Страницы: 1/0/0
Офисы класса В отличаются тем, что ... тем, что диапазон их ... их «второсортности» способен ... способен граничить как с элитными, ... как с элитными, так и с дешевыми ... и с дешевыми площадями. Этим можно ... Этим можно объяснить и разброс ... и разброс ставок. Мы попробуем ... Мы попробуем выяснить, как такая ... как такая ситуация отражается ... отражается на требованиях к ... требованиях к классу В. К чему он ... В. К чему он все-таки ближе: к ... ближе: к роскоши или к ... или к экономклассу? Каков его ... Каков его типичный «портрет»: ... «портрет»: добротный «середнячок», ... «середнячок», второй после лучшего ... после лучшего или первая ступень ... первая ступень ... ... характеристики
Эксперты считают класс ... считают класс В самым ... самым пополняемым, потому что он не ... потому что он не только строится – в ... строится – в его ряды переходят ... ряды переходят устаревшие А-площади и ... А-площади и активно ... возвращаются реконструированные ... реконструированные здания класса С. ... класса С. Как рассказала ... рассказала «Собственнику» аналитик ... аналитик рынка офисной ... офисной недвижимости компании Cushman ... компании Cushman & Wakefield ... Wakefield Stiles & ... & Riabokobylko Александра ... Александра Крыжановская, объем ... объем предложения офисных ... офисных площадей класса В на ... класса В на текущий момент составляет ... момент составляет 3,7 млн кв. м. ... млн кв. м. Примерно две трети из ... две трети из них (2,7 млн кв. м) ... (2,7 млн кв. м) располагаются за ... за пределами Садового ... Садового кольца. Среди центровых ... Среди центровых районов по количеству ... по количеству офисной площади ... площади В-класса лидером ... лидером является Центральный ... Центральный Деловой район.
Офисные ... район.
Офисные площади класса В ... класса В представлены, помимо ... помимо новых объектов, в ... объектов, в основном перестроенными ... перестроенными особняками, ... реконструированными ... промышленными и ... и индустриальными объектами, ... объектами, зданиями бывших НИИ и ... бывших НИИ и учебных корпусов вузов. ... корпусов вузов. Качественное ... наполнение офисной площади ... офисной площади такого класса ... класса довольно ... разнообразно.
Так, например, ... например, реконструированные особняки ... особняки отличаются хорошим ... хорошим расположением, ... высокими потолками, ... потолками, кабинетной планировкой. ... планировкой. «Реконструированные ... промышленные и ... и индустриальные здания, как ... здания, как правило, ... характеризуются высокими ... высокими техническими инженерными ... инженерными характеристиками ... (большие электрические ... электрические мощности, высокие ... высокие потолки, высокий ... высокий уровень нагрузки на ... нагрузки на перекрытия), открытой ... открытой планировкой, эффективной ... эффективной организацией ... пространства, просторной ... просторной прилегающей ... территорией, достаточным ... достаточным количеством парковочных ... парковочных мест», – ... – рассказывает ... Крыжановская.
«Бизнес-центры класса В ... класса В выгодно отличаются ... отличаются хорошей транспортной ... транспортной доступностью и ... и приближенностью к местам ... к местам массовой жилой ... жилой застройки, – отмечает ... – отмечает генеральный директор ... директор компании Russian ... Russian Research Group (RRG) ... Group (RRG) Денис Колокольников. – ... Колокольников. – Подчас удобное ... удобное местоположение более ... более востребовано, чем ... чем загруженный автомобилями ... автомобилями центр. Само качество ... Само качество предлагаемых ... площадей класса В вполне ... класса В вполне устраивает большинство ... большинство компаний. В то же ... В то же время арендные ставки ... арендные ставки не столь высоки, ... столь высоки, особенно в ... в реконструированных ... объектах».
Строительство и ... и реконструкция
Еще три ... три года назад офисных ... назад офисных помещений класса А ... класса А строилось больше, чем ... больше, чем В. Насколько ситуация ... Насколько ситуация изменилась сегодня? ... сегодня? По данным компаний ... данным компаний Cushman & ... & Wakefield Stiles & ... Stiles & Riabokobylko и ... и Praedium, в объемах нового ... в объемах нового строительства офисная ... офисная площадь класса В ... класса В превышает класс А, что ... класс А, что объясняется ... сравнительно низкой ... низкой себестоимостью.
Согласно ... статистике Praedium, ... Praedium, из общего объема ... общего объема офисных площадей ... площадей (составившего около 6,9 ... около 6,9 млн кв. м) классов А и ... кв. м) классов А и В, введенных в ... введенных в эксплуатацию на начало ... на начало третьего квартала ... квартала 2006 года, на долю ... года, на долю В-класса пришлось 77 %. ... пришлось 77 %. До конца года ... конца года планируется ввести в ... ввести в эксплуатацию 670 тыс. кв. ... 670 тыс. кв. м офисных площадей ... офисных площадей двух вышеназванных ... вышеназванных классов, из них 340 ... из них 340 тыс. кв. м приходится ... кв. м приходится на ... В-класс.
Наиболее значимым объектом ... значимым объектом класса В из ... В из введенных в эксплуатацию в ... в эксплуатацию в I полугодии 2006 ... полугодии 2006 года считается деловой ... считается деловой центр «ЛеФОРТ» на ... «ЛеФОРТ» на Электрозаводской, 27, ... 27, общей площадью 2928 ... площадью 2928 кв. м.
Из объектов, ... м.
Из объектов, планируемых к вводу ... к вводу в III-IV кварталах ... III-IV кварталах 2006 года, эксперты ... года, эксперты выделяют ... Станиславский центр (первая ... центр (первая очередь) на Малой ... на Малой Коммунистической улице, ... улице, первую очередь ... очередь офисного центра «Кругозор» ... центра «Кругозор» на улице Обручева, ... улице Обручева, офисное здание ... здание «Ростек» на проезде ... на проезде Завода Серп и Молот и ... Серп и Молот и бизнес-центр ... «Новосущевский» на Сущевском ... на Сущевском Валу.
По словам ... словам руководителя отдела ... отдела исследований и аналитики ... и аналитики компании Praedium ... Praedium Ольги Кисариной, ... Кисариной, класс В преобладает и ... В преобладает и среди строящихся ... строящихся офисных объектов в ... объектов в Подмосковье (города ... (города первого кольца). Ставки ... кольца). Ставки здесь ниже, чем в ... ниже, чем в Москве, и зависят от ... и зависят от расположения ... бизнес-центра. Кроме того, ... Кроме того, директор департамента ... департамента консалтинговой ... компании Becar. Commercial ... Becar. Commercial Property Роман ... Роман Соков обращает внимание ... обращает внимание на тенденцию ... тенденцию реорганизации промышленных ... промышленных зон с целью ... с целью строительства ... крупномасштабных объектов ... объектов В-класса. По оценкам ... По оценкам компании RRG, диапазон ... RRG, диапазон средней стоимости такой ... стоимости такой реконструкции ... составляет $400-1200 за ... $400-1200 за кв. м. «В отдельных ... м. «В отдельных случаях реконструкция ... реконструкция может обойтись даже ... обойтись даже дороже, чем новое ... чем новое строительство, – ... – объясняет Денис ... Денис Колокольников, – однако ... – однако девелоперы вынуждены ... вынуждены проводить реконструкцию ... реконструкцию вместо сноса, если ... сноса, если здание является ... является памятником ... архитектуры».
Ставки
По данным ... данным Praedium, арендные ... арендные ставки (в среднем по ... (в среднем по рынку) на начало 2006 ... на начало 2006 года у класса В ... у класса В составили $500-650 за ... $500-650 за кв. м в год, а к ... м в год, а к концу первого полугодия ... первого полугодия поднялись до ... до $510-660 за кв. м в год. ... за кв. м в год. Эксплуатационные ... расходы колебались от $50 ... колебались от $50 до $120 за кв. м в ... $120 за кв. м в год. В то же время, ... В то же время, по словам Ольги ... словам Ольги Кисариной, на московском ... на московском рынке сложилась ... сложилась практика выставлять ... выставлять стоимость в долларах и ... в долларах и рассчитывать по ... по курсу ЦБ. «В этом году в ... ЦБ. «В этом году в связи со снижением ... со снижением курса американской ... американской валюты часть ... часть девелоперов пересмотрели ... пересмотрели свои арендные ставки в ... арендные ставки в сторону повышения, в ... повышения, в некоторых ... бизнес-центрах расчет за съем ... расчет за съем помещений стал ... стал происходить в евро», – ... в евро», – рассказывает ... Кисарина.
По данным ... данным аналитиков Becar. ... Becar. Commercial Property, на конец ... Property, на конец первого полугодия ... полугодия 2006 года самые ... года самые высокие ставки (средние ... ставки (средние ставки, включая ... включая эксплуатационные расходы ... расходы без НДС) наблюдались ... НДС) наблюдались в ЦАО (от $515 до ... ЦАО (от $515 до $685 за кв. м в год), ... за кв. м в год), минимальные – в ... – в ВАО, ЮВАО и СВАО (от ... ЮВАО и СВАО (от $415 до $525 ... до $525 соответственно).
Что ... касается цены продажи, то, ... цены продажи, то, согласно оценкам ... оценкам Praedium, стоимость ... стоимость помещений класса В на ... класса В на начало 2006 года ... 2006 года составляла $1500-3800 за ... $1500-3800 за кв. м, а в конце ... м, а в конце первого полугодия ... полугодия поднялась до $2500-4500 ... до $2500-4500 за кв. м. Еще более ... кв. м. Еще более впечатляющий ценовой ... ценовой «потолок» ... зафиксировала консалтинговая ... консалтинговая компании RRG: так, ... RRG: так, предложения к продаже ... к продаже любых офисных ... офисных площадей данного класса ... данного класса (включая площади в ... площади в бизнес-центрах и ... и этажи) стартовали от ... стартовали от $2300 и достигали $6500 ... и достигали $6500 за ... «квадрат».
Перспективы
В этом году ... этом году спрос на помещения ... на помещения класса В вырос – об ... В вырос – об этом, по словам ... по словам Александры Крыжановской, ... Крыжановской, свидетельствует ... объем сделок по аренде и ... сделок по аренде и продаже, который ... который только в первой ... в первой половине 2006 года ... 2006 года составил 72 % от объема ... 72 % от объема сделок за весь ... за весь предыдущий год. Ввиду ... год. Ввиду отсутствия больших офисных ... больших офисных блоков в центре ... в центре Москвы, крупные сделки ... крупные сделки на офисные помещения ... офисные помещения от 500 кв. м ... 500 кв. м заключались в зданиях, ... в зданиях, находящихся за ... за пределами ТТК, в центре же ... ТТК, в центре же города были ... были зафиксированы сделки на ... сделки на «маленькие» блоки от 200 ... блоки от 200 до 500 кв. м, а ... 500 кв. м, а также менее 100 кв. м. ... менее 100 кв. м. Лидерами по ... по количеству сделок в первом ... сделок в первом полугодии стали ... стали Северо-Запад и ... и Северо-Восток. Крыжановская ... Крыжановская уверена, что спрос ... что спрос будет превышать ... превышать предложение на протяжении ... на протяжении всего года.
Денис ... года.
Денис Колокольников ... соглашается с тем, что ... с тем, что предложение на офисы ... на офисы класса В сегодня ... В сегодня ограниченно. «Впрочем, даже ... «Впрочем, даже если все заявленные ... все заявленные планы по ... по строительству бизнес-центров ... бизнес-центров класса премиум будут ... премиум будут успешно и быстро ... и быстро реализованы, едва ли ... едва ли следует ожидать ... ожидать снижения арендных ставок в ... арендных ставок в офисах более низкого ... более низкого класса, особенно В, ... особенно В, – говорит ... говорит Колокольников. – И нет ... – И нет сомнений, что в будущем ... что в будущем арендаторов ... по-прежнему будет интересовать ... будет интересовать "хорошее ... местоположение по невысокой ... по невысокой ...