Страницы: 1/0/0, 1/1/0, 1/2/0
Рынок офисных площадей классов А и В за ... классов А и В за I половину 2006 ... половину 2006 года характеризовался ... характеризовался привычным для Москвы ... для Москвы дефицитом, что ... что обусловило рост арендных ... рост арендных ставок к июлю на ... к июлю на 3-7% с начала года. ... с начала года. Стабильный рост ставок ... рост ставок не сопровождается ... сопровождается столь же стабильным ... же стабильным приростом обещанных ... обещанных застройщиками ... площадей. Дисбаланс между ... Дисбаланс между потребностями делового ... делового мира и ... и возможностями застройщиков по ... застройщиков по созданию новых офисных ... новых офисных площадей сохранится ... сохранится как минимум еще ... минимум еще года два, а возможно, и ... два, а возможно, и дольше. Это зависит ... Это зависит от застройщиков, ... застройщиков, которые стараются изо ... стараются изо всех сил, но ... сил, но задерживают сдачу ... сдачу обьектов.
Общеэкономический ... фон2006 год начался ... год начался в России с известий ... России с известий о снижении реальных ... снижении реальных доходов населения и ... населения и прибыли предприятий. ... предприятий. Замедлился темп ... темп роста ВВП, инвестиций в ... ВВП, инвестиций в основной капитал, ... капитал, производства ... продукции обрабатывающих ... обрабатывающих отраслей в российской ... в российской экономике. Опустился ... Опустился и показатель деловой ... показатель деловой активности. Но уже ... Но уже в марте уровень ... марте уровень инвестиционных ... поступлений из-за рубежа не ... из-за рубежа не только восстановился, ... восстановился, но и вырос. Причем ... и вырос. Причем выросли и темпы ... и темпы поступления этих ... этих инвестиций.
По оценке ... оценке Минэкономразвития ... России, рост ВВП во II ... рост ВВП во II квартале 2006г. ... 2006г. ускорился в годовом ... в годовом исчислении до 7,1% против ... до 7,1% против 5,5% в I квартале. ... в I квартале. Прирост внутренних ... внутренних инвестиций составил ... составил соответственно во II ... во II квартале 11,7% против ... 11,7% против 6,1% в I квартале. ... в I квартале. Объем строительных ... строительных работ, который в I ... который в I квартале вырос на 1,5%, ... вырос на 1,5%, во II квартале ... II квартале увеличился до 12,7% в ... до 12,7% в сравнении с ... с аналогичными периодами ... периодами прошлого года.
Причина ... года.
Причина экстенсивного роста ... роста российской экономики ... экономики по-прежнему состоит во ... состоит во влиянии мировых цен ... мировых цен на нефть, которые ... нефть, которые подталкивали ... развитие, прежде всего, ... прежде всего, нефтедобывающих и ... и нефтеперерабатывающих ... производств, ТЭК в ... ТЭК в целом, а также ... а также металлургии (из-за высоких ... (из-за высоких мировых цен на металлы ... цен на металлы и руду), ... руду), стимулировали деятельность ... деятельность трубопроводного ... транспорта, сектора ... сектора финансовых услуг, внутренней ... услуг, внутренней и внешней торговли. ... внешней торговли. Дополнительные ... доходы этих секторов ... этих секторов экономики создавали ... создавали почву для ... для инвестирования в производства, ... в производства, обслуживающие ... потребительский сектор в ... сектор в целом - строительная ... - строительная отрасль, производство ... производство продуктов питания, ... питания, транспорт и связь. ... и связь. Именно эти отрасли ... эти отрасли росли опережающими ... опережающими темпами в I полугодии. ... в I полугодии. Стоит заострить ... заострить внимание на отсутствии ... на отсутствии конкретных результатов ... результатов в реформе ... реформе энергетики России, что ... России, что косвенным образом ... образом сдерживает и рост объемов ... и рост объемов ... испытывающие ... испытывающие сильную конкуренцию со ... конкуренцию со стороны импортных ... импортных товаров (текстильная ... (текстильная промышленность, ... станкостроение, ... производство электроники, ... электроники, вычислительной техники, ... техники, бытовых приборов) ... приборов) пока не демонстрируют ... не демонстрируют успехов. Вместе с ... Вместе с тем, в ... в автомобилестроении после ... после сравнительно неудачного 2005г. ... неудачного 2005г. активизировалась ... инвестиционная и ... и деловая активность. Рост ... активность. Рост производства в ... в автомобильной отрасли в I ... отрасли в I полугодии составил ... составил 22%. По прогнозам ... По прогнозам Международного ... Валютного фонда рост ... фонда рост российской экономики в ... экономики в этом году составит ... году составит 6,5%.
В мае произошло ...
В мае произошло падение фондового ... фондового рынка, которое не ... которое не добавило оптимизма ... оптимизма инвесторам. Однако, это ... Однако, это падение было не таким ... было не таким глубоким, как на ... как на других развивающихся ... развивающихся рынках, что ... что объясняется сильной ... сильной зависимостью российской ... российской экономики от высоких цен ... от высоких цен на энергоресурсы. ... энергоресурсы. Наконец, размещение на ... размещение на западном фондовом ... фондовом рынке ценных бумаг ... ценных бумаг государственной ... компании «Роснефть» ... «Роснефть» завершает в целом ... в целом положительный экономический ... экономический фон для наращивания ... для наращивания строительной и в ... и в целом деловой ... деловой активности в стране, а также ... в стране, а также для активизации ... активизации иностранных инвесторов в ... инвесторов в России.
Индекс ...
Индекс деловой активности в ... активности в производственной ... сфере (Manufacturing ... (Manufacturing PMI), рассчитываемый ... рассчитываемый Московским Народным ... Народным Банком (Лондон) в июле ... (Лондон) в июле вырос в 4-й раз ... в 4-й раз подряд и достиг самого ... и достиг самого высокого значения за ... значения за последние 70 ... 70 месяцев (с сентября ... (с сентября 2000г.) - 59,9 балла. В ... - 59,9 балла. В июне было 55,6, в мае ... было 55,6, в мае - 54,0, в апреле - ... 54,0, в апреле - 53,7, в марте - 52,5, ... в марте - 52,5, в феврале - 53,6, в ... феврале - 53,6, в январе - 53,3. ... - 53,3. Значение индекса не ... индекса не опускалось ниже 50 ... ниже 50 пунктов (этот уровень ... (этот уровень является границей между ... границей между ростом и падением ... и падением деловой активности в ... активности в промышленности) уже ... уже с декабря 2004г. ... декабря 2004г. Эксперты MNB пишут, что ... MNB пишут, что «темпы роста в ... роста в производственном секторе ... секторе увеличились в ... в основном по причине роста ... по причине роста объема новых ... новых заказов, причем несмотря ... причем несмотря на высокий рост ... высокий рост оптовых цен в ... цен в промышленности производители ... производители продолжали нанимать ... нанимать новых ... рабочих».
Растущий ... спросИнвестиционный потенциал в ... потенциал в России гонит спрос на ... гонит спрос на качественные офисы ... офисы так, что их не успевают ... что их не успевают строить и ... и реконструировать. Тенденция ... Тенденция эта сопровождает ... сопровождает рынок на протяжении ... на протяжении всего периода его ... периода его существования . ... . Потенциальные арендаторы в ... арендаторы в течение первых шести ... первых шести месяцев продолжали ... продолжали охотиться за ... за помещениями, а найдя ... а найдя устраивающий вариант, ... вариант, спокойно реагировали на ... реагировали на предложение увеличить ... увеличить срок аренды. ... аренды. Сговорчивость такая ... такая объясняется тем, что ... тем, что свободных качественных ... качественных офисных помещений в ... помещений в Москве просто нет. По ... просто нет. По данным компании ... компании Colliers International, ... International, свободных площадей ... площадей класса А - 3% от ... А - 3% от существующих на рынке, в ... на рынке, в классе В - 7%. По ... В - 7%. По мнению других ... других операторов рынка vacancy rate ... рынка vacancy rate еще ниже.
При ... ниже.
При этом, как говорят ... как говорят посредники в операциях с ... в операциях с офисами, число сделок ... число сделок по ... предварительной аренде и ... и продажи офисов класса А ... офисов класса А и Б (когда ... до переезда еще ... переезда еще далеко, а здание уже ... а здание уже забронировано) ... увеличилось. По данным ... По данным компании Noble Gibbons в I ... Noble Gibbons в I п/г сделки по ... сделки по предварительным договорам ... договорам аренды составили ... составили 30% от всего объема ... от всего объема сделок аренды (600 ... аренды (600 тыс. кв. м за 1 п/г), ... кв. м за 1 п/г), что, как говорит ... как говорит директор подразделения ... подразделения офисов и инвестиций ... и инвестиций Ирина Герасимова, ... Герасимова, является абсолютным ... абсолютным рекордом за всю историю ... за всю историю развития ... рынка.
Примечательным ... наблюдением по итогам I п/г ... по итогам I п/г 2006 г. поделился ... г. поделился гендиректор ... консалтинговой компании ... компании Russian Research Group ... Research Group (RRG) Денис ... Денис Колкольников: «Тенденция ... «Тенденция опережающего роста ... роста арендных ставок 1 кв.м ... ставок 1 кв.м офисной недвижимости за ... недвижимости за пределами Садового ... Садового кольца, которая год ... которая год назад лишь ... лишь обозначилась, в июне текущего ... в июне текущего года стала ... стала устойчивой». При этом он ... При этом он провел параллель с ... параллель с московским рынком жилья, ... рынком жилья, одной из ... из закономерностей которого ... которого считается формула: «на ... формула: «на растущем рынке дешевое ... рынке дешевое прибавляет в цене ... в цене быстрее, чем ... чем дорогое». Если в центре ... Если в центре столицы цена предложения ... цена предложения офисов за первые ... за первые полгода выросли ... выросли примерно на 8%, то на ... на 8%, то на объекты, расположенные ... расположенные за пределами Садового ... пределами Садового Кольца, на 23%. В ... на 23%. В центре офисов вводят ... офисов вводят меньше. По данным ... По данным компании Colliers ... Colliers Int., в так называемом ... в так называемом Центральном Деловом ... Деловом Районе (внутри ... (внутри Садового Кольца – ред.) ... Кольца – ред.) было введена примерно ... введена примерно треть (36%) нового ... (36%) нового «офисного парка» ... парка» классов А и B, а ... А и B, а основной прирост ... прирост построенных и ... и реконструированных площадей ... площадей (соответственно - 64%) был ... - 64%) был достигнут за счет ... за счет других районов Москвы. ... районов Москвы. И это подтверждает ... это подтверждает тенденцию ... децентрализации офисного ... офисного строительства в Москве. ... в Москве.
При этом если ... этом если говорить ... о комерчиской ... недвижимости в целом, то именно ... целом, то именно офисный сегмент внес ... сегмент внес главный вклад в рост ... вклад в рост объемов этого рынка ... этого рынка в денежном ... денежном выражении. С июля прошлого ... С июля прошлого года по июнь текущего ... по июнь текущего объем предложения ... предложения офисов вырос в 1,5 ... вырос в 1,5 раза и средний ... и средний еженедельный показатель, по ... показатель, по данным RRG, ... RRG, составил $2,3 млрд. Вполне ... $2,3 млрд. Вполне естественно, что на ... что на фоне хронической ... хронической нехватки ... классифицированных офисов (классы ... офисов (классы А и В – ред.) ... и В – ред.) увеличение ставок аренды и ... ставок аренды и цен продаж не ... продаж не напугали потенциальных ... потенциальных арендаторов
Объемы и ...
Объемы и ценыПредставление ... более конкретных ... конкретных статистических данных мы ... данных мы вынуждены ... предварить оговоркой, что ... оговоркой, что непрозрачный рынок по ... рынок по определению не ... не предполагает выверенной ... выверенной статистической ... информации. Поэтому ... Поэтому расхождение показателей, ... показателей, предоставленных ... консалтинговыми ... компаниями, объясняется и ... объясняется и отсутствием ... согласованных в этом сообществе ... в этом сообществе подходов к подсчету ... к подсчету площадей, относимых ... относимых к классам А и В. Да ... классам А и В. Да и даты сдачи одного ... даты сдачи одного и того же объекта ... того же объекта госкомиссии у всех ... у всех розные. «Один проект ... «Один проект может учитываться ... учитываться разными ... исследовательскими компаниями как ... компаниями как сдающийся в разных ... в разных годах или кварталах, ... или кварталах, что в свою очередь ... в свою очередь влияет на показатели ... на показатели объёмов, подтверждает ... подтверждает порталу ... RealEstate.ru директор офисного ... директор офисного департамента DTZ ... DTZ Елена Колесникова и ... Колесникова и делает вывод, что ... вывод, что «никакой унификации на ... унификации на рынке нет, как нет и ... нет, как нет и единого ... статистического расчета».
Так ... расчета».
Так что специалисты по ... специалисты по исследованиям рынка из ... рынка из разных компаний ... компаний вынуждены ... ориентироваться на принятые три ... на принятые три года назад стандарты, ... назад стандарты, утвержденные на тот ... на тот момент 4-мя ... 4-мя крупнейшими консалтинговыми ... консалтинговыми компаниями (Colliers ... (Colliers Int., Stiles & ... Stiles & Riabokobylko, Jones ... Jones Lang Lassale и Noble ... Lassale и Noble Gibbons продолжают ... продолжают время от времени ... от времени проводят взаимный обмен ... взаимный обмен данными).Портал ... RealEstate.ru учитывает ... учитывает результаты ... наблюдений и сравнительно ... и сравнительно новых для рынка ... для рынка консалтинговых компаний. ... компаний. Однако, если ... если тенденции развития рынка ... развития рынка транслируют все ... все наблюдатели чуть ли не под ... чуть ли не под копирку, то цифры ... то цифры из-за разного опыта ... разного опыта работы исследователей ... исследователей сильно ... различаются.
Например, ... специалисты консалтинговой ... консалтинговой компании Colliers Int. ... Colliers Int. считают что общий ... что общий объем нового ... нового строительства и ... и реконструкции офисных площадей ... офисных площадей классов А и В в I ... А и В в I полугодии т.г. составил ... т.г. составил примерно 260 ... 260 тыс.кв.м. Причем ... Причем увеличение предложения офисов ... предложения офисов класса А и В на 33% ... А и В на 33% произошло за счет ... за счет реконструкции, а ... а основную долю ввода ... долю ввода составило новое ... новое строительство. Доля нового ... Доля нового строительства в ... в центре – 73% от ввода в ... – 73% от ввода в границах Центрального ... Центрального Делового Района, а ... Района, а в остальных районах ... остальных районах Москвы - 63%.
По ... - 63%.
По версии DTZ прирост ... DTZ прирост офисных площадей В ... площадей В Москве за 1 п/г 2006 г. ... за 1 п/г 2006 г. составил 300 тыс. ... 300 тыс. кв.м, а по версии ... а по версии Noble Gibbons – 370 ... Gibbons – 370 тыс. кв. м. Общее же ... кв. м. Общее же предложение офисных ... офисных помещение на рынке ... на рынке достигло 4,9 млн. кв.м ... 4,9 млн. кв.м (по данным DTZ). А ... данным DTZ). А компания Cushman ... Cushman & Wakefield / Stiles ... Wakefield / Stiles & Riabokobylko ... Riabokobylko (C&W / S&R) ... / S&R) считает, что общий ... что общий объем высококлассных ... высококлассных офисов в Москве ... в Москве 5,069 млн.кв.м (в том ... млн.кв.м (в том числе офисных ... офисных помещений класса А – более ... класса А – более 1.3 млн.кв.м , а к ... млн.кв.м , а к классу В относятся ... В относятся более 3.7 млн. кв.м) на ... 3.7 млн. кв.м) на конец июня ... июня т.г.
Заместитель ... руководитель департамента ... департамента коммерческой ... недвижимости компании GVA ... компании GVA Sawyer Роман Щербак ... Роман Щербак говорит, что рост ... что рост арендных ставок за I п/г ... ставок за I п/г т.г. в среднем по ... в среднем по рынку составил для ... составил для класса А около 3% и ... А около 3% и достиг порядка $700, для ... порядка $700, для класса В – около 5%, ... В – около 5%, до $550 без НДС и ... $550 без НДС и эксплуатационных ... расходов (порядка $100 ... (порядка $100 за 1 кв.м в год - ... 1 кв.м в год - класс А, и $70 - класс ... А, и $70 - класс В. Рост цен продажи ... Рост цен продажи в среднем составил– ... среднем составил– около 5-7%. ... 5-7%.
Генеральный управляющий ... управляющий компании Becar ... Becar Commercial Property Андрей ... Property Андрей Королев посчитал, ... посчитал, что средние арендные ... средние арендные ставки выросли за I ... выросли за I п/г на помещения ... на помещения класса А «в пределах ... А «в пределах 8%», в классе В «в ... в классе В «в пределах 5%» и составили ... 5%» и составили соответственно $770 ... $770 и $600 за 1кв.м./в ... $600 за 1кв.м./в год (без НДС, ... (без НДС, включая эксплуатационные ... эксплуатационные расходы).
По данным ...
По данным Noble Gibbons, на ... Gibbons, на класс А ставки аренды ... А ставки аренды достигли средней ... средней цифры $700 за 1 кв.м в ... $700 за 1 кв.м в год (без учета ... (без учета операционных расходов и ... расходов и НДС), а на класс В - ... а на класс В - варьировались от ... от $400 до $680 за 1 кв.м ... до $680 за 1 кв.м в год.
Цены продаж ... год.
Цены продаж