Страницы: 1/0/0, 1/1/0
Мы не раз писали, что времена, когда ... времена, когда рынок принимал и ... принимал и «переваривал» любые ТЦ ... любые ТЦ вместе с их ошибками и ... с их ошибками и просчетами, прошли. ... прошли. Пословица «семь раз ... «семь раз отмерь, один раз ... один раз отрежь» перестает быть ... перестает быть риторической. В ... В связи с этим особое ... с этим особое значение приобретает ... приобретает грамотно составленный ... составленный бизнес-план.
Текст: ... Владимир ... Миронов
Фото: Виктория ... Виктория Ильинская
ТЦ «на ... «на коленке»
Как и любому ... и любому сектору рынка, ... рынка, отечественным ТЦ присущи ... ТЦ присущи симптомы «болезни роста». ... «болезни роста». Правда, некоторые ... некоторые из них — порождение ... них — порождение российского ... менталитета. Скажем, типичная ... Скажем, типичная ситуация, когда два ... когда два приятеля, начавшие ... начавшие бизнес на заре ... на заре перестройки и за долгие ... и за долгие годы совместного ... совместного труда ставшие ... ставшие владельцами заводов, газет, ... заводов, газет, пароходов, вдруг в ... вдруг в одночасье ссорятся, ... ссорятся, разбегаются, делят ... делят бизнес... А потом ... А потом начинается действо по ... действо по принципу «уесть старого ... «уесть старого друга». К сожалению, ... К сожалению, нередко это ... это происходит и в сегменте ТЦ: ... и в сегменте ТЦ: если один отгрохал, ... один отгрохал, условно говоря, ... говоря, стеклянный замок на 30 ... замок на 30 тыс. «квадратов», то ... «квадратов», то другой тут же ... тут же зачинает проект на 40 ... проект на 40 тыс.кв.м и из хрусталя. ... и из хрусталя. В результате ... результате хорошие участки, где ... участки, где грамотный девелопер мог ... девелопер мог бы возвести успешный ... возвести успешный ТЦ, часто занимают ... часто занимают дорогущие, но ... но бесполезные здания. К ... здания. К сожалению, подобных ... подобных псевдомотивов в ... в отечественной практике ... практике создания ТЦ много. Кто-то ... ТЦ много. Кто-то реализует свои ... свои амбиции, кто-то ... кто-то претворяет в жизнь детскую ... в жизнь детскую мечту построить ... построить город-сад, который по ... который по великолепию мог бы ... мог бы тягаться с королевскими ... с королевскими дворцами, кому-то ... кому-то решение о строительстве ... о строительстве ТЦ «подсказывают» ... «подсказывают» власти... Но, ... Но, пожалуй, особенно много ... особенно много тех, кто бросился в ... кто бросился в новомодный и выгодный ... и выгодный бизнес, ничего не ... ничего не понимая, не умея и не ... не умея и не прочитав ни одной ... ни одной умной книжки. Иногда у ... книжки. Иногда у людей даже не ... даже не возникает мысли об ... мысли об экономике проекта, ... проекта, разработке предварительной ... предварительной концепции и т.д. ... и т.д. Расчет идет по принципу, ... идет по принципу, по которому в ... которому в советские времена ... времена сооружали дачные домики: ... дачные домики: вот Петров (Иванов, ... Петров (Иванов, Сидоров) рядом ... рядом построил, ему это обошлось ... ему это обошлось в энную сумму, я ... энную сумму, я сделаю получше, значит, ... получше, значит, выйдет подороже, но ... подороже, но и жить я буду ... жить я буду получше. В ряде случаев ... В ряде случаев два застрельщика ... застрельщика проекта ТЦ встречаются ... ТЦ встречаются где-нибудь в ... в ресторане, буквально на ... буквально на салфетке складывают ... складывают несколько цифр, и это ... цифр, и это является главной ... главной предпосылкой для начала ... для начала строительства. Между ... Между тем есть масса ... есть масса городов, по всем ... по всем показателям готовых к приему ... готовых к приему современных ТЦ, но ... ТЦ, но обделенных ими. ... ими. Местные девелоперы не ... девелоперы не имеют представления о ... представления о том, как подготовить ... как подготовить грамотный проект ... проект ТЦ, и, не зная брода, ... и, не зная брода, боятся лезть в ... лезть в воду...
Какой же должна ...
Какой же должна быть та самая ... та самая «салфетка» (причем одной ... (причем одной явно не хватит) с ... не хватит) с расчетами будущего ТЦ, ... будущего ТЦ, как правильно ... правильно «упаковать» проект и ... проект и грамотно преподнести его ... преподнести его инвестору? Ответы ... Ответы на эти вопросы ... эти вопросы появились с выходом на ... с выходом на российский рынок ... рынок западных финансовых ... финансовых институтов, всплеском ... всплеском интереса к ТЦ со стороны ... к ТЦ со стороны крупных российских ... российских ... товар ... товар лицом
Понятно, что буква «А» ... что буква «А» в реализации проекта ... реализации проекта — вопросы, ... вопросы, связанные с получением и ... с получением и оформлением в ... в собственность или в аренду ... или в аренду земельного участка. ... участка. Вторым этапом должно ... этапом должно быть создание ... создание бизнес-плана (БП). Причем ... (БП). Причем того варианта, ... варианта, который инициатор проекта ... инициатор проекта готовит ... исключительно для себя. БП ... для себя. БП подразделяются на две ... на две категории — для ... — для внутриеннего и для внешнего ... и для внешнего пользования. ... Внутренний является одним ... является одним из основных ... основных документов, которым следует ... которым следует руководствоваться в ... в процессе всего ... всего девелоперского цикла. «Он ... цикла. «Он необходим в первую ... в первую очередь самому ... самому застройщику, чтобы ... чтобы сделать свой проект ... свой проект максимально понятным для ... понятным для себя, оценить его ... оценить его доходность и риски», — ... и риски», — говорит Азамат ... Азамат Кумыков, старший ... старший инвестиционный аналитик ... аналитик Colliers International. ... International.
БП для внешнего ... для внешнего использования делается ... делается ради презентации ... презентации проекта, представления ... представления потенциальным ... кредиторам, инвесторам ... инвесторам или покупателям. ... покупателям. Собственно говоря, БП для ... говоря, БП для внешнего ... пользования — выдержки из ... — выдержки из внутреннего документа, ... документа, касающиеся отдельных ... отдельных аспектов, только с ... только с главными цифрами и ... цифрами и характеристиками. ... Такой документ ... документ изначально должен занимать ... должен занимать 1–3 страницы. К ... страницы. К примеру, банк не будет ... банк не будет рассматривать ... инвестиционные предложения ... предложения (коих у него может ... у него может быть великое множество) ... великое множество) в виде «талмудов» с ... виде «талмудов» с массой расчетов ... расчетов только для того, чтобы ... для того, чтобы заинтересоваться ... проектом. Это позже он ... Это позже он может запросить ... запросить более подробные ... подробные разъяснения и отчеты по ... и отчеты по пунктам, которые для ... которые для него наиболее важны. ... наиболее важны. Кто-то попросит ... попросит обосновать еще два-три ... еще два-три параметра, а кто-то, ... а кто-то, как, например, ... например, Сбербанк РФ, затребует ... РФ, затребует полное ... технико-экономическое обоснование ... обоснование (ТЭО). По словам Юлии ... По словам Юлии Никуличевой, ... заместителя директора отдела ... директора отдела стратегического ... консалтинга и ... и исследований рынка компании ... рынка компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», ... Лэнг ЛаСаль», многим девелоперам, ... девелоперам, которые работают с ... работают с этим банком, ... банком, приходится заранее ... заранее обращаться к подрядчикам за ... к подрядчикам за предварительной ... сметой. Говорят, Сбербанк ... Говорят, Сбербанк имеет полную базу ... полную базу данных о стоимости ... о стоимости строительных работ и ... работ и материалов, что не ... что не позволяет застройщику ... застройщику списать ни одной ... ни одной лишней копейки на ... копейки на закапывание песка. ... песка.
Первоначальный документ ... документ должен быть ... быть максимально «легким» и ... «легким» и целевым. Как говорит ... Как говорит Азамат Кумыков, инвестор ... Кумыков, инвестор должен понять из ... понять из БП, насколько доходным ... насколько доходным окажется проект. ... проект. Между тем для ... тем для банка-кредитора доходность ... доходность имеет второстепенное ... второстепенное значение. Ему ... Ему важнее, как будет ... как будет обслуживаться кредит, ... кредит, значит, его интересуют ... его интересуют прежде всего ... всего безопасность и минимизация ... и минимизация рисков. Внешний БП ... Внешний БП должен быть самым что ни ... быть самым что ни на есть ... есть оптимистичным, подчеркивать ... подчеркивать плюсы и по возможности ... и по возможности очень продуманно ... продуманно сообщать о минусах. ... о минусах. Умалчивать о последних ... о последних не стоит: среди ... стоит: среди потенциальных партнеров ... партнеров дураков нет. ... нет. Сокрытие очевидных ... очевидных недостатков подорвет ... подорвет доверие. Однако обязательно ... Однако обязательно знать способы ... способы решения всех возможных ... всех возможных проблем. Но это ... Но это ... неоценима
Для ... неоценима
Для начала девелоперу нужно ... девелоперу нужно позаботиться о БП ... о БП для себя. А тут ... себя. А тут главное — честность. ... — честность. Понятно, что внутренний ... что внутренний БП — всеьма объемный ... — всеьма объемный и сложный документ. ... сложный документ. О его типовой ... его типовой структуре рассказывает ... рассказывает Азамат Кумыков: ... Кумыков:
Рабочая часть ... часть проекта (пропускаем ... (пропускаем титульный лист и ... лист и содержание) начинается с ... начинается с управленческого обзора, ... обзора, своеобразного ... введения. На одной ... На одной странице нужно изложить, ... нужно изложить, чему посвящен данный ... посвящен данный документ, с какой ... с какой целью написан, а также ... написан, а также его основные выводы. ... основные выводы. Этот раздел очень ... раздел очень важен с точки зрения ... с точки зрения экономии времени, ... времени, когда нужно лаконично ... нужно лаконично представить идею ... идею проекта. Допустим, ... Допустим, исполнителю необходима ... необходима подпись кого-то из ... кого-то из первых лиц компании, ... лиц компании, которые, как правило, ... как правило, работают в ... в постоянном цейтноте. Если ... цейтноте. Если кратко и четко ... и четко изложить ключевые моменты, ... ключевые моменты, то положительное ... положительное решение вопроса займет ... вопроса займет не более пяти минут. ... более пяти минут. Однако эта одна ... эта одна страница требует ... требует тщательной ... профессиональной проработки и ... проработки и конкретики. Именно на ... Именно на основании такой ... такой глубокой проработки ... проработки начинает формироваться ... формироваться положительное отношение ... отношение к проекту у всей ... проекту у всей команды, которой ... которой предстоит над ним ... над ним работать. Кстати, эта часть ... Кстати, эта часть внутреннего варианта ... варианта БП очень важна ... очень важна впоследствии для ... для составления документа для ... документа для внешнего пользования. ... пользования.
Далее следует ... следует описание проекта. В ... проекта. В этом разделе более ... разделе более детально описывается ... описывается его замысел, ... замысел, функциональность, а также ... а также содержится информация ... информация о том, кто, где и ... том, кто, где и как будет строить ... будет строить объект. Эту главу лучше ... Эту главу лучше разбить на ... на подразделы. В первом описать ... В первом описать характеристики, ... связанные с ... с месторасположением: конфигурация ... конфигурация участка, ... удаленность от метро и ... от метро и транспортных магистралей, ... магистралей, автомобильные и ... и пешеходные потоки, зона ... потоки, зона охвата покупательской ... покупательской аудитории и т.д. ... и т.д. Второй посвятить ... посвятить структуре команды, ... команды, работающей над проектом: ... над проектом: выступит ли будущий ... ли будущий владелец в качестве ... в качестве девелопера, кто будет ... кто будет выполнять функции ... функции службы заказчика, ... заказчика, какого архитектора ... архитектора планируется привлечь и ... привлечь и т.д. Отдельно следует ... Отдельно следует изложить ... предполагаемые физические ... физические параметры ТЦ (площадь и ... ТЦ (площадь и конфигурация участка ... участка и здания, ... здания, особенности ландшафта, ... ландшафта, этажность и т.д.). ... и т.д.).
Следующий раздел — ... раздел — анализ рынка. Не ... рынка. Не глобальный экономический ... экономический обзор, а мониторинг ... а мониторинг локального торгового ... торгового сегмента и ... и конкурентной среды в районе ... среды в районе застройки. Конечно, ... Конечно, все почти искренне ... почти искренне верят, что их проект ... что их проект самый лучший, но это ... лучший, но это всегда нужно ... нужно подтвердить расчетами. ... расчетами. Причем анализ должен быть ... анализ должен быть долгосрочным, с ... с перспективой на ... на несколько лет. Для этого ... лет. Для этого используются ... стандартные модели, наиболее ... модели, наиболее распространенной из ... из которых является ... является модель Портера. В ... Портера. В результате будет ясно, ... будет ясно, кто из конкурентов ... из конкурентов работает и на каком ... и на каком уровне, кто еще ... кто еще собирается прийти, кто — ... прийти, кто — уйти, когда и в какой ... когда и в какой форме. Другой ... Другой популярный метод — ... метод — СВОТ-анализ, то есть анализ ... то есть анализ сильных и слабых ... и слабых сторон проекта, ... проекта, возможностей и угроз. Если ... и угроз. Если есть способы ... способы увеличить доходность или ... доходность или снизить риски, то ... риски, то почему бы этого не ... бы этого не сделать? Если есть ... Если есть угрозы, нужно понять, как ... нужно понять, как с ними бороться. ... ними бороться. Скажем, решить, что ... решить, что делать, если другая ... если другая компания построит ... построит через дорогу ТЦ в два ... дорогу ТЦ в два раза больше, ... больше, посчитать, как это ударит по ... как это ударит по доходности. Также ... Также широко применяется ... применяется методика сравнительного ... сравнительного позиционирования. ... Она предполагает ... предполагает сравнительный анализ в ... анализ в той нише, в которой ... нише, в которой находится ТЦ, по ... ТЦ, по таким категориям, как ... категориям, как цена, доступность, ... доступность, местоположение ... относительно целевой ... целевой аудитории и т.д. А вообще, ... и т.д. А вообще, способов ... конкурентного анализа очень ... анализа очень много.
Далее ...
Далее следует описание ... описание реализации проекта. В этом ... проекта. В этом разделе определяются ... определяются ожидаемая дата начала ... дата начала строительства, его ... его этапы и их сроки, ... и их сроки, кто выступит ... выступит генподрядчиком, кто будет ... кто будет выполнять функции ... функции службы заказчика (если ... заказчика (если инициатор проекта ... проекта непрофессиональный ... девелопер ТЦ), как и на ... ТЦ), как и на каких условиях ... условиях планируется финансировать ... финансировать возведение объекта. ... объекта. В разделе ... разделе предусматриваются строительные ... строительные риски и методы их ... и методы их контроля.
Потом ...
Потом следует очень важный ... очень важный раздел, которым ... которым очень многие ... многие пренебрегают, — стратегия ... — стратегия выхода. Здесь главным ... Здесь главным параметром является ... является ликвидность проекта. ... проекта. Недавно представители ... представители одной девелоперской ... девелоперской компании спросили ... спросили меня: «А зачем это ... «А зачем это надо? Мы будем владеть ... Мы будем владеть своим объектом ... объектом всегда». Это, конечно, ... Это, конечно, ничего, кроме ... кроме скептической улыбки, не ... улыбки, не вызывает. Нельзя на это ... Нельзя на это рассчитывать. ... Обстоятельства у каждого ... у каждого из нас могут ... нас могут измениться в одночасье, ... в одночасье, никто ни от чего не ... ни от чего не застрахован. Еще до того ... Еще до того как начать строить ... начать строить ТЦ, очень важно ... очень важно понимать, как быстро его ... как быстро его потом (скажем, ... (скажем, через 5–6 лет) можно ... 5–6 лет) можно будет продать, если ... продать, если возникнет такая ... такая необходимость, и по какой ... и по какой цене. Иначе ... Иначе невозможно правильно ... правильно посчитать общую доходность ... общую доходность проекта. Ведь ... Ведь арендная составляющая — это ... составляющая — это только ее часть. ... ее часть. Другая часть — ... часть — капитальная прибыль, то ... прибыль, то есть насколько рыночная ... насколько рыночная цена объекта выше ... объекта выше себестоимости ... строительства. Зачастую ... Зачастую следствием небрежного ... небрежного отношения к критерию ... к критерию ликвидности являются ... являются изъяны в ... в технической проработке проекта ... проработке проекта (следовательно, и в ... и в физическом ... состоянии здания), а также ... здания), а также запутанные финансовые ... финансовые потоки, сложные ... сложные схемы налогообложения, ... налогообложения, непонятная или очень ... или очень сложная структура ... структура со