Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Анализ состояния рынка коммерческой ... коммерческой недвижимости ... показывает, что спрос на все ... что спрос на все объекты этого ... этого сегмента рынка почти на ... рынка почти на порядок превышает ... превышает предложение. Отсюда ... Отсюда следует, что инвестиции в ... что инвестиции в коммерческую ... недвижимость весьма ... весьма выгодны. А привлекает ли ... А привлекает ли сегодня нежилой ... нежилой сектор банки?
Инвестиции ... банки?
Инвестиции в коммерцию выгодны ... коммерцию выгодны — Безусловно, ... Безусловно, привлекает. — говорит ... — говорит директор юридического ... юридического департамента ... агентства недвижимости ... недвижимости «Домострой» Михаил ... Михаил Полещук. — Стабилизация ... — Стабилизация экономической ... обстановки в стране, и как ... в стране, и как следствие, увеличение ... увеличение количества ... компаний, позволяет ... позволяет коммерческой недвижимости ... недвижимости пользоваться большим ... большим спросом. Банкиры ... Банкиры понимают, что ... что коммерческая недвижимость ... недвижимость более доходна в ... доходна в долгосрочной перспективе, но ... перспективе, но если мелкие филиалы ... мелкие филиалы предпочитают лишь ... лишь арендовать помещения ... помещения для себя, то крупные ... себя, то крупные банки стремятся ... стремятся вкладывать в ... в коммерческие проекты. К ... проекты. К примеру, если банки ... если банки выкупают офисное здание ... офисное здание для себя, то излишки ... себя, то излишки сдают в аренду. ... в аренду. Наконец, серьезно ... серьезно заинтересованные банки ... банки создают управляющие ... управляющие компании, которые ... которые инвестируют в квадратные ... в квадратные метры. В коммерческой ... В коммерческой недвижимости ... большинство банков ... банков занимаются не столько ... не столько прямыми инвестициями, ... инвестициями, сколько кредитованием ... кредитованием проектов. Многие ... Многие банки считают, что ... считают, что необходимо участвовать ... участвовать абсолютно во всех ... во всех сегментах рынка ... рынка недвижимости. Они отбирают в ... Они отбирают в этой отрасли лучших ... отрасли лучших игроков и работают ... и работают только с ними, ... с ними, предлагая конкурентные ... конкурентные условия для того, ... для того, чтобы участвовать в том ... участвовать в том или ином интересном ... ином интересном для себя проекте. ... себя проекте. Принимая решение об ... решение об участии в ... в финансировании проекта, банки ... проекта, банки часто сами участвуют в ... сами участвуют в переговорах, ... выбирают подрядчиков, ... подрядчиков, конструкторов, ... управляющих, проектировщиков. ... проектировщиков. И хотя участие ... хотя участие банка-кредитора во всех ... во всех организационных ... делах не обязательное ... не обязательное условие, но банкиры ... но банкиры считают это важным для ... это важным для себя делом. ... делом. Особенно если речь идет о ... если речь идет о таком крупном и ... крупном и сложном проекте, в ... проекте, в котором банк несет ... банк несет довольно серьезные ... серьезные кредитные риски. Главное для ... риски. Главное для банка, ... обеспеченность ссуды, источник ... ссуды, источник погашения. Если это ... Если это возведение ... коммерческой недвижимости, ... недвижимости, банку необходимо знать, ... необходимо знать, как будет ... будет погашаться ссуда: посредством ... ссуда: посредством продажи здания или ... здания или сдачи его в аренду. ... его в аренду. От этого зависит ... этого зависит срок кредита, а также ... кредита, а также процентная ставка. ... ставка. Средний период ... период окупаемости проектов ... проектов коммерческой недвижимости ... недвижимости сейчас составляет ... составляет шесть-семь лет, если ... лет, если не выходить за эти ... выходить за эти рамки, можно говорить ... можно говорить об успешности ... успешности проекта в целом. Исходя из ... в целом. Исходя из вышеизложенного, ... наиболее ... привлекательны для банков ... для банков инвестиции в строительство ... в строительство бизнес центров ... центров класса «А», торговых ... «А», торговых центров и парков. ... и парков. «Наряду с отечественными ... с отечественными кредитными ... организациями, в ... в финансировании коммерческих ... коммерческих проектов в России ... в России участвуют и иностранные ... и иностранные банки. – говорит ... – говорит руководитель отдела ... отдела коммерческой недвижимости ... недвижимости агентства ... недвижимости «Кутузовский ... «Кутузовский проспект» Антон Хавари. ... Антон Хавари. — Подтверждение ... Подтверждение тому, активность ... активность всевозможных иностранных ... иностранных консалтинговых ... компаний, которые ... которые присутствуют на российском ... на российском рынке коммерческой ... коммерческой недвижимости: Jones ... Jones Lang LaSalle, Knight ... LaSalle, Knight Frank и т. д. » ... и т. д. » Безусловно, активность ... активность иностранного капитала ... капитала на российском ... российском строительном рынке меньше, ... рынке меньше, чем в других ... в других отраслях экономики. ... экономики. Наверное, отчасти это ... отчасти это связано с несколько ... с несколько бюрократизированной ... процедурой сбора ... сбора необходимой документации, ... документации, получения всевозможных ... всевозможных разрешений и ... и согласований. Российским ... Российским банкам в этом смысле ... в этом смысле проще, потому что ... потому что они понимают все ... понимают все сложности получения тех ... получения тех или иных документов, ... иных документов, так как не раз с ... как не раз с этим сталкивались в ... сталкивались в повседневной ... действительности. А что больше ... А что больше всего привлекает ... привлекает банки на рынке ... на рынке коммерческой недвижимости: ... недвижимости: офисы, склады или ... склады или торговые помещения? ... помещения? Так как на проекты в ... как на проекты в области коммерческой ... коммерческой недвижимости ... (крупные торговые центры, ... торговые центры, офисные здания, ... здания, складские комплексы) ... комплексы) необходимы суммы ... суммы большие, поэтому для банка ... поэтому для банка важно знать о ... знать о сроках, доходности и ... доходности и других показателях ... показателях проекта. В этом случае ... В этом случае привлекательным могут ... могут быть и офисы, и ... и офисы, и склады или торговые ... или торговые помещения. К примеру, ... К примеру, проекты в области ... в области торговой и офисной ... и офисной недвижимости, по мнению ... по мнению Михаила Полещука, ... Полещука, более предпочтительны, ... предпочтительны, для финансирования ... финансирования банками, ... обслуживающими компании сырьевого ... компании сырьевого сектора. В основном ... В основном банки выдают ... выдают кредиты девелоперским ... девелоперским организациям на проекты, ... на проекты, связанные со ... со строительством ... коммерческой недвижимости, и ... недвижимости, и зарабатывают на этом ... на этом 20–25% годовых. А ... годовых. А наиболее высокий спрос, ... высокий спрос, по мнению Антона ... мнению Антона Хавари, в секторах ... в секторах приобретения в ... в собственность отдельно ... отдельно стоящих зданий (особенно ... зданий (особенно в центре), бизнес ... центре), бизнес центров класса «А», ... класса «А», помещений под кафе и ... под кафе и магазины. Для ... Для торговых помещений более ... помещений более существенны концепция ... концепция и арендаторы; для ... арендаторы; для офисного здания – ... здания – качества строительства, ... строительства, современные ... материалы, оборудование и ... оборудование и планировка; для ... для складов – местоположение и ... – местоположение и концепция. Выгоден ... Выгоден ли банкам этот ... банкам этот бизнес? Ответить ... Ответить однозначно на этот вопрос ... на этот вопрос довольно сложно. Но ... сложно. Но многие аналитики ... аналитики сходятся во мнении, что ... во мнении, что доходность рынка ... рынка недвижимости в данный ... в данный момент очень высока, ... очень высока, поэтому ряд банков ... ряд банков готовы заниматься ... заниматься финансированием этой ... этой отрасли. Да и сами ... Да и сами банкиры считают ... считают инвестиции в коммерческую ... в коммерческую недвижимость ... высокодоходным бизнесом, ... бизнесом, однако указывают и на ... указывают и на высокую степень риска ... степень риска этой деятельности, ... деятельности, особенно в случае ... в случае финансирования ... строительства «с нуля». ... «с нуля». Многие столичные банки, ... столичные банки, которые активно ... активно вкладываются в ... в коммерческую недвижимость, ... недвижимость, предпочитают это не ... это не афишировать, чтобы не ... чтобы не отпугивать клиентов ... клиентов рискованными ... вложениями. «Но если для ... «Но если для инвестиционного банка ... банка подобный риск в ... риск в погоне за высокой ... за высокой доходностью оправдан, — ... оправдан, — говорит Михаил ... Михаил Полещук, — так как он ... — так как он отвечает за свои ошибки ... за свои ошибки только перед собой и ... перед собой и своими кредиторами, ... кредиторами, то для ... для универсального банка подобные ... банка подобные вложения вызывают ... вызывают вопросы. Тем более если ... Тем более если речь идет о проектном ... идет о проектном финансировании ... строительства «с нуля», ... «с нуля», когда риски наиболее ... риски наиболее высоки. В случае ... В случае покупки банком ... банком готового здания у ... здания у инвестора, есть залог, ... есть залог, который он может продать в ... он может продать в случае ... возникновения каких-либо ... каких-либо проблем. Когда же речь идет ... Когда же речь идет о строительстве, ... строительстве, предмета залога нет до ... залога нет до тех пор, пока ... пор, пока здание не будет ... не будет построено. В этом случае, ... В этом случае, возникают также риски, ... также риски, связанные с подбором ... с подбором девелопера: он ... он должен быть в состоянии ... быть в состоянии качественно и в срок ... и в срок завершить проект». ... проект». Впрочем, эксперты ... эксперты сходятся во мнении, ... во мнении, что подобные ... подобные инвестиции оправданны для ... оправданны для банков лишь в том ... лишь в том случае, если они ... если они составляют небольшую часть в ... небольшую часть в общем объеме ... объеме кредитного портфеля. ... портфеля. Хочется также отметить, ... также отметить, инвестировать в ... в коммерческую недвижимость ... недвижимость надежнее, нежели в ... нежели в жилищное ... строительство, здесь больше ... здесь больше ясности со сроками, ... со сроками, доходностью и другими ... и другими показателями. Еще ... Еще одно преимущество — ... преимущество — привлечение ... дополнительных клиентов. В ... клиентов. В торговом центре много ... центре много арендаторов, которым ... которым необходимо банковское ... банковское обслуживание — ... — инкассация, например. ... например. Покупателям нужны ... нужны обменные пункты, ... пункты, банкоматы. При таком ... При таком «коллективном» ... обслуживании себестоимость ... себестоимость услуг существенно ... существенно снижается. Кроме того, ... Кроме того, банк предлагает ... предлагает арендаторам вексельное ... вексельное обслуживание, ... обслуживание пластиковых карт ... пластиковых карт и т. д. То есть, ... т. д. То есть, инвестировав средства в ... средства в коммерческую ... недвижимость, банк ... банк получает возможность ... возможность продвигать свои услуги и ... свои услуги и продукты, наращивать ... наращивать клиентскую базу и ... базу и заниматься ... организацией финансирования за ... финансирования за комиссию, то есть ... то есть привлекать новых ... новых инвесторов. Ипотека не ... Ипотека не для коммерции Ипотека ... коммерции Ипотека и коммерческая ... коммерческая недвижимость. Эта тема ... Эта тема волнует многих ... многих девелоперов. Дадут ли банки ... Дадут ли банки кредит? К примеру, ... К примеру, руководитель ... агентства недвижимости ... недвижимости "Теремок" (г. Пушкино) ... (г. Пушкино) Константин Манченко ... Манченко считает, что банки ... что банки пока не очень охотно ... не очень охотно инвестируют средства ... средства в коммерческую ... коммерческую недвижимость даже при ... даже при условии её залога. Их ... её залога. Их интерес в коротких ... в коротких деньгах, поэтому они ... поэтому они развивают ... потребительское кредитование (о ... кредитование (о чем и не скрывают). ... и не скрывают). Он считает, что для ... считает, что для этого еще не пришло ... еще не пришло время. Но это в ... Но это в Подмосковье. Тогда как ... Тогда как в столице картина ... столице картина совсем другая. Есть ... другая. Есть немало московских ... московских банков, которые уже ... которые уже поняли всю прибыльность ... всю прибыльность рынка и начинают его ... и начинают его активно осваивать. ... осваивать. — К нам в банк ... К нам в банк обращаются за ипотечными ... за ипотечными кредитами люди, ... люди, которые хотят приобрести ... хотят приобрести офис, торговое ... торговое помещение и даже склад. ... и даже склад. – говорит ... говорит руководитель отдела развития ... отдела развития бизнеса ... специализированного ипотечного ... ипотечного банка DeltaCredit ... DeltaCredit Александр Афанасьев, — И ... Афанасьев, — И наш банк выдает ... банк выдает кредиты на такие ... на такие объекты, но… только под ... но… только под залог уже ... уже существующего жилья, например, ... жилья, например, под залог квартиры ... залог квартиры владельца бизнеса. До ... бизнеса. До июля 2006 года на ... 2006 года на такие нужды под залог ... нужды под залог имеющейся квартиры в ... квартиры в банке DeltaCredit ... DeltaCredit можно было взять ... было взять кредит только в долларах ... только в долларах США под 12% годовых ... под 12% годовых на 10 лет, получив ... 10 лет, получив до 70% от стоимости ... 70% от стоимости закладываемого ... жилья. Сегодня банк ... Сегодня банк предлагает кредиты по ... кредиты по программе DeltaИнвест ... DeltaИнвест не только в долларах, ... только в долларах, но и в рублях — под ... и в рублях — под 14,2% годовых. ... годовых. Многие заемщики ... заемщики просчитывают риски, затраты ... риски, затраты на аренду и ... аренду и понимают, что выгоднее взять ... что выгоднее взять ипотеку и ... и выплачивать кредит уже за ... кредит уже за свой офис, чем платить ... офис, чем платить аренду за чужой. Тем ... за чужой. Тем более, что спрос на ... что спрос на офисы в Москве, ... в Москве, российском центре ... центре деловой активности, ... активности, существенно превышает ... превышает имеющееся на рынке ... на рынке предложение». С точки ... С точки зрения инвестиционной ... инвестиционной привлекательности, ... если мы говорим о тех ... мы говорим о тех заемщиках, которые ... которые хотят купить офис по ... купить офис по ипотеке с целью ... с целью последующей продажи ... продажи (через несколько лет), ... несколько лет), то их доля в общем ... их доля в общем числе заемщиков в ... заемщиков в данный момент, по ... момент, по оценкам экспертов, не ... экспертов, не превышает 10% всего ... 10% всего рынка ипотеки. Стоит ... ипотеки. Стоит заметить, что ... что ипотечное кредитование ... кредитование коммерческой недвижимости ... недвижимости развивалось бы ... бы лучше, если б наш закон ... если б наш закон «Об ипотеке» был ... ипотеке» был немного другой. «Но, к ... другой. «Но, к сожалению, в ... в понимании нашего ... нашего доблестного законодателя дело ... законодателя дело обстоит именно так: ... именно так: ипотека — только для ... — только для жилых помещений. ... помещений. Это записано в законе. ... записано в законе. — говорит ... говорит вице-президент корпорации ... корпорации «БЕСТ-недвижимость» ... Владимир Лопатин. — ... Лопатин. — Нет, вы, конечно, ... вы, конечно, можете купить в кредит и ... купить в кредит и нежилое помещение. ... помещение. Но при этом в ... при этом в обеспечение получаемого ... получаемого вами кредита, то бишь в ... кредита, то бишь в залог, само это ... само это помещение оформлено ... оформлено быть не может: ипотека ... не может: ипотека в силу закона к этой ... силу закона к этой недвижимости ... почему-то неприменима. ... неприменима. Следовательно, вы ... вы должны предъявить ... предъявить кредитору другой ... другой равноценный залог. Как мы ... залог. Как мы понимаем, далеко не у ... далеко не у всех он имеется. А ... он имеется. А потому покупка нежилых ... покупка нежилых помещений частными ... частными лицами в кредит — ... в кредит — весьма редкое явление ... редкое явление на нашем рынке. ... нашем рынке. Правда, некоторые банки ... некоторые банки предлагают обходные ... обходные схемы, но это как раз ... но это как раз то редкое ... редкое исключение, которое ... которое подтверждает весьма ... весьма прискорбное правило. Убежден: ... правило. Убежден: закон в этой части ... в этой части надо менять. В ... менять. В классическом понимании ... понимании ипотека — это залог ... — это залог недвижимости, а не ... а не залог жилых помещений. ... жилых помещений. Такое сужение ... сужение понятий можно было бы ... можно было бы объяснять, если бы ... если бы ипотека у нас ... у нас пользовалась серьезной ... серьезной господдержкой, в том числе и ... в том числе и финансовой. Так ... Так ведь нет же. На три ... нет же. На три четверти наша ипотека ... наша ипотека уже коммерческая. ... коммерческая. Тогд