Стоимость аренды складов уже к концу этого года может достигнуть рекордной отметки в $15 за кв. м/мес. Изменить ситуацию с ценами может лишь приход западных инвесторов, которые готовят экспансию на наш рынок и вместе с отечественными девелоперами анонсировали ввод в эксплуатацию в течение ближайших трех лет до 500 тыс. кв. м складских помещений.
Низкокачественное в цене

По данным компании ASTERA, в течение только первого полугодия 2006 г. цена аренды складских помещений повысилась на 5–10%, что значительно для такого консервативного сегмента рынка. За год она выросла еще больше. Нынешние арендные ставки на профессиональные склады класса А и В составляют $10–14 за кв. м/мес. против $10–12 год назад. Перепрофилированные производственные помещения с отоплением и необходимыми инженерными коммуникациями обходятся сегодня в $7–9 за кв. м/мес. против $6–7 год назад, а аналогичные склады в пригороде — $5–6 за кв. м/мес. против прошлогодних $4–6. Низкокачественные площади (неотапливаемые помещения, подвалы) продемонстрировали и вовсе рекордные темпы роста — они сдаются в аренду на сегодняшний день по цене от $3 до 5 за кв. м/мес. против $1,5–2 год назад.

По словам директора АН C.I.T. Эдуарда Бразаса, более чем на 25% за год подорожали и пользующиеся повышенным спросом небольшие складские площади в приближенных к центру районах города — на улицах Жилянской, Гайдара, Короленковской ($8–12 кв. м/мес. против $ 7–9 в минувшем году). Как сказал г-н Бразас, поскольку они обслуживают расположенные поблизости торговые точки, собственники которых не могут себе позволить иметь склады за городом, владельцы этих помещений даже при новом уровне цен не пожалуются на отсутствие спроса — все площади заполнены на 95–97%.

Повышение стоимости аренды помещений всех типов — от самых неприспособленных до высокопрофессиональных, по мнению специалистов, вызвано резко подскочившим в течение последнего года уровнем спроса, а также тем, что склады в городской черте активно сносятся и застраиваются жилыми, офисными, торговыми комплексами, а за городом появились сложности с выделением земельных участков под их строительство.

Во всем виноваты регионалы
По информации компании ASTERA, общая площадь складских помещений в столице на сегодняшний день составляет всего около 1 млн кв. м, из которых на специализированные высококачественные склады приходится лишь 160 тыс. кв. м. Но практически все они сданы в долгосрочную аренду, и агентства недвижимости могут предложить сейчас только 50–60 тыс. кв. м преимущественно низкокачественных площадей. Такой объем предложения, по словам директора компании ASTERA в Киеве Андрея Плюгина, не может удовлетворить быстрорастущий спрос, который для непрофессиональных складских помещений, по данным специалистов, составляет сегодня 800 тыс. кв. м (против прошлогодних 500 тыс. кв. м), а для профессиональных — 400–500 тыс. кв. м (против 100 тыс. кв. м в минувшем году). «Стремительное повышение потенциального спроса связано с тем, что если недавно пользователями профессиональных складов являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве», — отмечает г-н Плюгин.

Еще одной причиной быстрого увеличения спроса на такие объекты специалисты компании DTZ называют то, что арендаторы не удовлетворены качеством снимаемых помещений, но подыскать что-то получше не могут. «Все профессиональные склады заполнены сейчас на 100%, и это значит, что удорожание аренды таких помещений неминуемо», — говорят специалисты ASTERA.

Единственным путем решения проблемы острого дефицита складских помещений, по мнению экспертов, опрошенных «ДС», должно стать масштабное строительство новых объектов. Уже через два года картина на украинском рынке складских услуг может кардинально измениться. Как сказала старший агент компании DTZ Евгения Разумная, при условии, что девелоперы будут успешно реализовывать заявленные проекты, до конца 2006 г. на столичном рынке появится дополнительно около 120 тыс. кв. м таких площадей. А на протяжении 2007–2008 гг. новое предложение на рынке может достичь 400–500 тыс. кв. м только профессиональных складов.

По данным риэлторских и аналитических компаний, о своих амбициозных планах строительства крупных логистических комплексов класса А уже заявили FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, «ICT», Kuehne&Nagel, REWICO, «Українськi Вантажнi Кур’єри», «Комора-С» и др. В конце июня Международная финансовая корпорация предоставила в кредит $8 млн «Савсервис-Центру» и «Коморе-С» (входящим в «Аснова Холдинг») для строительства логистических центров в Киевской области. Кроме того, в июне Immoeast Immobilen Anlagen AG (Вена) подписала договор с украинской инвестиционно-девелоперской компанией Alacor о совместных проектах на столичном рынке недвижимости (в основном это будут складские помещения, а также офисные и торговые здания, площадь только складов составит 130 тыс. кв. м). Заявили о выходе на украинский рынок бельгийская «Лайбрехт энд Вуд» и ее дочернее предприятие «Юнайтед Девелоперс-Польша», которые сейчас подыскивают в Киеве участок в 10–30 га для сооружения логистического центра (объем инвестиций «Лайбрехт энд Вуд» в Румынии составил EUR84 млн, в Польше реализуются проекты на общую сумму EUR234,7 млн).

О планирующейся масштабной экспансии на столичный рынок складской недвижимости заявила и московская компания «Международное логистическое партнерство» (МЛП). Она планирует построить к концу 2008 г. более 1 млн кв. м складов, большая часть из которых придется на Киев (остальная — на Россию). Общий объем инвестиций в проект по созданию логистической сети составит порядка $800 млн.

Пока же в течение ближайших лет, по мнению аналитиков компании ASTERA, стоимость аренды таких площадей будет продолжать повышаться на 15–20% в год. «Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2008–2009 гг., когда введут строящиеся сейчас складские объекты», — отмечает Андрей Плюгин.

Автор: Любовь Осипова