Россия. Копать под "персону"
нажмите на текстРоссия. Копать под "персону" | нажмите на текст |
 |
|
 |
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
||||||||
|
|
|
Россия. Копать под "персону"МЕЦЕНАТЫ ПОКА НЕ В МОДЕ. НО В МОСКВЕ ПОЯВЛЯЮТСЯ ОСОБНЯКИ, ПОСТРОЕННЫЕ НА ДЕНЬГИ БИЗНЕСМЕНОВ И ОТДАННЫЕ ПОД ИСКУССТВО, А РЯДОМ С НИМИ ВЫРАСТАЮТ БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ. СДЕЛАВ КУЛЬТУРНЫЙ ОБЪЕКТ, ДЕВЕЛОПЕР ПОЛУЧАЕТ СВОЮ ДОЛЮ ПЛОЩАДЕЙ И, ПО ИДЕЕ, ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОВОЛЕН. ОДНАКО БОЛЕЕ СЛОЖНЫЕ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТЫ ПРЕДСТАВИТЬ НЕЛЕГКО: РИСК ЗАМОРАЖИВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ФИНАНСОВЫХ ПОТЕРЬ ОЧЕНЬ ВЕЛИК.
Плюсы и минусы Каждый объект «под персону» связан с громкими именами звезд шоу-бизнеса, театра, кино или ТВ. Среди них — Михаил Шемякин, Александр Градский, Аркадий Райкин, Александр Шилов, Галина Вишневская и другие, не менее известные личности. Дать творческой элите возможность нести искусство в массы в цивилизованных условиях — новом и оборудованном здании — было задумано еще в начале 1990-х годов, и в 1993 году власти столицы приняли решение о создании более 20 центров культуры. Впрочем, сегодня из этого списка построены лишь единицы. Строить «культуру» на бюджетные деньги дорого, все-таки москвичи требуют в первую очередь хлеба, а не зрелищ. Выходом из ситуации стало привлечение к этому процессу московских девелоперов. Они на собственные средства возводили на выделенном городскими властями участке земли обычное офисное здание, а звезде доставался свой кусок пирога — оборудованный под ее нужды театр или галерея.
Инициатором строительства культурного объекта обычно выступает заслуженный деятель культуры, искусства или спорта. Ходатайствует за персону без крыши над головой Министерство культуры/спорта или его городской комитет. Иногда популярность звезды столь высока, что столичный градоначальник знает ее лично, и это существенно облегчает процесс выделения участка под строительство. Затем персона должна найти инвестора, согласного построить центр, а в мэрии оформляют распорядительные документы, где прописываются все условия контракта.
Существует два вида вхождения девелопера в проект «под персону»: когда городские власти прикрепляют к звезде конкретного девелопера указанием сверху и когда персона находит инвестора самостоятельно. Инвестиционная привлекательность «звездных» объектов, на первый взгляд, очевидна. Большинство из них получают «прописку» в ЦАО, многие — в пределах Садового кольца. Качественный проект и уникальное местоположение предполагают высокие арендные ставки и быструю окупаемость инвестиций. Мэрия строительству не препятствует и даже иногда предоставляет льготы на аренду земли. В итоге девелопер получает 60-70% построенных площадей. Пожалуй, на этом преференции заканчиваются, и начинаются проблемы.
Сперва девелоперу необходимо очистить участок от обременений (а в пределах ЦАО сегодня остались только грамотные собственники и арендаторы, выселить которых — процесс дорогой по деньгам и туманный по срокам). Потом добиться по максимуму увеличения объема нового здания и пройти все круги ада согласований (с учетом «центральности» проектов дело часто оборачивается необходимостью выхода на Общественный градостроительный совет с непредсказуемым результатом). Нужно решить вопрос с инженерными коммуникациями (сети старые, требуют перекладки, грунтовые воды прут на поверхность, «Мосэнерго» лютует). Нужно оборудовать помещение для самой звезды (что реально дорого, чем, кстати, и объясняется обычно небольшой процент площадей, выделяемых под «культурную» часть). И, естественно, нужно сделать коммерчески эффективный проект. Ибо иначе это не девелопер, а меценат.
Впрочем, с вышеперечисленными проблемами сталкиваются все девелоперы, реализующие проекты в центральной части столицы. Особенностью «культурных» является близкое общение с творческой «звездной» интеллигенцией, весьма непредсказуемой в поступках и зачастую не отличающейся кротостью нрава. Дорвавшись до строительства «собственного дома», персоны капризничают, требуют модных архитекторов, крутых интерьеров или — что еще хуже — пытаются «рулить» самостоятельно. Амбициозное «художник так видит» девелоперу приходится выслушивать регулярно и иногда эти «видения» вставлять в проект. Ибо если что не так — звезды бегут жаловаться напрямую к мэру. Ну, а если инвестор к их мнению все-таки не прислушается, персона может и поменять его на другого, более покладистого. Впрочем, натерпевшись от капризов и проблем, кто-то выходит из проекта сам, махнув рукой на потраченное время и деньги. Именно поэтому многие девелоперы предпочитают не связываться с «культурой», и звезды, имеющие уже выделенные участки и скверный характер, годами ищут инвестора.
Школа Вишневской
Одним из первых проектов в «культурном» девелопменте стала Школа оперного пения Галины Вишневской. Под строительство школы мэрия выделила самуюпрестижную землю — на Остоженке, однако найти инвестора, готового после кризиса 1998 года строить столь сложный объект, долгое время не удавалось. Даже распорядительные документы были выпущены с необычной формулировкой: «привлекать российские и иностранные юридические лица к участию в освоении земельного участка, строительстве и эксплуатации зданий для обеспечения строительства и инвестирования и финансирования работ». В конечном итоге перспективное местоположение участка и всемирная известность певицы помогли ей выйти на девелоперскую компанию Falcondale developments.
Школа оперного пения Галины Вишневской строилась шесть лет, и проблем у девелопера было немало. Строительству активно противились местные жители. Недовольных было предостаточно: кому-то не понравилась вырубка рощи, посаженной еще Шаляпиным; кто-то полагал, что Вишневской мало купленной земли за границей, и она скупает недвижимость Москвы. Эти скандалы отразились на сроках сдачи объекта. Впрочем, в конечном итоге Falcondale developments в накладе не осталась. Рядом со школой и в прямой видимости храма Христа Спасителя девелопер построил ряд элитных жилых корпусов общей площадью 27 178 кв. м, продажа квартир в которых позволила, по мнению Вишневской, в течение пяти лет окупить инвестиции в проект.
«Люди думают, что ВСЕ это — мое. Но это не так!» — призналась Вишневская BB, указывая на соседние жилые корпуса. Школа занимает лишь одно из пяти зданий общей площадью 4178 кв. м — это 1/7 часть всего комплекса. На первом этаже расположен зрительный зал на 350 мест, ложи и гримерные. На остальных — классы и комнаты для проживания иногородних студентов. Хотя изначально школа действительно должна была занимать все пять зданий ансамбля на Остоженке — с 25-го дома по 33-й. Они были запланированы под общежития для студентов, но в 1999 году городские власти лишили их такой роскоши, отдав корпуса на откуп девелоперу. Сейчас школа принадлежит городу и является государственным учреждением культуры, сама же Вишневская занимает лишь квартиру на последнем этаже здания. Выросшая в блокадном Ленинграде, сегодня Галина Павловна делит жизнь между поместьем в Америке, московской и парижской квартирами, особняком в Санкт-Петербурге и домом в Лондоне. Вишневская в состоянии позволить себе содержать всю свою недвижимость и изредка посещать ее. Впрочем, приезжая в Москву, она обычно, даже не заглядывая в старую квартиру в Газетном переулке, сразу отправляется в оперную школу своего имени.
С видом на Кремль
В этом году завершится одна из самых скандальных «культурных» строек Москвы — возведение бизнесцентра у Боровицких ворот Кремля, в которое плавно перетекла реконструкция галереи Александра Шилова. Построив три года назад 1600 кв. м для галереи художника и вложив в это около $4 млн, инвестиционная компания Tverskаya Finance B. V. начала работать уже на себя.
Однако этому предшествовала череда скандалов и резкой критики как со стороны архитектурной общественности, которая считала невозможным менять облик Боровицкой площади, вписывая в нее новое здание с колоннадой, так и со стороны СМИ, пытавшихся защитить интересы переселяемых со Знаменки жильцов. История этой реконструкции началась с того, что художник впервые подарил свои картины Москве. После этого состоялось пленарное заседание Госдумы, на котором все политические фракции проголосовали за создание картинной галереи, а депутаты приняли решение назвать ее именем Александра Шилова. «Большинство газет писали: „Почему бы Шилову не дарить коллекции картин, когда ему особняк подарили у Кремля!“ — рассказал BB Александр Шилов. — У меня есть решение правительства Москвы о выделении мне дома № 5 на Знаменке. Точнее, даже не мне, а под государственную картинную галерею, потому что тут все государственное. Тут нет ничего моего — ни стула, ни кнопки!»
На вопрос о причинах расширения галереи Александр Максович ответил: «Мы ютились в старом здании, у нас не было даже хранилища. На одном из посещений галереи Юрий Лужков подошел ко мне и сказал: «Конечно, у тебя 1/4 часть только вывешена, а 3/4 лежит в кабинетах. Мы построим новое здание картинной галереи. Но у Москвы нет денег, и мы найдем инвесторов». Мэр поручил это главе стройкомплекса Владимиру Ресину, который пригласил компанию Tverskаya Finance B. V., возглавляемую бывшим вице-премьером Правительства РФ Олегом Лобовым. Инвестор сперва построил здание галереи, а затем на переданном ему в порядке компенсации участке начал строительство бизнес-центра общей площадью 25 000 кв. м. Впрочем, обременение Tverskаya Finance B. V. состояло еще и в необходимости переселить из коммуналок жильцов четырехэтажного дома 9/12 по улице Знаменке, на что, по словам юриста компании Петра Ньукканена, ушло два года. Но учитывая уникальность местоположения этого комплекса, можно утверждать, что коммерческий успех проекту обеспечен. По оценкам участников рынка, строительство бизнесцентра обойдется Tverskаya Finance B. V. в $45-62 млн, а арендные платежи впоследствии могут приносить ему $25-30 млн ежегодно.
Строительные времена Познера
Еще десять лет назад Владимир Познер задумал обучать молодежь журналистскому делу в собственной Школе телевизионного мастерства. Именно тогда он впервые заговорил об этом с мэром столицы Юрием Лужковым. Мэр проблему со временем решил, и под строительство школы в 1999 году был выделен участок на углу Садового кольца и Малой Дмитровки. Впрочем, найти инвестора, готового помочь Владимиру Познеру и юным журналистам, оказалось нелегко. Выделенный участок был «из проблемных»: на его территории стояло ветхое двухэтажное здание площадью 1290 кв. м, в котором располагались мастерские творческой интеллигенции. В 1994 году они были приватизированы по «смешной» цене в $60 за кв. м, и в момент выделения Познеру участка сдавались владельцами в аренду. Любопытно, что приватизировано было все, вплоть до проездной арки, которую собственники перегородили кирпичной стеной и оборудовали под свои нужды. Кроме того, неожиданно выяснилось, что это здание относится к объектам вновь выявленных памятников истории и культуры. Браться за этот проект инвесторы опасались, учитывая непростую ситуацию с коммуникациями и требования Управления охраны памятников (ныне — Москомнаследие), а также необходимость отселять 13 владельцев. Дело застопорилось на два года.
И тогда город снова пошел телезвезде навстречу, порекомендовав Познеру надежного девелопера в лице концерна «КРОСТ». «В 2000 году меня вызвал к себе руководитель стройкомплекса Владимир Ресин и дал поручение „вытащить“ этот проект», — рассказал ВВ гендиректор концерна «КРОСТ» Алексей Добашин. Было решено построить на этом месте бизнес-центр, 10% площадей в котором предназначалось школе Познера, 20% — отходило городу, а девелоперу оставалось 70% комплекса. Несмотря на то, что общая площадь комплекса составляла всего 17 200 кв. м, проект мог получиться интересным и экономически привлекательным из-за своего удачного местоположения.
Первой проблемой, с которой пришлось столкнуться девелоперу, стало отселение собственников. «Мы выкупали у владельцев площади в полуразвалившемся доме по $1000-3000 за кв. м, выкупили даже арку», — вспоминает Добашин. Однако это было только начало. Пожалуй, ни одна из строек «под персону» не вызывала такой бурной волны «народного гнева» (см. ВВ № 2-2005).
Жителей соседних домов не устраивало, что новое здание якобы загородит вид из окон и нарушит условия инсоляции, их волновала судьба вновь обретенного памятника истории, и протестовали они бурно: устраивали митинг за митингом, расписывали забор, огораживающий стройку. Для того, чтобы найти компромисс с жителями, потребовалось провести с ними десятки встреч при участии руководителей Префектуры ЦАО и Управы Тверского района и пойти на изменение проекта.
За последние пять лет строительство бизнес-центра на Дмитровке приостанавливали несколько раз на 2-4 месяца. По словам Добашина, это происходило в связи с решениями прокуратуры и суда, где «КРОСТ» выяснял отношения с собственниками из рядов творческой интеллигенции. «Я принципиально пошел через суды, чтобы создать прецедент легитимной защиты своего проекта», — объяснил он. Впрочем, это было только одно из направлений борьбы девелопера за возможность реализовать проект. Удовлетворить требования Москомнаследия оказалось сложнее, стороны никак не могли прийти к консенсусу. Решение было найдено руководителем стройкомплекса. «Это же старинная картина, ты сохрани ее», — сказал Добашину Владимир Ресин, и было решено оставить одну из стен ветхого здания, выходящую на улицу Чехова, отреставрировать ее и «вписать» в дальнейшем в архитектурный проект. Только на то, чтобы создать уникальный инженерный проект и зафиксировать эту «стену-картину» потребовалось $550 000. «Последние два года участники рынка даже заключали пари, кто кого переломит — „КРОСТ“ ситуацию или наоборот», — рассказывает Добашин.
Сегодня ведется монтаж третьего этажа, закончить строительство «КРОСТ» собирается в 2007 году.
Затраты компании на проект сейчас составляют $18 млн (при общем объеме в $43 млн). К сожалению, Владимир Владимирович не смог помочь девелоперу в решении его проблем. «Мой „личный вес“ в строительстве школы не играет никакой роли», — заметил в разговоре с ВВ президент Национальной академии телевидения Познер.
Надежда Бабкиной
Народная певица тоже обзаведется своей недвижимостью. На пересечении Олимпийского проспекта и улицы Дурова будет построен Московский государственный музыкальный театр фольклора «Русская песня», в котором разместится одноименный коллектив под руководством Надежды Бабкиной. Судьба театра решилась в 2005 году: на Общественном градостроительном совете при мэре Москвы проект комплекса был одобрен. По словам главного архитектора столицы Александра Кузьмина, коммерческой составляющей проекта станет офисно-деловой центр на 24 000 кв. м с торговыми помещениями, апартаментами и подземными автостоянками, а «театральная часть» составит 6500 кв. м. Масштаб проекта поразил мэра Москвы, и он предложил «проработать вопрос» с инвесторами по снижению высоты комплекса на 1-2 этажа. Надежда Бабкина рассказала BB, что первоначало Юрий Лужков лично нашел для нее инвестора — солидную фирму из Германии. Однако немцы предложили проект, в котором под театр была предусмотрена настолько ничтожная площадь, что Бабкина просто обиделась и даже была готова отказаться от подарка. Мэру с трудом удалось склонить оскорбленную певицу к дальнейшим переговорам. Но в итоге Надежда Бабкина инвестора нашла сама. Им стала фирма «АН Сибконтакт-Инвест», которая согласились отдать под театр площади, позволяющие разместить там зрительный зал на 700 мест. Сейчас проект находится на этапе согласований, однако, как уверил ВВ Иван Якушкин, президент «АН Сибконтакт-Инвест», строительство планируется начать уже в этом году. По его словам, сейчас проект буксует лишь по причине уточнений градостроительной концепции и разработки планов по реорганизации территории.
Затормозили
Шесть лет назад по инициативе художественного руководителя театра «Ленком» Марка Захарова мэрия выделила компании «Торговый дом Гильдии кинорежиссеров «Форум-ХХI век» одновременно два участка — на Пресненском валу, вл. 1/2, и в Соймоновском проезде, вл. 3. На первом собирались построить многофункциональный комплекс общей площадью 100 000 кв. м, в котором должны были разместиться центр искусств, гостиничный комплекс на 1250 мест и офисы, а второй проект предполагалстроительство жилого комплекса на 48 500 кв. м. Земельные участки передавались в аренду на 49 лет на основании ППМ № 285 от 18.04.2000 года. Впрочем, в то время привлекательность этой земли еще казалась сомнительной. В числе учредителей компании «Торговый дом Гильдии кинорежиссеров «Форум-ХХI век» были и члены Гильдии кинорежиссеров — Марк Захаров, Марлен Хуциев, Олег Янковский и др. Под нужды искусства в центре на Пресне планировалось разместить несколько киноконцертных залов и помещения для нужд гильдии. Проект комплекса предусматривал две 60-этажные башни. Согласно распорядительным документам, оба объекта планировалось построить в 2004-2006 годах. В качестве обременения мэрия обязала девелопера оплатить компенсацию городу в размере $6,2 млн за существующую инфраструктуру, право аренды земельного участка — $5,6 млн и его освобождение — $2,7 млн. К финансированию проектов была привлечена одна из казахстанских финансовых групп.
Однако серьезным планам девелопера пока не удалось воплотиться в жизнь. В дело вмешалась прокуратура, а городские власти воспользовались своим правом вето и отменили распоряжения о выделении участков (№ 543-ПП «Об отмене постановления правительства Москвы от 10 февраля 2004 года № 62-ПП» от 26 июля 2005 года). Департаменту земельных ресурсов Москвы было указано расторгнуть договоры аренды и рассчитать для инвестора размер компенсации. Осведомленные о ситуации участники рынка высказали предположение, что на столь «сладкие» участки уже давно есть другой потенциальный инвестор. Прокомментировать ситуацию руководство компании «Форум-XXI век» отказалось.
Бюджетники
Если проект хотя бы частично финансируется из казны Москвы, то на его судьбу могут повлиять депутаты городской думы. Например, прошлый состав столичной думы отказался финансировать картинную галерею Ильи Глазунова за счет бюджета города, посчитав, что в ситуации музейного кризиса непозволительно создавать личные картинные галереи. Однако есть и положительный опыт. В прошлом году Александру Калягину удалось построить театр Et Cetera без участия частного инвестора. Мэрия выделила режиссеру земельный участок на углу переулков Боброва и Фролова. Здание общей площадью 8940 кв. м с двумя зрительными залами — на 525 и 150 мест — и паркингом обошлось городскому бюджету в 1,256 млрд рублей. Застройщиком выступила компания «СТД Девелопментс», в которой Калягин номинально занимает должность. «Я без всякой должности в СТД смог организовать театр и получить здание еще на Арбате, просто в Москве сейчас театральный бум, и все это благодаря Лужкову», — говорил Калягин на открытии театра. Режиссер рассказывал, что он отверг множество архитектурных проектов: «Мне предлагали то бизнес-центры, то „рамсторы“, потом приехали какие-то итальянцы и предложили очень плохую копию „Ла Скала“». Все эти варианты Калягин отверг и взял архитектурное руководство в свои руки.
На более длительный срок затянулся другой бюджетный проект — строительство Фольклорного центра Людмилы Рюминой. Возведение центра певицы на улице Барклая, в реконструируемом кинотеатре «Украина», встало из-за плохого финансирования. Заказчиком реконструкции кинотеатра и строительства фольклорного центра выступило ГУП «Управление по реконструкции и развитию уникальных объектов». Проектировщик — «Стройпроект», генподрядчик — СИГ «Еврострой». Фольклорный центр певицы Людмилы Рюминой обещали открыть еще в 2004 году, но никаких подвижек пока нет: здание кинотеатра, построенное в 1957 году, продолжает ветшать. Читайте также:
Документы: 1-20, 21-40, 41-60, 61-80, 81-100, 101-120, 121-140, 141-160, 161-180, 181-200, 201-220, 221-240, 241-260, 261-280, 281-300, 301-320, 321-340, 341-360, 361-380, 381-400, 401-420, 421-440, 441-460, 461-480, 481-500, 501-520, 521-540, 541-560, 561-580, 581-600, 601-620, 621-640, 641-660, 661-680, 681-700, 701-720, 721-740, 741-760, 761-780, 781-800, 801-820, 821-840, 841-860, 861-880, 881-900, 901-920, 921-940, 941-960, 961-980, 981-1000, 1001-1020, 1021-1040, 1041-1060, 1061-1080, 1081-1100, 1101-1120, 1121-1140, 1141-1160, 1161-1180, 1181-1200, 1201-1220, 1221-1240, 1241-1260, 1261-1280, 1281-1300, 1301-1320, 1321-1340, 1341-1360, 1361-1380, 1381-1400, 1401-1420, 1421-1440, 1441-1460, 1461-1480, 1481-1500, 1501-1520, 1521-1540, 1541-1560.
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
||||||||
| ||||||||
| ||||||||
| ||||||||
| © develop.com.ua 2005-2008. Все права защищены. |
Россия. Копать под "персону" | нажмите на текст |
Результаты опросов
