО ... ЭЛИТНОГО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА И ... КОМПЛЕКСА И ПРОМЗОНЫ СОВМЕСТИМЫ ... СОВМЕСТИМЫ СЕГОДНЯ?
СупервыгодноВ ... идеале элитное жилье ... элитное жилье должно располагаться ... располагаться в экологически ... экологически безупречном месте. ... месте. Однако ныне ситуация с ... ныне ситуация с площадками под ... под строительство такова, что ... такова, что девелоперам не до ... не до идеалов. Столичный ... Столичный потенциал свободных ... свободных земельных участков ... участков практически исчерпан. «В ... исчерпан. «В центре города, где ... города, где земля невероятно ... невероятно дорога, за право ... за право владения каждым свободным ... каждым свободным участком идет ... идет нешуточная борьба ... борьба инвесторов и девелоперов. ... и девелоперов. Поэтому освобождение ... освобождение промышленных ... территорий – архиважный ... – архиважный вопрос, – говорит ... – говорит исполнительный директор ... директор компании Delta Estate ... Delta Estate Елена Земцова. – В ... Земцова. – В ЦАО, например, ... например, ... объектами разной ... объектами разной степени активности ... активности занято около 20% всех ... около 20% всех площадей ... округа».
Большая часть бывших ... часть бывших производственных ... площадей, на ... на территории которых ... которых планируется или уже ведется ... или уже ведется возведение ... недвижимости (как элитной, так ... (как элитной, так и бизнес-класса), ... бизнес-класса), расположена между ... между Садовым кольцом и ТТК, а ... кольцом и ТТК, а также в некоторых ... в некоторых близлежащих районах ... районах за пределами ... пределами последнего. Самый известный ... Самый известный проект – ... – «Москва-Сити», территория под ... территория под который осваивается ... осваивается вплоть до Шмитовского ... до Шмитовского проезда; там ... там элитное жилье разместится ... жилье разместится в высотных башнях ... высотных башнях комплекса «Город ... «Город столиц». На другом берегу ... На другом берегу Москвы-реки на ... на территории фабрики имени ... фабрики имени Сакко и Ванцетти ... и Ванцетти строится еще один ... еще один объект – «Парк-Сити», ... – «Парк-Сити», где на площади в 15 га ... на площади в 15 га будет возведено 200 ... возведено 200 тыс. кв.м жилья. В ... кв.м жилья. В рамках самого ... самого грандиозного проекта ... проекта «Большой Сити», ... Сити», заявленного совсем недавно и ... совсем недавно и предполагающего ... реконструкцию целого ... целого района от станций метро ... от станций метро «Фили» и ... и «Кутузовская» до Хорошевского ... до Хорошевского шоссе, ... предполагается вывести десятки ... вывести десятки предприятий, в том ... в том числе Краснопресненский ... Краснопресненский завод по ... по производству ЖБИ и 4-й ... ЖБИ и 4-й Московский мелькомбинат. ... мелькомбинат. Территория «Большого ... «Большого Сити» будет застроена ... будет застроена малоэтажными жилыми ... жилыми домами по ... по индивидуальным проектам, а ... проектам, а вдоль ... Краснопресненского проспекта и ... проспекта и проектируемого Четвертого ... Четвертого транспортного ... кольца возведут высотки. ... возведут высотки. Также ведется ... ведется освоение площадок под ... площадок под жилое строительство на ... строительство на месте завода ... завода «Каучук», комплекса зданий ... комплекса зданий предприятия «Гартекс» ... «Гартекс» в Хамовниках и ... Хамовниках и 15-го троллейбусного ... троллейбусного парка. Еще будет ... Еще будет построен офисно-жилой ... офисно-жилой комплекс на месте завода ... на месте завода «ЛГМ» в ... в Замоскворечье, жилой микрорайон ... жилой микрорайон «Волгоградский», ЖК ... ЖК с объектами ... объектами социальной инфраструктуры ... инфраструктуры на улице Перовской. ... улице Перовской. Территория промзоны ... промзоны на берегу Яузы ... берегу Яузы неподалеку от Сокольников, ... от Сокольников, принадлежавшая ... заводу «Красный ... «Красный Богатырь», предусматривается ... предусматривается под реализацию ... реализацию проекта элитного жилого ... элитного жилого комплекса с ... с нестандартными элементами ... элементами архитектуры и ... и строительства. При этом ... При этом русло реки Яузы должно ... реки Яузы должно быть полностью ... полностью очищено. А в самом сердце ... А в самом сердце города, на ... на территории, которую занимала ... которую занимала фабрика «Красный ... «Красный Октябрь», возводится ... возводится офисно-жилой комплекс ... комплекс «Золотой остров», ... остров», стоимость квартир в ... квартир в котором обещает побить ... обещает побить все существующие ... существующие московские ... рекорды.
Все это очень ... это очень масштабные, многоквартирные ... многоквартирные проекты. Именно ... Именно такие и выгодно ... и выгодно строить, объясняет Татьяна ... объясняет Татьяна Ван Граафайленд, ... Граафайленд, специалист департамента ... департамента элитной ... недвижимости компании Nordblom, ... компании Nordblom, поскольку на выходе ... на выходе цена квадратного ... квадратного метра во многом ... во многом зависит от общей площади ... от общей площади объекта. Чем больше ... Чем больше пятно застройки, тем ... застройки, тем ниже его ... его себестоимость. Промзоны ... Промзоны привлекательны для ... для застройщиков еще и тем, что ... еще и тем, что в них наличествуют ... них наличествуют все коммуникации, ... коммуникации, напоминает эксперт ... эксперт компании DeltaRealty ... DeltaRealty Елена Жильская, ... Жильская, особенно это касается ... это касается электричества, которое ... которое всегда проведено в ... проведено в более чем достаточных ... чем достаточных объемах.
Видя такой ... такой интерес к ... к промышленным территориям в ... территориям в черте города, столичное ... города, столичное правительство ... выработало свою политику. ... свою политику. «Еще несколько лет ... несколько лет назад оно дотационно ... оно дотационно поощряло ... застройщиков, – говорит ... – говорит Татьяна Ван Граафайленд. – ... Ван Граафайленд. – Однако поняв, что ... поняв, что ни одно производство ... одно производство на территории Москвы ... территории Москвы не может сравниться ... может сравниться с прибылью от ... прибылью от строительства, была ... была несколько изменена ... изменена тактика работы с ... работы с девелоперами. Теперь передача ... Теперь передача промзоны под ... под строительство ... расценивается городом как потеря ... городом как потеря производственных ... площадей, и со стороны ... и со стороны застройщика ... требуется компенсация». ... компенсация».
На свалке историиКак ... свалке историиКак же обстоит дело с ... обстоит дело с экологией места, ... места, занимаемого ранее ... ранее промышленным производством? ... производством? Этим вопросом ... вопросом задается каждый ... каждый покупатель, ознакомленный с ... ознакомленный с «родословной» ... стройплощадки. «Экология – ... «Экология – неотъемлемая ... составляющая любого ... любого по-настоящему элитного ... элитного проекта, – комментирует ... – комментирует тему генеральный ... генеральный директор компании Prime ... компании Prime Development ... Всеволод Карлов. – Именно ... Карлов. – Именно по этой причине ... этой причине престижные жилые районы ... жилые районы на месте ... месте действительно вредных ... вредных производств никогда не ... никогда не строятся. С одной стороны, ... С одной стороны, девелоперы, как ... как разумные люди, не ... люди, не занимаются такими ... такими проектами, с другой – ... с другой – потенциальных вариантов ... вариантов для реализации элитных ... реализации элитных жилых проектов на ... проектов на месте вредных ... вредных производств практически не ... практически не существует. Причина ... Причина здесь в том, что ... в том, что площадки, на которых ... на которых можно возводить ... возводить действительно элитное ... элитное жилье, расположены ... расположены обычно в центральных ... в центральных частях городов, где ... городов, где исторически особо ... особо опасных и вредных ... и вредных производств не размещалось». ... не размещалось». Действительно, ... основная часть бывших ... часть бывших промзон, отводимых под ... отводимых под жилое строительство ... строительство в Москве, – это ... Москве, – это площадки, где ... где располагалось пищевое ... пищевое производство, объекты ... объекты легкой промышленности, ... промышленности, машиностроительные ... предприятия, ... автокомбинаты и т.д., то есть ... и т.д., то есть объекты, которые в ... которые в экологическом плане ... плане не представляют ... представляют значительной угрозы.
С ... угрозы.
С другой стороны, ... стороны, современные средства ... средства позволяют стерильно ... стерильно обезвредить любую ... любую территорию. «Трудно будет ... «Трудно будет продать жилой дом, ... жилой дом, построенный на месте ... на месте разве что атомной ... что атомной электростанции, – ... – говорит директор по ... директор по развитию компании ... компании «Бенефит инжиниринг» ... инжиниринг» Ярослав Козлов. – А ... Козлов. – А загрязнения остальных ... остальных производств вполне ... вполне возможно ... зачистить».
Никто не вспоминает ... не вспоминает первые ... строительно-рекреационные ... эксперименты середины 90-х ... середины 90-х годов, когда на местах ... когда на местах городских и ... и промышленных свалок ... свалок возводились жилые ... жилые микрорайоны.
А ведь именно ...
А ведь именно так были созданы ... были созданы Орехово-Борисово, ... Братеево, Марьино. На ... Марьино. На месте свалки построен ... свалки построен жилой комплекс ... комплекс «Золотые Ключи», что не ... Ключи», что не помешало ему стать ... ему стать одним из лучших ... из лучших образцов элитного жилья ... элитного жилья 90-х. Ряд экологических ... Ряд экологических экспертиз ... подтвердил, что проведенные ... что проведенные работы по ... по реабилитации почв и окружающей ... почв и окружающей среды обеспечил ... обеспечил полную безопасность ... безопасность проживания.
«У ...
«У современной Москвы память ... Москвы память девичья, – резюмирует ... – резюмирует Ярослав Козлов. – ... Козлов. – Все забывается очень ... забывается очень быстро, так как все ... так как все стремительно ... меняется: сегодня на этом ... сегодня на этом месте обувной ... обувной магазин, а через неделю ... а через неделю модное кафе или, ... кафе или, скажем, трамвайное депо, а ... трамвайное депо, а через полгода – ... полгода – аквацентр. Даже если ... Даже если снести общеизвестную ... общеизвестную промзону, например ... например Киевский вокзал, и на ... вокзал, и на ее месте построить ... месте построить элитный жилой ... жилой комплекс, он будет очень ... он будет очень быстро продан, хотя ... продан, хотя все будут помнить, что ... будут помнить, что дом стоит на месте ... стоит на месте вокзала (который ... (который является почти ... почти синонимом бомжатника). В ... бомжатника). В этом есть какой-то ... есть какой-то урбанистический шарм, ... шарм, некая утилитарная ... утилитарная стильность. Жилой ... Жилой квартал на месте ... на месте производства, конечно, не ... конечно, не будет иметь истории. Но ... иметь истории. Но это покупателей не ... покупателей не пугает».
Как ... провести ... «зачистку»Возможность строительства ... строительства жилья на месте ... на месте конкретного предприятия ... предприятия изучается как ... как городскими структурами, так ... структурами, так и девелопером. Как ... девелопером. Как рассказала Елена ... Елена Жильская, экологическая ... экологическая экспертиза ... подключается еще на стадии ... еще на стадии подготовительных ... работ, перед тем как ... перед тем как Московскому комитету ... комитету архитектуры дается ... дается задание на разработку ... на разработку исходной ... разрешительной документации. В ... документации. В ходе изыскательных ... изыскательных работ анализируют ... анализируют состав почвы, и в случае ... почвы, и в случае неблагоприятных ... результатов эксперты ... эксперты рекомендуют список мер, ... список мер, которые необходимо ... необходимо предпринять, чтобы ... чтобы строительство ... все-таки стало ... стало возможным.
Елена Земцова ... Земцова утверждает, что и ... что и застройщик, прежде чем ... прежде чем начать работы на ... работы на площадке, обязательно ... обязательно проводит комплексную ... комплексную оценку затрат на освоение ... затрат на освоение площадки и развитие ... и развитие нового проекта. ... проекта. Если степень ... степень воздействия бывшего ... бывшего предприятия на окружающую ... на окружающую среду значительна, это ... значительна, это резко увеличивает ... увеличивает объемы реабилитационных ... реабилитационных работ и, как ... и, как следствие, повышает ... повышает себестоимость будущего ... будущего проекта.
Существуют ...
Существуют определенные ... стандарты состава почвы. ... состава почвы. «Если на исследуемом ... на исследуемом месте ранее было ... ранее было предприятие, отходы ... отходы которого заразили почву, ... заразили почву, и теперь ее состав ... теперь ее состав не соответствует ... соответствует стандартам, то ... то специальные компании ... компании производят срез почвы, как ... срез почвы, как правило, глубиной ... глубиной 1,5–2 м, – рассказывает ... м, – рассказывает директор ... департамента офисной ... офисной недвижимости Becar Property ... Becar Property Management Алексей ... Алексей Чижов. – Срезанную ... – Срезанную землю отвозят в места ... отвозят в места хранения и утилизации ... и утилизации подобных отходов, ... отходов, которые находятся за ... находятся за чертой города. Затем ... города. Затем проводят повторный ... повторный анализ почвы, ... почвы, оставшейся на месте ... на месте будущего строительства. ... строительства. Далее, если это ... если это необходимо, на место ... на место срезанной земли завозят ... земли завозят новую и распределяют ... и распределяют ее по территории. ... по территории. Если такой ... такой необходимости нет, то просто ... нет, то просто несколько видоизменяют ... видоизменяют ландшафт, опираясь ... опираясь на тот уровень ... тот уровень земли, который остался ... который остался после среза».
По ... среза».
По словам Елены Земцовой, ... Елены Земцовой, глубина изымаемой ... изымаемой почвы иногда достигает ... иногда достигает 7–8 м. Рекультивация ... м. Рекультивация проводится еще до ... еще до предпроектной ... подготовки и начала ... и начала процесса согласования с ... согласования с властями. Затраты на ... Затраты на освоение промышленных ... промышленных участков, по ее ... по ее оценкам, могут ... могут составлять до трети от общего ... до трети от общего объема инвестиций ... инвестиций на строительство, что ... строительство, что еще больше ... больше увеличивает риски ... риски застройщика. Но других ... Но других перспектив развития ... развития столичного градостроения ... градостроения пока нет. Впрочем, по ... нет. Впрочем, по свидетельству ... Ярослава Козлова, затраты ... Козлова, затраты девелопера окупаются ... окупаются неплохо: «Если ... «Если комплекс расположен в ... расположен в престижном месте ... месте Москвы, застройщик может ... застройщик может назначить такую цену ... такую цену на готовое жилье, ... готовое жилье, которая позволит не ... позволит не то что зачистить, а ... что зачистить, а полностью заменить ... заменить почву на месте ... на месте строительства на 10 метров ... на 10 метров в глубину».
Как ... глубину».
Как правило, такая ... такая процедура очистки необходима ... очистки необходима на месте выведенных ... месте выведенных предприятий, ... которые в своем ... в своем производстве используют ... используют химически активные ... активные элементы (заводы и фабрики, ... (заводы и фабрики, чья деятельность ... деятельность связана с ... с машиностроением, химической ... химической промышленностью и т.п.). ... и т.п.). Рекультивация ... земель проводилась, ... проводилась, например, на месте ... на месте Государственного института ... института прикладной химии в ... химии в Петербурге. При ... При строительстве ... многофункционального комплекса ... комплекса «Набережная Европы» ... Европы» почва была удалена ... была удалена на глубину 1,5 ... глубину 1,5 м.
«Эксперты отмечают, – ... отмечают, – говорит Алексей ... Алексей Чижов, – что все наши ... – что все наши предприятия являются ... являются в той или иной ... той или иной степени вредными и ... вредными и рекомендуют всегда ... всегда проводить анализ почвы». ... анализ почвы». «Несмотря на все ... на все экспертизы, – добавляет ... – добавляет Вс