|
|
 |
В 2009 году аренда складов впервые подешевеет
18.04.2008 Чтобы сохранить нынешнюю доходность хранилищ, девелоперам придется строить спецсклады и логистические комплексы.
Падение доходности
Общая площадь всех действующих складов в окрестностях столицы — 357,7 тыс. кв. м. В 2008-2010 гг. в Киевской области будет построено свыше 1 млн кв. м складских помещений классов А и В. Выброс на рынок в течение двух лет такого объема площадей неминуемо приведет к снижению арендных ставок: к 2011 году аренда подешевеет на 10%, прогнозируют консалтинговые компании.
Соответственно, на столько же снизится доходность складских проектов. Сейчас качественный складской комплекс площадью 50 тыс. кв. м в окрестностях Киева приносит собственнику примерно $6 млн «грязного» дохода в год при расценках на хранение около $10 в месяц за кв. м.
Однако под Киевом, как, впрочем, и в остальных регионах, по-прежнему в большом дефиците склады, обеспечивающие специальные условия хранения: температурный режим, фиксированный уровень влажности и т. п. Спрос на них только в столичном регионе как минимум вдвое превышает предложение. Владельцы таких помещений максимально пользуются нынешней конъюнктурой: стоимость аренды специализированного хранилища менее чем за год выросла с $19 в месяц за кв. м летом 2007-го до почти $30 в марте 2008-го. Но что интересно, отечественные девелоперы как будто не замечают повышенного спроса, что эксперты объясняют отсутствием опыта строительства и управления спецскладами.
Что по чем
«Строительство специализированного склада под ключ примерно вдвое дороже, чем возведение складского комплекса общего назначения класса А», — говорит директор проектного департамента FIM Group Илья Народницкий. По разным оценкам, кв. м спецсклада обходится девелоперу от $800 до $1400 в зависимости от типа оборудования и требований арендатора. Учитывая цену земли, стоимость кредита и срок реализации проекта, строительство склада общего назначения площадью 5 тыс. кв. м обходится в $3-5 млн, специализированного — в $6-9 млн. «Максимальная ставка аренды склада общего назначения сейчас составляет $10 за кв. м, спецсклада — от $25 до $30», — рассказывает Илья Народницкий. Однако накладные расходы по обслуживанию специальных хранилищ, по оценке экспертов, превышают расходы на содержание обычного склада на 30-60% в зависимости от специализации. «Доходность спецсклада всего на 15-20% больше, чем первоклассных складских комплексов общего назначения», — предупреждает директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank LLC Станислав Герман. Годовая доходность обычного склада составляет от 15% до 20%, специализированного комплекса — до 30%. Этот показатель зависит от уровня загруженности: при заполняемости на 60% девелопер может не получить прибыли. Однако собственники спецскладов не жалуются на отсутствие клиентов. Как правило, специализированный склад начинают строить после того, как определены «якорные» арендаторы и их требования к помещению. «Такие проекты отличаются более высокими арендными ставками и, как следствие, более короткими сроками окупаемости соответственно», — уточняет Станислав Герман из компании Knight Frank LLC. Обычно склад окупается за время действия договора аренды с «якорными» арендаторами (5-10 лет).
Единственная проблема, с которой сталкиваются девелоперы при реализации складских проектов, — затягивание строительства. «Процесс возведения спецсклада, от начала земельных работ до полного завершения всех строительных работ, может быть осуществлен за 5 месяцев, — рассказывает Станислав Герман. — Но, к сожалению, в Украине даже при наличии земельного участка нужного целевого назначения строительство растягивается на 9-18 месяцев». По словам специалистов, много времени отнимают различные согласования.
Дефицитный формат
Специализированных складских комплексов под Киевом единицы, большинство из них построены «для себя» крупными производителями и импортерами скоропортящихся товаров. Своими хранилищами обзавелись компания «ЕвроДнепр» (рыба, морепродукты, замороженные полуфабрикаты, плодоовощная заморозка), ЛПК «Миллениум» (рыба и морепродукты), Скандинавия (рыба и морепродукты), которые практически не предлагают их сторонним компаниям. Около 115 тыс. кв. м площади спецскладов, сдающих в аренду в Киевском регионе, набиты под завязку. Вакантных помещений со специальными условиями хранения — 0%.
Большая часть спецхранилищ — это построенные еще во времена СССР хладокомбинаты, склады при мясокомбинатах и молокозаводах, частично сдающиеся в аренду. Однако они не соответствуют потребностям арендаторов: к 2007 году уровень износа таких спецхранилищ составлял от 60% до 75%. «Советские» хладокомбинаты более-менее поддерживают температурный режим для хранения гастрономии (от -7 до +1 °С) или плодоовощной продукции (от -1 до +1 °С), но только единицы способны обеспечить глубокую заморозку мяса, рыбы и морепродуктов (-12-18 °С) или мгновенное охлаждение продуктов (-36-40 °С).
Негде хранить в Украине удобрения и ядохимикаты. Первый за последние 15 лет складской комплекс для этих целей строит компания NAI Pikard.
Возможен дефицит складских площадей под фармацевтику. Сейчас лекарства, как правило, поставляют в торговые сети непосредственно от производителя, однако потребность в складах может возникнуть, если Госслужба лекарственных средств запретит хранение медпрепаратов в аптечных киосках. Проект соответствующего документа разрабатывается ведомством.
Место под крышей
Юнилевер Украина, представитель одного из крупнейших мировых FMCG-производителей, сейчас ведет переговоры об аренде складского помещения с фиксированным уровнем влажности и раздельным хранением разных групп товаров. Подробности переговоров с потенциальным арендодателем руководитель отдела логистики ООО «Юнилевер Украина» Вячеслав Яндрихинский не раскрывает: при остром дефиците палетомест арендаторы не чувствуют себя хозяевами положения, а для компании, нуждающейся в 8 тыс. палетомест ежемесячно (годовой товарооборот Юнилевер Украина — около 6,5 млн т), повышение аренды даже на $1 за кв. м означает увеличение складских затрат на десятки тысяч долларов.
С каждым годом умножается количество товаров, требующих специфических условий хранения, особенно вырос спрос на спецсклады в результате либерализации импорта в 2005 году: после снижения импортных пошлин в Украину хлынул поток импортных товаров. «Мы давно живем в ВТО», — шутит Вячеслав Яндрихинский, имея в виду объемы импортных поставок товаров широкого потребления: косметики, бытовой химии, продуктов питания и т. д. По данным ведущего аналитика Универсальной Девелоперской Компании Татьяны Ивановой, только в первом квартале 2007 года суммарный грузопоток товаров в Украине вырос по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 108,6%.
Сделал сам
Многие отечественные производители решают проблему дефицита спецхранилищ, самостоятельно строя склады. «Наша компания занимается логистикой, развивая собственную базу. У нас есть три распределительных центра в Днепропетровске, Донецке и Луганске, полностью удовлетворяющих потребности», — рассказывает директор по логистике кондитерской компании «АВК» Андрей Рыбалко. Собственные логистические центры есть у Рошена, Конти, Чумака.
Если дефицит спецхранилищ будет сохраняться, крупные международные операторы логистики и производители, скорее всего, начнут массово строить собственные спецсклады. Прежде всего инвестировать в недвижимость начнут оптовые компании и продовольственные фирмы, которые таким образом диверсифицируют риски. Уже сейчас многие оптовики работают на хладокомбинатах в качестве логистических операторов. Потенциальных клиентов в избытке: многие крупные производители, даже построив собственные складские комплексы, готовы передать функции хранения на аутсорсинг. Андрей Рыбалко из АВК говорит, например, что его компания рассматривает такой вариант. «Самостоятельное обслуживание склада лишает оператора мобильности и гибкости, — уверен Вячеслав Яндрихинский из Юнилевер Украина. — Аутсорсинг повышает гибкость компании, позволяет сконцентрироваться на главном виде деятельности».
Преобладающая масса потенциальных клиентов среди основных требований к складу выдвигает наличие таможенно-лицензионной структуры, таможенного поста и т. д. «Для нас важно, чтобы на складе можно было не только хранить, но и выполнять полный цикл операций с товаром, начиная с таможенного оформления и заканчивая внутренней дистрибуцией с этого же склада», — говорит Вячеслав Яндрихинский. По его наблюдениям, особенно востребованы сейчас универсальные логистические комплексы, где соблюдаются различные температурные и другие специальные условия хранения товаров разных категорий.
Кого поймают сети
«Перспективы рынка спецскладов в Украине выглядят весьма привлекательно. К реализации таких проектов отечественных девелоперов подталкивают выход на украинский рынок иностранных игроков, бурное развитие торговых сетей, рост производства», — считает Станислав Герман. Но пока украинские девелоперы присматриваются к нише спецскладов, с подобными проектами в Украину приходят зарубежные девелоперы и логистические операторы. Например, российская компания «Евразия Логистик» собирается инвестировать $1,25 млрд в строительство четырех логистических парков, в том числе с площадями для товаров, требующих специальных условий хранения.
Наиболее эффективный, по мнению экспертов, складской проект — построение сети логистических центров со специализированными хранилищами. Соседство обычных и спецскладов одновременно диверсифицирует риски девелоперов и повышает доходность проекта. Особенно успешными проектами окажутся складские центры с таможенно-лицензионными постами — это позволит заключить договоры с крупными логистическими операторами, которые будут «якорными» арендаторами.
«Сейчас мы занимаемся разработкой программы по строительству сети из девяти складских терминалов от 100 тыс. до 240 тыс. кв. м каждый. 70% площадей будут отведены под обычные склады, 30% — под спецхранение, — делится планами директор департамента логистической недвижимости компании «XXI Век» Андрей Зайцев. — Думаю, такая сеть будет заполнена минимум на 80%». Даже при рентабельности в 15% и средней стоимости аренды $22 за кв. м в месяц один такой комплекс будет приносить как минимум $6 млн прибыли в год.
Адрес источника: www.socmart.com.ua
Читайте также:
| С июня 2010 года компания UTG (Украинская Торговая Гильдия) взяла под контроль оперативное управление двумя торговыми комплексами в Житомире: ТРЦ «Глобал UА» (90 000 м2) и областным ТЦ «Житомир» (20 000 м2). Компания стала первой на рынке, кто оказывает подобную услугу. О новой опции в перечне услуг компании-консультанта мы решили поговорить с одной из ведущих профессионалов Украины, руководителем департамента аренды и управления коммерческой недвижимостью UTG Евгенией ЛОКТИОНОВОЙ.
Почему ... |
| Надежды экономистов на восстановление сектора глобальной коммерческой недвижимости пошатнулись на фоне долговых кризисов, которые испытывает мировая экономика
Речь в первую очередь идет о том влиянии, которое оказывают финансовые кризисы в странах PIIGS (Португалия, Ирландия, Италия, Греция, Испания) на положение дел в глобальной экономике. Исследователи из компании ING Real Estate Investment Management отмечают, что восстановление глобального рынка недвижимости происходило более быстрыми ... |
| Сегодня ситуация на рынке недвижимости – это сценарий девятилетней давности. Что я имею в виду: если бы мы в 2001 году знали, что все вложенные в недвижимость ресурсы в 2008 прибавят в цене минимум 1000%, страна превратилась бы в сплошную стройку не дав заработать баснословные деньги избранным счастливчикам, которые вступили в большую игру ранее других.
Яркий пример этому торговая недвижимость Киева. Золотыми девелоперами Украины стали инвесторы проектов 2001-2004 годов. Торговые центры ... |
| В правительственном проекте нового Налогового кодекса Украины заложен налог на недвижимость. И хотя редакция документа, оказавшегося в распоряжении агентства, не является последней и, по-видимому, будет изменяться, некоторые положения нового налога можно выделить уже сегодня.
Налог на богатый средний класс
Новый налог, разговоры о внедрении которого шли уже давно, призван пополнить местные бюджеты. Под действие налога будет подпадать жилье, метраж которого превышает 300 кв. м, рассказала ... |
| Ситуация недопонимания между банками и застройщиками возникла еще в начале кризиса. Банкиры считают застройщиков ненадежными, а строительство - инвестиционно-непривлекательной отраслью. 4 млрд. гривень, на которые надеются в Минрегионстрое, пойдут только на достройку жилья. Будут ли в Украине возводиться новые дома и как ситуация с отложенным спросом скажется на рынке недвижимости.
Финансирование 2010
На 1 января 2010 года в Украине насчитывается 4 356 объектов незавершенного ... |
| Два года назад наибольшим спросом пользовались офисные помещения от 200 до 600 квадратных метров. Сегодня – в почёте помещения с куда меньшей площадью. Упали почти на половину цены в столице, в регионах - на 30%. Крупнейшая сделка в первом квартале 2010 года была заключена компанией UTG, когда были сданы 3500 квадратных метров в офисном центре «Кэпитал Холл». Аналитики говорят: вероятнее всего, данный рекорд в этом году уже никто не побьет.
Евгения Локтионова, руководитель департамента ... |
| 12 мая директор компании UTG (Украинская Торговая Гильдия) Виталий Бойко в своём интервью Первому Национальному телеканалу поделился видением перспектив девелопмента в Украине. Вы – тот человек, который советует девелоперам, во что вкладывать их деньги?
- Совершенно верно, бизнесом нашей компании является помощь девелоперам в создании успешных бизнес-проектов в недвижимости.
Неужели сейчас есть те девелоперы, которые в условиях кризиса готовы инвестировать в это деньги и развивать это ... |
| Эксперты рынка коммерческой недвижимости Киева утверждают о его постепенной стабилизации. Но радоваться пока преждевременно
Собственники столичных бизнес-центров, наверняка, с ужасом вспоминают осень 2008 года. Арендаторы стремились как можно быстрее покинуть занимаемые офисные площади, оставляя их владельцам голые стены и убыточное будущее. Мало кто из аналитиков, а тем более игроков рынка коммерческой недвижимости брался прогнозировать, когда же закончится этот кошмар. Прошло полтора ... |
| Времена строительного бума остались в прошлом. По данным Госкомстата, объемы выполненных строительных работ 2009 года в Украине сократились почти на 52% по сравнению с 2008 годом.
Последние данные свидетельствуют о дальнейшем ухудшении ситуации на первичном рынке. В январе 2010 года предприятия страны выполнили на 24% меньше работ, чем в январе неудачного 2009 года, отмечается в отчете ведомства.
"Не следует ожидать быстрого восстановления отрасли – это нереально. Падают обычно ... |
| По подсчетам аналитиков, предвыборная гонка положила в копилку киевских гостиниц не менее 100 млн. грн. Самой прибыльной стала последняя неделя перед вторым туром, когда большим спросом пользовались не только номера, но и конференц-залы
Зима традиционно считается «мертвым» сезоном в отельном бизнесе. Даже в докризисные времена заполняемость киевских гостиниц в этот период редко превышала 30-40%. Однако в этом году наблюдалась противоположная ситуация, и большинство отелей не ощутили ... |
| В результате мониторинга строительства, проведенного в конце февраля-начале марта, в городе Днепропетровске, было найдено и исследовано значительное количество строящихся объектов. В этом материале специалисты компании «Соцмарт» сделают обзор по стройкам Днепропетровска.
Самое массовое строительство проходит в центре города. Здесь на одной улице может быть сразу несколько строительных площадок. По улице Барикадной ведется строительство трех объектов. Самый большой - это торгово-офисный ... |
| Хотя большая часть коттеджных городков в пригороде столицы остаются в замороженном состоянии, с приходом весны некоторые девелоперы активизировали строительные работы на своих площадках, надеясь привлечь этим потенциальных покупателей
Впрочем, эксперты считают, что банального размораживания строек и снижения цен для возрождения продаж уже недостаточно. Клиенты стали настолько избалованными, что хотят получить не только качественное домовладение, но и развитую инфраструктуру, наличием которой ... |
| 60% докризисного спроса на украинскую офисную недвижимость формировали иностранные компании, для которых основным фактором продолжения (открытия) бизнеса в той или иной стране является ёё прогнозируемость.
Пока же будут проходить «смотрины» новой украинской власти, появления новых зарубежных компаний, которым позарез нужен офис А или Б класса не предвидится.
Уже работающие в Украине компании, если будут видеть, что в стране появилась стабильность и минимальный экономический рост, едва ли ... |
| Торговая недвижимость - менее всех пострадала от последствий экономических катаклизмов, происходивших в нашей стране в последнее время. И всё же неустойчивый объём потребительского рынка и неуверенность народа, то бишь покупателя, в завтрашнем дне заставили все торговые центры страны пережить недозаполнение и снижение арендных ставок.
В Украине обновляется власть. Понятно, что основным электоратом нового президента был рабочий класс и люди с низким достатком. Поэтому первая активность в ... |
| В столичные логистические центры начали возвращаться арендаторы: за последние полгода вакантность складов незначительно снизилась. Впрочем, пустующих площадей по-прежнему в избытке, а владельцы комплексов, чтобы не потерять клиента, готовы снижать арендные ставки и идти на дополнительные уступки
Потребность в складах растет
Руководители киевских логистических центров увидели свет в конце тоннеля: за последние полгода число пустующих складских площадей сократилось с 30 до 24%.
... |
| Немного оправившись от кризиса, торговые сети вспомнили об экспансии. Крупнейшие продавцы продуктов питания, спорттоваров и бытовой техники активно подбирают площадки для своих магазинов по всей России
Сейчас в регионах на рынке недвижимости наблюдается уникальная ситуация, когда арендатор может сам диктовать владельцу помещения выгодные для себя условия, объясняют брокеры. К примеру, просить парковку на 350 машиномест вместо 250, обещанных арендодателем. Однако такое положение ... |
| В четвертом квартале 2009 года розничный товарооборот начал расти. Ритейлеры открывают новые магазины, надеясь, что худшее уже позади. За последние два-три месяца украинский рынок ритейла заметно оживился. Так, первые магазины в нашей стране открыли компания Real (розничное подразделение Metro Group), литовская продуктовая сеть "Новус", IT-ритейлер Moyo, виномаркеты "Поляна", российская книжная сеть "Буквоед"...
Уютная кофейня рядом с макетом Эйфелевой башни, античный портик со ... |
| В последнее время среди арендаторов торговых центров стало модным добиваться перехода на арендную плату, исчисляемую в зависимости от оборота магазина. Однако нужно понимать три вещи: во-первых, не всякий магазин можно перевести «на процент», во-вторых, схемы эти бывают разные, а в-третьих, арендатору придется пожертвовать своими коммерческими тайнами, открыв отчетность перед собственником помещений.
Кто в числе счастливчиков
Практика уплаты процента от оборота в качестве арендной ... |
| В субботу, 5 декабря, в Киеве состоялось открытие еще одного нового гипермаркета «Ашан» на Борщаговке. «Auchan» на Окружной, 4 - на данный момент третий действующий объект данной торговой сети в столице.
Принимая во внимание уменьшение конкуренции, после ухода с украинского рынка сети маркетов «Окей», можно с уверенностью констатировать – «Ашан» стремительно захватывает лидерство в сфере оптовой и розничной торговли среди гипермаркетов. Достаточно удачно руководство выбрало время ... |
| Доходность торговых центров напрямую зависит от посещаемости, следовательно, в них должно быть светло и комфортно в любое время года. Поэтому приоритетом в эксплуатации торговых центров является техническое обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования и освещения.
Комфорт во многом зависит от температуры внутри здания. Зимой оптимальный температурный режим достигается за счет наладки и регулировки систем отопления и вентиляции, а летом он связан с бесперебойной работой ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580, 1581-1600, 1601-1620, 1621-1640, 1641-1660, 1661-1680, 1681-1700, 1701-1720.
|
|
Результаты опросов