ОБЩЕИЗВЕСТНО, ЧТО ОКРУЖЕНИЕ ДОМА — ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ ФАКТОР. Вид из окна на парк или трубы ТЭЦ — это, как говорится, «две большие разницы». К сожалению, материя эта очень подвижна, особенно с учетом активной застройки в Москве. Сегодня вы любуетесь прекрасной панорамой, а через три месяца возле вашего дома начинается строительство, и еще через год все, что будет видно, — это серая стена соседнего здания…

Риэлторы как профессионалы рынка в состоянии предугадать перспективу. Разумеется, это не абсолютно достоверное знание – если кто и обладает им, так это высшие функционеры правительства Москвы. Однако предвидеть ситуацию с вероятностью 90–95% грамотному агенту вполне по силам.

Но сразу возникает вопрос: а интересно ли риэлтору раскрывать правду? Да, так, конечно, честнее, больше соответствует различным Кодексам этики и Сухаревским конвенциям. Но умолчать (даже не сказать неправду, а просто умолчать) – иной раз значит заключить сделку, т.е. получить свои комиссионные. Проблема, таким образом, плавно перетекает в область этики, чем и поделились специалисты, к которым редакция журнала обратилась.

Нури КАТЦ, управляющий директор и партнер агентства недвижимости BEATRIX:
– Безусловно, окружение жилого комплекса – очень важный фактор. Нужно учитывать не только наличие парков, магазинов и транспортную доступность, но и то, какая публика живет в домах поблизости. И вид из окна, если он уникальный, поднимает цену квартиры минимум процентов на 10.

Агент обязательно должен предоставить покупателю всю имеющуюся информацию. Если у него есть хоть малейшие подозрения, что район в ближайшее время изменится, – он должен навести справки. По стандартам США и Канады, клиент может подать в суд на агента, который продал ему квартиру или дом с заведомым дефектом. И брокер лишится не только денег, но и репутации, у него будет отозвана лицензия. На Западе агенты предпочитают не совершить сделку, но сохранить свой имидж. Такова цена ведения бизнеса (сost of doing business) в этой области.

В России рынок недвижимости пока не развит, и вы никак не сможете привлечь агента к суду за искажение или непредоставление сведений. Фактически агент ни за что не отвечает и ничем не рискует – кроме, пожалуй, своей репутации.

Наше агентство придерживается западных стандартов ведения бизнеса и обязательно информирует клиента о возможных проблемах. Пару лет назад я показывал своему другу апартаменты на последнем этаже в Воротниковском переулке – прекрасную квартиру с мансардой. Однако в то время рядом уже вырыли котлован и собирались построить довольно высокое здание. Безусловно, я сообщил об этом своему клиенту, так как главное преимущество мансарды – вид из окон – было бы утрачено. Для моего друга был очень важен красивый вид на город. Странно предположить, что мы стали бы скрывать это или говорить, что здесь будет двухэтажное здание. Тогда, я думаю, эта сделка оказалась бы для нас последней – не только с этим клиентом, но и со всеми другими.

Вероника ПАНКОВА, генеральный директор агентства «Пенаты-Недвижимость»:
– Мы стараемся узнавать, что будет в районе. Риэлторы должны это знать. Однако в предоставлении информации мы всегда помним, кто является нашим клиентом. Если это покупатель – мы обязательно расскажем ему все детали. Если же договор с агентством подписал продавец, то главным для нас будет отстоять его интересы. С другой стороны, могу сказать, что если человек о чем-то в лоб спрашивает агента, тот редко находит в себе силы прямо соврать. Наши сотрудники, во всяком случае, говорят. Но и ситуации, когда брокеры других компаний врут, и своим клиентам тоже, видеть приходилось…

Станислав БЕЛЯЕВ, аналитик компании «ЛюксДом»:
– Многое здесь зависит от конкретной ситуации. Среди покупателей дорогих объектов иногда встречаются люди, скажем так, не очень воспитанные. В общении с риэлтором они могут себе позволить хамство и грубость, часто просто не прислушиваются к тому, что им говорят. В результате все получается по принципу – «за что боролись…» Статус фирмы тут не особенно важен, так как и в самом дорогом ресторане, если вы нахамите официанту, нельзя гарантировать, что он не плюнет вам в суп. А вот если вы действительно относитесь к риэлтору как к достойному специалисту, то и результат будет другой. Любой уважающий себя профессионал обязательно расскажет вам обо всех подробностях или сложностях, которые могу возникнуть с приобретаемой недвижимостью. А иногда даже предостережет вас от возможной ошибки, так как заинтересован в рекомендациях с вашей стороны порой больше, чем в самом факте покупки.

Ирина ИСМАИЛОВА, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome:
– Так называемые «недостатки» можно условно поделить на две группы: связанные с юридическими аспектами схемы приобретения жилья и с качественными характеристиками самого дома либо квартиры. Безусловно, профессиональное агентство недвижимости предоставляет своим клиентам максимально полную и объективную информацию по всем вопросам.

В случае, когда покупатель говорит о недостатках самой квартиры, необходимо, прежде всего, понять, что он считает плюсами и минусами. Порой в ходе переговоров выясняется, что клиент недоволен расположением места в подземном паркинге или не догадывался о существующей возможности взять второе машиноместо в аренду – такие «недостатки» устраняются очень быстро.

В целом следует отметить, что «идеальных» апартаментов на рынке практически нет, поэтому, подсчитав вместе с потенциальным покупателем количество удовлетворяющих и неудовлетворяющих требованиям характеристик квартиры, риэлтор обязательно придет «к общему знаменателю».

Василий ГЛАЗОВ, руководитель отдела продаж Бюро Недвижимости «Агент 002»:
– Покупателю, которому действительно очень важны видовые опции, нужно приобретать квартиру не в серийном доме, а в поселках и районах индивидуальной застройки, где проектируется сразу весь комплекс зданий с парками, аллеями, дорогами, магазинами, школами, детскими садами и прочей инфраструктурой. Только это даст гарантию того, что вид из окна в ближайшие тридцать лет не будет испорчен новым строительством, в том числе и промышленным.

Сейчас состояние рынка таково, что свободную (неальтернативную) квартиру люди покупают, даже ни разу не посмотрев на нее «вживую». Им достаточно панорамных фотографий, плана экспликации и подробного описания, что есть, скажем, на сайте. Выглядит это примерно так: человек звонит, интересуется, свободна ли еще квартира, и тут же назначает время для заключения предварительного договора. Конечно, такие покупатели – не норма, но в любом случае ситуация рынка недвижимости в данный момент такова, что окружение дома теряет свою значимость по сравнению с ценой, планировкой и транспортной доступностью жилья. В моей практике не было случаев, когда риэлтора обвиняли в том, что он не рассказал о планах застройки территории. К тому же клиенты мало спрашивают о будущем района. В основном их интересуют уже имеющиеся постройки – они просто хотят знать, что находится в округе.

Алена БРИГАДНОВА, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED:
– В правила нашей компании не входит продать «любой ценой», говоря неправду, манипулируя клиентом. Мы выстраиваем долгосрочные отношения с человеком, разрешая его сомнения и опасения, даем объективную оценку рынка и объектов.

Конечно, окружение объекта – это сложный момент, требующий и достоверной информации. Идеального окружения сегодня нет ни в одном районе Москвы. Необходимо понять, что нужно клиенту, что для него важнее, какие у него приоритеты. Можно достаточно долго искать место, чтобы нравилось все и все в нем устраивало, а можно понять перспективы района и уяснить, как он будет выглядеть в ближайшем будущем и насколько принципиально то, что здесь невозможно изменить.  Специалисты нашей компании всегда предлагают клиенту не бороться с реальностью. Если клиент хочет дом, который стоит на реке (на набережной), он должен понимать, что здесь, помимо красивейших видов, будет постоянный шум. Если ему нужно ощущение загородной тишины и спокойствия, то в большинстве случаев видов, кроме как на деревья, не будет. Предлагать клиенту компромиссы, выявлять его истинные потребности и интересы – вот задача профессионалов. Раздавать обещания, ничем не обоснованные, что «через четыре года здесь будет город-сад» – это признак непрофессионализма.

Кайдо КААРМА, Директор отделения элитной недвижимости Управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
– Риэлтор не всегда имеет информацию о перспективах застройки. Более того, очень часто эти планы меняются. В Генплане Москвы отображены все проекты ближайшего строительства в микрорайоне, но не факт, что они будут реализованы именно в указанном формате.

В центре столицы присутствуют ограничения по высоте строящихся зданий – таким образом, можно быть уверенным, что тридцатиэтажную башню у вас во дворе точно не построят. Если перед вашим домом есть свободная площадка, не исключено, что в ближайшее время здесь что-то возведут. В любом случае правительство Москвы, скорее всего, выделит эту площадку для застройки.

Сообщать или не сообщать покупателю о планируемых перспективах – дело профессиональной этики риэлтора. Мы работаем на позициях честности и открытости. И доводить всю информацию до клиентов сразу, не устраивая им неприятные «сюрпризы», – наш главный принцип.

Впрочем, у покупателя всегда есть возможность получить максимально объективные данные из независимых источников. Перед принятием решения о покупке квартиры я бы порекомендовал клиентам самостоятельно ознакомиться с планом застройки Москвы на ближайшие несколько лет. Это будет самая точная и достоверная информация.

Александр ГЕНИЕВСКИЙ, заместитель  генерального директора компании «Новый город»:
– Предвидеть ситуацию на будущее, к сожалению, нельзя: государство у нас малопредсказуемо.

В порядке вещей, когда еще вчера дом считался нормальным, а на следующий день выходит постановление, по которому он ставится на реконструкцию.

Риэлтор – не волшебник, но что-то сделать может. Если из разговора с клиентом понятно, что вид из окна для него первостепенно важен, мы постараемся как минимум предоставить ему всю доступную информацию на этот счет. Это входит в обязательный набор услуг – как и выяснение юридических дефектов в истории квартиры.

Что касается вопроса о том, на чьей стороне работает риэлтор, – да, мы защищаем интересы своего клиента. Но здесь есть определенная граница, дальше которой находится заведомо недоброкачественный товар, от реализации которого надо суметь отказаться.