Особенно остро вопрос поиска подходящей штаб-квартиры стоит перед представителями малого и среднего бизнеса. Высокая стоимость профессионального офисного «квадрата», стартующая от $1,5 тыс., заставляет таких бизнесменов обращаться на «вторичку» и искать варианты поскромнее. Но и в этом сегменте не все складывается оптимистично. Хороший офис в хорошем месте – дефицит, да и цены стали покруче. Это связано, прежде всего, с подорожанием жилья, а также с возросшей активностью бизнес-ориентированной части населения. Что же предлагает сегодняшний рынок и на какие цены можно рассчитывать? За более подробной информацией мы обратились к Светлане Прохоренковой, руководителю департамента коммерческой недвижимости компании RealNest, и Сергею Переведенцеву, эксперту департамента коммерческой недвижимости.

- Насколько сложно сейчас снять помещение под офис?

- Светлана Прохоренкова: Намного проще это можно было сделать в начале года, когда предложений было побольше, а арендные ставки поменьше. Если в феврале в центральной и околоцентральной части Днепропетровска можно было снять помещение с хорошим ремонтом в нежилом фонде за $13-16/кв. м, то сейчас такие «квадраты» предлагают за $15-20. Причем, спрос на офисы с арендной ставкой до $15/кв. м значительно превышает предложение. В целом арендные ставки ведут себя спокойно и менее подвержены ценовым колебаниям, по сравнению с торговыми площадями. Если говорить о новых офисных центрах, то здесь ставки тоже поднялись, но незначительно – в среднем, с $17/кв. м до $20/кв. м. Хотя встречаются предложения и подороже. Так, некоторые владельцы новых административных центров выставляют площади на первых этажах, которые идеально подходят под офисные помещения, по цене $25/кв. м. Находятся и такие, кто просит за «евроотремонтированный» «квадрат» не ниже $50, но подобные предложения автоматически не интересны для арендатора. Собственники таких площадей скорее «прощупывают» рынок, чем пытаются найти реального претендента.

- К каким площадям арендаторы проявляют наиболее высокий интерес?

- Светлана Прохоренкова: Надо сказать, что спрос на новые и перепрофилированные либо требующие переоборудования офисы находится в паритетном соотношении. Другое дело, что в условиях небольшого объема предложений арендатору очень сложно подобрать то, что отвечает его запросам. Зачастую он выбирает не то, что нравится, а то, на что хватает средств. Как правило, малый и средний бизнес интересуют небольшие площади – от 20 до 100 кв. м – в нежилом фонде на «красных линиях», с отдельным входом. Выбор таких вариантов с каждым годом сокращается, особенно в центре города и на прилегающих улицах. Достаточно востребованы подготовленные помещения в бывших НИИ или административных зданиях старой постройки, а также отдельно стоящие здания. Арендаторам, чьи возможности ограничены, приходится выбирать площади в жилых домах, часто без отдельного входа. Ставки аренды таких помещений пониже, но и недостатков побольше: помещение не отвечает офисным стандартам, парковка не охраняется, не исключены проблемы с коммуникациями, а также со свободным доступом в здание. Но поскольку особо перебирать вариантами не приходится, такие недостатки не кажутся смертельными. К тому же основным фактором, определяющим выбор, все-таки является приемлемая цена.

Более солидные компании довольно тщательно подходят к выбору, поскольку презентабельность офиса становится показателем надежности и успешности компании. В основном они отдают предпочтение офисным помещениям от 200 до 400 кв. м в специализированных бизнес-центрах. Несмотря на достаточно высокую арендную плату, бизнесмены готовы идти на любые расходы – ведь работать в грамотно организованном пространстве престижно и удобно. Однако несмотря на то, что деловых центров в городе строится немало, потребность в современных площадях остается неудовлетворенной. Особенно в офисах класса «В». Между тем для развивающихся компаний это самый желанный товар. Неслучайно такие площади, скажем, в деловом центре «Рождественский» не пустуют: достаточно высокий уровень комфортности здесь сочетается с приемлемыми ценами – от $12 до $15/кв. м. Учитывая нехватку современных офисных площадей будущие арендаторы и покупатели стараются «застолбить» подходящее местечко еще задолго до сдачи здания в эксплуатацию.

- Как выглядят цены в сегменте продаж?

- Сергей Переведенцев: Рост цен на жилье неизбежно влечет за собой подорожание офисных площадей. Особенно внушительно выглядит стоимость помещений, выведенных из жилого фонда. Так, в районе проспекта Кирова, ул. Рабочей, Карла Либкнехта такие помещения предлагаются за $1 тыс.-$1,5 тыс./кв. м, тогда как покупка квартиры под офис обойдется в пределах $800 -1100/кв. м. Стоит отметить, что в конце прошлого года стоимость офисного «квадрата» в $1 тыс. казалась шокирующей. В начале нынешнего произошел психологический перелом, и цена от $1,5 тыс. до $2 тыс./кв. м считается нормальной. На такой уровень цен сегодня адекватно реагируют покупатели и готовы рассматривать предложения. Как правило, это офисы в центральных и прилегающих к центру районах, нежилом фонде, с хорошим уровнем ремонта, в рабочем состоянии, не требующие дополнительных капиталовложений. Спрос на такие офисы почти в два раза превышает предложение. В целом по рынку цены, в зависимости от района, площади и класса помещения, находятся в диапазоне от $900 до $2,5 тыс./кв. м. Наиболее дорогими считаются клиентские офисы, где стоимость «квадрата» доходит до $4,5 тыс. Более дешевые варианты – до $1 тыс./кв. м - можно найти в отдаленных от центра города районах, правда, они либо вообще не пользуются спросом, либо слабо востребованы. В основном, это цокольные этажи в старых домах либо полуподвальные помещения, находящиеся вдали от транспортных и пешеходных потоков. К слову, в последнее время заметно увеличилась доля предложений подвальных площадей, однако охочих обосноваться в таких офисах практически нет.

- Насколько велика емкость сегодняшнего офисного рынка?

- Сергей Переведенцев: На начало года общий объем городских офисных площадей составлял примерно 1 млн. кв. м. Около 70% помещений эксплуатируются для собственных нужд и не поступают на рынок. Примерно 30% площадей «крутятся» на рынке аренды. Две трети общего объема составляют офисы класса С и D. В основном, это площади в НИИ и админзданиях, а также перестроенные под офисы объекты. Рыночная доля современных офисных площадей составляет около 10% и представлена преимущественно объектами, построенными за последние два года. Объем предложений свободных помещений увеличивается ежегодно в среднем на 30 тыс. кв. м.

- Как будет складываться ситуация в ближайшее время?

- Сергей Переведенцев: В ближайшие год-два в Днепропетровске будут сданы крупные профессиональные офисные центры общей площадью более 100 тыс. кв. м. Это без учета офисных площадей, расположенных в составе жилых комплексов. Появление такого объема приведет к насыщению рынка и, безусловно, повлияет на ценовую политику «вторички». Арендодателям придется либо улучшать услуги, либо снижать арендные ставки. Но это в будущем. А пока офисный «квадрат» дешеветь не собирается.

Автор: Валентина ПОПОВА  

Комментировать