Глава Киевзема Анатолий Муховиков просит полтора года на введение новых правил в землеотоводе

В команде Леонида Черновецкого от его предшественника на своих постах осталось всего три заместителя: главный архитектор Василий Присяжнюк, глава управления жилищного обеспечения г-н Голица и начальник управления земельных ресурсов Анатолий Муховиков. Несмотря на то, что именно эти направления вызывали и вызывают большинство нареканий, в столице вряд ли найдутся специалисты, которые могут конкурировать с ними в профессионализме. Г-н Муховиков, по утверждениям экспертов, и дальше сохранит свою должность.

- Новый мэр говорит о необходимости создания Генплана города. Как получилось, что раньше город обходился без этого документа?

- Нельзя говорить, что город не имеет Генерального плана, ведь он был утвержден Киевсоветом в 2002 году. Но следует признать, что этот документ требует дальнейшей детализации путем разработки уточненных планов территорий кварталов и микрорайонов, проектов распределения территорий и другой градостроительной документации.

Господствовал подход: город должен расти быстрыми темпами. Погоня за квадратным метром, за бюджетом, за показателями роста влияли на оценку событий всей городской властью. Город шел на это чтобы больше строить, привлекать инвестиции, получать максимальный бюджет. Вопрос системности застройки отошел на второй план. Платное, бесплатное жилье – но оно решало жилищную проблему.

Не всегда взвешенно и продуманно решались Киевсоветом земельные вопросы. Решая один вопрос – жилищный, не всегда учитывались все остальные, а поначалу на это вообще не обращали внимания.

- То есть, городская власть понимает необходимость пересмотра подходов к решению градостроительных вопросов?

- Вопросы застройки решались юридически безупречно, но при этом не обходилось без просчетов градостроительного, архитектурного характера, не всегда учитывалось мнение общественности. Если нет установленных ограничений, то инвестору разрешено все, что прямо не запрещено законом.

Заказчик выбирал себе площадку. Мы смотрели на градостроительные, санитарные, экологические разрывы, инсоляцию, говорили: «Можно». Такая ситуация продолжалась последние 5 лет.

По закону все было верно, но та ситуация, когда 12 лет в Киеве не разрабатывались планы развития городских территорий, – это ошибка, если не сказать жестче.

Любая застройка, тем более такого мегаполиса, должна быть сбалансирована. Должно строиться не только жилье, но и инфраструктура. Учтите, что у Киева имеется еще множество других функций, которых нет у обыкновенного мегаполиса – обеспечить потребности администрирования, иностранных представительств. Столица - финансовый и научный центр. Потребности на их обеспечение велики, а баланс между этими составляющими города очень хрупок. Мы пришли к ситуации, когда, пытаясь решить одни проблемы, сталкивались с другими.

Был нарушен баланс между интересами интенсивного развития города и комфортностью проживания в нем, между обновлением городской застройки и необходимостью сохранять историческую среду.

- Как городская власть будет исправлять ошибки, если многое уже непоправимо?

- Вспомните лихорадку вокруг земельных отношений еще полтора года назад – по 300 площадок на каждой сессии. Прошло 4 сессии, уже на пятую сессию подряд земельные вопросы не выносятся. Никакого нового землеотвода.

Принято решение провести полную инвентаризацию всех земельных площадок, предоставлявшихся для строительства. А до ее окончания временно прекратить выделение. У меня есть список из 300 площадок, на которых строительство не начиналось. На осенней сессии вместе с депутатами проанализируем, как застройка этих участков воспринимается киевлянами, насколько эффективно используется земля, соблюдено ли целевое назначение. Есть варианты: дать разрешение строить, перепрофилировать или отменить и никогда не заходить на эти площадки. Многое было сделано поспешно. Сами придумали себе нормативы и говорили, что все соответствует. А в Европе другие нормативы: там воду из крана пить можно, а нашу нет.

Когда начинается обсуждение какой-нибудь скандальной стройки, оказывается что по инсоляции, санитарным разрывам все проходит. Жители говорят: «Незаконно», - а все полностью соответствует нормативам и законам. Так что нужно обязательно пересматривать санитарные нормы и экологические требования. Перед выборами Александр Омельченко отменил 20 решений о выделении земли. Застройщики обратились в суд и все процессы выиграли – все отвечало нормативам.

Уже сейчас мы начинаем работать по новым правилам. Передали в Главкиевархитектуру 200 участков на продажу. На протяжении 7 месяцев мы не проводим аукционы, потому что приняли решение сначала разработать детальные планы территорий, а потом выставлять. Я не расстроюсь, если из 200 мы выставим на продажу 100 участков – если Главкиевархитектура посчитает, что остальные не могут застраиваться. Город получит меньше денег, но сохранит уютную среду.

- Киеву еще есть куда развиваться или пришло время остановиться?

- Перспективных территорий для комплексной застройки немного. Это – Теремки (89 га), северная часть Оболони (115 га), южная часть Осокорков (200-300 га). Эти территории способны обеспечить квартиры приблизительно для 300 тыс. человек. Еще можно добавить земли, выводимые из сельхозоборота. Мало, но лет на 10 работа имеется. И все: больше таких территорий нет.

Дальше надо начинать заниматься уже перестройкой самого города, т. е. его преображением. Прежде всего, послевоенная застройка: «сталинки» уже отжили свое и, конечно, «хрущевки».

Когда закончится земля, заниматься реконструкцией старых районов станет выгодно. За счет уплотнения застройки в Киеве строить уже нельзя.

Я бы не хотел, чтобы Киев стал похож на Москву. А мы уже находимся на пределе своего развития – дальнейшего роста населения Киев не выдержит. Сегодня необходимо развивать города–спутники. Мне понравилась позиция нового губернатора области Веры Ульянченко в поддержку идеи создания Киевского региона. По значимости программа развития Киевского региона – еще важнее для столицы, чем Генплан.

- Какие-то выводы были сделаны из слушаний по земельным вопросам?

- Как правило, обращения на общественные слушания – это следствие допущенных ошибок при выдаче документов на землю. Например, величайшая ошибка – застройка на пересечении улиц Богдана Хмельницкого и Пушкинской. Имея такое скопление транспорта в этом месте, и, как следствие, постоянные пробки, строить еще комплекс, который только усугубит нынешние транспортные проблемы, было неразумно. Сейчас строительство остановлено: мы выявили, что технология была нарушена, был вскрыт гидроизоляционный слой над станцией метро. Мы подготовили документы об отмене еще на 15 землеотводов, потом проанализируем ситуацию еще по 300 участкам.

Путь к решению проблем - это ревизия. Да, это сложно, но другого пути нет, и мы на это пошли.

- Если все собственники этих проблемных площадок подадут в суды?

- С этим возникают проблемы. Один из вариантов решения: поиск в бюджете средств на компенсации затраченных застройщиками средств под обещание больше никогда не претендовать на место застройки. Но денег на это в бюджете не заложено, в бюджетном кодексе такая статья не предусмотрена. Это проблема не только Киева. Необходимо выходить с законотворческими инициативами, закладывать в бюджет на следующие годы. Все должно быть по закону: ты не получил прибыль - тебе компенсировали расходы. Главная проблема состоит в том, что страна не имеет эффективных законов в этой сфере, а существующая нормативно-правовая база требует серьезной ревизии. 

- Какие первоочередные акты должны быть приняты в земельной сфере столицы?

- На сегодня нам нужен пакет решений сессии, который запрещал бы застройку. Нужен пакет норм на застройку высоток вблизи жилмассивов, в зеленых зонах, возле воды. Может, это грубо звучит, но нам нужны сегодня запреты. На которые никто не мог бы посягнуть: надо дать власти и судам рычаги, чтобы не допускать уничтожения среды.

Необходимо проанализировать застройку всех земель Киева, разработать детальные планы кварталов, районов – для этого необходимо решение сессии, нужно заложить средства. Киевсовет должен установить границы тех зон, где застройка запрещена вообще.

- Пока городская власть будет анализировать, бизнес будет нести убытки.

- Участков отведено на 7 лет вперед. Земля не выделяется, а что, в Киеве появились безработные строители? Компании подстраховывают себя на годы стабильной прибыли. Хрущевками заниматься не хотят – там прибыли меньше. Отсюда эти разговоры о том, что Киевсовет не выделяет землю.

Им надо строить, а тем, кто квартиру уже имеет, безразлично. Они хотят сохранить свой комфорт. То, что строится, интересует меньшую часть – необходимо прислушиваться к большинству, которое против такой застройки. Да, застройщики - это 3 млрд. городского бюджета. Но город хочет взять тайм-аут, чтобы разобраться.

Мы просим архитекторов обеспечить город профессионально подготовленной градостроительной документацией, обеспечить зонирование территорий, завершить, наконец, разработку графических приложений к Правилам застройки Киева, внимательней относится к архитектурному облику новостроек, их высотности, адекватности окружающей застройке.

- Сколько нужно времени, чтобы заработали новые правила?

- Объективно, на детализацию Генплана необходимо 8 месяцев. Для запуска новой градостроительной политики требуется полтора года. И при этом не нужно бояться того, что сейчас что-то тормозится.

- В ближайшее время киевская земля продолжит дорожать?

- С 2001 года цена на землю в Киеве выросла в 3 раза на первичном рынке. Вторичный рынок эту тенденцию где-то повторяет. Хотя назвать вторичным рынком то, что делается сейчас, - язык не поворачивается. Нецивилизованным он будет до тех пор, пока земля не будет отводиться тем, кто может самостоятельно инвестировать, тем, кто имеет строительные мощности, кто имеет финансы.

Чем больше между строителем и потребителем посредников – тем больше денег там оседает. Если разорвать эту цепь, цена сильно упадет.

- Исчерпан ли конфликт между Управлением земельных ресурсов и Госкомземом, продолжавшийся несколько лет?

- Проблема не снята. Я считаю, что она искусственная, но она существует.

На основании закона о разграничении земель государственной и коммунальной собственности город сам распоряжается своей землей – но госкомитету не хочется отмирать. Он пытается диктовать свои условия киевской общине. Эти попытки возобновляются каждый раз с приходом в комитет нового руководства – сейчас очередной виток.

В перспективе, управления Госкомзема отомрут на всей территории Украины. Коммунальной землей будет заниматься местное самоуправление, а государственной - комитет, но это намного меньшие объемы.

Объективно два земельных управления в Киеве – это влияние одного или другого властного центра. Или мэра, или Госкомзема. Имеется несколько решений судов, подтверждающих, что подлинной властью в Киеве являются представители местного самоуправления, в компетенцию которых законодательство отвело контроль над землей, застройкой и финансовыми поступлениями в местный бюджет.

- Госкомзем претендовал на земельный кадастр…

- Кадастровый скандал не утих. На самом деле он находится внутри большого конфликта за контроль над землей. Ведь кадастр – это информация, которая и позволяет управлять землей. С приходом на должность нового главы Госкомзема спор продолжился. Чиновники в комитете заявляли, что поскольку они живут в Киеве, то хотят командовать в столице.

В ВР Госкомземом был подан проект закона о земельном кадастре, согласно которому устанавливалась монополия Госкомитета, и был заложен немалый денежный сбор за кадастр. Но депутаты указанный проект отклонили. Была создана рабочая группа, наше Управление тоже в ней работало. По разработанному группой проекту устанавливались 3 уровня кадастра: местный, региональный и центральный. Каждый соответственно наполняется местным самоуправлением соответствующего уровня, а центральный ведет госкомитет. Предусмотрены обменные файлы. То есть все имеют необходимую информацию – значит, и инструмент управления.

Депутаты проголосовали за него в первом чтении, но ко второму чтению Госкомзем вернулся к первому варианту, вынося его как доработанный. И депутаты вновь отклонили законопроект. Сейчас ВР должна вернуться к этому закону.

Все декларируют развитие местного самоуправления, и я убежден, что будет принят тот законопроект, который позволит именно территориальным громадам вести управление и контроль над своим кадастром.

Учтите, что не только в Киеве, но и в стране в целом кадастр не создан, система регистрации прав в предусмотренном законом режиме не работает, продолжается перетягивание каната между Госкомземом и Минюстом. В такой ситуации некоторым чиновникам выгодно обострять ситуацию в Киеве.