Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0, 1/3/0
Активное развитие российского ... розничного рынка привело к ... рынка привело к увеличению спроса на ... спроса на торговую ... недвижимость, в том числе и на ... в том числе и на торговые центры (ТЦ). ... центры (ТЦ). При этом последние ... этом последние пять лет Москва ... лет Москва выступала в роли ... в роли локомотива отечественного ... отечественного рынка ТЦ. Какие ... ТЦ. Какие тенденции определяют ... определяют развитие столичного ... столичного рынка торговых центров? ... торговых центров? К чему готовиться ... чему готовиться ритейлерам в ближайшие ... в ближайшие два ... года?
Подготовлено компанией NP ... компанией NP ... развитие ... развитие российского розничного ... розничного рынка привело к ... привело к увеличению спроса на ... спроса на торговую недвижимость, в ... недвижимость, в том числе и на ... числе и на торговые центры (ТЦ). ... центры (ТЦ). При этом последние ... этом последние пять лет Москва ... лет Москва выступала в роли локомотива ... в роли локомотива отечественного ... рынка ТЦ. Какие ... ТЦ. Какие тенденции определяют ... определяют развитие столичного рынка ... столичного рынка торговых центров? К ... центров? К чему готовиться ... готовиться ритейлерам в ближайшие ... в ближайшие два года?
Сегмент ... года?
Сегмент торговой недвижимости ... недвижимости Москвы и Подмосковья ... и Подмосковья в период с 2000-го ... период с 2000-го по 2005 годы был ... 2005 годы был одним из наиболее ... из наиболее динамично развивающихся и ... развивающихся и ... на рынке ... на рынке коммерческой ... недвижимости. За последние ... За последние пять лет в Москве ... лет в Москве было введено в строй ... введено в строй более 2 млн кв. м ... 2 млн кв. м торговых площадей, а ... площадей, а объем инвестиций ... инвестиций составил около 4 млрд ... около 4 млрд долларов США. По ... США. По оценкам экспертов, в 2006 ... экспертов, в 2006 году в Москве ... в Москве планируют открыть двери ... открыть двери еще порядка 20 ... порядка 20 торговых ... центров.
Значительное увеличение ... увеличение числа ТЦ привело не ... ТЦ привело не только к росту доли ... к росту доли цивилизованной торговли ... торговли на рынке, но и к ... рынке, но и к ужесточению конкуренции ... конкуренции между торговыми ... торговыми центрами. На первый ... На первый план выдвинулись такие ... выдвинулись такие вопросы, как ... как грамотное планирование, ... планирование, концепция ТЦ, ... ТЦ, выверенный подбор ... подбор арендаторов, продуманная ... продуманная политика арендных ставок, ... арендных ставок, транспортная ... доступность и т. ... и т. д.
Тенденции столичного рынка ... столичного рынка ТЦ в 2000–2005 ... в 2000–2005 годах
Приход крупных ...
Приход крупных зарубежных инвесторов ... инвесторов
Московский рынок ... рынок торговой ... недвижимости выглядит весьма ... выглядит весьма привлекательным для ... для зарубежных инвесторов, ... инвесторов, так как уровень его ... как уровень его доходности (от 20%) ... (от 20%) в два и более раз ... два и более раз превосходит уровень ... уровень аналогичных ... зарубежных рынков. Такое же ... рынков. Такое же соотношение и по ... и по сроку окупаемости ... окупаемости крупных проектов. Средний ... проектов. Средний срок окупаемости ... окупаемости столичных ТЦ – от трех ... ТЦ – от трех до пяти ... пяти лет.
Например, комплекс «Мега ... комплекс «Мега Теплый Стан» почти в ... Стан» почти в два раза превысил ... раза превысил планируемый компанией ... компанией «Икеа» показатель ... показатель доходности, а ... а соответственно и сроков ... и сроков окупаемости. Поэтому ... Поэтому после первого комплекса ... первого комплекса «Икеа» уже через ... уже через два года построила ... года построила «Мега Химки» и ... Химки» и запланировала открытие еще ... открытие еще четырех подобных ... подобных объектов в Москве и ... в Москве и других городах ... городах России.
Среди крупных ... крупных зарубежных ритейлеров, ... ритейлеров, инвестирующих средства ... средства в строительство ... строительство торговых комплексов, ... комплексов, помимо компании «Икеа», ... компании «Икеа», следует назвать ... назвать «Метро», «Ашан», ... «Ашан», «Рамэнка» («Рамстор»), ... («Рамстор»), «Оби».
Всего за ... за 2000–2005 годы зарубежными ... годы зарубежными компаниями были ... были построены крупные ... крупные (площадью более 10 тыс. ... более 10 тыс. кв. м) объекты ... м) объекты торговли: «Вэймарт-1» и ... «Вэймарт-1» и «Вэймарт-2», «Рамстор ... «Рамстор Сити», «Маркткауф», ... «Маркткауф», «Золотой Вавилон», ... Вавилон», шесть гипермаркетов ... гипермаркетов «Ашан», два ... два гипермаркета «Оби».
Крупные ... «Оби».
Крупные ТЦ были построены и ... были построены и отечественными ... инвесторами: «Атриум», ... «Атриум», «Крокус Сити», «Твой ... Сити», «Твой дом», «Три кита», ... «Три кита», «Гранд», ... «Екатериновка», «Вэйпарк». Общие ... «Вэйпарк». Общие площади этих торговых ... этих торговых центров – более 50 ... – более 50 тыс. кв. м каждый. ... кв. м каждый. Ниже приведены ... приведены данные, собранные ... собранные компанией NP Consulting, по ... NP Consulting, по процентному ... соотношению площадей ... площадей торговых центров (диаграмма ... центров (диаграмма 1).
ДИАГРАММА 1. ... 1. Общие площади ... площади торговых центров Москвы, ... центров Москвы, 2005 г.
Возведение ... г.
Возведение крупных торговых ... торговых центров
Во времена ...
Во времена СССР крупнейшим ... крупнейшим торговым центром был «ГУМ» ... центром был «ГУМ» (площадь 30 тыс. ... 30 тыс. кв. м), а до 2000 года ... м), а до 2000 года объектов торговли ... торговли площадью более 50 ... более 50 тыс. кв. м не было ... кв. м не было вообще. В период с ... В период с 2000-го по 2005 годы на ... по 2005 годы на московском рынке ... рынке проявилась тенденция ... тенденция строи-тельства крупных ... крупных (10–50 тыс. кв. м) и ... тыс. кв. м) и очень крупных ... крупных (свыше 50 тыс. кв. м) ... 50 тыс. кв. м) объектов как ... как зарубежными, так и ... так и отечественными инвесторами. ... инвесторами. Главным препятствием ... препятствием для массового ... массового строительства объектов таких ... объектов таких масштабов является ... является большой дефицит ... дефицит свободных земель в черте ... земель в черте города ... Москвы.
Появление ТЦ с новыми ... ТЦ с новыми концепциями
В ...
В отличие от старого ... от старого понимания функции ТЦ как ... функции ТЦ как места торговли ... торговли продовольственными и ... и непродовольственными ... товарами появились ... появились объекты, расширившие ... расширившие понятие «торговый ... «торговый центр».
Наибольшее ... распространение получили ... получили ... центры, где кроме ... центры, где кроме товаров покупателю ... покупателю предоставляют услуги ... услуги развлекательного ... характера. Популярным ... Популярным стало расположение в ... расположение в ТЦ кинотеатров, ... кинотеатров, боулингов, ... скейт-парков, катков, детских ... катков, детских городков, ... музыкально-концертных площадок и ... площадок и т. д.
Другая ... д.
Другая разновидность ТЦ – это ... ТЦ – это торгово-офисные ... центры: в них часть ... в них часть площадей занимают офисные ... занимают офисные помещения, а ... а остальную часть – объекты ... часть – объекты торговли.
Наконец, ... третий тип, – так ... тип, – так называемые ... специализированные торговые ... торговые центры, профилированные ... профилированные на продажу одного ... продажу одного направления товаров ... товаров (обуви, мебели, ... мебели, одежды, стройматериалов и ... стройматериалов и т. д.). Примерами ... д.). Примерами таких ТЦ служат ... ТЦ служат «Оби», «Гранд», «Обувь ... «Гранд», «Обувь Сити».
Возрастание ... значения ... предварительного маркетингового ... маркетингового планирования ...
Усиление конкуренции между ... конкуренции между столичными ... торговыми центрами привело к ... центрами привело к тому, что инвесторы ... что инвесторы и застройщики ТЦ ... застройщики ТЦ все больше внимания ... больше внимания стали уделять ... уделять маркетинговому планированию ... планированию торговых объектов. ... объектов. Предварительное ... маркетинговое ... исследование позволяет выявить ... позволяет выявить потребности ... населения данного района, ... данного района, правильно ... позиционировать объект, ... объект, определить конкурентов, ... конкурентов, грамотно подобрать ... подобрать арендаторов. Качественно ... Качественно и профессионально ... профессионально проведенное ... исследование позволяет ... позволяет определить целесообразность ... целесообразность ТЦ, правильное его ... правильное его расположение, ... архитектурную концепцию, ... концепцию, необходимость ... подведения новых или ... новых или реконструкцию старых ... старых подъездных путей, ... путей, вместимость парковки и т. ... парковки и т. д.
Торговые центры, ... центры, которые были ... были построены и функционировали ... и функционировали по заранее ... заранее исследованной и ... и спланированной схеме, как ... схеме, как правило, успешны, ... успешны, прибыльны и ... и конкурентоспособны.
Превращение ... МКАД в оживленную ... в оживленную торговую «улицу»
За ... «улицу»
За последние годы МКАД ... годы МКАД превратилась в зону, ... в зону, наиболее густо ... густо застроенную новыми крупными ... новыми крупными торговыми ... объектами. В первую очередь ... В первую очередь это связано с ... связано с наличием достаточно больших ... достаточно больших и менее дорогих, ... менее дорогих, чем в центре, ... в центре, земельных участков. Кроме ... участков. Кроме того, большую роль ... большую роль сыграла лучшая, чем в ... лучшая, чем в центре, доступность ... доступность для автомобилей и ... автомобилей и наличие мест для ... мест для парковки. Серьезные ... Серьезные проблемы, связанные с ... связанные с этими важными для ... важными для торговых центров ... центров факторами, являются явным ... являются явным недостатком ТЦ, ... ТЦ, расположенных в центре ... в центре ... «старых» ТЦ ... «старых» ТЦ
Четко отслеживается ... отслеживается тенденция ... реконструирования «старых» ТЦ и ... «старых» ТЦ и приведения их в ... их в соответствие с новыми ... с новыми требованиями. В первую ... В первую очередь это ... это проявляется в изменениях ... в изменениях планировки, в новых ... в новых подходах к расположению ... к расположению отделов, ... техническому оснащению, ... оснащению, открытию зон «фуд-корт» и ... зон «фуд-корт» и т. д. Конечно, ... д. Конечно, хорошее местоположение ... местоположение «старых» торговых ... торговых центров дает им ... дает им преимущество, но оно может ... но оно может сойти на «нет» без ... на «нет» без создания условий для ... условий для удобного и быстрого ... и быстрого обслуживания ... покупателей.
Все ... вышеназванные тенденции можно ... тенденции можно оценивать как ... как положительные. При условии ... При условии их дальнейшего ... дальнейшего развития стандарты ТЦ ... стандарты ТЦ будут приближаться к ... приближаться к ми-ровым. Но есть ... Но есть несколько факторов, ... факторов, которые мешают ... мешают позитивному развитию данного ... развитию данного рынка и объективной ... и объективной его оценке. Вот ... оценке. Вот лишь некоторые из них: ... некоторые из них:
неразбериха с ... с точным определением ... определением форматов объектов ... объектов торговли;
разная ...
разная методика подсчета ... подсчета количества торговых ... торговых площадей;
неравномерный ...
неравномерный территориальный ... охват Москвы объектами ... Москвы объектами торговли; ...
непродуманность концепций в ... концепций в большинстве ... ТЦ.
Основные арендаторы ТЦ ... арендаторы ТЦ Москвы
Подавляющее ...
Подавляющее число арендаторов ... арендаторов торговых центров – ... центров – это сетевые магазины. ... сетевые магазины. Наиболее широко в ТЦ ... широко в ТЦ представлены такие ... такие категории, как ... как «Продукты питания», «Кафе ... питания», «Кафе и рестораны», ... рестораны», «Одежда, обувь» и ... обувь» и «Спортивные товары» (см. ... товары» (см. табл. 1). По данным на ... 1). По данным на апрель 2006 года, ... 2006 года, среди основных ... основных арендаторов наибольшие ... наибольшие площади в ТЦ занимают ... в ТЦ занимают гипермаркеты – 8–12 ... – 8–12 тыс. кв. м. Далее ... кв. м. Далее следуют супермаркеты – ... супермаркеты – от 500 до 2,5 тыс. ... 500 до 2,5 тыс. кв. м, магазины ... м, магазины товаров для ремонта ... для ремонта («Старик Хоттабыч») – ... Хоттабыч») – 1,2–2 тыс. кв. м, ... тыс. кв. м, магазины электроники и ... электроники и бытовой техники ... техники («Техносила», «Эльдорадо», ... «Эльдорадо», «М.видео») – от 800 ... – от 800 до 2 тыс. кв. м. В ... 2 тыс. кв. м. В свою очередь ... очередь монобрэндовые магазины ... магазины одежды и спортивных ... и спортивных товаров арендуют ... арендуют небольшие площади – 100–150 ... площади – 100–150 кв. м. Чуть большие ... м. Чуть большие площади (150–250 ... (150–250 кв. м) занимают в ТЦ ... м) занимают в ТЦ магазины парфюмерии, ... парфюмерии, а также большая ... также большая часть кафе и ресторанов. ... кафе и ресторанов. Исключение ... составляет лишь сеть «Иль ... лишь сеть «Иль Патио» (250–400 кв. ... (250–400 кв. м).
ТАБЛИЦА 1. ... 1. Основные арендаторы ТЦ ... арендаторы ТЦ города Москвы (апрель ... Москвы (апрель 2006 ... г.)
ПРОДУКТЫ ... ПИТАНИЯ
ОДЕЖДА, ОБУВЬ ... ОБУВЬ
СПОРТИВНЫЕ ... ТОВАРЫ
КАФЕ, ... РЕСТОРАНЫ
Название ... компании
Средняя аренду-емая ... аренду-емая площадь, кв. м
Название ... кв. м
Название компании
Средняя ... аренду-емая площадь, ... площадь, кв. м
Название ... м
Название компании
Средняя ... аренду-емая площадь, кв. ... площадь, кв. м
Название ... компании
Средняя аренду-емая ... аренду-емая площадь, кв. ... кв. ... ... Патио»
250–400
«Ашан»
12 ... 000
«Дикая ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... телефоны, бытовая ... бытовая ... ... ... ... товары
«Атак»
500–2500
«М. ... ... для дома и ... для дома и ... ... ... ... советы»
100–150
«Старик ... ... ... детства»
300–600
Максимальные и ... и минимальные арендуемые ... арендуемые площади, арендные ... арендные ставки
Данные, ...
Данные, приведенные в таблице 1, ... в таблице 1, касаются спроса на ... спроса на торговые помещения в ... помещения в столичных ТЦ со ... ТЦ со стороны арендаторов. Если ... арендаторов. Если же говорить о ... говорить о реальном предложении со ... предложении со стороны торговых ... торговых центров, то ситуация в ... то ситуация в 2004-м и 2005 годах ... и 2005 годах была следующая. ... следующая. Наибольшее ... распространение среди минимальных ... среди минимальных площадей имели ... имели торговые помещения от 60 ... помещения от 60 до 150 кв. м, на их ... 150 кв. м, на их долю приходилось ... приходилось 54–55% (см. диаграмму ... (см. диаграмму 2). Доля площадей от ... Доля площадей от 30 до 60 кв. м ... до 60 кв. м увеличилась на 3% до 25%, ... на 3% до 25%, а доля площадей ... доля площадей свыше 150 кв. м, ... 150 кв. м, наоборот, сократилась на ... сократилась на 2% и составила ... и составила 9%.
ДИАГРАММА 2. ... 2. Минимальная площадь, ... площадь, сдаваемая в аренду в ... в аренду в торговых центрах ... центрах Москвы
Что касается ... касается предложений ТЦ по ... ТЦ по максимальным площадям, ... площадям, сдавае