Харьков входит в тройку самых перспективных городов Украины с точки зрения развития крупноформатной торговли. В то же время харьковский регион, по мнению экспертов, неоправданно мало освоен ритейлерами, а объектов коммерческой недвижимости в областном центре намного меньше, чем в Одессе или Днепропетровске.

Рынок торговой недвижимости Харькова на данный момент только формируется, строительство крупных объектов идет вяло, ощущается сильная нехватка торговых центров в их классическом понимании. Всего, по данным специалистов компании "Украинская Торговая Гильдия", в Харькове действуют около двадцати объектов, позиционирующих себя, как ТЦ. По данным 2005 г. большинство из них были сосредоточены в спальных районах, примерно треть – в центре. Наименьшая концентрация торговых центров – в районах, прилегающих к центральным. "В действительности, торговыми центрами с большими допущениями можно считать только шесть объектов общей торговой площадью порядка 38 тыс. кв. м, – считает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия". – Наиболее крупными являются "ЦУМ", "Украина", универмаг "Харьков", "Дом торговли", "Детский мир" и "Космос".

Более категоричны в своих оценках эксперты Colliers International в Украине: "На сегодняшний день в Харькове не существует ни одного профессионального торгового центра. По нашим оценкам, общая строительная площадь ТЦ в городе находится на уровне 30 тыс. кв. м по сравнению с 300 тыс. кв. м, заявленными к вводу в эксплуатацию в течение ближайших трех лет", – констатирует Галина Малиборская, руководитель отдела торговой недвижимости компании Colliers International.

Об остром дефиците торговых площадей свидетельствует достигающий 100% предел заполняемости существующих торговых объектов. Специалисты компании "Украинская Торговая Гильдия" подсчитали, что на данный момент в городе на 1000 жителей приходится порядка 31 кв. м торговых площадей, что в 3,4 раза меньше, чем в Киеве. Отсутствие свободных площадей подталкивает сети продтоваров и бытовой электроники к строительству собственных объектов. В 2006 г. были введены в эксплуатацию супермаркеты электроники "Фокстрот" и "Таргет" площадью 1 500 кв. м и 3 000 кв. м соответственно. Компания "МКС" выкупила и реконструировала под супермаркет электроники помещение 800 кв. м бывшего магазина бытовой техники. Продуктовый супермаркет "Рост" расширил свои площади на 3 000 кв. м, а "Караван" реставрировал 5 000 кв. м бывшего здания универсама по улице Тарасовской – самое большое торговое помещение в Харькове, сданное в эксплуатацию в 2006 г.

 

Недостаток торговых площадей в Харькове не был обусловлен ни величиной ставок аренды и продаж, которые даже несколько ниже, чем в других городах-миллионниках, не высокими ценами на землю. "Высокие ставки аренды существуют, в основном, в новых проектах, которые только начинают сдаваться, – рассказывает Вадим Непоседов. – В существующих же торговых центрах и торговых коридорах ставки относительно других областных центров Украины – средние (20-80 у.е./кв. м и 60 у.е./кв. м соответственно). Цена продажи торговых площадей колеблется в пределах от 600 у.е./кв. м (в отдаленных районах города) до 1800 у.е./кв. м (в центре)".

Единственным препятствием быстрому строительству может считаться отношение властей к застройщикам. В середине лета на сессии горсовета были отменены решения о выделении 12 земельных участков под строительство, а на 15 площадках остановлены работы. В общей сложности было "отобрано" около 5 га земли. Под немилость властей попадают объекты практически всех направлений, включая и торговые комплексы. Чиновники находят действия строительных компаний неправомерными и оперируют многочисленными жалобами жителей, нецелесообразностью строительства, а также нарушением норм законодательства. Под запрет попал ТРЦ "Призма_2" (5 тыс. кв. м), в то время как первая "Призма" успешно функционирует. А территория под строительство супермаркета "Таргет" (10 тыс. кв. м), принадлежащего харьковскому ООО "Ольга", находится в парковой зоне, что совершенно не соответствует интересам жителей города, так как ее разработка предполагает вырубку деревьев. Напомним, что "Таргет» далеко не первый объект в городе, уже открыты два гипермаркета, супермаркет и оптовые базы.

О том, что даже с городскими властями может быть найден разумный компромисс, свидетельствует продолжающееся строительство нескольких ТЦ, которые, по замыслу своих создателей, должны восполнить имеющийся дефицит торговых объектов, ориентированных на представителей среднего класса. К таковым принято относить харьковчан, которые не могут себе позволить постоянные покупки в бутиках (в отличие от более зажиточных горожан), но не желают этого делать и на улице или рынках. Среди строящихся объектов особого внимания заслуживают три, обещающие стать самыми большими: ТРЦ "Караван" (85 тыс. кв. м, открытие – конец 2006 г.), "Дафи" (около 40 тыс. кв. м, открытие – конец 2007 г.) и "Французский бульвар" (40 тыс. кв. м, открытие – 2007 г.).Всего же к сдаче до 2008 г. заявлено семь объектов общей площадью от 3 000 кв. м.

 

"Французский бульвар". Четырехуровневый торгово-развлекательный центр "Французский бульвар" будет расположен на перекрестке двух автомагистралей городского значения – Салтовского шоссе и ул. Академика Павлова, возле остановок нескольких трамвайных маршрутов. В 10 минутах езды на автомобиле от будущего центра расположены 3 района города, в том числе и крупнейший – Московский. В состав будущего ТРЦ будут входить: гипермаркет площадью 9 тыс. кв. м, супермаркеты – электроники (4 тыс. кв. м), детских (1,8 тыс. кв. м) и спортивных товаров (1 тыс. кв. м), а также более 80 крупных магазинов по продаже одежды, обуви, парфюмерии, аксессуаров известных европейских торговых марок. Пищевой корт будет представлен фастфудами, кафе, кофейней  и рестораном, а развлекательная составляющая – катком, тиром, кинозалами, боулинг-клубом и другими.

В 2005 г. уже открылся малый ледовый каток, кафе с летней площадкой, часть развлекательного центра, включающая интерактивный тир, видеосимуляторы, 3D -кинозал, компьютерный клуб, бильярд, покерный клуб –всего 2 500 кв. м.

До конца 2006 г. откроется большой ледовый каток с зоной мультимедийных развлечений, магазины товаров для активного отдыха, химчистка, клуб с казино (всего около 4 000 кв. м торговой площади). К концу 2007 г. планируется сдача оставшихся 33 тыс. кв. м торговых площадей, которые займут гипермаркет, супермаркеты, кинотеатр, боулинг, магазины.

"Караван_Харьков". Компания "Лекс_Холдинг" строит ТРК "Караван_Харьков". Из общих 85 600 кв. м площадь 11 тыс. кв. м. будет занимать продовольственный гипермаркет, остальную территорию поделят между собой бутиковая зона, строительный гипермаркет, гипермаркет товаров для дома и развлекательная зона (боулинг_клуб, кинотеатр "Одесса-Кино", каток, ресторан). Общая сумма инвестиций в проект составила около $50 млн, предполагаемая стоимость арендной платы – $50_300 за кв. м. Как утверждают представители компании-девелопера, 100% площадей уже сданы в аренду.

"Дафи Харьков". В основе создания торгового центра "Дафи" – симбиоз развлекательно=-рекреативных и торговых функций. В будущем ТЦ должен напоминать универсальные семейные клубы, доступные представителям среднего класса. "Дафи Харьков" спроектирован как трехуровневый комплекс, на первом этаже которого расположится продуктовый супермаркет "Велика Кишеня", супермаркеты одежды и обуви, галереи бутиков, оптика, зоомагазин, аптека. Второй этаж создатели намереваются отвести под кинозал, фуд-корт и супермаркет техники, третий – под Интернет-клуб, рестораны, кафе. По сообщению операторов харьковского рынка недвижимости, после закладки фундамента строительство прекратилось. Причины не называются.

Также харьковские риелторы говорят о намерениях компании "Макрокап Девелопмент Украина" начать разработку проекта реновации промышленной зоны на территории харьковского завода "Серп и Молот". Проект предусматривает создание многофункционального комплекса "Сити-парк". Площадь территории под проект – 50 га.

Кроме того, владелец наибольшего в Украине рынка Барабашова, площадью 60 га, расположенного в районе Салтовки, намерен произвести реконструкцию объекта в торговый центр, ассортимент которого будет рассчитан на людей со средним уровнем достатка. Сегодня рыночный ассортимент ориентирован на покупателей со средним и ниже среднего уровнем достатка и организован по принципу контейнерной торговли.

По подсчетам специалистов харьковской компании "Проконсул", на 1 сентября 2006 г. общий объем предложения торговых площадей в городе составил 564,3 тыс. кв. м, что на 13,3 тыс. кв. м больше, чем в начале года. Лидирующее количество заявок (42%) на аренду торговых

площадей приходится по-прежнему на центральные районы города. Наряду с этим, ввиду непрекращающегося удорожания элитных площадей, повышается интерес к другим районам города. "Продолжающийся рост стоимости помещений в центре приводит к увеличению спроса на помещения в районах с хорошей транспортной развязкой, особенно возле магистралей", – рассказывает Андрей Моченков, председатель совета директоров группы компаний "ПРОКОНСУЛ" (г. Харьков).

По сравнению с 2005 г. средняя цена 1 за кв. м выросла: в центральных районах – на 13%; в прилегающих районах – на 19; в отдаленных и окраинных – на 57% 
Наиболее востребованными объектами покупки (41% заявок) являются площадки под магазины площадью от 100 до 200 кв. м, а самыми популярными объектами аренды – магазины площадью до 100 кв. м. Дефицит торговых площадей, с учетом заявленных строящихся проектов, составил 530,2 тыс. кв. м

По подсчетам специалистов компании "УТГ", в 2007 г. предложение торговых площадей составит 222,5 тыс. кв. м, а в 2008 – достигнет 384,3 тыс. кв. м  "Развитие рынка торговых площадей Харькова находится на уровне активного роста, – сообщает Вадим Непоседов. – Прогнозируемые темпы прироста площадей в ТЦ в 2006 г., по нашим подсчетам, составляют 186%".

Начатое строительство, по прогнозам специалистов, позволит Харькову в ближайшие два-три года войти в тройку городов, опережающих столицу по показателю обеспеченности торговыми площадями на 1000 человек, уступив место Днепропетровску и Львову.

 

Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании "Украинская Торговая Гильдия"

В течение 2006-2008 гг. ожидается выброс на рынок значительного количества торговых помещений (порядка 360 тыс. кв. м), что не соответствует потребительскому потенциалу города. Емкость харьковского рынка не позволит в полной мере поглотить весь объем предложения. Это приведет к снижению рентабельности торговых операторов, падению арендных ставок и увеличению количества незаполненных площадей. Однако всеобщего обвала рынка, по-видимому, не последует (если в продолжение 2007-2008 гг. не появятся новые масштабные проекты). Этому будет способствовать тот факт, что набор в будущие крупные объекты происходит уже сейчас, за счет динамично развивающихся национальных сетей.

 

По мере роста доходов домохозяйств в Харькове изменялись также потребительские предпочтения населения, в результате чего происходили и происходят структурные изменения в платежеспособном спросе в пользу более цивилизованных форм торговли.

Данные тенденции, впрочем, не вызвали своевременного симметричного роста количества качественных торговых площадей в городе, в результате чего в настоящее время в Харькове сформировался острый дефицит предложения на рынке торговой недвижимости.

 

Андрей Моченков, председатель совета директоров Группы компаний "ПРОКОНСУЛ", Международный консультант по инвестициям в коммерческую недвижимость

К основным событиям 2006 г. можно отнести строительство и введение в эксплуатацию объектов торговли площадью более 20 000 кв. м, что для Харькова является огромным прогрессом. Продолжает развиваться рынок современных форматов в жилых массивах города за счет увеличения в общей структуре рынка торговой недвижимости доли формата ТЦ и ТРЦ. Спрос продолжает расти, он обусловлен следующими факторами:

– миграционным ростом численности населения города;

– увеличением среднего значения заработной платы и размера пенсии жителей;

– ростом фактических расходов домохозяйств Харькова;

– повышенным спросом на крупноформатные объекты в связи со структурными изменениями расходов харьковчан;

– развитием регионального сетевого ритейла;

– приходом в Харьковский регион украинских и иностранных ритейлеров.

 

Комментировать