|
 |
Торговые отношения
|
2006 год станет последним спокойным годом для московских девелоперов, возводящих торговые центры. Насыщение еще не наступило, но переизбыток предложения уже ощущается. Обострилась конкуренция за потребителя, который меняется быстрее, чем того ожидали игроки рынка. Кроме того, в Россию приходят иностранные девелоперы, которым под силу заставить потесниться российских конкурентов. Центр притяжения денег
По уровню развития торговли Москва европейские столицы пока не перегнала и даже не догнала. Пять лет назад количество торговых площадей в Москве составляло 8 кв. м на тысячу жителей, сейчас – 122 кв. м. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен примерно 280 кв. м.
Арендные ставки на рынке по-прежнему высоки, найти свободную площадь в торговых центрах арендаторам не всегда просто. За первое полугодие 2006 года рост предложения новых торговых площадей в Москве составил около 153 тыс. кв. м (торговой площади – около 73 тыс. кв. м), в Москве и ближайшем Подмосковье за рассматриваемый период было реализовано четыре проекта. На данный момент общая площадь 45 функционирующих торговых центров Москвы составляет около 2 218 000 кв. м, торговая площадь – около 1253 тыс. кв. м. Всего же, по данным Российского совета торговых центров, в Москве открыто более 150 объектов, которые можно причислить к торговым центрам (ТЦ). В 2005 году открыто 20 крупных ТЦ, а до 2010 года планируется открытие еще примерно 85 торговых комплексов. Также необходимо отметить, что события, происходившие на рынке в последние несколько месяцев, позволяют констатировать повышающийся интерес отечественных и зарубежных девелоперов и инвесторов к российскому рынку торговой недвижимости.
Например, в первом полугодии 2006 года объявлено о крупнейших в истории рынка сделках купли-продажи комплексов. Австрийский фонд Immoeast (владеет частью акций работающего в России фонда Fleming Family & Partners) стал собственником торговых центров "Золотой Вавилон" в Отрадном и Ясеневе. Оценочная сумма сделки составила около $200 млн. Ранее переговоры о покупке этих ТЦ вела другая австрийская компания Meinl European Land, купившая в итоге "Молл Гэллери".
Многие из остававшихся долгое время в замороженном состоянии проектов девелопмента вступили в строительную фазу: "Белорусский/Площадь Тверской заставы", "Павелецкая площадь", ТЦ на территории Первого хладокомбината. Близки к завершению проекты "Мега Белая Дача", "Рамстор" на проспекте Вернадского, ТРК "Европейский", введен в эксплуатацию ТК "Город". Налицо явный прогресс в деле обеспечения города торговыми площадками. И именно сейчас операторам стало необходимо четко простраивать концепции новых проектов.
Концептуальный кризис
До насыщения рынка еще далеко, но, как говорит директор по развитию управляющей компании ROSS Group Елена Флоринская, за последние два года существенно снизилась средняя доходность девелоперских проектов: "Сейчас сроки окупаемости для крупных ТЦ составляют семь-восемь лет, тогда как раньше этот показатель был равен пяти-шести годам. Коснулась тенденция и ТЦ районного масштаба. В этом формате теперь норма окупаемости – пять-семь лет, при том что ранее возможно было вернуть вложения за три-четыре года".
Чтобы улучшить экономику проектов, девелоперы продают часть площадей в ТЦ заинтересованным компаниям или сдают в длительную аренду. Но и такая схема дает сбои. Скажем, три года назад корпорация "Цезарь" арендовала в ТЦ "Гвоздь" (общая площадь 17 тыс. кв. м, расположен на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе) 5,8 тыс. кв. м – частично на втором этаже, частично на четвертом, а весь первый этаж выкупила сеть "Седьмой континент". "Цезарь" предполагал сдавать площади в субаренду предпринимателям, которые прежде торговали на закрывшихся рынках ЦСКА, "Динамо" и "Лужники". Арендатор планировал даже сменить название – "Гвоздь" должен был стать "Новомитинским". Однако год спустя арендатор, так и не осуществив свой план, покинул ТЦ "Гвоздь".
Отметим, что месторасположение ТЦ не играет ключевой роли в успешности реализации выбранной концепции. Скажем, ТЦ "Наутилус", расположенный на Лубянке, позиционирует себя как место по продаже премиум-товаров. Но, пройдясь по этажам, можно обнаружить, что помимо дорогих марок представлены и прошлогодние коллекции от частных предпринимателей. Более того, один из арендаторов помимо точки в "Наутилусе" имеет магазин с таким же ассортиментом на рынке "Старт" (прежнее название – ЦСКА).
Впрочем, место все же имеет значение. Генеральный директор управляющей компании "Группа 9" (оператор ряда ресторанов в Москве и Подмосковье) Илья Лычев приводит характерный пример: "На Сухаревской площади есть небольшой торгово-офисный центр 'Садовая галерея'. В основном там работают одежные бутики. Регулярно можно наблюдать забавную картину: чуть ли не на улицу арендаторы выставляли проветриваться дорогие вещи, которые пропахли запахами из соседнего 'Макдональдса'".
По-настоящему провальных торговых центров не так много, но весь вопрос в том, насколько высока эффективность тех проектов, которые прибыльны. По словам Елены Флоринской, целый ряд ТЦ могли бы работать лучше, если бы откалибровали свою концепцию. Касается это, например, "Европарка": его оператор все никак не может прийти к оптимальному составу арендаторов и постоянно находится в поиске индивидуальности проекта. "ТЦ 'Лига', как говорят, также не самый успешный. Но люди там есть, и ставки арендные довольно высокие. И все же мог бы работать лучше",– говорит госпожа Флоринская.
Торговые отношения
Не стоит винить во всех бедах торговые центры и их создателей, они зачастую являются заложниками ситуации. Скажем, одну из точек Илья Лычев сделал в ТЦ "Рамстор" на Шереметьевской улице. Оператор обещал, что вскоре после открытия там появится кинотеатр или боулинг. Соответственно, должны были появиться и посетители фуд-корта, под который были отведены площади на одном из верхних этажей. Но кинотеатр "Каро-фильм" появился лишь через три года после открытия самого гипермаркета. Многие операторы фуд-корта из-за этого пострадали. Господину Лычеву, к примеру, пришлось спустя год после начала работы закрыть свою точку: только ради еды посетители на фуд-корт не поднимались.
Количество арендаторов постепенно увеличивается, и сейчас уже арендатор диктует свои условия оператору ТЦ. В то же время четко соответствовать выбранной концепции ТЦ станет лишь тогда, когда сможет сам выбирать арендаторов. Пока же торговые центры далеко не полностью удовлетворяют спрос потребителя. Можно предположить, что существующие ТЦ будут заменяться на более качественные с точки зрения расположения и концепции. Это позволит игрокам рынка в борьбе за потребителя сделать ставку на новые форматы, пока в Москве не представленные. Скажем, на смену торговым галереям (а практически все ТЦ построены именно по этому принципу) придут ритейл-парки, в которых якорные арендаторы занимают до 90% общей площади. Это позволит привлекать потребителей, ориентированных скорее на целевую, а не на импульсную покупку.
Второе направление – создание специализированных развлекательных центров. Те развлекательные центры, которые действуют сегодня, либо маленькие, либо некачественные. Может быть, в Москве появится то, что называется "торговые деревни" или life style center (квартал, в котором расположены магазины, рестораны, развлечения и т. п.). Заместитель генерального директора сети гипермаркетов "Мосмарт" Семен Слуцкий говорит, что в настоящее время слабо представлены на рынке торговые центры формата department store: "Не хватает серьезных магазинов детской и мужской одежды".
Только сейчас операторы торговых центров всерьез стали задумываться о том, на какую целевую аудиторию они ориентированы, в силу чего на протяжении еще нескольких лет рынок будет утрясаться, в торговых центрах будет происходить ротация арендаторов. В том числе за счет появления западных сильных концепций. Примеры уже есть. Вместо малопонятного, неадекватного рынку турецкого "Бойнера" в ТЦ "Мега" площадку недавно занял английский Marks & Spencer.
Торговые центры окружают Санкт-Петербург
Вслед за Москвой основные торговые площади Петербурга перемещают за кольцевую автомобильную дорогу. В ближайшие три-четыре года на территории рядом с уже сданным в эксплуатацию в сентябре этого года Восточным полукольцом КАД будет построено около 800 тыс. торговых площадей. Всего же, по оценке специалистов Astera, за три года иностранные инвесторы вложат в торговый сектор Петербурга не менее ?1 млрд. В середине ноября открылся первый крупный загородный комплекс "Мега-Дыбенко" в районе развязки КАД с Мурманским шоссе. 1 декабря откроется "Мега-Парнас" площадью 130 тыс. кв. м. Общий объем инвестиций в эти проекты компании IKEA – ?300 млн.
Эксперты уверены, что на сегодняшний день именно северная часть Восточного полукольца КАД представляется более перспективной с точки зрения развития торговой недвижимости. Это объясняется как тем, что жители здешних спальных районов более экономически благополучны, так и нахождением в Курортном, Выборгском и Всеволожском районах престижных загородных зон, коттеджных поселков и т. п., создающих мощный трафик потенциальных потребителей.
Не случайно вокруг этой части КАД планируются к открытию такие проекты, как ритейл-парк "Северный молл" (100 тыс. кв. м в обеих очередях), ТЦ "Новый Колизей" (100 тыс. кв. м), ТЦ "Осиновая роща" (наиболее крупный проект от девелопера "Адамант" – 120 тыс. кв. м). Примечательно, что торговую недвижимость в этой части формируют в основном западные девелоперы. Помимо IKEA это Gruppo Margheri ("Новый Колизей") и Meinl Europian Land (вошедшая летом этого года в проект "Северный молл" вместе с Promocentro Italia).
Проекты довольно разные по формату и концепции, и это обстоятельство дает им большой шанс на долгую жизнь по соседству. С их сдачей в эксплуатацию в 2007-2008 годах север города, примыкающий к этой части КАД, можно будет считать близким к насыщению по числу магазинов. Общий объем торговых площадей, заявленных к вводу вокруг Восточного полукольца КАД в 2007-2008 годах, по данным Praktis Consulting & Brokerage, составит около 800 тыс. кв. м.
|
| Николай Кириллов, "Коммерсантъ" |
Комментировать
Адрес источника: http://www.retailer.ru
Читайте также:
| По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается.
Прошу добавки
Несмотря на прошедшее время и появление новых бизнес-центров (БЦ), Киеву по-прежнему не хватает качественных офисов. Участники рынка с удивительным разнообразием оценивают его объемы – от 675 тыс. кв. м (по данным DEOL ... |
| Одесса является, по мнению экспертов, одним из самых инвестиционно привлекательных городов Украины для развития всех секторов коммерческой недвижимости. Причиной этому служат несколько благоприятных факторов. Одесса – крупный, развивающийся город, с большим населением с высокой покупательской способностью. Это обеспечивает бурное развитие в сфере ритейла и бизнес-центров с одной стороны и в сфере логистических комплексов с другой. Так же, являясь курортным городом, Одесса ... |
| Девелоперы сейчас испытывают сложности с финансированием своих проектов. Через два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей
Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим — покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В более выигрышной ситуации сейчас находится офисный сегмент, который меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос ... |
| На протяжении последних нескольких лет спрос на качественные бизнес-центры устойчиво превышает предложение. Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города, арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры.
Сегодня они заполнены ... |
| В ближайшие годы офисная недвижимость будет наиболее активно развиваться на Левом берегу Киева. По информации девелоперов, в настоящее время на Левобережье уже ведется строительство 10 офисных центров и готовятся к реализации еще 15 проектов. В то же время на противоположном берегу большинство объектов находится только в стадии проектирования. По оценкам экспертов, доля бизнес-центров, расположенных не в районах деловой активности, к 2011 г. вырастет до 70%. Основное преимущество ... |
| Открытие новых торговых центров в первой половине 2008 года в Украине происходило как в столице, так и в регионах. Разумеется, активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тыс. человек. Но и в небольших населенных пунктах проекты ТЦ тоже продолжают появляться регулярно. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", летом этого года в нашей стране существовало уже порядка 265 объектов, которые можно считать торговыми комплексами. Рассмотрим развитие ... |
| Интерес застройщиков к коммерческой недвижимости на высоте. Но все равно, основные лидеры рынка постоянно обговаривают один и тот же вопрос: как увеличить стоимость торгового центра? При этом все понимают, что стоимость объекта может повыситься на любом уровне - от этапа разработки концепции до этапа завершения и подписания контракта по продаже готового бизнеса.
В процессе роста стоимости, девелоперы и инвесторы сталкиваются с рядом общих вопросов. К примеру, ... |
| Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.
В ближайшие ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как ... |
| Отечественный рынок HoReCa активно развивается. В ближайшие годы, в связи с проведением в Украине чемпионата по футболу "ЕВРО-2012", ожидается дальнейший рост количества предприятий формата HoReCa. Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время больше всего ретеилеры будут инвестировать средства в оборудование для новых гостиниц, фастфудов и пивных баров, А руководители общепитов, доминирующих в Киеве, станут открывать свои точки в других городах Украины (Днепропетровске, Донецке, ... |
| В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров.
Все начинается со столицы
В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Арендаторы буквально выстраиваются в очередь, желая заполучить хранилища, что позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов. Впрочем, эксперты не уверены, что всем девелоперам удастся ... |
| Из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации порядка 50% заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены на неопределенный срок. Эксперты говорят, что из-за этого киевский рынок офисов останется ненасыщенным еще как минимум несколько лет. В то же время дальнейший рост арендных ставок маловероятен, т. к. арендаторы уже не в состоянии оплачивать даже ныне существующие.
Ожидания не оправдались
Вопреки ... |
| Недостаток торговых объектов в Запорожье иссяк — сегодня предпринимателям предлагают на выбор десятки свободных помещений. Но многим продавцам не магазины по новым ценам попросту не по карману, а владельцы объектов пока не готовы снижать ставки. В ожидании скидок арендаторы начали выселяться из центра и осваивать окраины города.
Недостаток торговых объектов в Запорожье, на который еще год назад жаловались местные ритейлеры, иссяк — сегодня им предлагают на выбор ... |
| Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.
Жажда собственности
Если многие областные центры в этом году были ... |
| Город в целом
В экономическом и географическом отношении г. Борисполь имеет выгодное расположение, что объясняется соседством с Киевом, развитой инфраструктурой подъездных дорог и хорошей транспортной инфраструктурой.
Генеральным планом развития районного центра до 2026 г. предусмотрена закладка новых улиц в микрорайонах усадебной застройки (8, 28 и 28-а), а также расширение (до 14 м.) проходящих через город трасс. Кроме того, планируется соорудить западное объездное ... |
| 50-этажная гостиница в районе станции метро «Арсенальная», разноцветный отель возле Банковой – под стать подобному сооружению где-нибудь на знаменитом курорте Флориды… И это, может статься, лишь малая часть оксюморонов, которыми Киев собирается прославиться, принимая Евро-2012!
Сможет ли Киев приютить полчища фанатов, если у нас не отберут финал футбольного Евро-2012? И, с другой стороны, не превратится ли отельный бум в некий театр абсурда, настолько свойственный ... |
| Современный бизнес-центр должен предлагать своим арендаторам не только высококлассную инженерию и профессиональное управление, но и определенную инфраструктуру, чтобы офисные работники имели под рукой все необходимое, не выходя в город. Существует ли некий базовый набор услуг в бизнес-центре и в каких случаях нужны дополнительные опции?
Обычный вариант бизнес-центра
Выбирая здание под свой офис, арендаторы очень придирчиво оценивают все его параметры. Немаловажен и ... |
| Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.
Жажда собственности
Если многие областные центры в этом году были ... |
| Новый для российского рынка формат торговых центров life-style, или по-русски «стиль жизни», кажется чем-то нетрадиционным, изысканным и дорогим. Особенно если сравнивать со всеми типовыми торговыми центрами, построенными в России за последние пять лет.
На своей родине, в США, торговый центр категории life-style тоже считается дорогим магазином по сравнению с обычным моллом. Как говорят международные эксперты, центр life-style предназначен для «верхушки ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
