|
 |
Золотая середина: офисы класса «B»
Офисы класса В отличаются тем, что диапазон их «второсортности» способен граничить как с элитными, так и с дешевыми площадями. Этим можно объяснить и разброс ставок. Мы попробуем выяснить, как такая ситуация отражается на требованиях к классу В. К чему он все-таки ближе: к роскоши или к экономклассу? Каков его типичный «портрет»: добротный «середнячок», второй после лучшего или первая ступень престижности?
Классовые характеристики
Эксперты считают класс В самым пополняемым, потому что он не только строится – в его ряды переходят устаревшие А-площади и активно возвращаются реконструированные здания класса С. Как рассказала «Собственнику» аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александра Крыжановская, объем предложения офисных площадей класса В на текущий момент составляет 3,7 млн кв. м. Примерно две трети из них (2,7 млн кв. м) располагаются за пределами Садового кольца. Среди центровых районов по количеству офисной площади В-класса лидером является Центральный Деловой район.
Офисные площади класса В представлены, помимо новых объектов, в основном перестроенными особняками, реконструированными промышленными и индустриальными объектами, зданиями бывших НИИ и учебных корпусов вузов. Качественное наполнение офисной площади такого класса довольно разнообразно.
Так, например, реконструированные особняки отличаются хорошим расположением, высокими потолками, кабинетной планировкой. «Реконструированные промышленные и индустриальные здания, как правило, характеризуются высокими техническими инженерными характеристиками (большие электрические мощности, высокие потолки, высокий уровень нагрузки на перекрытия), открытой планировкой, эффективной организацией пространства, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест», – рассказывает Крыжановская.
«Бизнес-центры класса В выгодно отличаются хорошей транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки, – отмечает генеральный директор компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. – Подчас удобное местоположение более востребовано, чем загруженный автомобилями центр. Само качество предлагаемых площадей класса В вполне устраивает большинство компаний. В то же время арендные ставки не столь высоки, особенно в реконструированных объектах».
Строительство и реконструкция
Еще три года назад офисных помещений класса А строилось больше, чем В. Насколько ситуация изменилась сегодня? По данным компаний Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Praedium, в объемах нового строительства офисная площадь класса В превышает класс А, что объясняется сравнительно низкой себестоимостью.
Согласно статистике Praedium, из общего объема офисных площадей (составившего около 6,9 млн кв. м) классов А и В, введенных в эксплуатацию на начало третьего квартала 2006 года, на долю В-класса пришлось 77 %. До конца года планируется ввести в эксплуатацию 670 тыс. кв. м офисных площадей двух вышеназванных классов, из них 340 тыс. кв. м приходится на В-класс.
Наиболее значимым объектом класса В из введенных в эксплуатацию в I полугодии 2006 года считается деловой центр «ЛеФОРТ» на Электрозаводской, 27, общей площадью 2928 кв. м.
Из объектов, планируемых к вводу в III-IV кварталах 2006 года, эксперты выделяют Станиславский центр (первая очередь) на Малой Коммунистической улице, первую очередь офисного центра «Кругозор» на улице Обручева, офисное здание «Ростек» на проезде Завода Серп и Молот и бизнес-центр «Новосущевский» на Сущевском Валу.
По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, класс В преобладает и среди строящихся офисных объектов в Подмосковье (города первого кольца). Ставки здесь ниже, чем в Москве, и зависят от расположения бизнес-центра. Кроме того, директор департамента консалтинговой компании Becar. Commercial Property Роман Соков обращает внимание на тенденцию реорганизации промышленных зон с целью строительства крупномасштабных объектов В-класса. По оценкам компании RRG, диапазон средней стоимости такой реконструкции составляет $400-1200 за кв. м. «В отдельных случаях реконструкция может обойтись даже дороже, чем новое строительство, – объясняет Денис Колокольников, – однако девелоперы вынуждены проводить реконструкцию вместо сноса, если здание является памятником архитектуры».
Ставки
По данным Praedium, арендные ставки (в среднем по рынку) на начало 2006 года у класса В составили $500-650 за кв. м в год, а к концу первого полугодия поднялись до $510-660 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы колебались от $50 до $120 за кв. м в год. В то же время, по словам Ольги Кисариной, на московском рынке сложилась практика выставлять стоимость в долларах и рассчитывать по курсу ЦБ. «В этом году в связи со снижением курса американской валюты часть девелоперов пересмотрели свои арендные ставки в сторону повышения, в некоторых бизнес-центрах расчет за съем помещений стал происходить в евро», – рассказывает Кисарина.
По данным аналитиков Becar. Commercial Property, на конец первого полугодия 2006 года самые высокие ставки (средние ставки, включая эксплуатационные расходы без НДС) наблюдались в ЦАО (от $515 до $685 за кв. м в год), минимальные – в ВАО, ЮВАО и СВАО (от $415 до $525 соответственно).
Что касается цены продажи, то, согласно оценкам Praedium, стоимость помещений класса В на начало 2006 года составляла $1500-3800 за кв. м, а в конце первого полугодия поднялась до $2500-4500 за кв. м. Еще более впечатляющий ценовой «потолок» зафиксировала консалтинговая компании RRG: так, предложения к продаже любых офисных площадей данного класса (включая площади в бизнес-центрах и этажи) стартовали от $2300 и достигали $6500 за «квадрат».
Перспективы
В этом году спрос на помещения класса В вырос – об этом, по словам Александры Крыжановской, свидетельствует объем сделок по аренде и продаже, который только в первой половине 2006 года составил 72 % от объема сделок за весь предыдущий год. Ввиду отсутствия больших офисных блоков в центре Москвы, крупные сделки на офисные помещения от 500 кв. м заключались в зданиях, находящихся за пределами ТТК, в центре же города были зафиксированы сделки на «маленькие» блоки от 200 до 500 кв. м, а также менее 100 кв. м. Лидерами по количеству сделок в первом полугодии стали Северо-Запад и Северо-Восток. Крыжановская уверена, что спрос будет превышать предложение на протяжении всего года.
Денис Колокольников соглашается с тем, что предложение на офисы класса В сегодня ограниченно. «Впрочем, даже если все заявленные планы по строительству бизнес-центров класса премиум будут успешно и быстро реализованы, едва ли следует ожидать снижения арендных ставок в офисах более низкого класса, особенно В, – говорит Колокольников. – И нет сомнений, что в будущем арендаторов по-прежнему будет интересовать "хорошее местоположение по невысокой цене"».
Комментировать
Адрес источника: http://www.sob.ru/
Читайте также:
|
Как продавать недвижимость в период кризиса? Этот
вопрос сейчас актуален для всех специалистов сферы недвижимости. Мы попробуем
найти ответ в беседе с Ириной Ульяновой - бизнес-тренером OPEN Knowledge
(международная сертификация SDS Managing Consultant), разработчиком
бизнес-процессов и эксклюзивных технологий для агенств недвижимости.
- Ирина, как Вы считаете, насколько реален кризис и насколько серьёзны его
возможные последствия? Какие эффективные стратегии поведения на ... |
| Как стало известно РБК daily, инвестиционная и девелоперская
компания RDI Group, контролирующая 29 тыс. га земли в престижных
районах Подмосковья, готова продавать свои наделы в розницу с дисконтом
до 50%. Об этом рассказали сразу несколько участников рынка. В самой
компании пока говорят лишь о пересмотре своей инвестиционной стратегии
развития. По мнению экспертов, даже несмотря на серьезный демпинг со
стороны RDI, продавцу все равно будет сложно переманить к себе весь
спрос, так как ... |
| В этом году большинство владельцев торговых и офисных центров, чтобы не
потерять арендаторов, вынуждены идти на уступки и экономить. Уменьшить
свои затраты они решили за счет клининга, потребовав от
специализированных компаний снизить расценки, а некоторые решили
освоить уборку самостоятельно. Неиссякаемая очередь желающих арендовать помещения в ТЦ, ТРЦ или
офисных центрах позволяла их владельцам придумывать различные способы
для увеличения своих доходов. Помимо растущих ставок ... |
|
В 2009 году "Большая пятерка" стран Центральной
Европы - Франция, Германия, Италия, Испания и Великобритания - вернут свои
лидирующие позиции на рынке торговой недвижимости. Таковы прогнозы компании
"Jones Lang LaSalle".
Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, эксперты определили
причины, почему в ближайшем будущем инвесторы будут рассматривать торговые
центры прайм-класса на этих рынках. Так, по мнению специалистов компании, после
периода экономической ... |
| ТОРГОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ УКРАИНЫ: ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИКАРПАТЬЯ
Сложная и постоянно изменяющаяся
ситуация на рынке торговой недвижимости Украины практически не затронула
объекты, реализация которых подходила к завершению. Относительно слабая по
сравнению со столичным подверженность регионального рынка недвижимости
финансовым и прочим колебаниям способствовала тому, что потенциальные инвесторы
определили его как привлекательный. В западном регионе Украины это место заняли
Ивано-Франковская и ... |
|
Происходящие события в экономике и застой на рынке недвижимости вынудили
компанию «Украинская торговая гильдия» (УТГ) стать связующим звеном и
организатором встреч между всеми игроками рынка торговой недвижимости. По
словам управляющего партнера УТГ Виталия Бойко, такое решение прежде всего
связано с паникой на рынке. «В сложившейся ситуации каждая сторона – как
арендодатель, так и арендатор, – старается найти выход, но эти действия не
будут эффективными, поскольку они разобщены, ... |
| Сегодня в России появляются новые форматы в сегменте торговой
недвижимости, концепция которых помогает сэкономить не только
девелоперу, но и покупателю."Понятия "стрип-молл",
"пауэр-центр" и "аутлет-центр" пришли к нам с Запада и имеют общие
корни. Более универсальным, обобщающим понятием для всех указанных
типов торговых центров является стрип-молл. Остальные по сути являются
его разновидностями", – рассказывает Ольга Косенкова, руководитель
департамента аналитики и консалтинга компании ... |
|
Нынешнюю проблемную ситуацию на рынке недвижимости Украины
определяет кризис доверия. Такое мнение в интервью корреспонденту УКРИНФОРМа
высказал председатель совета директоров Инвестиционно-строительной корпорации
"Авантаж" Юрий Костоглодов.
По его словам, рынок недвижимости Украины в последние полгода был едва ли не
самой популярной темой для обсуждений и дебатов. Хотя споры по поводу цен и
предела их роста идут довольно давно, еще с 2005 года, но своего ... |
|
В Украине основным проявлением экономического кризиса, с которым столкнулись
участники рынка недвижимости, стали проблемы с привлечением финансирования.
Значительно возросла его стоимость: если раньше долларовый кредит можно было
получить под 10-12%, то сейчас - около 15%, а заимствование в гривне можно
взять под 25%, сообщает UGMK.info.
Кроме того, банки стали более скурпулезно выбирать проекты и значительно
ограничивать объемы финансирования: если в последние годы наблюдался ... |
| По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается.
Прошу добавки
Несмотря на прошедшее время и появление новых бизнес-центров (БЦ), Киеву по-прежнему не хватает качественных офисов. Участники рынка с удивительным разнообразием оценивают его объемы – от 675 тыс. кв. м (по данным DEOL ... |
| Одесса является, по мнению экспертов, одним из самых инвестиционно привлекательных городов Украины для развития всех секторов коммерческой недвижимости. Причиной этому служат несколько благоприятных факторов. Одесса – крупный, развивающийся город, с большим населением с высокой покупательской способностью. Это обеспечивает бурное развитие в сфере ритейла и бизнес-центров с одной стороны и в сфере логистических комплексов с другой. Так же, являясь курортным городом, Одесса ... |
| Девелоперы сейчас испытывают сложности с финансированием своих проектов. Через два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей
Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим — покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В более выигрышной ситуации сейчас находится офисный сегмент, который меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос ... |
| На протяжении последних нескольких лет спрос на качественные бизнес-центры устойчиво превышает предложение. Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города, арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры.
Сегодня они заполнены ... |
| В ближайшие годы офисная недвижимость будет наиболее активно развиваться на Левом берегу Киева. По информации девелоперов, в настоящее время на Левобережье уже ведется строительство 10 офисных центров и готовятся к реализации еще 15 проектов. В то же время на противоположном берегу большинство объектов находится только в стадии проектирования. По оценкам экспертов, доля бизнес-центров, расположенных не в районах деловой активности, к 2011 г. вырастет до 70%. Основное преимущество ... |
| Открытие новых торговых центров в первой половине 2008 года в Украине происходило как в столице, так и в регионах. Разумеется, активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тыс. человек. Но и в небольших населенных пунктах проекты ТЦ тоже продолжают появляться регулярно. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", летом этого года в нашей стране существовало уже порядка 265 объектов, которые можно считать торговыми комплексами. Рассмотрим развитие ... |
| Интерес застройщиков к коммерческой недвижимости на высоте. Но все равно, основные лидеры рынка постоянно обговаривают один и тот же вопрос: как увеличить стоимость торгового центра? При этом все понимают, что стоимость объекта может повыситься на любом уровне - от этапа разработки концепции до этапа завершения и подписания контракта по продаже готового бизнеса.
В процессе роста стоимости, девелоперы и инвесторы сталкиваются с рядом общих вопросов. К примеру, ... |
| Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.
В ближайшие ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как ... |
| Отечественный рынок HoReCa активно развивается. В ближайшие годы, в связи с проведением в Украине чемпионата по футболу "ЕВРО-2012", ожидается дальнейший рост количества предприятий формата HoReCa. Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время больше всего ретеилеры будут инвестировать средства в оборудование для новых гостиниц, фастфудов и пивных баров, А руководители общепитов, доминирующих в Киеве, станут открывать свои точки в других городах Украины (Днепропетровске, Донецке, ... |
| В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров.
Все начинается со столицы
В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560, 1561-1580.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
