Страницы: 1/0/0, 1/1/0
В Украине наблюдается значительный рост ... значительный рост гостиничной ... индустрии. В 2005 году ... В 2005 году объем капитальных ... капитальных инвестиций, вложенных в ... вложенных в отельное хозяйство, ... хозяйство, увеличился по ... по сравнению с предыдущим годом ... с предыдущим годом более чем в два ... чем в два раза и достиг 1,8 млрд. ... и достиг 1,8 млрд. грн. Правда, и ... Правда, и этого объема ... объема катастрофически недостаточно. ... недостаточно.
По расчетам ... расчетам специалистов, по ... по европейским нормативам только ... нормативам только в одном Киеве должно ... одном Киеве должно быть не менее 20 ... не менее 20 тысяч пристойных ... пристойных гостиничных мест, сейчас ... мест, сейчас же их около девяти ... их около девяти тысяч. По уровню ... По уровню обеспеченности ... гостиничными местами на душу ... местами на душу населения мы отстаем ... мы отстаем от Москвы - в два ... Москвы - в два раза, Парижа - в ... Парижа - в шесть раз.
Что ... раз.
Что ... ... свидетельствует, что в нашей ... что в нашей стране функционирует 3083 ... функционирует 3083 средства ... размещения, в том числе 1192 ... в том числе 1192 предприятия ... гостиничного хозяйства. ... хозяйства. Эксплуатируется 50 тысяч ... 50 тысяч номеров на 103 ... на 103 тысячи мест. Однако не ... мест. Однако не только потребители, но ... потребители, но даже некоторые ... некоторые специалисты не знают, ... не знают, что только 1048 ... только 1048 предприятий, ... предоставляющих услуги ... услуги размещения, прошли ... прошли обязательную сертификацию на ... сертификацию на безопасность. ... Остальные - нет. Попросту ... - нет. Попросту говоря, большинство ... большинство средств размещения, в ... размещения, в том числе и многие ... числе и многие гостиницы, не ... не отвечает не только ... не только международным, но даже ... но даже национальным ... (сравнительно либеральным) ... либеральным) стандартам. Всего около ... Всего около двух сотен гостиниц ... сотен гостиниц прошли так называемую ... так называемую категоризацию и ... и получили энное ... энное количество "звездочек". В ... "звездочек". В Украине всего-навсего ... всего-навсего четыре 5* отеля, 4*- ... 5* отеля, 4*- 27, 3* - 85, 2* - ... 3* - 85, 2* - 52, 1* - 33. Свыше ... 1* - 33. Свыше тысячи гостиниц ... гостиниц "звезд" не имеют ... не имеют вообще.
К сожалению, ... сожалению, данные ... государственной статистики не ... статистики не отражают реального ... реального положения дел в ... дел в отрасли. По информации ... По информации Госкомстата, количество ... количество гостиничных мест из ... мест из года в год ... в год сокращается, хотя на самом ... хотя на самом деле совершенно не ... совершенно не учитываются объекты ... объекты частного сектора, в том ... сектора, в том числе так ... так называемые "частные усадьбы" ... "частные усадьбы" и "частные ... "частные мини-пансионаты". Тем более ... Тем более не учитываются ... учитываются владельцы квартир, которые ... квартир, которые клиентам сдаются ... сдаются посуточно. Физические ... Физические лица, являющиеся ... являющиеся собственниками таких ... таких "малых заведений", ... заведений", являются серьезными ... серьезными конкурентами "больших ... "больших гостиниц", однако ... однако они, понятное дело, не ... понятное дело, не отчитываются по ... по статистическим формам ... формам 1-отель и 1-курорт. ... и 1-курорт. Поэтому статистика и ... статистика и не может дать ... может дать объективные данные о таких ... данные о таких субъектах.
В марте ...
В марте Кабинет министров ... министров Украины принял ... принял постановление "О порядке ... "О порядке предоставления услуг ... услуг временного ... размещения (проживания)". Там ... (проживания)". Там записано, что все ... что все владельцы ... коллективных средств ... средств размещения, которые имеют 10 и ... которые имеют 10 и больше койко-мест, ... койко-мест, обязаны ... зарегистрироваться как субъекты ... как субъекты предпринимательской ... деятельности. Однако ... Однако все ли пройдут ... ли пройдут регистрацию и насколько ... и насколько объективно будут ... будут отчитываться - вопрос ... - вопрос ... из главных ... из главных проблем развития ... развития отечественной отельной ... отельной индустрии - слабое ... - слабое инвестиционное обеспечение. ... обеспечение. Потенциально ... высокий спрос (в три раза ... спрос (в три раза больший за последние ... за последние пять лет) ... лет) наталкивается на убогое ... на убогое ... ... считать
Попытаемся ... разобраться - почему ... - почему инвесторы не хотят ... не хотят вкладывать деньги в ... деньги в гостиничное хозяйство? Для ... хозяйство? Для этого давайте ... давайте построим "виртуальную ... "виртуальную гостиницу" на 200 ... на 200 номеров и посмотрим, как ... и посмотрим, как "отбить" вложенные ... вложенные ... финансы есть. ... финансы есть. Чтобы построить ... построить новую гостиницу, на ... гостиницу, на начальных этапах нужно ... этапах нужно сделать две вещи: ... две вещи: получить земельный ... земельный участок и разработать ... и разработать проектную ... документацию. Легко ли в нашей ... Легко ли в нашей стране получить ... получить участок, знают даже те, ... знают даже те, кто не сталкивался с ... не сталкивался с этой ... проблемой.
Проблема ... выбора участка имеет свои ... участка имеет свои нюансы. Проще так ... Проще так называемым ... "туристическим отелям" или ... отелям" или мотелям - их можно ... - их можно строить на окраине ... на окраине города, неподалеку от ... неподалеку от аэропорта или ... или автомагистрали. А вот если ... А вот если планируется возвести ... возвести хороший курортный ... курортный отель, то он должен ... то он должен быть неподалеку от ... неподалеку от рекреационного фактора ... фактора (море, река, источник ... река, источник минеральной воды и ... воды и т.п.). Получить там ... Получить там участок непросто. ... непросто. Если отель деловой, он ... отель деловой, он должен ... располагаться в центральной ... в центральной части города. Получить ... города. Получить там участок не менее ... участок не менее сложно. Если отель ... Если отель клубный или с ... или с приставкой "арт", он должен ... "арт", он должен располагаться в ... в исторической части ... части города. Кстати, взятой ... Кстати, взятой земли должно хватить ... должно хватить не только на само ... только на само здание, но и на ... но и на инфраструктуру (открытый ... (открытый ресторан, парковка, ... парковка, хотя бы небольшой ... бы небольшой газон), участок должен ... участок должен быть неподалеку от ... неподалеку от остановок ... общественного транспорта, ... транспорта, подальше от промышленных ... от промышленных зон и источников ... и источников шума. Короче, грамотный ... Короче, грамотный выбор участка - ... участка - залог успеха всего ... успеха всего ... власти ... власти заинтересованы землю не сдавать ... землю не сдавать в аренду, а ... аренду, а продавать ее в ... ее в собственность - благодаря этому ... - благодаря этому местные бюджеты ... бюджеты получают значительные ... значительные суммы. А вот инвестору ... А вот инвестору это невыгодно: ... невыгодно: выложить миллионов ... миллионов десять (а то и ... (а то и пятнадцать) за ... за неподготовленный участок с неясной ... участок с неясной перспективой ... строительства сможет не ... сможет не каждый.
С ... проектной документацией ... документацией понятнее: главное - ... главное - найти нормальную ... нормальную фирму и вовремя ... и вовремя перечислить деньги. По ... деньги. По оценке, средняя ... средняя стоимость работ по ... работ по разработке, согласованию и ... согласованию и утверждению проекта ... проекта большой гостиницы на ... гостиницы на 200-220 номеров ... номеров обойдется в 30 млн. грн. ... в 30 млн. грн. В эту сумму включены ... эту сумму включены затраты и на ... и на подготовку к строительным ... к строительным ... деталь: ... деталь: разработка и утверждение ... и утверждение проекта занимает у ... занимает у инвестора не менее ... не менее двух лет. Бывает и ... лет. Бывает и больше. Нужно собрать ... Нужно собрать 160 подписей. Пока ... подписей. Пока нет всех согласований ... всех согласований и разрешений - ... разрешений - строительство начинать ... начинать нельзя.
Само ... строительство - ... - дело нехитрое. ... нехитрое. Современные технологии ... технологии позволяют построить и ... построить и сдать в эксплуатацию ... в эксплуатацию десятиэтажное здание в ... здание в течение полугода. ... полугода. Стоимость ... строительства (монтаж плюс ... (монтаж плюс отделка) - 100-125 млн. ... - 100-125 млн. грн. Конечно, если у ... Конечно, если у инвестора не ... не возникнут проблемы с ... проблемы с многочисленными ... проверяющими и общественными ... и общественными организациями. В ... В противном случае ... случае процесс может затянуться. ... может затянуться. Может и вообще ... и вообще "свернуться". Тогда ... Тогда уплаченные деньги на ... деньги на покупку участка и ... участка и документацию вернуть будет ... вернуть будет невозможно. ... Последующая продажа участка ... продажа участка всех финансовых дыр ... финансовых дыр не ... закроет.
Но предположим, ... предположим, что строительство ... строительство завершено без проблем. ... без проблем. Следующая статья ... статья расходов - мебель и ... - мебель и оборудование. Вопрос ... Вопрос тоже непраздный: ... непраздный: современная гостиничная ... гостиничная практика выдвигает к ... выдвигает к основным фондам ... фондам отелей высочайшие ... высочайшие требования, включая как ... включая как оснащение номеров, так ... номеров, так и оснащение ... оснащение ресторанов, баров, холлов. ... баров, холлов. Лифты, сантехника, ... сантехника, телевизоры, ... холодильники, люстры, ковры - ... люстры, ковры - только от лучших ... от лучших производителей. Обычно ... Обычно для планирования ... планирования затрат используют ... используют нормативный метод: на ... метод: на один стандартный ... стандартный гостиничный номер ... номер приходится 15 тыс. долл. ... 15 тыс. долл. расходов. То есть, если ... То есть, если вы планируете ... планируете открыть гостиницу на 200 ... гостиницу на 200 мест, на мебель и ... на мебель и оборудование придется ... придется выложить 3 млн. ... 3 млн. долл. (15 млн. ... (15 млн. грн.).
Но и это еще ... и это еще не все расходы. ... все расходы. Вознаграждение ... многочисленным консультантам, ... консультантам, дизайнерам, ... проектировщикам и ... и наладчикам - пять миллионов, ... - пять миллионов, подготовка к ... к открытию (набор персонала, ... (набор персонала, реклама, маркетинг, ... маркетинг, аудит, запуск ... запуск коммуникаций, ... благоустройство территории) - ... территории) - еще десять миллионов. ... десять миллионов.
А теперь ... теперь подытожим. ... Приобретение земельного ... земельного участка, документация, ... документация, подготовка к ... к строительным работам, само ... работам, само строительство, мебель и ... мебель и оборудование, ... комиссионные и подготовка ... и подготовка к открытию - на все ... открытию - на все про все получается ... все получается 220-250 млн. ... млн. грн.
Да, мы строили ... мы строили хорошую гостиницу, на ... гостиницу, на расходы не скупились. ... не скупились. Теперь, значит, ... значит, надеемся получить выручку. ... получить выручку. Подсчитаем.
Наша ... гостиница имеет 200 ... имеет 200 номеров. Таким ... Таким образом, один номер нам ... один номер нам обошелся более чем в ... более чем в миллион гривен. ... гривен. Запланируем прибыль с ... прибыль с одного номера в размере ... номера в размере 100 долларов за ... долларов за ночь (значит, продавать ... (значит, продавать его надо по 300 ... надо по 300 долларов). Если номер ... Если номер будет ... эксплуатироваться непрерывно, ... непрерывно, окупаемость займет не ... займет не менее 2500 суток. ... 2500 суток. "Эксплуатироваться ... непрерывно" - это очень ... - это очень смелое допущение, ... допущение, потому что средняя ... что средняя загрузка в нашей стране ... в нашей стране для деловых отелей ... деловых отелей составляет 50-55%. ... 50-55%. Даже если в нашей ... если в нашей "виртуальной гостинице" ... гостинице" загрузка будет выше ... будет выше (скажем, 75%), срок ... 75%), срок окупаемости будет ... будет составлять не менее ... не менее 3300 суток, или девять ... суток, или девять лет!
Однако ... нужно учитывать, ... учитывать, что непрерывно ... непрерывно эксплуатировать номер ... номер девять лет даже при ... лет даже при загрузке 75% невозможно - ... 75% невозможно - нужен один ... один капитальный и один ... и один косметический ремонт (у нас ... ремонт (у нас же приличный отель). ... приличный отель). Следовательно, нужны ... нужны дополнительные ... инвестиции, и реальный ... и реальный срок окупаемости ... окупаемости будет не девять, а как ... не девять, а как минимум 10 ... 10 лет.
Мы записали, что ... записали, что валовая прибыль с ... прибыль с номера будет ... будет составлять 100 долларов. Не ... 100 долларов. Не забываем, что из ... что из этой суммы 25 долларов ... суммы 25 долларов надо отстегнуть ... отстегнуть государству - налог на ... - налог на прибыль. Значит, ... Значит, реальный срок ... срок окупаемости будет еще ... будет еще больше.
10-12 лет - ... лет - это нормальный срок ... нормальный срок окупаемости для ... для зарубежных отельеров. ... отельеров. Но наши инвесторы к ... наши инвесторы к такому не готовы. ... не готовы. Гораздо выгоднее (и ... выгоднее (и менее рискованно) ... рискованно) построить бизнес-центр и ... бизнес-центр и сдавать офисы в ... офисы в аренду. Сроки ... Сроки окупаемости проектов в ... проектов в сегментах жилой, ... жилой, коммерческой и логистической ... и логистической недвижимости гораздо ... гораздо ниже - три-четыре ... - три-четыре года. Строить жилой ... Строить жилой дом можно на пустыре, ... можно на пустыре, проект может быть ... может быть типовым, оборудовать ... оборудовать квартиры не ... не обязательно - красота. Многие ... - красота. Многие ... группы, и это не ... группы, и это не секрет, даже не ... даже не рассматривают ... инвестиционные проекты со ... проекты со сроками окупаемости ... окупаемости менее пяти ... пяти лет.
Зачем строить ... строить гостиницу, рисковать ... рисковать целым состоянием, брать ... состоянием, брать на себя кучу ... себя кучу головной боли и ждать 10 ... боли и ждать 10 лет, если можно ... если можно спокойненько положить ... положить деньги на депозит и ... на депозит и исправно получать 18% ... получать 18% годовых? ...
Проблемы, ... проблемы…
Пока норма ... норма окупаемости ... инвестиционного проекта в ... проекта в нашей стране не будет ... стране не будет растянута до 10 лет, ... до 10 лет, надежд на оптимальное ... на оптимальное развитие отельного ... отельного хозяйства нет. Для ... нет. Для этого среднегодовая ... среднегодовая инфляция должна ... должна составлять 2-3%, а ставки ... 2-3%, а ставки по депозитам - не ... депозитам - не более 5-6%. Пока это ... 5-6%. Пока это из области ... области ... есть и другая ... есть и другая стратегия. Не ... Не строительство новой ... новой гостиницы, а реконструкция ... а реконструкция уже существующей. ... существующей. Особенностью развития ... развития отельного хозяйства ... хозяйства является то, что ... то, что многие заведения ... заведения строились 20-30 лет назад, ... 20-30 лет назад, сегодня их ... их архитектурный облик, ... облик, коммуникации и дизайн ... и дизайн безнадежно устарели. Даже ... устарели. Даже если собственник и ... собственник и может выделить ... выделить деньги на модернизацию, ... на модернизацию, это не всегда ... не всегда экономически целесообразно. ... целесообразно. К примеру, средняя ... примеру, средняя общая площадь ... площадь киевского гостиничного ... гостиничного номера равна 20 кв. м, ... равна 20 кв. м, в то время как за ... то время как за рубежом такие номера ... такие номера уже даже не ... даже не проектируются. И сколько ни ... И сколько ни выделяй денег на ... денег на реконструкцию, это будет ... это будет иметь лишь ... лишь косметический эффект. Срок ... эффект. Срок окупаемости таких ... таких инвестиций ненамного ... ненамного меньше.
Конечно, ... инвесторы могут ... могут поступать хитрее: ... хитрее: эксплуатировать гостиницу не ... гостиницу не самостоятельно, а с ... а с помощью управляющей ... управляющей компании, в том числе ... в том числе на основании ... основании договора франчайзинга. ... франчайзинга. Сейчас в нашей стране ... в нашей стране активно внедряются ... внедряются современные технологии ... технологии управления ... гостиничным хозяйством. Но ... хозяйством. Но благоприятного ... инвести