ВЕНЧУРНЫЕ ДЕНЬГИ НУЖНЫ ДЛЯ ПРОЕКТОВ START UP, ПРОЕКТОВ МАЛЫХ И СРЕДНИХ КОМПАНИЙ, НА ПЕРВОНАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ, ПОТОМУ ЧТО ПОСЛЕ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА ПОД ХОРОШИЙ ПРОЕКТ ДАСТ КРЕДИТ ЛЮБОЙ БАНК. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЛЯ НАЧАЛЬНЫХ СТАДИЙ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ ИЗ НЕСКОЛЬКИХ ИСТОЧНИКОВ: ЭТО ВЕНЧУРНЫЕ ФОНДЫ, ВЕНЧУРНЫЕ КОРПОРАЦИИ, «АНГЕЛЫ» И ГРАНТЫ.

Иногда компания просит о венчурном финансировании, хотя оно ей не очень нужно. Венчурные деньги не нужны крупным компаниям, потому что они имеют другие возможности финансирования и в большинстве своем являются клиентами крупных банков. Не нужны они и проектам на поздних стадиях, а также при наличии стабильного бизнеса с гарантированными периодическими поступлениями. Финансирование для начальных стадий можно получить из нескольких источников: это венчурные фонды, венчурные корпорации, «ангелы» и гранты. Надо иметь в виду, что первый этап тоже структурирован, и на каждом его промежутке требуются свои деньги: глупо просить финансирование в банке под бизнес-идеи, точно так же как не задействуются деньги «ангелов» на стадии реализации проекта — они нужны только в самом начале, дальше уже появляются венчурные фонды и венчурные корпорации.

Сейчас складывается ситуация, когда девелоперам нужны деньги для финансирования на первом этапе, а венчурные фонды не могут найти проекты для финансирования. Наша компания занимается поиском достаточно долго, потому что мало найти проект — очень важно говорить с инвестором на одном языке. Для нас определяющим является не бизнес-план, а умение партнерадевелопера двигаться: «Несомненно, ваша замечательная идея принесет вам миллионы, но для того, чтобы на первом этапе получить деньги, необходимо четко понимать, какой вклад вносит девелопер, сколько этот вклад стоит и каким образом будут распределяться доходы».

Девелоперов же и предпринимателей сдерживает боязнь потерять проект, свою идею, а также сам путь принятия инвестиционного решения: есть определенный регламент прохождения проекта, установленный в каждой компании.

Чем же различаются источники финансирования? Венчурные инвестиционные фонды образуются как общества с ограниченной ответственностью и зачастую являются институциональными инвесторами. Это продиктовано требованиями системы налогообложения. Фонды обладают значительными средствами, они могут реально помочь бизнесу, потому что владеют технологиями — как вложений, так и ведения проекта.

Недостаткомявляется то, что венчурные фонды никогда не финансируют компании на самой ранней стадии развития. Как только появляется портфель, появляется и венчурное финансирование. Безусловно, все понимают, что на первой стадии очень трудно сделать корректный бизнес-план, есть еще много неопределенностей, неподтвержденных цифр и много стадий проекта, куда они будут проецироваться. Продумать все от начала до конца невозможно, но, тем не менее, очень важно понимать, каким будет выход из проекта — продажа объекта, сдача в аренду или другое применение. Важно и заранее представлять себе, где же будут деньги инвесторов (наши) и деньги девелоперов (ваши). Если вы себе это представляете, то это уже половина успеха. «Ангелы» — это богатые люди, которые инвестируют собственные деньги, и в российской практике созданных с их помощью проектов очень много. Выглядят они совсем не как ангелы: обычно это мужчины средних лет, которые «перекидывают» свои деньги из Австрии или Швейцарии. В прошлом они управляли большими компаниями, а сейчас страдают от своей невостребованности, им нужна деятельность, и они готовы рисковать. Они очень оперативны, играют «в долгую», не акцентируются на выходе, реально помогают бизнесу. Недостатки связаны с тем, что ресурсы у них все же ограничены, «ангел» может оказаться человеком со сложным характером и попытаться перетянуть принятие решений на себя, да и просто у него могут измениться планы, и, минимизировав свои потери, он выйдет из игры. Поэтому, принимая решение о том, с кем вы хотите вести бизнес, очень внимательно обдумайте эти пункты.

Венчурные корпорации — это, как правило, форма венчурных фондов. Это деньги, которые выделяются большими финансовыми институтами, большими компаниями. Фонды паевые, у них есть жесткие требования, направления вложений, например инвестиции только в коммерческую недвижимость. И если вы сюда «не вписываетесь», ваш проект просто не будет рассматриваться. Яркий пример венчурной корпорации — ООО «Газпромбанк-Инвест», компания, созданная «Газпромбанком». Задачи, которые стоят перед нами, — прямые инвестиции, финансирование венчурных проектов. Кроме того, мы консультируем банки и участвуем в их программах.

Наша ежедневная работа складывается из того, что мы ищем сделки, оцениваем их, пытаемся структурировать финансирование, потому что это сложно для девелопера и значительно проще для нас как для профессиональных инвесторов и финансистов. Структурировать финансирование проектов от начала до конца — это наша работа. Мы входим на определенных условиях и занимаемся контролем/управлением этих проектов. Самое главное и интересное — это выход: каким образом он происходит, с помощью каких механизмов.

Структура портфеля на сегодняшний день паевая. Примерно 40% — это жилье в регионах. В нашей компании есть отдел, который занимается только проектным девелопментом в регионах, пытается структурировать так, чтобы это было легко для нас.

Жилье в Москве. Здесь мы не являемся исключением — нас интересует элита и бизнес-класс, потому что с нашей точки зрения это наиболее защищенные и наименее рискованные проекты. Коммерческие проекты в регионах — до какой-тостепени сопутствующие. Когда компания входит в регион с жильем, сразу появляются площадки под сопутствующий бизнес. Мы пока не рассматриваем его как основной, но наш маркетинговый отдел дает хорошие прогнозы относительно этого сегмента, и, возможно, отношение будет пересмотрено.

Коммерческие проекты в Москве. У нас в стадии разработки находятся большие проекты.

Количество венчурных проектов в портфеле составляет около 30%. Стоимость портфеля — $120 млн.

Мы приобрели 132 га земли в Краснодаре. Схема сделки включала два проекта. В рамках первого осуществлялась работа непосредственно с участком — зонирование и генпланирование, в результате чего он был разделен на 14 подпроектов, каждый из которых предполагает определенный тип использования, девелопмента — там будут и многоэтажные жилые зоны, и зона коттеджных поселков — формат, привычный для жителей Краснодара. В многоэтажном секторе будут торговая и офисные зоны. Каждый из 14 подпроектов рассматривается как отдельный и будет реализован либо как участок с документацией, либо как продукт для инвестора, который будет строить. Для нас идеален выход из проекта до начала строительства, тем не менее часть проектов мы оставим себе. Это определяется нашими внутрикорпоративными задачами. Второй проект — подведение коммуникаций. В Краснодаре плохие коммуникации и небольшие мощности. Краснодарский край приоритетен для инвесторов, потому что он понятный. Его руководство настроено на привлечение инвесторов.

Существует партнерство двух видов. Первый — финансирование партнерства, когда мы привлекаем девелопера, и он участвует в прибыли, потому что его идеи, его проекты мы оцениваем выше, чем просто стандарт. В случае с «Клубом 2071» нашим партнером по бизнесу выступила компания «Высота». Это абсолютный start up. Но для нас была важна личность. Компания создана довольно извест ным человеком, девелопером, который делает хорошие проекты, дорогие, занимающие прочные позиции на рынке элитного жилья. Он привык отвечать за то, что продает. Это человек, которому можно доверить деньги. Он сформулировал концепцию «Клуба» как поселка для постоянного проживания. Очень успешный проект, с момента начала реализации уже продано 70%. И второй вид партнерства — проектное финансирование, когда приходит застройщик с проектом, еще не соответствующим требованиям банка для кредитного финансирования. Тогда мы выкупаем долю в проекте, а выходим вместе с партнером по его окончании.