Страницы: 1/0/0, 1/1/0
[Недвижимость ревю №9. Автор: Галина ... Автор: Галина СТАРОДУБЦЕВА]
Первым ...
Первым шагом при ... при проектировании торгового ... торгового центра является ... является формулирование его ... его концепции, которая, в свою ... которая, в свою очередь, не может быть ... не может быть определена без ... без анализа ... месторасположения. Основным фактором ... Основным фактором успешности ... розничной торговли является ... торговли является месторасположение, ... так как оно отвечает ... как оно отвечает за генерацию ... генерацию человеческих потоков. ТЦ, ... потоков. ТЦ, расположенный в ... в неудобном для покупателей ... для покупателей месте, никогда не ... никогда не будет пользоваться ... пользоваться должным спросом, ... спросом, соответственно, не будут ... не будут окупаться вложенные ... вложенные средства арендаторов ... арендаторов и арендодателей ... арендодателей Общие принципы оценки ... принципы оценки участка уществуют ... уществуют различные методы ... методы оценки, однако любой из ... однако любой из них включает следующие ... включает следующие стадии: поиск (все ... поиск (все участки), оценка ... оценка (каждый участок ... участок сопоставляется с набором ... с набором определенных ... критериев), выбор (наилучший ... выбор (наилучший участок). Следует ... Следует учесть, что в наших ... что в наших реалиях первая стадия ... первая стадия не всегда возможна. ... всегда возможна. Зачастую у ... у девелопера нет выбора: либо ... нет выбора: либо он рассматривает ... рассматривает несколько однотипных ... однотипных участков, либо он ... либо он получает участок вместе с ... участок вместе с проектом, который ... который он должен ... должен дорабатывать с учетом ... с учетом особенностей ... месторасположения. Именно поэтому ... Именно поэтому специалисты в нашей ... в нашей стране при оценке ... при оценке участка под ... под строительство ТЦ рассматривают ... ТЦ рассматривают его уже как ... уже как «свершившийся факт» и ... факт» и оценивают его положительные ... его положительные и отрицательные ... отрицательные стороны, а концепцию ТЦ ... а концепцию ТЦ и его формат ... его формат формулируют уже с учетом ... уже с учетом полученных ... результатов. Ввиду того, что ... Ввиду того, что ТЦ – это совокупность ... – это совокупность предприятий ... розничной торговли, в ... торговли, в процессе изучения ... изучения месторасположения и ... и принятия решения о ... решения о размещении торгового центра ... торгового центра могут применяться ... применяться методы оценки ... оценки расположения объекта ... объекта розничной торговли. ... торговли. Наиболее простым и ... простым и объективным методом оценки ... методом оценки расположения можно ... можно назвать сочетание ... сочетание методов Берри и Парра ... Берри и Парра (Berry and Parr, ... and Parr, 1987), а также Боулби, ... а также Боулби, Брехени и Фута ... и Фута (Bowlby, Breheny and Foot, ... Breheny and Foot, 1984). Такой ... Такой совмещенный метод ... метод предполагает 3 стадии оценки ... 3 стадии оценки месторасположения: ... 1. оценка ... оценка макрорасположения; 2. оценка ... 2. оценка микрорасположения; 3. ... 3. выбор места (как уже ... места (как уже говорилось ранее, в ... ранее, в наших реалиях не ... реалиях не всегда возможен). ... возможен). Рассмотрим каждую из ... каждую из стадий оценки ... оценки месторасположения ТЦ: Оценка ... ТЦ: Оценка макрорасположения ... Показатели, которые ... которые рассматриваются в этом ... в этом разделе, ... представляют собой краткую ... собой краткую сводку о состоянии ... о состоянии экономики и ... и демографической ситуации в ... ситуации в регионе. Если для ... Если для зарубежных инвесторов ... инвесторов макроэкономические ... показатели играют ключевую ... играют ключевую роль при принятии ... при принятии решения о выходе на ... о выходе на рынок страны/города, ... страны/города, то отечественные ... отечественные операторы воспринимают ... воспринимают эту информацию ... информацию скорее как справочную. ... как справочную. Для оценки ... оценки демографической ситуации в ... ситуации в регионе, как правило, ... как правило, рассматриваются ... следующие показатели: ... показатели: численность и плотность ... и плотность населения, ... количество трудоспособного ... трудоспособного населения, уровень ... уровень безработицы и уровень ... и уровень доходов населения. ... населения. Экономическая ситуация ... ситуация характеризуется ... следующими факторами: ... факторами: объем и динамика ВВП, ... и динамика ВВП, прямые иностранные ... иностранные инвестиции в страну ... в страну и рассматриваемый ... рассматриваемый город, объем ... объем промышленного производства, ... производства, инвестиции в основной ... в основной капитал. Особенно ... Особенно важным показателем в ... показателем в этом разделе ... разделе является уровень и динамика ... уровень и динамика розничного ... товарооборота в стране и в ... в стране и в городе, поскольку он ... поскольку он косвенно ... характеризует ... платежеспособность населения. Оценка ... населения. Оценка микрорасположения ... Оценка ... микрорасположения включает в себя ... включает в себя несколько ... разделов: Географическое ... положение участка, ... участка, его физические ... физические характеристики. В этом ... В этом пункте также следует ... также следует учесть ... привлекательность участка с точки ... участка с точки зрения его ... его расположения на карте города: ... на карте города: что это за район и ... это за район и как его характеризуют ... его характеризуют горожане, в пределах ... в пределах каких улиц ... улиц располагается участок, какие ... участок, какие жилые массивы ... массивы находятся в ... в непосредственной ... близости. Инфраструктура ... района. Один из значимых ... Один из значимых показателей уровня ... уровня развития ... инфраструктуры района – ... района – доступность объекта для ... объекта для потенциальных ... покупателей. То есть ... То есть недостаточно выявить ... выявить количество покупателей в ... покупателей в торговом районе, ... районе, необходимо оценить, сколько ... оценить, сколько покупателей ... физически в состоянии ... в состоянии посетить торговый центр. ... торговый центр. Таким образом, ... образом, всегда необходимо ... необходимо проводить маркетинговое ... маркетинговое исследование ... доступности. Изучаются ... Изучаются следующие факторы: ... факторы:
Объем и структура ... и структура пассажиропотоков и ... и транспортных средств. Объем ... средств. Объем характеризуется ... таким показателем, как ... показателем, как общий пассажиропоток ... пассажиропоток зоны наблюдения. ... наблюдения. Для определения этого ... определения этого показателя, как ... как правило, используется ... используется метод прямого ... прямого наблюдения. Замер общего ... Замер общего пассажиропотока ... осуществляется в будний и ... в будний и рабочий день. В зону ... день. В зону наблюдения должны ... должны входить улицы, ... улицы, прилегающие непосредственно ... непосредственно к участку под ... участку под застройку. При замере ... При замере пешеходного потока ... потока наблюдатели фиксируют ... фиксируют плотность потока за ... потока за единицу времени, ... времени, направление движения, ... движения, источник потока (метро, ... потока (метро, автобусы, ... маршрутные такси, личный ... такси, личный транспорт). Структура ... Структура пассажиропотока – это ... – это соотношение единиц ... единиц наблюдения - ... - автомобилистов, ... общественного транспорта и ... транспорта и пешеходов.
Анализ ...
Анализ транспортной ... доступности участка. ... участка. Принимается во внимание ... во внимание беспересадочная ... доступность объекта ... объекта общественным транспортом. Чем ... транспортом. Чем больше районов ... районов города имеют прямое ... имеют прямое сообщение с участком, ... с участком, тем более он ... более он привлекателен для размещения ... для размещения ТЦ.
Анализ ...
Анализ временной доступности ... доступности участка. Принято ... Принято выделять 3 зоны: ... 3 зоны: пешеходная – до 10 мин., ... – до 10 мин., транспортная – 5–7 мин. ... – 5–7 мин. и ... пешеходно-транспортная 10–15 мин. ... 10–15 мин.
Дорожная сеть, т.е. ... сеть, т.е. насколько удобны ... удобны подъездные пути к ТЦ. ... пути к ТЦ.
Возможность ... размещения парковки. ... парковки. Западные исследования в ... исследования в этой области ... области показывают, что идеальное ... что идеальное соотношение ... пространства парковки к ... парковки к торговой площади ... площади современного центра – около ... центра – около 40-50 машиномест на ... машиномест на 1000 м2 площади. ... м2 площади. Однако следует ... следует заметить, что не все форматы ... что не все форматы ТЦ предполагают ... предполагают наличие большой ... большой парковки (Fashion Center, ... (Fashion Center, Strip Center). К ... Center). К примеру, сеть торговых ... сеть торговых комплексов «Квадрат», ... «Квадрат», а также «Глобус», ... также «Глобус», находясь на ... на сосредоточении пешеходных ... пешеходных потоков, вообще не ... вообще не нуждаются в парковке. ... в парковке.
Визуальная ... доступность.
Доступ к ...
Доступ к участку персонала и ... персонала и поставок продукции. ... продукции.
Процесс нанесения ... нанесения на карту торгового ... карту торгового района включает в ... включает в себя: определение зоны ... определение зоны торговли, анализ ... анализ торгового района, оценку ... района, оценку потенциального ... спроса. Определение зоны ... Определение зоны торговли позволяет ... позволяет измерить число ... число целевых покупателей. Этот ... покупателей. Этот процесс напоминает ... напоминает стратегию ... позиционирования нового товара ... нового товара по масштабу охвата ... масштабу охвата аудитории ... (локальный, региональный или ... региональный или международный рынок). ... рынок). Самыми ... распространенными инструментами ... инструментами для определения ... определения торгового района ... района являются теории ... теории центрального места, ценности ... места, ценности земли, ... пространственного взаимодействия, ... взаимодействия, минимальной ... дифференциации, а также ... а также методика концентрических ... концентрических зон, матрица ... матрица мобильности ... покупателя/временных ограничений. ... ограничений. При определении зоны ... определении зоны торговли учитываются ... учитываются показатели ... инфраструктуры района, ... района, торгового окружения, ... окружения, предпочтения и ... и характеристики целевой ... целевой аудитории. В пределах ... В пределах торговой зоны выделяются ... зоны выделяются три зоны (подзоны) ... зоны (подзоны) - первичная, ... первичная, вторичная и третичная ... и третичная (перефирийная), в ... в пределах которых проживают ... которых проживают "опорные", ... "тяготеющие" и ... и "перспективные" посетители центра. ... посетители центра. В процессе анализа ... процессе анализа также определяют ... определяют емкость торговой зоны, ... торговой зоны, т.е. способность ... способность рынка к абсорбции ... к абсорбции (поглощению) ... рассматриваемого продукта ... продукта (товаров, услуг). ... услуг). Полученные границы являются ... границы являются достаточно ... условными, так как, по словам ... так как, по словам специалистов, они ... они устанавливаются не ... не менее чем через ... чем через полгода работы ТЦ. Анализ ... работы ТЦ. Анализ торгового района ... района включает такие вопросы, ... такие вопросы, как число жителей, ... число жителей, темпы прироста, ... прироста, располагаемый доход, ... доход, образ жизни, анализ ... жизни, анализ соседства, привычки в ... привычки в отношении СМИ, ... СМИ, уровень безработицы и т.д. ... безработицы и т.д. Демографические ... показатели используются ... используются как индикатор ... индикатор потенциальных продаж в ... продаж в настоящем и будущем. ... и будущем. Образ жизни влияет, ... жизни влияет, например, на такие ... на такие показатели, как ... как частота посещения ... посещения торгового объекта, частота ... объекта, частота совершения покупок, ... покупок, средний размер ... размер покупки. Привычки в сфере ... Привычки в сфере средств информации ... информации (media habits) влияют ... habits) влияют на эффективность ... эффективность процесса общения с ... общения с покупателем. Оценка ... Оценка спроса используется для ... используется для измерения ... существующего уровня трат ... уровня трат групп потребителей, ... потребителей, проживающих в ... в отмеченном торговом районе. ... торговом районе. Для прогнозирования ... прогнозирования спроса на новый ... на новый торговый объект ... объект используется, например, такой ... например, такой метод, как индекс ... как индекс розничного насыщения ... насыщения (Index of Retail ... of Retail Saturation, IRS). ... IRS). Данный метод можно ... метод можно использовать для прогноза ... для прогноза потенциального ... спроса в торговом районе, ... в торговом районе, учитывая уровень ... уровень конкуренции между ТЦ и ... между ТЦ и степень затрат ... затрат покупателя. Отметим, что ... Отметим, что при оценке спроса ... оценке спроса на новый объект ... новый объект (торговый центр), ... центр), учитывается такой параметр, ... такой параметр, как торговая ... торговая площадь ... объекта. Анализ уровня ... уровня конкуренции. Объекты торговли, ... Объекты торговли, уже размещенные в ... размещенные в районе, можно ... можно разделить на конкурирующие ... на конкурирующие и дополняющие по ... дополняющие по отношению к ... к потенциальным арендаторам ТЦ. ... арендаторам ТЦ. Таким образом, анализ ... образом, анализ количества и ... и качества торговых объектов ... торговых объектов в заданном районе ... заданном районе влияет, в том числе, ... в том числе, на состав ... состав арендаторов ТЦ. Логично, что ... ТЦ. Логично, что покупатели, скорее ... скорее всего, посетят ТЦ, ... посетят ТЦ, если у того арендует ... у того арендует площади магазин с ... магазин с уникальным и ... и востребованным для данного ... для данного района продуктом. Если ... продуктом. Если же в районе ... в районе существуют конкурирующие ... конкурирующие магазины, то ... то преимущество определяется ... определяется ассортиментной, ценовой, ... ценовой, имиджевой и др. ... и др. политикой. Производя ... Производя анализ конкурентной ... конкурентной среды, следует принять ... следует принять во внимание состав ... внимание состав торговых объектов как ... объектов как в настоящее время, ... настоящее время, так и в будущем, то ... и в будущем, то есть сделать прогноз ... сделать прогноз на несколько лет, ... несколько лет, исходя из данных о ... из данных о проектах, выдвинутых ... выдвинутых на рассмотрение ... рассмотрение Архитектурного ... Совета. Анализ ... потребителей, выявление ... выявление целевой аудитории. ТЦ, как ... аудитории. ТЦ, как и любое розничное ... любое розничное предприятие, ... обязательно должен быть ... должен быть рассчитан на ... на определенную целевую аудиторию, ... целевую аудиторию, обладающую ... собственными, присущими ... присущими только ей ... ей характеристиками. Когда будет ... Когда будет известен портрет ... портрет потенциального покупателя, ... покупателя, станет возможно ... возможно определение ассортимента ... ассортимента ТЦ, уровня цен, ... уровня цен, оформления интерьеров и ... интерьеров и др.; кроме того, ... кроме того, становится возможным ... возможным определение ... количества целевых ... целевых покупателей, проживающих в ... проживающих в непосредственной ... близости к участку. ... к участку. Ключевым вопросом при ... вопросом при определении целевой ... целевой аудитории является ... является удаленность места ... места проживания человека от ТЦ, ... человека от ТЦ, а также уровень ... также уровень доходов его семьи. В ... его семьи. В данном разделе особое ... разделе особое внимание уделяется ... уделяется покупательскому ... поведению целевой ... целевой аудитории и структуре ... и структуре расходов семей. Данные, ... семей. Данные, характеризующие ... «портрет» покупателя, ... покупателя, получаются путем опроса ... путем опроса (как правило, ... правило, личного интервью). Таким ... интервью). Таким образом, анализ ... анализ месторасположения объекта ... объекта – это объемный и ... это объемный и кропотливый труд, от ... труд, от успеха которого ... которого зависит успешность ... успешность проекта в целом. Маленький ... в целом. Маленький просчет на этапе ... на этапе маркетинговых ... исследований может стоить ... может стоить колоссальных убытков в ... убытков в будущем. Именно ... Именно стремительный рост ... рост рынка консалтинга за ... консалтинга за последнии два года и ... два года и обусловлен тем, что ... тем, что все больше инвесторов ... больше инвесторов и девелоперов ... девелоперов сталкиваются с проблемой ... с проблемой отсутствия ... специальных знаний в области ... знаний в области ис