|
 |
Tesco - крупнейший владелец недвижимости в Европе
Сегодня Tesco воспринимается преимущественно как розничная группа. В то же время, по итогам прошлого года крупнейший британский ритейлер владеет недвижимостью стоимостью 28 млрд. фунтов, что делает его крупнейшим владельцем недвижимости во всей Европе, пишет британская газета Daily Telegraph.
В прошлом году прибыль подразделения Tesco, занимающегося недвижимостью, составила 139 млн. фунтов. Для сравнения - по прогнозам в этом году столько же составит прибыль 139-магазинной сети Debenhams.
Под руководством сэра Терри Лихи компания находит и применяет успешные стратегии заработка на своей недвижимости. На прошлой неделе компания увеличила с 5 до 7 млрд. фунтов объем свободных активов, которые предполагается распродать в течение следующих пяти лет. Высвободившиеся средства компания вложит в развитие бизнеса и дивиденды.
Продажа активов - не единственный инструмент работы Tesco на рынке недвижимости. К примеру, розничник реализует проект строительства доступного жилья на 2 000 квартир, из которых около 300 уже построено за несколько последних лет.
Tesco оказался последним из британских розничников, активно зарабатывающим на бурлящем рынке коммерческой недвижимости. Недвижимость в собственности розничников сегодня представляется золотым дном, ресурсом стратегического значения, которыми каждый желает воспользоваться в полной мере.
Существует большое количество способов, с помощью которых розничники используют эти активы для зарабатывания денег - от продажи с последующей арендой у собственных компаний до выхода на рынки ценыых бумаг и учреждения специализированных инвестиционных фондов.
Рынок коммерческой недвижимости стремительно развивается. Капитализация торговой, офисной и промышленной недвижимости с 2004 года стабильно росла в среднем на 20% в год. Причем самой востребованной на рынке категорией являются торговые помещения. За последнее десятилетие их стоимость выросла на 150%.
Инвесторы в недвижимость обожают супермаркеты. По их мнению, в секторе скрывается огромный потенциал благодаря низкой рентной плате: большинство розничников платит немногим более 15 фунтов за квадратный фут (около 161,5 фунтов за кв. м.). Получая контроль над торговой недвижимостью, инвесторы надеются увеличить рентную плату и таким образом нарастить стоимость недвижимости.
Существует три основных способа извлечения прибыли из розничной недвижимости. Исторически самым распространенным методом была продажа с последующей сдачей в аренду, когда розничник продает недвижимость третьей стороне и потом снимает ее. Этот метод, например, использовали Debenhams и Boots.
В рамках такого рода договоренностей продавец продолжает занимать помещение, таким образом предоставляя новым собственникам гарантированную ренту на годы вперед. Критики такого подхода считают подобные операции чем-то наподобие продажи фамильного серебра. С одной стороны, такие операции приносят прибыль в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективы они лишают розничных операторов вшироты маневра на рынке недвижимости. Кроме того, розничник может столкнуться с растущими счетами за аренду.
Более тонким методом считается выход на рынок ценных бумаг. Лучшим примером является коммерчески залог, при котором розничник остается собственником своих объектов. В прошлом году J Sainsbury осуществил такую операцию для 127 своих супермаркетов.
Еще одним способом является создание инветиционных фондов с оптимизированным налогообложением, вся прибыль которых выплачивается в виде дивидендов. Такую схему предложил недавно один из собственников Sainsbury`s, Роберт Ченгиз, после неудавшейся попытки продажи компании. Он предложил разбить Sainsbury`s на две компании - занимающуюся розничной торговлей и инвстиционный фонд. По его мнению, такая структура бизнеса увеличит рыночную стоимость компании.
Но и такие фонды сталкиваются с проблемами. По британскому законодательству, подобные инвестиционные фонды должны котироваться на бирже. Кроме того, ни один из коропроративных собственников не должден владеть более чем 10% компании. В рамках такой структуры розничники могут потерять контроль над своей собственностью и, опять же, столкнуться с ростом рентной платы.
Из всех возможных вариантов Tesco выбирает самый безопасный вариант. Свободные активы стоимостью 7 млрд. фунтов, которые компания собирается продать в течение следующих пяти лет, отойдут к совместным предприятиям, в которых у компании будет 50-процентный пакет. Это значит, что Tesco сохранит элемент контроля над своими активами (по сути, компания будет арендовать помещения сама у себя). В то же время, компания сможет воспользоваться ростом капитализации своей недвижимости.
Tesco оставит за собой контроль за как минимум 70% своих магазинов, так что ее нельзя обвинить в "продаже фамильного серебра". В настоящее время компания владеет 84% своих магазинов.
Однако, многие считают, что Tesco следует продать больше своих активов. Придерживая в своих руках большую долю свободных активов во время горячего спроса на них, розничник лишает акционеров дохода, - считают они. В качестве примера приводят Sainsbury`s, который владеет только 55%магазинов в своей сети.
"70% - это оценочное суждение, за кторым нет экономической теории или расчетов", - говорит Хиггинсон.
Кроме того, аналитики указывают на то, что высокая оценка недвижимости Tesco на самом деле показывает обратное - недооцененность всей группы. Рыночная капитализация Tesco составляет 36 млрд. фунтов. Отнимем стоимость недвижимости - 28 млрд, и получаем 8 млрд., эквивалент девятинедельной выручки. Для розничника, сеть которого охватывает 3 250 магазинов в 12 странах, и годовая прибыль которого сотавляет 2,6 млрд. фунтов, такая оценка явно занижена.
Однако Tesco придерживается осторожного подхода. Многие розничники плохо кончили после распродажи своей собственности, взяв на себя непомерные долговые обязательства. Максимальная норма прибыли в отрасли сотавляет 6%: этого слишком мало, чтобы полагаться на розничную деятельность как на единственный способ выживание в трудные времена. Хорошей подстраховкой в такой ситуации являются свободные активы.
"Свободные активы дают Tesco возможность заимстовать в дальнейшем. В тяжелые времена они (свободные активы) обеспечивают финансовую безопасность и дают компании возможность контролировать свои магазины", - считает Клайв Блэк, аналитик Shore Capital.
С ним соглашается Лихи: "Розничники, арендующие площади, более чувствительны к экономическим обстоятельствам. С момента продажи ритейлер теряет в стоимости своей собственности. Это значительная декапитализация. В краткосрочной перспективе это может не иметь значения, но может обернуться проблемами на витках экономического цикла. Розничникам, владеющим свободными активами, легче выжить", - резюмирует он.
В любом случае, имея на руках свободные активы, сопоставимые с активами Sainsbury`s, Wm Morrison и Alliance Boots вместе взятых, Tesco крепко стоит на ногах, заключает издание.
Адрес источника: http://retailstudio.org
Читайте также:
| По-прежнему отличающийся от польского, отстающий от московского и лидирующий среди других областных центров Украины киевский рынок офисной недвижимости с некоторым замедлением, но без остановок и глобальных потрясений движется вперед и развивается.
Прошу добавки
Несмотря на прошедшее время и появление новых бизнес-центров (БЦ), Киеву по-прежнему не хватает качественных офисов. Участники рынка с удивительным разнообразием оценивают его объемы – от 675 тыс. кв. м (по данным DEOL ... |
| Одесса является, по мнению экспертов, одним из самых инвестиционно привлекательных городов Украины для развития всех секторов коммерческой недвижимости. Причиной этому служат несколько благоприятных факторов. Одесса – крупный, развивающийся город, с большим населением с высокой покупательской способностью. Это обеспечивает бурное развитие в сфере ритейла и бизнес-центров с одной стороны и в сфере логистических комплексов с другой. Так же, являясь курортным городом, Одесса ... |
| Девелоперы сейчас испытывают сложности с финансированием своих проектов. Через два-три года это приведёт к ощутимому дефициту предложения офисных площадей
Фондовый рынок падает, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос остаётся небольшим — покупатели ждут, когда рынок достигнет дна. Такова печальная картина рынка столичной жилой недвижимости. В более выигрышной ситуации сейчас находится офисный сегмент, который меньше подвержен влиянию кризиса. Спрос ... |
| На протяжении последних нескольких лет спрос на качественные бизнес-центры устойчиво превышает предложение. Сегодняшние реалии таковы, что приличные офисные помещения, да еще в центральном районе города, арендовать практически невозможно, они все уже давно арендованы. Менее престижные площадки пока еще можно найти, но расположены они, как правило, в подвальных и полуподвальных помещениях. Наибольшим же спросом у арендаторов пользуются бизнес-центры.
Сегодня они заполнены ... |
| В ближайшие годы офисная недвижимость будет наиболее активно развиваться на Левом берегу Киева. По информации девелоперов, в настоящее время на Левобережье уже ведется строительство 10 офисных центров и готовятся к реализации еще 15 проектов. В то же время на противоположном берегу большинство объектов находится только в стадии проектирования. По оценкам экспертов, доля бизнес-центров, расположенных не в районах деловой активности, к 2011 г. вырастет до 70%. Основное преимущество ... |
| Открытие новых торговых центров в первой половине 2008 года в Украине происходило как в столице, так и в регионах. Разумеется, активность девелоперов была наиболее высокой в городах с населением от 200 тыс. человек. Но и в небольших населенных пунктах проекты ТЦ тоже продолжают появляться регулярно. По данным компании "Украинская Торговая Гильдия", летом этого года в нашей стране существовало уже порядка 265 объектов, которые можно считать торговыми комплексами. Рассмотрим развитие ... |
| Интерес застройщиков к коммерческой недвижимости на высоте. Но все равно, основные лидеры рынка постоянно обговаривают один и тот же вопрос: как увеличить стоимость торгового центра? При этом все понимают, что стоимость объекта может повыситься на любом уровне - от этапа разработки концепции до этапа завершения и подписания контракта по продаже готового бизнеса.
В процессе роста стоимости, девелоперы и инвесторы сталкиваются с рядом общих вопросов. К примеру, ... |
| Захлестнувший Украину строительный бум принес с собой и новые технологии, в том числе строительства быстровозводимых зданий. "Сотканные" из металла и современных стройматериалов, они имеют массу преимуществ перед строениями из традиционного бетона, кирпича или ракушечника, благодаря чему находят применение в самых разных сферах человеческой деятельности: их используют одинаково успешно как под склады и торговые центры, так и под офисы и даже жилые дома.
В ближайшие ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Это позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов.
По оценкам генерального директора местного АН Direct Яны Агоевой, в течение последнего года спрос на склады вырос как ... |
| Отечественный рынок HoReCa активно развивается. В ближайшие годы, в связи с проведением в Украине чемпионата по футболу "ЕВРО-2012", ожидается дальнейший рост количества предприятий формата HoReCa. Специалисты прогнозируют, что в ближайшее время больше всего ретеилеры будут инвестировать средства в оборудование для новых гостиниц, фастфудов и пивных баров, А руководители общепитов, доминирующих в Киеве, станут открывать свои точки в других городах Украины (Днепропетровске, Донецке, ... |
| В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров.
Все начинается со столицы
В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и ... |
| В отличие от сегментов жилой и торговой недвижимости, для которых наступили не лучшие времена, рынок складов в Одессе по-прежнему переживает ажиотаж. Арендаторы буквально выстраиваются в очередь, желая заполучить хранилища, что позволяет владельцам дефицитных помещений увеличивать ставки. Данная тенденция привлекает на рынок инвесторов — уже сейчас под Одессой реализуются не менее 10 крупных логистических проектов. Впрочем, эксперты не уверены, что всем девелоперам удастся ... |
| Из-за кризиса ликвидности у инвесторов и сокращения объемов кредитования сроки реализации порядка 50% заявленных проектов в сфере офисной недвижимости будут перенесены на неопределенный срок. Эксперты говорят, что из-за этого киевский рынок офисов останется ненасыщенным еще как минимум несколько лет. В то же время дальнейший рост арендных ставок маловероятен, т. к. арендаторы уже не в состоянии оплачивать даже ныне существующие.
Ожидания не оправдались
Вопреки ... |
| Недостаток торговых объектов в Запорожье иссяк — сегодня предпринимателям предлагают на выбор десятки свободных помещений. Но многим продавцам не магазины по новым ценам попросту не по карману, а владельцы объектов пока не готовы снижать ставки. В ожидании скидок арендаторы начали выселяться из центра и осваивать окраины города.
Недостаток торговых объектов в Запорожье, на который еще год назад жаловались местные ритейлеры, иссяк — сегодня им предлагают на выбор ... |
| Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.
Жажда собственности
Если многие областные центры в этом году были ... |
| Город в целом
В экономическом и географическом отношении г. Борисполь имеет выгодное расположение, что объясняется соседством с Киевом, развитой инфраструктурой подъездных дорог и хорошей транспортной инфраструктурой.
Генеральным планом развития районного центра до 2026 г. предусмотрена закладка новых улиц в микрорайонах усадебной застройки (8, 28 и 28-а), а также расширение (до 14 м.) проходящих через город трасс. Кроме того, планируется соорудить западное объездное ... |
| 50-этажная гостиница в районе станции метро «Арсенальная», разноцветный отель возле Банковой – под стать подобному сооружению где-нибудь на знаменитом курорте Флориды… И это, может статься, лишь малая часть оксюморонов, которыми Киев собирается прославиться, принимая Евро-2012!
Сможет ли Киев приютить полчища фанатов, если у нас не отберут финал футбольного Евро-2012? И, с другой стороны, не превратится ли отельный бум в некий театр абсурда, настолько свойственный ... |
| Современный бизнес-центр должен предлагать своим арендаторам не только высококлассную инженерию и профессиональное управление, но и определенную инфраструктуру, чтобы офисные работники имели под рукой все необходимое, не выходя в город. Существует ли некий базовый набор услуг в бизнес-центре и в каких случаях нужны дополнительные опции?
Обычный вариант бизнес-центра
Выбирая здание под свой офис, арендаторы очень придирчиво оценивают все его параметры. Немаловажен и ... |
| Севастополь остается одним из самых притягательных городов страны для отечественных ритейлоров — за год количество желающих получить доступ к местным покупателям увеличилось на 40%. Предложение же торговых площадей, несмотря на одни из самых высоких в Украине темпы строительства, не успевает реагировать на растущие аппетиты продавцов. Как следствие цены с начала года увеличились вдвое.
Жажда собственности
Если многие областные центры в этом году были ... |
| Новый для российского рынка формат торговых центров life-style, или по-русски «стиль жизни», кажется чем-то нетрадиционным, изысканным и дорогим. Особенно если сравнивать со всеми типовыми торговыми центрами, построенными в России за последние пять лет.
На своей родине, в США, торговый центр категории life-style тоже считается дорогим магазином по сравнению с обычным моллом. Как говорят международные эксперты, центр life-style предназначен для «верхушки ... |
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560.
|
|
нажмите на текст
Результаты опросов
