Инвестиции в коммерцию выгодны

— Безусловно, привлекает. — говорит директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Михаил Полещук. — Стабилизация экономической обстановки в стране, и как следствие, увеличение количества компаний, позволяет коммерческой недвижимости пользоваться большим спросом. Банкиры понимают, что коммерческая недвижимость более доходна в долгосрочной перспективе, но если мелкие филиалы предпочитают лишь арендовать помещения для себя, то крупные банки стремятся вкладывать в коммерческие проекты. К примеру, если банки выкупают офисное здание для себя, то излишки сдают в аренду. Наконец, серьезно заинтересованные банки создают управляющие компании, которые инвестируют в квадратные метры. В коммерческой недвижимости большинство банков занимаются не столько прямыми инвестициями, сколько кредитованием проектов.

Многие банки считают, что необходимо участвовать абсолютно во всех сегментах рынка недвижимости. Они отбирают в этой отрасли лучших игроков и работают только с ними, предлагая конкурентные условия для того, чтобы участвовать в том или ином интересном для себя проекте. Принимая решение об участии в финансировании проекта, банки часто сами участвуют в переговорах, выбирают подрядчиков, конструкторов, управляющих, проектировщиков. И хотя участие банка-кредитора во всех организационных делах не обязательное условие, но банкиры считают это важным для себя делом. Особенно если речь идет о таком крупном и сложном проекте, в котором банк несет довольно серьезные кредитные риски.

Главное для банка, обеспеченность ссуды, источник погашения. Если это возведение коммерческой недвижимости, банку необходимо знать, как будет погашаться ссуда: посредством продажи здания или сдачи его в аренду. От этого зависит срок кредита, а также процентная ставка.

Средний период окупаемости проектов коммерческой недвижимости сейчас составляет шесть-семь лет, если не выходить за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом. Исходя из вышеизложенного, наиболее привлекательны для банков инвестиции в строительство бизнес центров класса «А», торговых центров и парков.


«Наряду с отечественными кредитными организациями, в финансировании коммерческих проектов в России участвуют и иностранные банки. – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Антон Хавари. — Подтверждение тому, активность всевозможных иностранных консалтинговых компаний, которые присутствуют на российском рынке коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Knight Frank и т. д. »

Безусловно, активность иностранного капитала на российском строительном рынке меньше, чем в других отраслях экономики. Наверное, отчасти это связано с несколько бюрократизированной процедурой сбора необходимой документации, получения всевозможных разрешений и согласований. Российским банкам в этом смысле проще, потому что они понимают все сложности получения тех или иных документов, так как не раз с этим сталкивались в повседневной действительности.

А что больше всего привлекает банки на рынке коммерческой недвижимости: офисы, склады или торговые помещения? Так как на проекты в области коммерческой недвижимости (крупные торговые центры, офисные здания, складские комплексы) необходимы суммы большие, поэтому для банка важно знать о сроках, доходности и других показателях проекта. В этом случае привлекательным могут быть и офисы, и склады или торговые помещения. К примеру, проекты в области торговой и офисной недвижимости, по мнению Михаила Полещука, более предпочтительны, для финансирования банками, обслуживающими компании сырьевого сектора. В основном банки выдают кредиты девелоперским организациям на проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, и зарабатывают на этом 20–25% годовых.

А наиболее высокий спрос, по мнению Антона Хавари, в секторах приобретения в собственность отдельно стоящих зданий (особенно в центре), бизнес центров класса «А», помещений под кафе и магазины. Для торговых помещений более существенны концепция и арендаторы; для офисного здания – качества строительства, современные материалы, оборудование и планировка; для складов – местоположение и концепция.

Выгоден ли банкам этот бизнес?

Ответить однозначно на этот вопрос довольно сложно. Но многие аналитики сходятся во мнении, что доходность рынка недвижимости в данный момент очень высока, поэтому ряд банков готовы заниматься финансированием этой отрасли. Да и сами банкиры считают инвестиции в коммерческую недвижимость высокодоходным бизнесом, однако указывают и на высокую степень риска этой деятельности, особенно в случае финансирования строительства «с нуля».

Многие столичные банки, которые активно вкладываются в коммерческую недвижимость, предпочитают это не афишировать, чтобы не отпугивать клиентов рискованными вложениями. «Но если для инвестиционного банка подобный риск в погоне за высокой доходностью оправдан, — говорит Михаил Полещук, — так как он отвечает за свои ошибки только перед собой и своими кредиторами, то для универсального банка подобные вложения вызывают вопросы. Тем более если речь идет о проектном финансировании строительства «с нуля», когда риски наиболее высоки. В случае покупки банком готового здания у инвестора, есть залог, который он может продать в случае возникновения каких-либо проблем. Когда же речь идет о строительстве, предмета залога нет до тех пор, пока здание не будет построено. В этом случае, возникают также риски, связанные с подбором девелопера: он должен быть в состоянии качественно и в срок завершить проект».

Впрочем, эксперты сходятся во мнении, что подобные инвестиции оправданны для банков лишь в том случае, если они составляют небольшую часть в общем объеме кредитного портфеля.

Хочется также отметить, инвестировать в коммерческую недвижимость надежнее, нежели в жилищное строительство, здесь больше ясности со сроками, доходностью и другими показателями. Еще одно преимущество — привлечение дополнительных клиентов. В торговом центре много арендаторов, которым необходимо банковское обслуживание — инкассация, например. Покупателям нужны обменные пункты, банкоматы. При таком «коллективном» обслуживании себестоимость услуг существенно снижается. Кроме того, банк предлагает арендаторам вексельное обслуживание, обслуживание пластиковых карт и т. д. То есть, инвестировав средства в коммерческую недвижимость, банк получает возможность продвигать свои услуги и продукты, наращивать клиентскую базу и заниматься организацией финансирования за комиссию, то есть привлекать новых инвесторов.

Ипотека не для коммерции


Ипотека и коммерческая недвижимость. Эта тема волнует многих девелоперов. Дадут ли банки кредит? К примеру, руководитель агентства недвижимости "Теремок" (г. Пушкино) Константин Манченко считает, что банки пока не очень охотно инвестируют средства в коммерческую недвижимость даже при условии её залога. Их интерес в коротких деньгах, поэтому они развивают потребительское кредитование (о чем и не скрывают). Он считает, что для этого еще не пришло время.

Но это в Подмосковье. Тогда как в столице картина совсем другая. Есть немало московских банков, которые уже поняли всю прибыльность рынка и начинают его активно осваивать.

— К нам в банк обращаются за ипотечными кредитами люди, которые хотят приобрести офис, торговое помещение и даже склад. – говорит руководитель отдела развития бизнеса специализированного ипотечного банка DeltaCredit Александр Афанасьев, — И наш банк выдает кредиты на такие объекты, но… только под залог уже существующего жилья, например, под залог квартиры владельца бизнеса. До июля 2006 года на такие нужды под залог имеющейся квартиры в банке DeltaCredit можно было взять кредит только в долларах США под 12% годовых на 10 лет, получив до 70% от стоимости закладываемого жилья. Сегодня банк предлагает кредиты по программе DeltaИнвест не только в долларах, но и в рублях — под 14,2% годовых.

Многие заемщики просчитывают риски, затраты на аренду и понимают, что выгоднее взять ипотеку и выплачивать кредит уже за свой офис, чем платить аренду за чужой. Тем более, что спрос на офисы в Москве, российском центре деловой активности, существенно превышает имеющееся на рынке предложение».

С точки зрения инвестиционной привлекательности, если мы говорим о тех заемщиках, которые хотят купить офис по ипотеке с целью последующей продажи (через несколько лет), то их доля в общем числе заемщиков в данный момент, по оценкам экспертов, не превышает 10% всего рынка ипотеки.

Стоит заметить, что ипотечное кредитование коммерческой недвижимости развивалось бы лучше, если б наш закон «Об ипотеке» был немного другой. «Но, к сожалению, в понимании нашего доблестного законодателя дело обстоит именно так: ипотека — только для жилых помещений. Это записано в законе. — говорит вице-президент корпорации «БЕСТ-недвижимость» Владимир Лопатин. — Нет, вы, конечно, можете купить в кредит и нежилое помещение. Но при этом в обеспечение получаемого вами кредита, то бишь в залог, само это помещение оформлено быть не может: ипотека в силу закона к этой недвижимости почему-то неприменима. Следовательно, вы должны предъявить кредитору другой равноценный залог. Как мы понимаем, далеко не у всех он имеется. А потому покупка нежилых помещений частными лицами в кредит — весьма редкое явление на нашем рынке.

Правда, некоторые банки предлагают обходные схемы, но это как раз то редкое исключение, которое подтверждает весьма прискорбное правило. Убежден: закон в этой части надо менять. В классическом понимании ипотека — это залог недвижимости, а не залог жилых помещений. Такое сужение понятий можно было бы объяснять, если бы ипотека у нас пользовалась серьезной господдержкой, в том числе и финансовой. Так ведь нет же. На три четверти наша ипотека уже коммерческая. Тогда зачем предписывать банкам, что кредитовать, а что нет? Пусть рынок и решает. Заодно помогли бы тому самому малому бизнесу, о котором все так пекутся на словах…»

И в заключение хотелось бы сказать, что вся проблема, по мнению вице-президента Московской ассоциации риэлторов Михаила Грина заключается в отсутствии профессионалов у всех трех сторон, участвующих в проектах, — риэлторов, банкиров и застройщиков. Например, для инвестирования в объекты коммерческой недвижимости существует удобная международная система показателей, которая позволяет составить инвестору ясную картину проекта. Она показывает реальную степень, как доходности, так и степень рисков. А так как специалистов на нашем рынке недвижимости, умеющих читать такие «манускрипты», очень пока мало, то и появляются порой не совсем удачные проекты. Пока же, считает Михаил Грин, у застройщиков мы часто видим больше амбиций, нежели профессионализма. Многие из них, к примеру, толком даже не умеют продавать свои квартиры, а советы риэлторов просто игнорируют. В итоге получается грустная картина: увеличение срока реализации жилья увеличивает и срок возврата денежных средств, отчего заемные деньги для застройщика становятся намного дороже…А в итоге огрехи и просчеты подобного рода девелоперов возмещается из кармана потребителя, то есть из нашего с вами кармана.

Автор: Вениамин Вылегжанин 

Комментировать